无锡万达商管市调报告.ppt
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市调报告,无锡商管公司,目录,一、自然状况1、无锡简介2、无锡人口及分布概况3、滨湖简介二、关键经济指标1、GDP2、社会消费品零售总额3、城市居民可支配收入4、全社会固定资产投资5、全市及各分区商业销售面积三、无锡商业环境1、综述2、商圈分析3、重点商圈调查4、重点商业项目四、综合分析附表14,一、自然状况,地理位置:
无锡地处长江三角洲中心,东邻上海,西望南京,南接浙皖,北临长江,中抱太湖。
人口455万,市区人口215.9万。
行政区划:
全市总面积4788平方公里,其中市区面积1659平方公里,现辖江阴、宜兴两个县级市和崇安、南长、北塘、锡山、惠山、滨湖、新区七个区。
交通状况:
境内京沪铁路、新长铁路、沪宁高速公路、京沪高速公路、沪宜高速公路、宁杭高速公路、沿江高速公路等纵横交错,是上海到成都、黑龙江至海南、上海到北京三条高速公路的交汇点。
无锡地区总人口4553194人,平均密度为956人/平方公里。
万达项目所在滨湖区总人口477611人,位于全市各区首位,但由于区域面积大,且多为郊区及乡镇地区,故人口密度仅770人/平方公里,比较无锡市核心商业区崇安区的人口密度,低了近13倍。
滨湖区位于无锡市区南部,南濒太湖,北靠北塘区,南长区,东接新区,西临宜兴。
面积631.5平方公里,其中水面330.94平方公里,山林面积55.56平方公里,拥有湖岸线88公里。
滨湖区由原来的5镇4街道调整为包括1个国家级度假区,3个省级开发区的二镇八街道(太湖街道、华庄街道、胡埭镇、马山镇、滨湖街道、何埒街道、荣巷街道、蠡湖街道、蠡圆街道、雪浪街道)城乡统筹发展的框架。
全区二个镇(开发区)、八个街道、并设行政村66个,1243个自然村。
二、关键经济指标,1、GDP,无锡市07年完成GDP3858亿元比06年同比增长15.3%,据2006年统计数字位于全国大中城市排名第9位。
滨湖区07年完成GDP328亿元,占全市总额的8.5,比06年同比增长15.1%,比全市平均水平低0.2个百分点。
五年平均增长14.7,无锡市,滨湖区,五年平均增长15.5,2、社会消费品零售总额,五年平均增长14.8,无锡市,滨湖区,无锡市07年社会消费品零售总额为1127.38亿元,比06年同比增长17.5%。
滨湖区07年消费品零售总额为91.06亿元,占全市总额的8.1,比06年同比增长18.3%,比全市平均水平高出0.8个百分点。
五年平均增长16.9,五年平均增长13.5,3、城市居民可支配收入,无锡市,滨湖区,五年平均增长14.6,无锡市07年城市居民可支配收入为20898元,比06年同比增长14.9%,滨湖区07年城市居民可支配收入为21058元,比06年同比增长15.1%,比全市平均水平高出0.2个百分点。
4、全社会固定资产投资,无锡市,五年平均增长25.2,滨湖区,五年平均增长32.3,无锡市07年完成全社会固定资产投资1674.22亿元,比06年同比增长13.5%。
滨湖区07年完成全社会固定资产投资155.82亿元,占全市总额的9.3,比06年同比增长12.5%,比全市平均水平低1个百分点。
从全市情况来看,固定资产投资增长速度远高于社会零售品消费总额的增长,这说明无锡的楼市,不管是住宅还是商业用房都存在一定的泡沫。
但07年商业地产销售50.85万平方米,比06年下降了19%,主要是由于07年供应量的下降造成的;几个竞争分区的销售每年均保持一定的增幅。
5、全市及各分区商业销售面积,三、无锡商业环境,1、综述,2007年,无锡商贸服务业实现了又好又快发展的良好态势。
连续四年当选为福布斯中国内地最佳商业城市,2007年位列第四。
社会消费品零售总额从2004年的708.62亿元,到2007年首次突破千亿元大关完成1127.38亿元,同比增长17.5%,在全省继续保持均量第一,增幅第二,总量第三的优势地位,在全国大中城市的排位由第20位提升到14位;商品市场成交额从2004年的994亿元,到2007年突破2000亿元,达2027亿元;全市亿元以上商品市场成交额占全省份额的29%,全国的4.5%;百亿元市场6个,占全省半壁江山。
2、商圈分析,概述店铺数:
198家;面积:
40-120平米;权属关系:
百分之百租赁租金:
5000元/平米.年;调查段闲置率:
零经营种类比例:
