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资产评估复习
资产评估总复习──计算部分
在本书的整个知识体系中,资产评估方法贯穿于全书的始终,是最重要的内容。
在考题中,计算题的解答质量是能否通过这门考试的决定性因素。
但计算题的难不在于计算,而在于分析题目,选择评估方法和参数指标。
因此解题的思路十分重要。
一、成本法(机器设备、土地、建筑物、无形资产、低值易耗品、在产品或产成品)
基本公式:
评估值=重置成本―实体性贬值―功能性贬值―经济性贬值
思路:
(一)重置成本
1、重置核算法:
实际的消耗量*现时的价格(复原、更新,一样吗?
)直接成本和间接成本
注意:
进口设备要加关税、增值税和相关费用,报价和成交价?
进口汽车要加关税、消费税、增值税和相关费用和车辆购置附加费72-73
自制通用非标准设备的综合估价法(主材率,不含税价格,销售税金率18.7%)75-76
土地评估中的土地取得费和开发费的利息的计算136-137
建筑物评估中的资金成本的计算153
2、物价指数法:
历史成本*物价指数(环比指数、定基指数)进口设备还要考虑汇率的变动79例3-6练习:
204(3)
3、规模经济效益指数法公式38(功能价值法,指数的计算)
4、统计分析法(专用于一类资产的评估)39例2-4练习:
09(6)
(二)实体性贬值=重置成本*(1―贬值率)
1、求成新率或贬值率(他们关系?
)
2、四种方法:
A年限法公式?
;
实际使用年限更新改造──加权投资年限84
评估日前的实际利用率或实际生产能力40
练习:
218(45);09(3)
B、打分法(建筑物评估160)
两种方法都有时要平均练习:
09(46)
C、观测分析法定性,不求
D、修复费用法修复费用=实体性的可修复的贬值88例
如果不考虑不可修复的贬值,贬值率=修复费用/重置成本
(三)功能性贬值
1、功能性贬值额=超额运营成本(1―所得税税率)的折现值(年金,一般,同收益法)练习:
192(7);198(45);210(45);09(12)
2、功能性贬值额=复原-更新
3、功能性贬值率=新旧设备生产能力差异/新设备生产能力
(四)经济性贬值
1、经济性贬值率公式90(用评估日后的生产能力利用率)
2、经济性贬值额同功能性贬值额的计算
练习:
09(45)
(五)评估值=重置成本―实体性贬值―功能性贬值―经济性贬值
=重置成本*(1―实体性贬值率)*(1―功能性贬值率)*(1―经济性贬值率)意义?
注意:
1、机器设备的成本法最经典,土地无贬值,建筑物一般只有实体性贬值,无形资产只有功能性和经济性贬值也以成新率表示(练习:
214(15)),低值易耗品只有成新率,产成品无贬值,按现行价格计算,260)练习:
194(18);09(22)
2、土地评估中的假设开发法,又叫剩余法,是成本法的一个特例。
地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用
=未来开发后的楼价的现值-建筑费的现值(期中投入,0.5年、1.5年10%的现值141)-建筑费*百分比-(地价+建筑费+专业费)*利息率-(地价+建筑费+专业费)*利润率-地价(地价+建筑费+专业费)*税率-租售费用
求未知数地价
二、收益法(土地、建筑物、无形资产、有价证券、企业价值)
基本公式:
未来净收益的折现值年金,有期限(折现率怎么算314,综合折现率怎么计算,316-317)练习:
196(27);09(28)
不等,有期限(折现率)
年金,无期限(资本化率)
不等,无期限,只有两种情况可以计算,哪两种?
