会计学二专毕业论文试论房产税的改革.doc
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编号
本科生毕业设计(论文)
题目:
试论房产税的改革
商学院会计(二专)专业
学号1701080205
学生姓名项雨笛
指导教师桂雪蓉讲师
二〇一一年十二月
摘要
房产税是世界各国普遍征收的一种以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。
国务院于1986年9月15日正式发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》,规定对生产经营性房产征税。
然而随着改革开放和经济全球化的步伐不断迈进,我国住房制度改革不断深化,房地产市场日趋活跃,房价居高不下。
为了在抑制房价的同时建立和健全我国现行的房产税制,促进房地产业健康、有序的发展,我国逐步推进了房产税改革。
经国务院批准,今年1月28日,上海、重庆两地正式启动对个人住房征收房产税改革试点。
本文先简要介绍了我国房产税的发展历史,着重针对试点问题,分析房产税改革的政策、特点和影响;然后对国际情势进行分析,了解其他国家房产税的构成和发展情况,对其进行比较,从中总结出一些值得我国注意和借鉴的部分;最后根据我国国情和试点发展情况,深入挖掘改革过程中值得完善的部分,并根据前文总结的经验,探索我国房产税的改革方式,预测其发展方向。
关键词:
房产税改革;房产税试点;房产评估;税收机制;
Abstract
ABSTRACT
HousePropertytaxisanadvaloremlevyontheresidualvalueofthepropertyorontherentalincomefromtheproperty.Itisusuallyimposedonownersbythegoverningauthorityofthejurisdictioninwhichthepropertyislocatedandcollectedbythegovernmentinmostcountriesaroundtheworld.OnSeptember15,1986,theStateCouncilofthePeoples’RepublicofChinastipulatesin“InterimRegulationsofthePeople'sRepublicofChinaonRealEstateTax”thatRealEstateTaxwillbeleviedontheowners,managementunits,mortgagees,custodiansorusersoftheproperty.However,withthesweepingreformofhousingsystemandrapiddevelopmentoftherealestate,propertypricesinmajorChinesecitieshavebeensoaringforthepastyears,triggeringgrowingpublicconcern.Inordertocurbtherisingpricesandprefecttheexistinghousepropertytaxsystem,measureshavebeentakentofurthertheregulationandreformofpropertytax.OnJanuary28,2011,anewpropertytaxwasintroducedandimposedinShanghaiandChongqingwiththeapprovaloftheStateCouncil.
ThisthesiswillfirsttracethehistoryofChina’sHousePropertyTax,focusingonthepilotimplementofhousepropertytaxpolicyandanalyzingitsfeatures,impactsandproblems.Thenitwillgiveanoverallassessmentofinternationaltendency,introducethestructuresandreformsofthepropertytaxesinsomewell-developedcountries,andcomparetheiradvantagesanddisadvantagesforresearchpurposes.Finally,basedontheabovecomparisonandanalysis,somesuggestionswillbeputforwardtoexplorethefuturereformsinandperfectionofthepropertytaxsysteminChina.Meanwhile,apredictionwillbemadeonitsdevelopmentforfurtherresearch.
