大朗房地产市场营销报告.doc
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石龙镇市场调查分析报告
东莞中原调研部
2004.12.8
目录
第一章:
片区概述:
1
一)、片区总体概况:
1
二)、片区历史沿革及现状 2
1、建制历史 2
2、经济发展历史 2
1)、建国前 2
2)、建国后特别是改革开放以后 2
三)、片区土地利用现状及特征:
3
1、新城区 3
2、西湖片区 3
3、旧城区 4
4、红海区 4
四)、片区住宅市场发展 5
五)、片区名项配套设施现状 5
1、人文生态景观与休闲场所 5
2、文化教育设施 5
3、医疗保健设施 5
4、商业服务 5
5、金融邮政 6
六)、片区交通组织现状及规划 6
1、石龙片区交通组织现状 6
2、石龙片区交通组织规划 6
1)、对外交通 6
2)、内部交通 7
七)、片区S.W.O.T分析 7
第二章:
片区经济发展状况 8
一)、经济发展回顾、现状及展望 8
二)、经济发展分析 9
1、国内生产总值及其构成分析 9
1)、石龙镇国内生产总值 9
2)、石龙历年工业总产值 9
3)、石龙历年农业总产值 10
4)、石龙历年第三产业生产总值及其增幅 10
5)、石龙镇历年工、农、第三产业生产总值及其增幅比较 10
2、石龙镇经济特点 11
1)、石龙镇历年利用外资情况 11
2)、石龙镇历年出口额:
11
3)、石龙镇居民存款状况:
12
第三章:
片区相关的城建、规划介绍 13
一)、城建指片区的大型城市建设工程、基础建设工程 13
1、金沙湾公园 13
2、沙洲公园 13
3、石龙中山公园 13
4、西湖提路绿化建设工程 14
5、南江大桥、东岸大桥、南二桥 14
6、石龙火车站站前广场改造工程 14
7、石龙准高速电气化火车客运站 15
8、京瓷科技工业园 15
9、石龙南桥扩宽工程 15
二)、规划指总体规划、次区域规划、分区规划及法定图则中涉及片区的内容 16
1、石龙经济建设总体定位 16
2、石龙城市建设总体规划 16
1)、四个城市组团、四条发展轴线、一条蓝带的结构。
16
2)、七大功能片区 16
3)、石龙近期城市具体规划建设 18
第四章:
片区商业地产分析:
20
一)、石龙镇商业发展总体现状 20
二)、石龙镇商业发展的具体情况:
20
1、老城商贸中心区 20
2、特色街区:
21
1)、兴龙路:
21
2)、绿化东路IT产品专业街:
22
3)、绿化中—西路欧美风情街 22
4)、中山路岭南文化特色街 22
3、批发市场 22
1)、西湖五金电子批发市场 22
2)、西湖服装批发市场 22
三)、片区商业总结:
23
第五章:
片区内代表性住宅分析 24
一)、【聚龙湾·聚豪华庭】 24
1、基本情况:
24
2、规划设计要点评析 24
1)、建筑设计 24
2)、园林设计 25
3)、户型设计 25
3、项目周边环境、交通情况、配套设施介绍 28
4、项目定位 28
1)、物业定位:
28
2)、客户定位:
28
3)、产品定位:
28
5、形象定位:
28
6、项目销售推广策略分析 28
7、项目S.W.O.T分析 29
二)、【聚龙名苑】 29
1、基本情况:
29
2、规划设计要点评析 29
1)、建筑设计 29
2)、园林设计 30
3)、户型设计 30
3、项目周边环境、交通情况、配套设施介绍 30
4、项目定位分析 30
1)、客户定位 30
2)、产品定位 30
3)、形象定位 31
5、项目销售推广策略分析 31
6、项目S.W.O.T分析 31
第六章:
片区住宅市场分析 32
一)、片区土地供需分析:
32
1、石龙镇土地供给分析:
32
2、石龙镇土地价格分析:
33
二)、片区住宅市场供应量分析:
33
1、已售楼盘项目一览表 33