50
练习:
213(5);09(4);09(14)
(一)土地──收益还原法
1、求房地合一的年收益=年(未来租金)收入-年费用
2、求建筑物的年收益=建筑物的重置成本的净值*建筑物的还原率
3、求土地的年收益=1-2土地收益一般指客观收益
4、求无期限的土地评估价=3/土地还原率
5、求有期限的土地评估价=4*(1-1/(1+土地还原率)n)练习:
210(46)
(二)建筑物──残余估价法
1、求房地合一的年收益=年(未来租金)收入-年费用
2、求土地的年收益=土地用市场法或成本法评估出的价格*土地还原率
3、求建筑物的年收益=1-2
4、求建筑物的评估价格=3/(建筑物的还原率+年折旧率)无期限
练习:
199(46);205(11)
(三)无形资产的收益法
191的第二个公式
思路:
1、最低收费额=重置成本的净值*转让成本分摊率(所有权转让为1,共享用购买方
运用无形资产的设计能力除以运用无形资产的总设计能力)+无形资产的机会成本(转出的净减收益与再开发的净增费用之和)
2、购买方企业未来的年收益(一般用销售收入或销售利润表示)
销售利润=销售量*(单价-单位成本)
3、利润分成率(经验数据25-33%)或销售收入分成率(经验数据3%-5%)
利润分成率的计算:
边际分析法无形资产的追加利润现值/购买企业总利润现值(未来若干年)
约当投资法无形资产的重置成本与成本利润率、购买方企业总资产的重置成本与成本利润率)常用
4、无形资产给购买方带来的年净收益=2*3*(1-T)
5、折现率的计算
6、将4折成现值练习:
194(19);199(47);211(47);09(47)
注意:
1、如果能直接算出无形资产给购买方带来的年超额收益,就不用求分成率,210
练习:
219(47)
2、商誉=企业整体资产的评估值-企业各单项资产评估价值之和(定义)割差法
=被评估企业单项资产评估值之和*(被评估企业预期年收益率-行业平均年收益率)/资本化率超额收益法练习:
194(20);206(16)
(四)有价证券的评估
1、债券的评估值—上市、非上市(交易收盘价)、单利、复利274练习:
207(22);215(24)
2、股票的评估值—优先股(非上市)同传统的收益法练习:
207(24);09(24)
--普通股固定股利红利增长形P=D1/R-G
G的计算有两种方法要掌握书281练习:
195(26);157(9)
--股权的评估,同无形资产283练习:
09(25)
(五)企业价值评估方法同一般收益法,预期年收益的计算311练习:
211(48);219(48);
09(48)
三、市场法(土地、建筑物)
(一)公式:
从定义出发30替代原则的体现
(二)思路:
1、确定三个或三个以上的比较案例(确定原则125,169)
2、分析,确定调整系数土地的使用年限的调整系数的计算126
建筑物环境成熟度的修正系数1/(1+r)n176
交易日期调整系数=评估日价格指数/交易日价格指数
练习:
213(12)
3、用调整系数调整三个参照物的价格
4、对三个调整后的价格求平均数就是评估值。
练习:
218(46)
(三)特例
基准地价系数修正法130评估值=基准地价*调整系数不用找三个参照物
“三价”的区别(简答)
四、其他要掌握的计算
1、应收账款的评估264例6-709(21)
2、应收票据的评估266练习:
214(20)到期值要注意有无带息,书P266例不带息;2007(20)带息(要讲,两种评估法及区别)
3、预付费用的评估,为剩余的收益,和摊销无关练习:
206(18);207(20)
4、材料的评估值=剩余的材料量*离评估日最近的价格(和评估日近时为账面值,什么是账面值)252练习:
