大鼎城市广场二期项目市场调查报告.doc
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77编号:
XRG-DD-01
大鼎城市广场二期项目
宏观市场调查报告
重庆旭日房地产顾问有限公司
(签章)
目录
第一部分重庆市房地产宏观市场研究 4
一、重庆市经济及房地产发展 4
1、重庆市宏观经济研究 4
2、重庆市房地产发展状况 6
二、九龙坡区经济环境及房地产发展研究 8
1、九龙坡区经济环境 8
2、九龙坡区房地产市场 9
三、重庆市规划研究 11
1、重庆主城各区规划定位 11
2、城市化对重庆房地产的影响 13
3、人口变化及就业对房地产的影响 13
第二部分项目周边资源环境研究及其房地产住宅市场 14
一、大石杨组团环境研究及其房地产市场 14
1、大石杨组团概况 14
2、袁家岗-谢家湾板块环境研究 16
二、项目周边房地产市场研究 22
1、大石杨组团房地产情况 22
2、袁家岗-谢家湾区域房地产市场研究 24
三、重庆市滨江物业研究 27
1、滨江板块定位以及规划 27
1.1、北滨路 27
1.2、沙滨路 28
1.3、南滨路 29
2、滨江房地产发展 33
2.1、整体分析 33
2.2、重点板块分析 37
2.2.1、北滨路 37
1)整体分析 37
2)个案分析 39
2.2.2、南滨路 43
1)整体供应分析 43
2)南滨路需求市场分析 45
3)个案分析 46
四、重庆中小户型房屋租凭情况 59
1、重庆住宅租赁市场整体情况 59
2、重庆周边房屋租凭市场 59
3、各板块小户型租金分析 60
五、重庆小户型市场需求分析 62
第三部分项目周边商业调查 63
一、区域商业发展状况 63
1、九龙坡区商业市场整体发展概况 63
2、杨家坪商圈的发展状况 64
3、区域商业发展状况 67
4、区域商业物业成交情况 69
5、重庆社区商业发展趋势 69
6、重庆社区商业发展规划 70
7、典型案例分析 70
第四部分、项目宏观环境结论分析 74
第一部分重庆市房地产宏观市场研究
一、重庆市经济及房地产发展
1、重庆市宏观经济研究
1.1、重庆经济稳步发展,国民经济再创新高
在趋好的宏观环境下,特别是持续几年的扩大内需、西部大开发和重庆直辖等效应的累积释放,全市经济增长呈现持续、快速、稳健势头,2007年上半年我市实现国民经济总值1677.67亿元,同比增长14.5%,经济发展持续走高,为直辖以来经济发展最快的半年。
资料来源:
重庆市统计年鉴
1.2、产业结构合理调整,第三产业比重逐年增大
2004年以来,第三产业占GDP的比重逐年上升,第三产业在43%左右的水平平稳发展,而第一产业呈现下降趋势,产业结构逐步优化。
“二、三、一”的特点更加明显。
资料来源:
重庆市统计年鉴
1.3、社会固定资产投资增速减缓,但仍是拉动重庆经济的主力军
2003年,全社会固定资产投资成功突破1200亿元,投资总量达1669.35亿元,同比增长27.5%,比2002年净增投资273亿元,继续担当了拉动重庆经济快速稳定增长的主力军。
但2004年之后,受国家宏观调控政策影响,固定资产投资年增速开始放缓。
今年上半年,全市共完成固定资产投资1130.44亿元,增长33.0%,比上年同期提高8.5个百分点,固定投资额开始增大。
资料来源:
重庆市统计年鉴
1.4、全市人民生活水平逐步提高
近几年来,随着国民经济的增长,全市人民生活水平逐步提高,可支配收入逐年增长,增速加快。
今年上半年,城市居民人均可支配收入6990元,增长18.4%。
随着收入的增加,消费能力提高,消费意识的增强使得消费支出也呈现加速增长态势。
资料来源:
重庆市统计年鉴
2、重庆市房地产发展状况
2.1、房地产投资持续增长