2、目前主要在售楼盘项目的存量情况:
33
3、潜在供应项目:
34
三)、片区住宅市场建筑类型分析 34
四)、片区住宅市场户型分析 35
五)、片区住宅市场价格分析:
36
六)、片区住宅物业的销售分析:
36
七)、片区住宅市场客户群体分析:
36
第六章:
片区住宅市场预测 38
一)、片区住宅市场供求关系趋势预测:
38
二)、片区住宅市场价格波动趋势预测:
38
三)、相关结论及建议 38
东莞中原调研部石龙镇房地产市场分析报告
第一章:
片区概述:
一)、片区总体概况:
石龙处于广州、东莞、惠州三市交汇处,距离广州市69公里,深圳市78公里,面向港澳地区;广深铁路在石龙设立了枢纽站,为南至香港、北往广州和全国各地的旅客提供交通方便;广深高速电气化铁路石龙站的建成,使石龙至广州、深圳市区只需30分钟;东莞至深圳高速公路石龙出口至石龙镇中心6公里。
历来都是东江水运的重要港口,曾与广州、佛山、顺德陈村并称为广东四大名镇,旧称“省、佛、陈、龙”。
历史上曾多次设市,成为邻近镇(区)的经济、文化和商贸中心。
全镇总面积达12.5平方公里,常住和外来人口共10万多人,旅居海外的华侨和港澳同胞有2万多人。
石龙镇隶属东莞市,分为老城区、新城区、西湖区三个行政区,下辖东区、西区、兴龙3个社区和忠维村、林屋村、新维村、浦溪村、西湖村、王屋洲村、黄家山村7个“农改居”管理区,23个居民委员会。
为改善石龙镇投资环境,促进经济高速发展,近几年来,石龙投资数亿元进行交通、能源、通讯等城市基础设施建设。
目前已建成连接东莞市内各区以及惠州红海口岸码头桥梁4座;保证了车辆来往东莞海关和惠州红海海关之间交通畅顺建成了年发电量6.7亿千瓦时发电厂1座和3座110千伏安的输变电站,保证了全年停电时间总计不超过8小时目标。
全镇共有自来水厂3座,其中黄洲水厂被评为全国百佳水厂。
>>>>>>石龙镇区位图
二)、片区历史沿革及现状
1、建制历史
石龙属历史名镇,距今已有800多年的悠久历史。
自宋代、即现在位于镇中心区的石龙沙洲开始有人定居。
石龙于明嘉靖年间(1532--1566)设墟,叫石龙墟,嘉庆二年出版的《东莞县志》已以石龙镇为名叙事。
石龙属广州府东莞县文顺乡第三都管辖的行政区域内,但另由县戎厅直接管理。
戎厅派左哨遊击及其属下一个千总分别设衙门于石龙头地方。
乾隆19年,县丞署从县城移驻石龙,管理许多圩、村,惟不直接管理石龙。
民国后,初叫警察第三区,二十年代复称镇为国家建制镇,后曾三次改称市;二十年代中后期称市,日占初期和解放初均曾一度称市,但仍属东莞县。
1949年两广纵队第一师进驻石龙,国民党税警团和粤汉护路总队集中石龙投诚,接受改编,1949年10年石龙镇成立镇人民政府。
2、经济发展历史
1)、建国前
建国以前,石龙经济主要依靠东江有利的地理条件发展贸易为主,从明年到建国以前石龙镇经济两起两落。
明嘉靖年间开墟后直至清末,经济一直发展。
特别在乾嘉年代,发展迅速。
清代中后期,虽有鸦片战争的影响,但经济文化继续发展。
1912年,广九铁路正式通车,脚踏轮船开始在东江上驶用,广东交通条件的改善使得石龙丧失了在交通工具上的优势,石龙经济受到重大冲击。
从1916年到1926年间石龙镇受战乱影响,经济萧条。
1926年夏到1938年期间石龙镇经济有了长足的发展,一方面民族经济、城镇建设都有长足的发展,城镇构架基本形成,如兴建布厂,效仿广州建成中山路,兴办中学,建立航运公司。
另一方面,石龙镇再次成为东江流域27040平方公里主要物资集散地,成了东江物制裁油、糖、谷、米、蚕虫等批发市场,1938年到建国前石龙镇再次受战乱影响,镇区经济受极大创伤。
2)、建国后特别是改革开放以后
建国以来特别是1978年改革开放后,石龙镇经济发展朝多元化发展,给合本土优势,农业、工业、贸易相结合,石龙镇经济基本处于比较好的走势。