在这些商铺中服饰类56家,占28.3包括知名品牌服饰21家,占10.6,以中高档服饰为主,专卖店较多;餐饮21家中,占10.6,包括10家大酒店,3家西餐厅,档次相对较高;珠宝、金店、银楼6家,占3%,是无锡珠宝首饰商家分布最多最集中的商业街;投资、金融、保险16家(其中银行12家),占8.1%;另外则均为婚纱摄影、婚庆礼仪、眼镜店、高档化妆品、饰品、培训机构等能承担高额租金的商业形态。
各行业楼层分布:
一、二层:
餐饮、服饰、日用百货等,少量茶楼、咖啡馆;三层以上:
歌城、网吧、浴场、培训中心、影城等。
商业特色:
集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的综合性商业街。
中山路是无锡的商业轴心,整个中山路在南北两端各有两个点,南靠南禅寺,北依胜利门,中间以商业大厦、崇安寺步行街作为中心点,向南北地区各有延伸。
如今整个南面主要是由八百伴带来的人流,大卖场则更多集中在北片。
摩天360、无锡恒隆广场、崇安寺生活步行街区纷纷入址于县前街至后溪西段,包括红豆国际广场在内的高端商住楼均位于中山路北段。
其中最热闹、最繁华的是从县前街至后溪西段,年租金在1万元/平米左右;后溪西到学前街段,在6000元/平米左右;相比之下县前街到胜利门段、以及学前街至朝阳广场段的人气则明显不如上述两段,最低的年租金甚至不满3000元/平米。
3、重点商圈调查,
(1)中山路商圈,
(2)太湖广场商圈,概述太湖广场地区位于中心城与太湖新城城市发展的轴线上,并且也是东西新城的连接区域,处于东西南北轴线的交叉点上,这块华东地区最大的绿地广场被定位为“城市客厅”。
据悉,从最新的规划蓝本中,其范围为北到建乐路,南到清名路,西到新盛路,东到通扬路。
无锡市中心城区控制性详细规划也明确将太湖广场定位为商务文化核心区,两大市级中心之一。
未来的太湖广场区域将形成四个功能板块:
即北侧以展览、办公、酒店以及行政为主;南侧以文化,办公和商业为主,强调城市功能的复合化与参与性;运河以西为滨水休闲、商业为特色的办公、居住混合发展区;东侧主要是以居住为主。
包括已经开业的凯宾斯基和无锡茂业,太湖广场及周边区域将建成各类商务商业项目150万平米、现代高档住宅150万平米。
太湖广场区域将汇集5家五星级酒店、5幢超200米、30幢以上超百米建筑,成为政府配套设施最齐全、高档酒店最集中,购物中心规模最顶级,跨国公司总部入驻最多的国际商务中心。
无锡保利广场由无锡民生房地产开发有限公司投资兴建,含保利购物中心、五星级金陵大饭店、金陵高档写字楼、城市之光高档住宅楼、保利美食街、保利实验小学等多个项目,是苏南地区首座集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务、旅游、酒店、办公、商住、教育于一体的大型复合商业地产项目。
4、重点商业项目,作为无锡地区首家接轨国际最先进商业形态的商业地产项目,保利广场率先引入shoppingmall业态,在强化购物功能的同时,突出餐饮娱乐休闲功能,倡导新型购物理念,有“无锡首座时尚购物公园”之称,是无锡首批旅游购物推荐单位。
(1)保利广场,崇安寺街区位于中山路与人民路交汇处,分地上和地下两部分,形成的“双层街”格局。
内部以小尺度步行街为其“传统商业内街”,大量的人文景观和悠久的饮食文化、民俗文化、使崇安寺地区起着延续城市文脉的作用,其中建有江南水乡特色浓郁的地下水景街,小桥流水,并重现了历史上的人文景观阿炳故居、崇安阁、皇亭、白水荡等无锡最具平民气息和文化亲和力的景观,再加上周边的城中公园,使商业、绿化、文化三者在崇安寺得到了和谐统一。
崇安寺作为无锡的“商核”,周围以中山路、人民路、县前街、解放路为其现代商业街,周边商场林立,包括商业大厦、大洋百货、新世界百货、八佰伴、三阳百盛及新兴的商业街区保利广场等。
成熟的大商业圈营造出浓厚的商业氛围,每天的客流量都在10万人次以上,人流密集,消费旺盛。
(2)崇安寺生活步行街区,南禅寺文化商城是03年对南禅寺老街进行改造后建成,04年1月正式落成。
南禅寺建于南朝梁武帝时期,古称“梁溪十大刹、首惠山、次南禅”,至今有1400多年历史。
改造后的南禅寺文化商城保留了历史悠久的妙光塔和一些有着古城气息的老建筑,添加了时尚、流行、新潮氛围的各式商店。
重点突出在新建各类特色专业商市、恢复南禅寺、开发古运河风情旅游资源三个方面,从而使商业、旅游、古寺、古塔、古河三者结合融为一体,并以特色专业商品市场为主的休闲、购物、娱乐的好去处。
(3)南禅寺文化商城,阳光广场由无锡阳光置业有限公司开发,位于无锡市CLD(中央生活区)中心区域,红星路和建筑路交汇处,总商业面积约60,000平方米,其中营业中的沃尔玛超市占用15,000平方米,另外45,000平方米规划为零售商业区,集特色餐饮、休闲娱乐、时尚购物等诸多功能于一体,开创性的将中西美食、特色餐饮为主的餐饮功能,KTV、酒吧、多功能场所为主的娱乐功能,时尚精品及百货为主的购物功能,通过专业的布局、划分,合理融合在一起,以中高档次的品牌旗舰店配合独立店铺(店中店形式综合经营)形式,形成休闲娱乐氛围浓郁的特色步行街,并引入先进有效的商业及物业管理模式,发展前景不错。