虽然宏观调控对北京、上海等一线城市的房地产市场引起了轩然大波,但对于健康的重庆房地产市场而言,并没有带来太大影响。
2004-2007年上半年重庆房地产开发投资仍然持续快速增长,所占全社会固定资产投资总额的比重均在1/5以上。
2007年上半年,重庆房地产开发完成投资总额为302.64亿元,同比增长26.5%,增幅与上年同期基本持平。
数据来源:
重庆市统计年鉴、旭日研发中心数据库
2.2、商品房住宅均价稳步上涨
重庆主城区商品房住宅价格略受宏观调控影响,2005年3季度住宅均价出现小幅波动,但总体趋势仍然保持增长。
2007年6月,主城区商品房住宅成交均价3290元/平方米,继续保持较高的增长幅度。
数据来源:
重庆市国土资源房管局、旭日研发中心数据库
2.3、商品房销售略受影响
从2004年-2007年的商品房销售面积来看,受宏观调控影响,除05年的商品房销售面积与04年同期相比略有下降外,其余两年均保持一定的增长速度。
2007年上半年,重庆商品房销售面积累积1206.67万平方米,同比大幅增长49.5%。
其中现房销售236.45万平方米,增长1.2%;期房销售970.22万平方米,增长69.1%。
数据来源:
重庆市国土资源房管局、旭日研发中心数据库
小结
l重庆市国民经济再创新高,人民生活水平逐步提高,随着收入的增加,消费能力提高。
l重庆产业结构逐步优化,“二、三、一”的特点更加明显。
l重庆市房地产开发稳定增长,土地开发投资、房地产投资和房地产成交均保持一定增长。
二、九龙坡区经济环境及房地产发展研究
1、九龙坡区经济环境
1.1、国民经济持续排名全市第一
2006年,九龙坡区实现地区生产总值(GDP)315.2亿元,连续4年居全市各区县首位,占全市生产总值9.0%。
2007年,九龙坡区国民生产总值继续保持良好的增长态势,1季度九龙坡区地区生产总值达87.45亿元,同比增长12.6%。
1.2、第二产业仍然是区域经济的拉动力
九龙坡区一直以来都是重庆的老工业区,第二产业较为发达。
2006年,第一产业增加值6.1亿元,比上年下降9.9%;第二产业增加值160.6亿元,增长20.4%,增长22.8%;第三产业增加值148.5亿元,增长13.9%。
三次产业结构由2005年的2.5:
49.9:
47.6转变为2006年的2.0:
50.9:
47.1。
第二产业拉动全区经济增长10.2个百分点。
1.3、城乡居民生活水平进一步提高
2006年,九龙坡区城市居民人均可支配收入11646元,比上年增长13%;城市居民人均消费支出9378元,比上年增加1285元;居民储蓄继续增加,年末城乡居民储蓄余额达229.1亿元,比年初增长14.4%。
2、九龙坡区房地产市场
2.1、九龙坡区房地产投资额位居主城第三
比较2006年各区房地产投资,渝北区和南岸区的房地产投资额分列主城前两位,九龙坡区房地产投资额77.36亿元,排名主城第三。
从九龙坡区近三年的房地产投资增长率来看,投资增长率均保持在25%左右。
资料来源:
重庆统计年鉴、各区政府工作报告
2.2、九龙坡区商品房价格
2006年,九龙坡区商品房住宅均价2610元/平方米,位居主城第三。
均高于临近的沙坪坝区、大渡口区和南岸区。
资料来源:
重庆市国土资源房管局、旭日研发中心数据库
2.3、九龙坡区商品房销售面积
2006年,九龙坡区商品房销售面积218.28万平方米,仅次于渝北区,位居主城区第二位。
资料来源:
重庆市国土资源房管局、旭日研发中心数据库
小结:
l九龙坡区第二产业经济雄厚,地区生产总值连续4年位居各区县第一位。
l九龙坡区房地产发展成熟,无论是房地产投资额,还是商品房销售面积均位于重庆西区前列。
三、重庆市规划研究
1、重庆主城各区规划定位
根据重庆市发展成为西南地区和长江上游最大的经济中心城市和科技、文化、教育事业的中心的规划目标。