Keywords:
ReformofRealestatetax;Experienmentalunitsofhousepropertytax;RealEstateAppraisal;taxrevenuemechanism;
目录
目录
第1章绪论 1
第2章我国房产税的发展 3
2.1房产税发展概况 3
2.2沪、渝试点概述 4
2.2.1沪、渝试点的政策及简要分析 4
2.2.2沪、渝试点的特点 5
2.2.3沪、渝试点的影响 6
第3章房产税改革的国际经验 7
3.1国际房产税概况一览 7
3.2国际经验的借鉴与参考 8
3.2.1房产评估 8
3.2.2税收减免 9
3.2.3调节房市 9
第4章房产税改革的发展方向 11
4.1扩大征税范围,增加征收对象 11
4.1.1扩大征收范围 11
4.1.2增加征收对象,拓宽税基 11
4.2税种定义的规范化 11
4.2.1简化税种,规范定义 11
4.3合理计算税费,促进社会公平 12
4.3.1建立完善的估价体系 12
4.3.2制定合适的税率 12
4.4规范征税制度,提高征税效率 12
4.4.1从中央到地方,建立完善的制度框架 12
4.4.2建立信息共享机制 12
4.5建立保障机制,合理利用税收 13
4.5.1公开、合理地使用税收 13
4.5.2建立保障体制,制订优惠政策 13
第5章结论与展望 15
参考文献 16
致谢 17
附录A:
《中华人民共和国房产税暂行条例》 18
附录B:
“新国八条” 19
19
19
试论房产税的改革
第1章绪论
房产税是世界各国普遍征收的一种以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。
1986年9月15日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税。
《暂行条例》从当年10月1日开始实施。
由于房产税开征时,我国尚未进行住房制度改革,城镇个人拥有住房的情况极少,而且居民收入水平普遍较低,因此,《暂行条例》规定对个人所有的非营业用房产(即个人自住住房,以下简称个人住房)免税。
房产税主要是对生产经营性房产征税。
然而随着改革开放和经济全球化的步伐不断迈进,我国经济社会形势发生较大变化,住房制度改革不断深化,房地产市场日趋活跃,居民收入水平有了较大提高,房地产也成为个人财富的重要组成部分。
在人民生活水平显著提高的同时,我国收入分配差距也在不断拉大。
在保障居民基本住房需求的前提下,通过对个人住房征收房产税可以增加住房持有成本,引导城镇居民合理住房消费观念,促进节约集约用地;调节收入分配,促进社会公平;甚至还能够完善我国财政税收体制,健全财税体系。
因而研究、推进、深化房产税的改革对于稳定房价、提高居民幸福指数;完善财政税收体制、保持社会稳定具有重要意义。
鉴于历史原因和现实情况,我国目前对个人住房普遍征税的条件尚不成熟。
对个人住房征税需要在制度设计和管理机制等方面进行充分研究论证并在实践中逐步探索。
为不断积累经验,积极稳妥地推进房产税改革,经国务院批准,今年1月28日,上海、重庆两地正式启动对个人住房征收房产税改革试点。
房产税改革试点将在制度设计和管理机制等方面进行探索,为改革在全国范围逐步推开积累经验。
当前,上海、重庆两个试点正式启动已近一年,在试点启动的过程中,可以发现、探索出一些改革的新方案,为试点的推广打下基础;同时也发掘出了改革进程中将会遇到的困难。
据最新消息,今年12月14日落幕的中央经济工作会议提出,将推进房产税改革试点,北京、武汉等“准”试点城市也在为此进行相关准备。
至此,2012年房产税征收范围扩大,已成定局。
为了能更好地实践出合适的改革方案,本文旨在以上海、重庆试点为对象,针对试点问题试分析房产税的改革政策,特点和影响。
此外,如果能参照国际经验,比照国情,还能更为有效地改革房地产税制度。
因而本文还会结合试点问题和国外相关资料,尝试探索适合我国国情的改革新方案。
试论房产税的改革
第2章我国房产税的发展
2.1房产税发展概况
房产税是我国财产税系中的一个重要税种,有着较为“悠久”的历史。
见表2-1。
然而由于种种原因,它在我国工商税收中比重不高,份额也较小。
近年来,我国房价飞涨,投资、投机性需求导致大量空置房屋的存在,这种情况在北京、上海、深圳等一线城市尤为严重;而地方政府的“土地财政依赖症”过度依赖房地产业则是房价上涨更深层次的原因。
为此,我国推出了房产税改革试点方案。
它不仅有利于增加地方政府财源,增加房屋的持有成本,降低投资投机性需求,而且为我国财产税制度的完善寻找到了良好的时机。
表2-1我国房产税的历史
时间
发展状况
古代中国
《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。