建国初到1978年间,石龙镇经济时有停顿时有发展,但经济整体结构逐步完善,从商业城镇发展为工业城镇,发展乡镇企业及港口建设。
78年至今石龙发展极快,在农业方面发展有现代特色的农业,在工业方面发展科技兴镇的道路,优先发展电子、医药、信息等高科技产业,目前全镇有外资企业182家,规模较大的工厂200多家,已初步形成了光学制品、电子电器、食品饮料、五金机械、建材化工、医药、通讯设备等产业基础,其中电子电脑和医药食品为石龙镇重点发展的支柱性产业。
现已兴建石龙信息工业园、石龙港物流工业园,发展园区经济和港口物流业。
石龙镇1996年被国家科委评定为“国家星火技术密集区建设单位”,2000年被省科技厅评定为“专业镇技术创新试点单位”。
在商业方面兴建、改建了数个商贸市场、百货综合市场和大型商业购物中心,形成中山路、绿化路、兴龙路和西湖区为中心的商业地带,现有富升百货、石龙购书中心、现代广场等上规模的商场。
三)、片区土地利用现状及特征:
石龙镇是东莞市面积最小的一个镇,全镇总面积为12.5平方公里,是东莞第一个首先存在工业用地不足的镇区,镇区只能通过异地置换来得到多余的土地。
石龙镇被东江分隔成四个片区,即新城区、西湖区、旧城区及新划分的红海区。
1、新城区
新城区由方正大道分隔成两大部分,由于早期政府对外商、国内投资方等用地选址过于迁就,造成土地开发随意性较大、土地布局分隔不合理,处于方正大道以北沿河以内的土地被几个大型企业征用,在征用过程中闲置了较多的土地待以开发,沙河沿岸也存在着比较分散的土地,但此处基础设施不完善,开发难道较大,土地开发潜力大。
方正大道以南龙升路以西现以建有几个大型房地产项目,此处被称为石龙的高尚住宅区,如现已开发的聚龙湾花园、沿江别墅正龙豪园、永和新村、龙升市场等形成新城居住中心,另外新迁入的镇政府、公安局、邮政局等形成了石龙新城办公中心,这块区域土地使用程度比较高,可供开发土地较少,未来开发趋向龙升路以东至环岛南路的大量可用空地,与新城办公中心及居住中心较近是石龙镇未来房地产开发的主要区域。
>>>>>石龙新城区
2、西湖片区
西湖片区被莞龙公路分别南北两片,沿莞龙公路分布了一些商业设施,存在较多数的专业市场及酒店、购物广场等一些商业配套。
莞龙公路以北商业设施比较集中,土地基本被商业中心、商场、专业市场覆盖,可用土地极少。
莞龙公路以南至铁路沿线一带的土地被专业市场、区域基础配套、石龙科技工业园占用,较少量的可用土地处于西湖三路、西湖二路、环湖路包围地带,西湖区的房地产项目主要是处于莞龙公路和石龙郊野公园之间,依靠公园景观、高尔夫球场形成了温泉别墅区,此处存在部分空地用于房地产后期开发,西湖区未来土地供应主要集中在业园与茶山交际地带,前者靠近江景但配套不全存在开发难度,后者依靠工莞龙公路与商二桥交汇地带、石龙科技工业园完善的配套土地状况理想开发效果比较理想。
>>>>>>>>>石龙西湖片区
3、旧城区
旧城区西靠石碣镇,被东江南北支流交汇处,旧城区城市发展状况最为理想,旧城区内各种配套设施齐全,可用土地极少,只能通过旧城改造(对三大商业街、老商业市场、道路交汇处改造)、工业用地异地(新城工业用地置换旧城工业用地、邻近各镇用地置换旧城工业用地)置换、农业用地异换来得到可用土地。
旧城区用地紧缺,大型项目开发控制严格,住宅类建筑更新频率加快。
红海区与旧城区被天然的水域间隔,对内对外交通不便,善无生活配套设施。
>>>>>石龙旧城区
4、红海区
红海区被广深铁路分为两部分,土地多为鱼塘,利用价值不高,近期开发难度极大。
四)、片区住宅市场发展
石龙镇是东莞北部重要中心城镇,被广东省评为广东省中心镇区之一,在经济方面走着自己独特的发展道路,城镇建设自中山路的创建开始就没有停滞过,石龙镇的经济特征突显商贸经济尤其发达,商贸物流业带动商业设施不断兴建开展,但住宅相对发展比较缓慢,整体的住宅市场发展状况可以分为二个历史阶段:
第一阶段(1993年-1996年)、第二阶段(1999年至以后)。
第一阶段是1993年至1999年间,以伟安花园、华毅花园为代表围绕裕兴路为中心兴建,裕兴路房地产的开发也说明了石龙镇商品房市场开始向旧城区以外其它城区发展。
第二阶段是1999年至今,以永和新村、聚龙湾花园、龙升市场、正龙豪庭、金沙湾花园为代表围绕新城沿江及裕兴路兴建,裕兴路房地产的开发逐渐开始升温,2004年之后依然围绕裕兴路一系潜在房产项目的开发,将把此块区域的房地产开发推向高峰期。
石龙镇旧城区极少的空地及较高的商业价值再加上独特的地理特征也决定石龙镇房地产将脱离旧城城区而向其它区域发展。
可以看出裕兴路历来都是石龙镇房地产开发最热的区域,特别是近年来,城市规划有意的指导,使得此区域必然成为石龙镇未来高尚住宅区。
五)、片区名项配套设施现状
1、人文生态景观与休闲场所
金沙湾公园、沙洲公园、石龙中山公园、西湖堤岸、体育公园、河畔公园、石龙郊野公园、石龙国际高尔夫球场、百米古镇图浮雕等公园,在约10平方公里的镇域内,石龙人建了10个公园,平均1平方公里有一个公园,让人们有了一个舒适优美的休憩环境。
2、文化教育设施
石龙中学、石龙二中、石龙三中、石龙中心小学,拥有中小学、幼儿园达26所,有6000多人在各类成人学校和职工技术学校就读。
3、医疗保健设施
人民医院、博爱医院、创伤急救中心等医疗门诊及一些社区门诊。
4、商业服务
三星级酒店4座,正在兴建的五星级酒店1座、石龙确立了构建“大商圈”的发展战略,富升百货广场、金沙湾购物广场、超惠购物城、东方万货、汇联步行街、大华名店城、聚龙湾商业广场,与兴龙路、绿化路商业区和沙头角综合市场联成一体,再与五金、电器等专业市场及火车站周边的传统商业,初步发展成为影响东莞、惠州、增城三地的“消费金三角”。
5、金融邮政
东莞农村信用社、工商银行、东莞商业银行、广东发展银行、建设银行等以及一些证券公司、邮政系统遍布整个片区。
六)、片区交通组织现状及规划
1、石龙片区交通组织现状
石龙镇塞车问题比较严重、主要因为莞龙路等6条主干道同时施工,导致绕道过境车增加了60%,使道路交通不堪重负;镇内道路施工,部门缺乏协调,广源路全封闭施工,增加了兴龙路、红棉路的车流量,而工程尚未完成,红棉路又进入施工,造成了金塘路口、红棉路口、南桥路口经常严重塞车;交通管理不到位,设施不完善,车辆乱停上落客等原因。
2、石龙片区交通组织规划
石碣
茶山
石排
莞深高速
莞龙公路
双石大桥
跨线桥
石湾大桥
(蓝色是城市主干道绿色是城市次干道)
1)、对外交通
将沿广源路规划一条直通港务区的道路,包括一座跨线桥,形成后不仅加强了同红海组团的联系、增强了向北发展的条件,而且可直通广汕公路,解决了北向对外交通的出入口问题;建设与博罗连接的石湾桥,增强东向与博罗县的联系;从环岛路直接修建引桥连接双石大桥,进而连接广汕公路,形成东、北向的快速集疏系统;莞龙路的规划控制红线调整为50米,其西向与莞深高速公路(距离约5.7公里)正在修建互通式立交,形成后可由莞龙路快速进入高速路网体系;其东向也加强了同石排等镇的联系;由南二桥向南过莞龙路经茶山规划一条南向对外通道,直接连接规划中的沙田快速路(距离约8.5公里),其中茶山段部分有现状路依附,部分正在施工,形成条件良好;规划一条同茶山镇连接的镇域间通道;从沿江路向西规划增加一条与石碣镇联系的铁路跨线通道,拓宽与绿化路相连的铁路跨线通道,拆迁与兴龙路连接的铁路跨线通道间的建筑,增强与石碣镇间的联系。
2)、内部交通
内部交通格局:
一轴一环三片区
一轴:
莞龙路
一环:
滨江路-南桥-莞龙路-南二桥-龙升路-龙城路-东桥-滨江路
三片区:
老城组团——控制、调整为主
新城组团——调整断面结构,优化道路使用功能