2004年11月1日我市公布了最新的《都市区城市总体规划(2004-2020)纲要》,重庆市都市区包括渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、北碚区、渝北区、巴南区、大渡口区总面积5473万平方公里。
整体规划为五个片区、十六个组团和六个功能区。
其房地产开发热点区域如下:
区域
板块
区域范围
房地产产品定位
城市定位
渝中区
解放碑板块
观音岩以东,小什字以西,与北区路一号桥为界,包括中兴路、新华路和平路片区
该区域是渝中区房地产最早开发的区域,由于周边为重庆集中的商务区,因此,高层公寓产品较多
人口最集中、功能最聚集区域,大力发展以高端服务业为主的第三产业
大坪板块
东起鹅岭公园,西至石油路,北以华村为界,南至袁家岗
该区域为渝中区商品房住宅最为集中的区域,商品房主要以居住型的两房和三房为主。
九龙坡区
杨家坪板块
东至直港大道、西至工学院、北至谢陈路、南与黄桷坪接于滩子口
杨家坪商圈由于起步较晚,目前,商业发展较火,区域主要以投资型小户型为主
石桥铺板块
东起渝州路,西接石小路,北至白马凼
该地区不仅是重庆IT行业的聚居区,同时也是重庆商务办公的主要区域之一。
因此,小户型产品最受消费者青睐
沙坪坝区
杨公桥板块
东至杨公桥立交,西至歌乐山路,南至红槽房,北至烈士墓
该板块是沙坪坝区高校最为集中的区域,商品房产品主要以紧凑型两房为主
凤天路板块
凤天路沿线片区,西起天星桥,东至凤鸣山
沙区房地产开发的最早区域,商品房住宅产品供应较为丰富
江北区
观音桥板块
观音桥步行街及建新东路和西路
早期的商品房住宅以公寓为主,近年来,两房和三房的产品供应比例开始增大
城市近期重点拓展区,重点建设良好的城市人居环境,以高新技术产业、汽车为主导产业
北滨路板块
北滨路沿线,西至石门大桥桥头,东至黄花园大桥桥头
江北区交通最为成熟的滨江路段,为三北地区喜江的人群体提供了居住条件,板块供应主要以三房的高层为主
渝北区
冉家坝板块
松树桥转盘以西,盘龙溪以北,至人和路以东区域,包括花园新村区域
渝北区房地产开发的热点区域,同时也是重庆未来行政机构的聚集地,该区域物业特征多以高层住宅为主,产品供应以居家型两房和三房为主。
南岸区
南滨路板块
自南坪工贸长江大桥至弹子石滨江路
南滨路段是重庆江景资源最为丰富的区域,板块供应产品主要以舒适型高层住宅为主
以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导的发展区
新南湖板块
海峡路以南,南至八公里,西至经开区
该板块为南岸区新兴的房地产开发区域,早期产品供应以居家型三房为主,近期小户型产品的供应量开始增大
2、城市化对重庆房地产的影响
重庆市幅员面积广阔,既有广大的农村地区,又有特大型城市,具有典型的二元经济结构特征。
直辖之后,重庆城市化水进程加快,重庆城市化率由直辖初的30%,发展到了46.7%,超过全国平均水平。
目前,重庆主城区已经基本形成“三、二、一”的产业分布的合理格局,对周边中小城市的辐射能力不断加强。
按照《重庆市城市总体规划(2005—2020年)》,到2010年,城镇化水平达到50%。
以目前重庆市人均居住面积33平方米计算,未来3年,仅城市化进程,重庆市商品房住宅的需求量就将达3500万平方米,重庆市房地产市场前景广泛。
3、人口变化及就业对房地产的影响
2006年,全市常住人口为2808.00万人,与上年相比,增长0.4%,常住人口保持增长态势。
从区域分布看,都市发达经济圈常住人口为658.96万人,占全市常住人口的23.5%。
常住人口的稳步增长将对重庆房地产市场而言,将具有稳定的消费群体。
随着重庆市经济结构的调整和优化,劳动力由第一产业向第二、三产业转移的趋势较为明显,第三产业成为吸纳新增和转移劳动力就业的主力军。