(4)阳光广场,无锡金太湖国际城扼守无锡主城区北门,位于青石路东北侧,为无锡市政府十大重点商业改造项目之一,毗邻火车站、长途客运站,处于规划中的双地铁交汇出口,占地面积约14万平米,总建筑面积约68万平米,总投资约21.8亿元人民币,是集大型商街、五星级酒店、甲级写字楼、高尚住宅为一体的大型建筑综合体,将打造成为集合购物、娱乐、餐饮、康体、休闲、旅游、商务、会展、居住与文化等多功能的都会中心国际购物天堂。
(5)金太湖国际城,鼎牌中心广场是无锡市房地产开发集团有限公司&鼎牌房产开发的锡城高级生活居住区新梁溪人家项目的商业地产部分,位于青祁路与建筑路交汇处,北临梁溪河、西面青祁路、周边拥有新体育中心、汽车西站等,环境优越、配套完善。
新梁溪人家紧邻的青祁路是西南片区南北主干道、毗邻的太湖大道更是无锡东西向快速通道,这里的交通道路系统堪称完善,为出行提供了众多方便,也为未来的发展前景创造了足够大的升值空间。
但建成1年半以来,招商情况并不理想,空铺很多,形势并不乐观。
(6)鼎牌中心广场,四、综合分析,在无锡,传统的、档次较高的商业都集中在中山路、人民路,也就是所谓CBD商圈。
在此区域内,集中了第一百货、商业大厦、新世界百货、大洋百货、三阳百盛、汇金广场、八百伴、崇安寺步行街,以及保利广场等商业零售企业,其他的商圈,都是因地理位置、地区消费习惯等因素自发形成的。
正在发展中的商圈,比如南门地区、北门、青石路、茂业以及我们万达商业广场所在的河埒口商圈,尚未形成一个比较繁华、比较有号召力的商业中心。
自2006年以来,无锡市百货、零售业分布集中的状况已经有了一些改观,比如说茂业城,无论是人气还是有效客流,都已经对传统是商业中心形成了挑战。
而且随着无锡大城市化的进程不断加快,以前单极的商业中心肯定无法满足无锡这个城市对商业、零售业的旺盛需求,但从商业地产开发的个案来看,目前还没有一个运作十分成功的案例,即使处在市中心核心商圈内的黄金地段,大部分商业广场的经营管理状况依然不是十分理想。
这中间有经营理念或赢利模式带来的问题,比方说出售商铺、售价偏高等原因,也有营运商自身能力的问题,比如说不能坚决地执行业态规划,及产品定位和规划布局不合理等一系列因素。
当然,以发展的眼光来看,无锡的商业地产发展潜力巨大,特别从2008年下半年到2009年,这期间应该是无锡的商业地产发生颠覆性变化的时期,随着万达广场,以及金太湖广场、红豆广场的竣工开业,加之太湖广场以及太湖半岛所在的中桥商圈的逐渐成熟,将彻底打破无锡市传统的单一商业中心的局面,而万达商业广场一定是这场商业盛宴中最尊贵的客人。
无锡的商业地产还处于发展整合阶段,万达的优势不容置疑,但前途绝不是一马平川。
从万达拿地的那一天起,竞争就已经悄无声息地开始了。
虽然07年商业用房放量比06年下降了19,但这主要是由于供应量下降造成的,而从08年末开始的2年间,无锡的商业地产放量将成倍增长。
就在无锡项目方圆2公里以内,已经有2个40000平米以上的综合型商业广场,6家大型超市(其中4家已开业,2家近期开业),而位于另一个传统自然商圈青石路的金太湖广场和正在快速成长的太湖广场以及太湖半岛商圈都应该是我们潜心研究的竞争对手。
无锡的商业地产将进入一个激烈竞争的时代,随着万达商业管理运营能力的逐渐成熟,在同行业中的号召力进一步增强,无锡万达广场的竣工开业,必将给当地的商业竞争注入新的元素,并必将形成一个以万达广场为核心的名副其实的城市副商业中心。
建议:
一、制定适合当地市场及有利于长期稳定发展的租金、物管费收取标准,以及开业前3年的营运策略。
租金标准建议设定在比周边商业项目平均收费水平略高的位置。
二、可考虑打破传统的招商模式,充分利用集团商管公司的资源优势,进行跨区域招商,打造一个不同于无锡传统商业项目的新的shoppingmall。
三、在精选传统行业目标客户的基础上,关注诸如高端电子产品形象店、婴儿产品体验店等零售行业的新兴业态,真正体现shoppingmall的业态优势,从而满足消费者最新的消费需求。
几点建议,附表1,无锡的GDP及人均GDP排名都位于第二位。
单位:
人次,附表2,主要商业企业客流统计,附表3,项目周边新增搂盘情况,知名商业广场租费调查,附表4,谢谢!
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