西湖组团——结合产业布局,合理规划路网
七)、片区S.W.O.T分析
(1)、优势:
F紧邻东江,有一定的景观优势,周边视野比较开阔,环境较好。
F区域内有比较齐全的商业地带,周边教育、医疗较为完善。
(2)、劣势:
F区域的可用建筑开发用地太少,后续力不足。
(3)、机会点:
F石龙镇新城市规划的建设和商业网点的规划对此区域的城市化建设有促进作用,同时也促进了房地产业的发展。
F规划中的双石大桥、跨线桥、石湾大桥将使石龙与外界的联系更加方便,从而促进石龙镇的经济发展。
(4)、威胁点:
F由于同周边区镇的交通路网比较发达,同时周边区镇的商品房销售价格较低,同时别墅项目较多,因此会有不少本地人会选择在周边区镇安家置业。
周边区镇对本区域客户的吸引也对石龙房地产项目产生了一定的威胁。
35
——为您,我做到——
第二章:
片区经济发展状况
一)、经济发展回顾、现状及展望
“九五”期间,石龙镇软、硬件建设发展突出,各项经济指标不断创下新高,至2000年,GDP值达20.3亿比1996年增长166.5%,年均增长27.7%;税收总额1.48亿元,比1996年增长73.9%。
2000年,全镇工业总产值达30.96亿元,比1996年增长84.95%,年均增长16.62%,其中石龙的科技进步贡献率达56%,电子信息产业的产值占工业总产值的80%;全镇新签利用外资项目139宗,其中增资项目138宗,外商协议投资3667美元,实际利用外资金额2424万美元,比1996年增长877.42%;出口总额外负担3.14美元,比1996增长459.52%。
2000年以来,石龙镇的经济发展保持高速增长,在镇区先后建成了西湖服装批发市场、综合性商厦大华广场、华南商城、中兴广场、金沙湾购物中心、旺角商城等一大批商业设施,较多知名品牌汇集石龙,至2000年末全镇拥有各类市场13个,基中农贸市场5个,专业市场3个,综合市场5个,全镇社会消费品零售额12.57亿元,比1996年增长34.07%,2000年,石龙镇已初步确立了东莞市中心镇的地位。
2000年以来,石龙镇的经济发展连年保持高速增长。
石龙镇优越的地理位置,特殊的人口背景吸引着越来越多的外商前来投资、经营。
石龙镇又善于充分的利用各种利好因素,不断的促进其镇区发展。
2001年,石龙火车站投入使用,为石龙镇打造星火科技密集镇及信息化试点镇创造良好的交通环境,也为石龙镇经济进一步发展投供契机。
2003年9月24-26日,由国家信息产业部、中国市长协会、广东省信息产业厅、东莞市人民政府、南方发展研究院共同主办的首届“中国城市信息技应用高层论坛”在石龙镇举行,石龙镇推出城市信息化发展战略、通过信息化带动工业化、工业化推进信息技术,利用高新技术来推动石龙镇城市现代化建设,促进镇区经济朝健康有特色的轨道发展。
2003年石龙镇完成生产总值32.75亿元,比2002年增长17%,社会消费总零售总额达16.38亿,增长15.66%,出口总额9.2亿美元,增长52.71%。
石龙镇古往今天都是商贸重镇,石龙镇将以特色旅游业、休闲娱乐业、综合商厦和专业市场为重点,通过本地五大商业聚集地构成“大商圈”,发展成为影响东莞、惠州、增城三地的“消费金三角”。
二)、经济发展分析
1、国内生产总值及其构成分析
1)、石龙镇国内生产总值
由图可知:
(1)石龙镇国内生产总值稳定增长,从98年至01年GDP增长较快,平均增幅高于全市平均水平17%,但增幅自2002年有所下降,2003年GDP增幅增加0.36%
(2)1998年至2001年在政府各项政策的配合下,财政的投入,经济发展有了一个新的突破,从98年起跃入一个高速发展期,到01年GDP增幅都保持在18%以上。
(3)02-03年由于世界性疾病的等不利因素的影响下,房地产和第三产业都受到一定的影响,增长幅度下降到16.56%,03年恢复到了16.92%.