与此同时,重庆市新增就业人员也在稳步增长,2006年,重庆市的新增就业人数达到20万人,按照重庆市政府“十一五”规划要求,5年内重庆要累计提供新增就业岗位120万个。
因此,120万人的新增就业人口,将为重庆小户型住宅市场带来巨大的潜在消费市场。
小结:
按照重庆市城市总体规划,到2010年,城镇化水平达到50%。
以目前重庆市人均居住面积33平方米计算,仅城市化进程,重庆市商品房住宅的需求量就将达3500万平方米。
同时,随着重庆经济结构的调整和优化,重庆市新增就业人员也在稳步增长。
城市化进程和新增就业人群将给重庆房地产带来稳定的消费群体。
第二部分项目周边资源环境研究及其房地产住宅市场
一、大石杨组团环境研究及其房地产市场
1、大石杨组团概况
大石杨组团横跨九龙坡区、渝中区和高新区,紧邻沙坪坝区,与南岸区隔江相望,是重庆主城的交通中心,每天40多路公交车,使得大坪成为连接主城六区的重要节点,同时也是地铁1号线和轻轨2号线的重要枢纽站。
从重庆主城地理位置来看,大石杨组团是离渝中主城中心最近的区域。
因此,居住人口密度高,商业繁华度仅次于渝中半岛。
目前,大石杨组团内部的功能划分独立性更强,已经逐渐形成了大坪、杨家坪、石桥铺三大房地产板块。
1.1、大坪板块
大坪板块规划面积5.71平方公里,人口约12.6万人。
该区域地势平坦,是渝中区面积最大,人口最密集的地区。
同时,也是渝中最后一块具有较大经济开发潜力的区域。
目前,大坪板块发展相对滞后,具体表现在商业供小于求,地区特色和优势以及产业支柱功能未能彰显出来。
虽然大坪居民的购买能力仅次于解放碑,但大坪板块的大型商场仅有百盛、新世纪和金象世家地下商场,其余的均是一些规模小、档次低的小店铺。
按照渝中区将大坪板块打造成为渝中区商业副中心和主城休闲、健身、运动中心的规划。
在未来3—5年内,预计大坪地区的商业开发总量可达20至25万平方米左右,成为继解放碑之后,渝中区第二个购物中心。
1.2、石桥铺板块
石桥铺板块位于重庆高新经济技术开发区,是重庆乃至整个西南地区的IT、机电市场集散地,已建成以赛博、赛格、泰兴等为主的IT市场和陈家坪、石桥铺组成的西部机电产品的核心交易区。
同时,该板块也是重庆产业楼宇建设最早,高科技企业最为密集的区域,高新技术产业发达。
目前,已建成了包括渝高商务大厦、大西洋国际等专业写字楼,总面积23万平方米。
区域从业人口年龄结构较小,青年消费群体比重大。
1.3、杨家坪板块
杨家坪板块位于重庆市主城区西南部,交通十分便捷,公路路网四通八达。
杨家坪板块也是重庆重要的商业区域板块之一,金融商贸均十分成熟,杨家坪步行街的建成大大提升了该板块的商住环境。
根据九龙坡区政府《规划》,未来的杨家坪商圈将向外扩展,南至毛线沟、北至谢家湾立交桥、东至直港大道、西至石坪桥正街中段都将是杨家坪商圈的范围,将形成杨家坪中心步行街购物休闲区、谢家湾商务区、西郊路动物园都市旅游区3个商业核心功能区。
其中,谢家湾商务区规划最引人注目。
这个目前以建设厂厂房为主的片区将在企业搬迁后,修建专业商务写字楼,吸引大公司总部进驻。
2、袁家岗-谢家湾板块环境研究
2.1、区域概况
袁家岗-谢家湾板块南连杨家坪、北接大坪、西临石桥铺、东接鹅公岩大桥与南坪相呼应,区内交通十分便捷。
公路路网四通八达拥有大公馆立交桥和谢家湾立交桥,城市快车——轻轨让解放碑近在咫尺。
区内拥有重庆奥林匹克体育中心和重庆医科大学附属一院以及重庆建设集团。
2.1.1、区域交通
道路交通
l高九路
高九路起于成渝高速公路的二郎立交,经高庙村、联芳村、六店村、九坑子,止于大坪长江路上的大黄路路口,全长8.27公里,双向六车道。
高九路作为城市道路的快速干道,设计时速为60公里/小时,仅次于全封闭的高速公路。