09(20)
5、几个财务指标的计算、定义、分类(流动比率、速动比率、资产负债率、存货周转率、应收账款周转率、投资报酬率、市盈率
6、企业价值评估的资产基础法(成本加和法):
326练习:
208(27)
7、企业价值评估的市盈率法:
练习:
208(28);215(28)
背折现率为10%,10年的各时间价值系数
1、被评估机组由主机、辅助装置和工艺管道组成,账面原值为60万元人民币。
评估基准日为2006年5月1日,机组全新重置价为70万元。
其中主机占70%,辅助装置占20%,工艺管道占10%。
评估人员经过检测,确定主机、辅助装置和工艺管道的实体性贬值分别为20%、40%、30%。
该机组年产量为10万件产品,与目前该类经过技术改进的新机组相比,待估机组多用操作工人2人(行业内操作工人的平均人工费为每人每月1000元),评估基准日后前两年每年的超额能耗费用为2万元,之后每年的超额能耗费用为3万元。
评估人员测定,该机组尚能使用5年。
同时,由于市场供求的影响,要是产品不积压,每年只能生产8万件。
已知该类机组的规模经济效益指数为0.7,行业适用的折现率为10%,企业正常纳税(税率33%)。
则通过以上条件求该机组评估基准日的评估值。
2、某企业在长期的生产实践中形成了某种产品生产技术。
假定按国家规定可估价摊销。
现有类似技术上市,技术转让费为100万元,又知该企业有三项专有技术,其开发成本分别为70万元,100万元,120万元,相应的市价为90万、150万元、200万元。
试按市场调整法评估该技术诀窍的重置成本。
3、2002年底,甲公司与某国际投资银行签定了融资协议,具体内容包括:
2003年1月1日,该投资银行出资2亿元人民币,其中1亿元以2元/股的价格认购甲公司的普通股票,另外1亿元购买甲公司的特种债券,该债券期限为6年,年利率为2%,不计复利、每年付息、到期还本。
同时投资银行与甲公司还签订了有关企业经营的协议:
融资开始后的三年中的每一年,甲公司的净利润要比上一年增长15%,达不到增长要求的年份,投资银行都会将20%的特种债券以对应2元/股的价格转换为普通股股票。
2006年初,该投资银行计划将其持有的甲公司的所有权益(包括股份和债权)一次性的转让、评估机构对这部分权益进行评估,提供资料如下。
求最后的评估值。
资料:
(1)评估基准日:
2006年1月1日,评估基准日之前产生的股权及债权已结清。
(2)甲公司2002至2005年的净利润分别为5000万元、6000万元、7000万元、8000万元。
2005年的每股收益是0.8元。
(3)预测评估基准日后前3年每股收益保持每年10%的增长,之后进入平稳发展时期,年金收益为评估基准日后第三年的每股收益。
(4)考虑风险报酬率的差异,债权和股权使用折现率分别为5%和10%。
4、某保健品厂生产的口服液十分畅销,由于其营销网络十分强大,因此,被某集团看中,欲收购该保健品厂,在评估过程中涉及到该厂库存口服液的评估。
经查实,该厂库存口服液账面价值为208950元,查实数量为2000瓶,账面记载的单价为105元/瓶,出厂价格为104.4元/瓶(含增值税)。
经调查,该产品的销售费用占销售收入的3%,销售税金及附加占销售收入的2%,销售利润率为20%,所得税税率为33%,试确定该产品的评估值。
5、某企业对库存的一种燃料进行评估,库存量为50吨,经现场技术鉴定,没有发生质量变化,仍将满足正常需要,只是保管中的自然损耗为1%,根据市场调查,得知该燃料近期市场价格为4000元,每吨运费100元,整理入库费为每吨40元,则该燃料的评估值是多少?