至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐,均属房产税性质。
1949年中华人民共和国建立后
政务院发布《全国税政实施要则》(1950年)将房产税列为开征的14个税种之一。
1951年8月
政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》,规定对城市中的房屋和土地征收房产税和地产税,税种名称定为城市房地产税,并在全国范围内执行。
1973年
简化税制,把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税,保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。
1984年
改革工商税制,国家决定恢复征收房地产税,将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。
1986年9月15日
国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》,同年10月1日起施行,适用于国内单位和个人。
2008年12月31日
国务院发布了第546号令,宣布自2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》,外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人,依据《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。
2010年5月31日
国务院同意国家发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中提出,将逐步推进房产税改革。
2010年10月
中国共产党第十七届五中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》,是从全局和战略的高度,提出“十二五”时期加快财税体制改革的明确要求,“研究推进房地产税改革”。
2010年11月
财政部部长谢旭人在解读“十二五规划”时指出:
按照强化税收、规范收费的原则,继续推进费改税,研究推进房地产税改革,完善财产税制度。
房产税是房地产税制度改革的重要部分,其征收成本、税基、征收范围等征收细则都是所有国内房屋所有者关心的热点问题,学术界也对房产税制度改革进行研究探讨。
2011年1月26日
国务院下发《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(简称“新国八条”)明确规定不准购买第三套住房。
2011年1月28日
经国务院批准,上海、重庆两地正式启动对个人住房征收房产税改革试点。
2011年12月14日
中央经济工作会议提出,将推进房产税改革试点。
2.2沪、渝试点概述
2011年1月28日,经国务院批准,上海、重庆两地正式启动对个人住房征收房产税改革试点。
自此,沪、渝房产税的试点政策终于尘埃落定。
有关专家预计,短期内会有一批城市陆续加入房产税试点行列,各地方将有政策陆续跟进,掀起新一轮的税制改革。
正确分析沪、渝试点房产税制的特点及影响,有利于把握房地产市场的发展趋势,了解国民经济的运行动向;同时也有利于房地产市场的长远健康发展,为进一步推进房产税改革提供借鉴经验。
2.2.1沪、渝试点的政策及简要分析
要正确分析沪、渝试点,发掘其优势和不足,首先要对其改革的内容有所了解。
沪、渝试点房产税征收方案如表1所示。
表4-1上海、重庆试点房产税征收方案表(均按年记征)
上海
重庆
征收对象
上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房。
个人拥有的独栋商品住宅和个人新购的高档住房(高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍及以上的住房);在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套及以上的普通住房。
税率
一般适用税率暂定为0.6%,但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格两倍及以上的,税率可暂减为0.4%。
独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的税率为1%;4倍及以上的税率为1.2%。