整条路贯穿渝中区、沙坪坝区和高新区,是一条东西走向的城市快速路,是主城核心区向西连接成渝高速路的主通道。
l九滨路
九滨路起于黄沙溪在建堤防工程,止于直港大道东端,全长1.52公里,宽26米,为双向四车道设计。
目前,九滨路通到鹅公岩大桥北桥头下,可通过黄沙溪隧道和大黄路与渝中区连接。
九滨路通车后,大大缓解了菜袁路、杨家坪环道的交通压力。
按照规划,九龙坡政府还将在明年完成九滨路剩余的1.3公里路段。
如果渝中区范围内的1.5公里滨江路也能同时完工。
届时,从直港大道至菜园坝就只有4.3公里的路程,几分钟车程就能到达。
公共交通配套
l轻轨二号线(香港城——杨家坪——较场口)
l公交线路:
117(盘溪——绿云石都)、206(九宫庙——大坪)、203(重医一院——中梁山)、207(月光小区——火车站)、224(中级车:
中梁山——朝天门;普通车:
华岩寺——苍白路;其他车:
重陶市场——朝天门)、225(大坪——陈家坝)、231(水晶郦城——袁家岗)、232(菜园坝——百花村)、235(伏牛溪——九坑子)、263(九坑子——中梁山)、272(九宫庙——小什字)、310(重医一院——渔洞)、325(南坪——华岩寺)、365(南坪——陈家坪长途汽车站)、403(两路口——广厦城)、411(财富中心——桃园佳景)、412(江北建新西路——动物园)413(临江门——珠江花园)、416(李家沱——五里店)、419(市公安局——跃进村)、429(较场口——凤天路)、463(临江门——毛线沟)、464(汉渝路——回龙湾)、476(珠江花园——朝天门)、606(重医一院——人和)、703(朝天门——杨家坪)、702(大坪——陈家坪)、811(上江城——金开大道)、818(区间:
重陶市场——盘溪;其他:
重陶市场——花园新村)、828(南坪七小区——上江城)、832(动物园——长滨路)、839(四公里——南方香榭里;融侨专线:
融侨半岛——渝州交易城)、862(内环:
丽水清苑——解放碑——丽水清苑;外环:
大公馆——解放碑——大公馆)、833(大堰——解放碑)多条公交线路,到达重庆主城区各个板块,交通极为方便。
2.1.2、区域配套
教育
l幼儿园:
小区内设立幼儿园、袁家岗幼儿园
l小学:
育才小学、建设集团第二小学
l中学:
重庆渝高中学、重庆田家炳中学、35中
l大学:
重庆医科大学、重庆工学院、重庆石油学院、重庆广播电视大学、后勤工程学院。
医疗配套
l重庆医科大学附一院(重庆医科大学附属第一医院于1957年由上海第一医学院(现并入复旦大学)分迁来渝创建,1994年2月成立重庆医科大学临床学院。
医院位于重庆市渝中区袁家岗友谊路1号,占地面积190亩,经过近50年的建设和发展,已发展壮大为重庆市规模最大、设备最先进、技术实力最强的综合性医院,也是全国首批"三级甲等医院"。
医院开设临床科室32个,医技科室6个,现有开放床位1420张,年门诊量100万人次,急诊4万多人次,住院病人4万多人次。
医院以疑难疾病、危急重症诊治为重点,融医疗、教学、科研和预防保健等多项功能为一体,同时承担重庆市干部保健任务以及涉外医疗任务。
医院拥有一批学术造诣高、临床经验丰富的知名专家、学者和优秀的中青年医务工作者。
其中教授81人,副教授235人,博士生导师46名,硕士生导师149名,享受政府津贴专家43人,重庆市首批学术技术带头人及后备人选24人,在重庆市医学会任主任、副主任委员43人。
医院拥有64排螺旋CT、高场强(1.5T)磁共振成像仪、高强度聚焦超声治疗系统(海扶刀)、单光子发射体层成像(SPECT)、平板探测器DSA系统、高压氧舱、神经外科手术导航系统及各种内窥镜等一大批现代化的诊疗设备。