资产评估试题_全国2009年4月自考试卷
一、单项选择题(本大题共30小题,每小题1分,共30分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1.资产评估强调确定评估基准日,其体现了资产评估的特点是( )
A.预测性B.公正性
C.咨询性D.现实性
2.评估资产的“在用价值”主要依据的是( )
A.贡献原则B.替代原则
C.最佳使用原则D.预期原则
3.某设备购于2003年1月,2007年1月进行资产评估。
该设备在每天工作8小时的情况下,可以连续工作10年。
被评估设备的利用情况为每天工作12小时,但每年有2个月的季节性停产。
则该设备的成新率为( )
A.40%B.50%
C.60%D.70%
4.某资产预计前三年的纯收益分别为3万元、2万元、1万元,第四年开始每年为3万元,折现率为10%,该资产的评估值约为( )
A.26.7万元B.27.0万元
C.27.7万元D.30.0万元
5.新型号的手机、个人计算机等电子类产品大量出现,从而导致原有型号的该类商品迅速降价,这种贬值或损耗在资产评估中称为( )
A.实体性贬值B.功能性贬值
C.有形损耗D.经济性贬值
6.某企业一批设备需要评估,该批设备的配置、型号、购置时间、使用情况都大致相同。
该批设备的购置成本为600万元。
评估人员从中选择出5台设备进行评估,这5台设备的购置成本为80万元,重置成本为100万元,则该批设备的重置成本为( )
A.480万元B.700万元
C.750万元D.800万元
7.同一项资产用两种或者两种以上的方法进行评估,会得到两种或者两种以上的评估结论,这时候应该( )
A.选择评估值最高的方法和结论
B.选择评估值最低的方法和结论
C.把各个评估值进行算术或者加权平均
D.由评估人员根据价值类型等因素从中选择一个
8.在同时计算某台机器设备的复原重置成本和更新重置成本时,两者相同的方面在于( )
A.工艺B.设计
C.材料D.价格
9.运用物价指数法估算设备的重置成本,只考虑了( )
A.时间因素B.地域因素
C.功能因素D.技术因素
10.采用预决算调整法估算建筑物重置成本的假设前提是( )
A.材料价格没有大的波动
B.预算定额没有调整
C.建筑物原工程量是合理的
D.具有完整的建筑工程竣工决算或预算资料
11.从评估原理的角度看,建筑物残余估价法属于( )
A.市场法B.成本法
C.剩余法D.收益法
12.某种型号的设备与采用新技术生产的新型设备相比,每年多耗电5000度,每度电0.6元,该设备可使用10年,企业所在行业的平均投资收益率为10%,企业所得税率为25%。
该设备的功能性贬值约为( )
A.18435元B.13825元
C.13586元D.2250元
13.企业改革涉及的土地使用权,经批准可以采用保留划拨方式处置的情形是( )
A.国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司
B.国有企业破产或出售
C.国有企业改组为股份合作制企业、国有企业租赁经营
D.在国有企业兼并、合并中,被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业
14.有一宗土地,出让年期为50年,已使用30年,预计未来10年每年的净收益额为15万元,第11年开始每年的净收益额为20万元,假定折现率为10%,则该宗土地的评估值最接近于( )
A.127.70万元B.139.55万元
C.150.00万元D.175.00万元
15.标定地价是( )
A.省政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格
B.市、县政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格
C.省政府在一定时期内评估的覆盖全市(县)的土地使用权价格
D.市、县政府在一定时期内评估的覆盖全市(县)的土地使用权价格
16.下列无形资产中,属于不可确指无形资产的是( )
A.专营权B.土地使用权
C.商标D.商誉
17.某发明专利权已使用了4年,尚可使用2年。
目前该专利权的贬值率为( )
A.66.7%B.50.0%
C.33.3%D.25.0%
18.无形损耗对无形资产的影响在于( )
A.使用价值B.已使用年限
C.价值D.名义使用年限
19.下列不属于无形资产成本特征的是( )
A.弱对应性B.共益性
C.不完整性D.虚拟性
20.被评估的某材料系最近购入,当时共购入300件,单价600元,共发生运杂费等6000元,经盘点,该材料尚余200件,则该批材料的评估值为( )
A.126000元B.124000元
C.122000元D.120000元
21.某企业前三年发生的坏账损失分别为100万元、110万元、120万元;前三年的应收账款余额分别为2000万元、2100万元、2200万元。