2004、2005年,随着政府加快城市化的建设及改造的步伐,城市变化日星月异,房地产异军突起以及外来“9+2,泛珠三角”经济圈的形成,也都有利于石龙经济发展,预计今后两年的经济发展都有一个飞跃的发展。
2)、石龙历年工业总产值
(1)工业每年都保持高速增长,03年工业产值达98.82亿元,比02年的47.49亿元超出将近41个亿,增长率达108%,02年至03年工业总产值增加部分远远超过98年至02年五年内的各年差额之和,可见石龙03年工业发展进入一个新的台阶,这也是由于石龙镇一直不遗余力发展高新科技工业园,积极招商引资的结果。
(2)“泛珠三角”经济圈形成,对于这个外向型经济工业镇区来说政策已初显成效。
预计明年将在03年基本上保持稳定的增长。
3)、石龙历年农业总产值
农业在石龙镇经济体系中一直处于辅助的作用,03年农业总产值为0.056亿元与02年农业生产值0.054亿元相比,相差不太,石龙镇历来都是商业重镇,经济发展以工业、物流业为主,农业对经济的贡献值太低,发展停滞不前。
4)、石龙历年第三产业生产总值及其增幅
石龙镇03年第三产业总值为14.20亿元比02年增加1个亿,其中批发和零售业增加值为8.75亿元,占第三产业的61%,批发和零售业如此高的份额正说明了石龙镇作为商业重镇,现存的九个专业市场、六个大型卖场一直占有非常重要的地位,支撑着石龙镇经济的发展,成为周边区域物质集散地之一。
金融业增加值为1.35亿元,占第三产业的15%,比02年增加0.20亿元,金融业增加值提高。
5)、石龙镇历年工、农、第三产业生产总值及其增幅比较
石龙历年工业、农业、第三产业比例变化不大,基木保持稳定。
03年农业所占比例不到1%,工业占57%,第三产业占43%。
第二产业与第三产业齐头并起。
小结
石龙镇国内生产总值及工业、第三产业历年都保持较高的增长幅度,但农业基本上处于停滞状况。
各产业生产总值历年比例基本保持不变。
石龙镇第二产业与第三产业同等发达,第三产业更有利于城市的发展。
2、石龙镇经济特点
1)、石龙镇历年利用外资情况
由上图可知1999年—2003年6年间利用外资额情况呈波浪状,但总体可划为两个阶段,1998年—2000年的增长期和2000年—2003年的上升期。
1998年—2000年期间石龙镇利用外资额到1999年滑落到最低点,只有586万美元,到2000年又上升到2424万美元,这一期间石龙镇对外资的使用正处于适应期及调整性,外资利用程度提高。
2001年—2003年,为利用外资额逐年增加的增长期,在2002幅度高达72.36%,利用外资情况基本上都处于“通吃”状况,到03年利用外资额度恢复平常,基本与2000年相当,说明已比较理性的引入外资。
外资是经济发展的“催化剂”,应跟据自身发展而适合引入。
石龙镇外资引放情况时起时落,但在后期基本保持平稳。
2)、石龙镇历年出口额:
由图可知:
石龙出口额逐年在增加,对外经济稳步发展,特别是2003年出现一次巨幅增长。
3)、石龙镇居民存款状况:
由上图可看出:
石龙镇城乡居民存储额稳步持续增长,趋势线R2=0.9956,成直线上升趋势
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