医院瞄准国内外医学前沿,积极开展高精尖诊疗技术,如器官移植技术、微创内窥镜技术、介入诊疗技术、辅助生育技术等,并充分利用综合医疗优势,实行多学科或跨学科联合会诊制,使综合诊断治疗水平居国内先进行列,在西南地区和全国颇具影响。
拥有重庆市器官移植中心、重庆市神经外科诊治中心、重庆市糖尿病中心等重庆市医学中心22个,充分显示了医院的技术实力。
医院能施行包括心、脑、肝、肾、胸腹部、脊柱等大型高难度手术和治疗各种疑难重症,每年还开展新技术数十项,各学科均形成了自身的特色优势,在许多专业学科领域取得了蜚声中外的成就。
医院设有临床医学博士后流动站,临床医学一级学科博士学位授权点(下含二、三级学科博士学位授权点34个),硕士学位授权点32个,国家级重点学科1个(传染病学),省(市)级重点学科12个,重庆市医学重点学科6个。
有重庆市神经病学重点实验室1个、重庆市医学重点实验室3个,研究室13个,教研室22个,教学基地医院10个。
有传染病与寄生虫病学、神经病学、心脑血管疾病防治研究所各1所。
重庆医科大学卫生学校和重庆医科大学附属第一医院卫生学校各1所。
医院作为重庆医科大学最大的临床教学基地,每年承担了近千余名不同学制医学生的教学任务,能培养博士后、博士、硕士、7年制、本科、专科等各种层次的医学人才。
医院始终坚持“科教兴院”、“人才强院”的发展战略,近5年来,获得了包括国家高技术研究发展计划(863计划)、国家自然科学基金重点项目、国家科技攻关项目等在内的国家各级科研课题394项,获得国家科技进步二等奖在内的各级科技成果奖57项,在科技统计源期刊上发表的科技论文数居全国医疗机构第22名。
医院奉行“以人为本、呵护健康、做百姓信赖的医院”的办院宗旨,树立科学发展观,求真务实,锐意进取,以温馨、便捷、优质、高效的服务赢得了社会和患者的信任。
先后获得"全国百佳医院"、"全国卫生系统先进集体"、"爱婴医院"、重庆市委市府"文明单位"、"重庆市明码标价示范单位"、重庆市首家"放心药房"等一系列荣誉称号。
)九龙坡附一院、重庆红楼医院(创建于1976年,历经多次部队改编,历史悠久。
地处重庆大坪大黄路,交通便利。
占地5000㎡,环境优雅。
拥有门诊大楼、住院大楼、综合楼等建筑。
目前已开设20多个科室,拥有十八个先进的检查站,三十九套国际领先的治疗系统,十二套国际前沿的微创手术设备,成为科技铸就实力,平价服务百姓的现代化大型综合医院。
)
商业配套
l餐饮、娱乐
A.周边餐饮:
巴人酒楼、小天鹅、巴国布衣、德庄、谭鱼头、七十二行、秦妈火锅、科园路餐饮娱乐一条街、直港大道餐饮娱乐一条街
B.周边宾馆:
渝洲宾馆、南方君临酒店、南方花园酒店、万友康年大酒店、劲力酒店、西亚酒店、富丽酒店、和平酒店、建设宾馆
l购物
百盛购物中心、杨家坪商圈(国美电器、新世纪百货、重百、富安百货、美侬购物街、立丹百货)
l文体
A.文化:
重庆市出版社、旅游报社
B.体育:
重庆奥林匹克中心、医学院体育场
C.其他:
兵工西南物资公司
其他
A.银行:
中国银行、农业银行、交通银行、工商银行、农村信用合作社等多家国有银行
B.专业市场:
袁家岗摩配市场、摩配中心
C.汽车服务:
重庆商社汽贸、华银汽车租赁公司
D.邮政:
袁家岗邮政支局
小结:
l大石杨组团横跨九龙坡区、渝中区和高新区,紧邻沙坪坝区,与南岸区隔江相望,是重庆主城的交通中心。
l大石杨组团内部的功能划分独立性更强,已经逐渐形成了大坪、杨家坪、石桥铺三大房地产板块,三大板块对房地产的需求量都较大。
l区域交通便捷,配套成熟,拥有重庆医科大学附一院、渝高中学等配套。
二、项目周边房地产市场研究
1、大石杨组团房地产情况
1.1、大石杨组团房地产开发情况
大石杨组团房地产开发时间较早,各板块在渝中区和九龙坡区的房地产市场中均占有举足轻重的
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