在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套及以上的普通住房,税率为0.5%。
计税依据
参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值,试点初期暂以应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
应税住房的房产交易价,条件成熟时,以房产评估值作为计税依据。
免税住房面积
对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的,合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的,其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60平方米的,对属新购住房超出部分的面积,按规定计算征收房产税。
以家庭为单位,,一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。
纳税人在试点前拥有的独栋商品住宅,免税面积为180平方米;新购的独栋商品住宅、高档住房,免税面积为100平方米。
在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。
根据对上海试点改革方案的分析,我们不难发现它的着力点在于打击外地的炒房人士和本地居民的投资、投机性需求,因而在考虑保障上海居民人均60平方米的免税面积后,对新购第二套房征税。
0.6%~0.8%的税率给新购第二套住房的投资人带来一定的持有成本,这种持有成本将使资金不雄厚的小投资人退出购买行列,减少一定的需求量。
但是,在房价上涨速度超过税率的情况下,其对资金雄厚的国际国内炒房团的作用不明显。
如果严格执行“新国八条”政策,对国际国内炒房团的限制将比税收政策更有效。
而重庆的试点改革方案通过对高档商品房和独栋别墅按0.5%~1.2%的税率征房产税以用于公租房建设,来抑制高档商品房和别墅的价格,对减少高档商品房和别墅开发,增加普通商品房的供应,抑制房价的上涨速度有一定的作用。
这种通过抑制高档商品房和别墅的建设从而增加普通商品房开发量的做法值得提倡,但从重庆市的实际情况来看,由于高档商品房和别墅不多,普通商品房能增加的供应量还有待观察。
除了有调控房价的作用,重庆市方案还有均贫富的作用。
根据重庆市有关部门的估算,开征房产税可以获得大约1.5亿元的收入,有利于支持城乡统筹、农民及农民工进城和重庆市公租房、廉租房的建设。
另外,重庆市方案对无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房,按0.5%税率征税,给市外投资、投机者增加炒房成本,其作用和上海市方案类似。
重庆市方案对重庆市普通商品房的价格影响取决于房产总需求中投资、投机性需求所占的比重。
配合“新国八条”,房产税方案对抑制投资、投机性需求有一定作用,但是如果重庆市刚性需求占的比重大,房价仍然会保持一定速度的上涨。
从结果上来看,上海、重庆的两套方案都将着力点放在打击投资、投机性需求,保障普通居民的基本的居住权上;重庆市还增加了均贫富功能,增强了税收的宏观调控,是财税制度的一大改革和进步。
然而这两套方案的主要的目的是作为政策工具调控市场,都不能根本解决地方政府的“土地财政依赖症”;且在税收的公平性、充分性、效率和可操作性等方面还有很多改进空间。
2.2.2沪、渝试点的特点
(1)扩大了房产税的征税范围
之前的房产税征收范围有限,仅限于城市、县城、建制镇和工矿区的房产,不包括农村房产;此外,房产税的征收有失公允,政府机关、军队组织、事业团体、个人居住房等被列为免税对象,不在征税范围之内。
而上海、重庆试点则开始顺应未来改革的发展方向,对个人住房征收房产税,开拓房产税改革新纪元。
(2)计税依据以科学的市场评估为基础
原条例中的计税依据为从价计征和依租计征,其中,从价计征的房产税计税依据是房产的历史成本。
这两种计税依据影响和削弱了房地产税对经济的宏观调控作用;违背了公平税负的原则。
而上海和重庆暂行办法将应税住房按市场交易价格的70%计算缴纳,应税住房的计税价值为房产交易价。
(3)根据国家宏观税负水平采取差别税率
原条例采用的是单一、固定的比例税率。
由于税率缺乏弹性,不能很好地发挥房产税调节收入和优化资源配置的功能。
上海、重庆试点的改革方案开始尝试采取差别税率,优化资源配置。
(4)合理设定税收减免
上海、重庆试点都规定了一定的免税住房面积,保障了普通居民的合理住房需求。
同时,两市还具体规定了其他减免税对象,如因婚姻等需要而首次新购住房、符合国家和本市有关规定引进的高层次人才和重点产业紧缺急需人才新购住房、农民在宅基地上建造的自有住房等,暂免征收房产税,保障了特殊群体的权益。
2.2.3沪、渝试点的影响
(1)对房地产市场影响温和
房产税的试点的改革,最大的目的不是降低房价、调控楼市,而是转变国家经济增长方式,调整财政税收结构。
从上海、重庆房产税的征收范围和税率标准来看,此次房产税政策还是相对温和的,由于税率不高、征收面较窄,对于房价的调控力度有限。
在当前形势下,房产税的征收对于房价还是会产生一定的影响,购房者会因此产生观望情绪,但直接影响到房价上还需要一段时间,不会立刻呈现出来。
(2)短期内不会增加地方财政收入
上海、重庆两地的试点方案均仅限于大面积高档住房或多套住房,税率也相对较低,初期能带来的税收不多,对地方政府财政收入贡献很小,未来也难以与土地出让金相提并论。
据测算,即使在全国范围内针对所有住宅开征房产税(2010年底城镇住宅总价约50万亿元,税率为1%,税率超出目前水平且不考虑减免),预计每年房产税规模约为5000亿元,远低于2010年土地出让金2.7万亿元。
因此相关部门应借助开征房产税的时机,推进房产税收体制改革,优化税收结构,切实降低居民税负。
(3)抑制投资投机性需求
上海、重庆试点的征税对象主要是富人群体和非理性炒房群体。
房产税开征后,增加持有环节的成本,短期内必定会对试点城市的房地产市场造成利空影响,将有助于抑制投资投机需求,调节收入分配,保障普通民众的利益。
试论房产税的改革
第3章房产税改革的国际经验
3.1国际房产税概况一览
房产税是为中外各国政府广为开征的古老税种。
欧洲中世纪时,房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段。
由于历史、文化、不动产产权制度等存在巨大差异,各国在房产税税制方面有许多不同。
但大多数国家都很重视在房地产保有阶段的征税,而房地产权属转让的税收则相对较少。
这样的税收结构极大地鼓励了房地产的流动,有利于避免业主空置或低效利用其财产,刺激了土地的经济供给和频繁的交易活动,既繁荣了房地产市场,又推动了房地产要素的优化配置。
各国房产税征收方式千差万别,并在不断的发展变化,如美国的房产税、日本的不动产税、俄罗斯的物业税等等。
表4-1为一些国家房产税征收的状况表。
表4-1各国房产税征收状况表
征收状况
税收用途
税率
美国
房产税是美国建国初期就开始由地方政府征收的一项传统税收。
地方政府根据各自实际情况来确定税率并制定地区法规依法征收,因此各地税率高低不等,而且随着时间推移还可能会有小幅调整。
税收并不是用来调控房地产市场的主要手段,而是用于民众所在区域的教育及公共服务支出,但它对购买和持有房地产的需求有间接影响。
按各州情况有所不同,总体税率大致介于1%-3%之间。
日本
并未设立专门的房产税,而是将房产作为固定资产的一种,统一列入“固定资产税”的对象加以征收。
是市町村(相当于中国的市级以下区域)级税,由地税机关征收管理。
除固定资产税之外,日本部分地区还对市区房产征收“城市规划税”。
“固定资产税”主要用于地方教育、卫生及基础设施等公用事业;“都市规划税”主要用于各地方的城乡规划;“事业所税”主要用在治理大城市污染和环境改善上。
“固定资产税”的标准税率是1.4%;“城市规划税”税率约为0.3%。
俄罗斯
在全国范围内对自然人按照差别税率征收房产税,房产评估价格越贵,税率也就越高,拥有多套房产的纳税人将按较高的税率纳税。
房产税税率由中央和地方政府共同确定,国家规定税率范围,地方政府则在国家规定的税率范围内自行制定该地区的房产税税率。
俄国也存在炒房族,但俄政府征收房产税的主要目的并非打击炒房或扼制房价,而只是将其当作一个普通税种和地方财政的收入来源之一。
清查价为30万卢布以下,税率不超过0.1%;清查价为30万至50万卢布,税率为0.1%至0.3%;清查价为50万卢布以上,税率为0.3%至2.0%。
特殊群体享受房产税减免优惠。
墨西哥
房地产税有较长的历史并经过数次变革,目前已形成一套较完善的征缴体系。
按照法律规定,拥有房产的墨西哥居民每年都要根据相应税率,向州政府缴纳一次房地产税,房屋的价值由政府派遣的评估师确定。
在征收过程中,房地产税税率要与各地全年物价指数和地区发展势头相挂钩,根据涨跌情况做出相应调整。
政府希望利用低税率刺激房地产市场投资,改变房地产市场增速缓慢的现状。
房地产税=(土地面积×土地价格+建筑面积×房屋每平方米价格)×房地产税税率。
从表中我们可以看出,虽然各国房产税征收方式不尽相同,但它们仍有一些共同的特点:
第房产税是地方税,主要用于支持地方政府为纳税人提供有利于保持其物业价值的公共服务;房产税的税率和地方政府的服务水
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