则该企业的坏账占应收账款的百分比为( )
A.5.00%B.5.18%
C.5.24%D.5.45%
22.一批在产品为某种零部件2000件。
由于该产品已经停产,故无继续加工的价值,也无法对外销售。
该零部件系某种金属铸造而成,每件净重20千克,实耗金属材料22千克,加工费用为每件100元。
金属材料系3个月前购入,单价为15元/千克,现在市场价格为18元/千克。
则该批在产品的评估价值为( )
A.660000元B.720000元
C.792000元D.860000元
23.在用低值易耗品评估中,确定成新率使用的方法从本质上讲是成本法中计算成新率的( )
A.观察法B.使用年限法
C.修复费用法D.专家鉴定法
24.被评估资产为某一股份公司非上市股票10000股,每股面值1元,账面价格为每股1.5元。
该股票过去每年股息为02元/股,经评估人员分析,该公司将来可以保持该股利水平不变。
评估时银行1年期存款利率为5%,确定风险报酬率为3%。
该批股票的评估价值为( )
A.40000元B.25000元
C.20000元D.15000元
25.某厂以一生产线向另一厂投资,作价100万元,占总投资的40%,合作8年,按投资比例分配利润,投资届满后按生产线折余价值返还现金。
该生产线预计残值10万,可用10年。
目前已经合作了四年,被投资企业每年净利润保持在30万元的水平上,评估人员经分析,认为可以保持该水平不变,折现率取8%。
则该投资的评估价值为( )
A.39.75万元B.47.10万元
C.60.33万元D.86.79万元
26.对于非上市股票的评估,一般作为评估值的是( )
A.账面价格B.清算价格
C.内在价格D.市场价格
27.下列指标中,反映企业短期偿债能力的是( )
A.存货周转率B.流动比率
C.投资报酬率D.应收账款周转率
28.某企业的投资总额为2000万元,其中长期负债与权益资本比例为5∶5,借债利息率为6%,经测定,社会无风险报酬率为5%,该企业的风险报酬率为3%,所得税率为25%,采用加权平均资本成本模型计算的折现率应为( )
A.7.00%B.6.25%
C.6.01%D.5.00%
29.将评估分为正常评估、评估复核和评估咨询是依据( )
A.评估对象的不同
B.评估报告所提供内容和数据的繁简程度不同
C.注册资产评估师分工的不同
D.资产评估工作的内容不同
30.我国最早对资产评估报告制度进行规范的文件是( )
A.《国有资产评估管理办法》
B.《关于资产评估报告书的规范意见》
C.《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》
D.《资产评估操作规范意见(试行)》
二、多项选择题(本大题共10小题,每小题1分,共10分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选、少选或未选均无分。
31.以下属于资产评估工作原则的有( )
A.独立性原则B.预期原则
C.科学性原则D.专业性原则
E.客观性原则
32.决定和影响价值类型的因素主要有( )
A.市场条件B.评估的特定目的
C.资产的功能D.评估方法的选择
E.资产的状态
33.根据被评估资产能否独立存在分类,资产可分为( )
A.整体资产B.可确指资产
C.固定资产D.单项资产
E.不可确指资产
34.折现率的构成一般包括( )
A.无风险利率B.风险收益率
C.超额收益率D.垄断收益率
E.通货膨胀率
35.引起建筑物实体性贬值的原因有( )
A.建筑物自然老化B.建筑物的使用磨损
C.自然灾害引起的建筑物功能减弱D.人为破坏造成的建筑物功能减弱
E.建筑物存在设计上的缺陷
36.在估算建筑物重置成本的方法中,重编预算法比较适用于( )
A.测算建筑物的更新重置成本
B.测算建筑物的复原重置成本
C.测算构造简单建筑物的重置成本
D.测算具有完整竣工决算资料建筑物的重置成本
E.测算原工程量较合理建筑物的重置成本
37.流动资产包括( )
A.现金B.应收账款
C.股权性投资D.在产品
E.长期债券
38.可以作为评估对象的长期待摊费用有( )
A.自有机器设备大修理支出B.自有机器设备更新改造支出
C.租入机器设备大修理支出D.自有房产装修费用支出
E.租入房产装修费用支出
39.从产权的角度出发,企业价值评估范围应包括( )
A.全资子公司B.控股子公司
C.企业产权主体自身经营的部分D.企业所拥有的闲置资产
E.非控股子公司中的投资部分
40.资产评估管理机构对资产评估报告书的运用可以实现的目的有( )
A.了解评估机构从事评估工作的业务能力和组织管理水平
B.对评估结果质量进行评价
C.作为产权交易作价的基础资料
D.为国有资产管理提供重要的数据资料
E.作为支付评估费用的依据
三、名词解释(本大题共2小题,每小题3分,共6分)
41.修复费用法
42.“七通一平”
四、简答题(本大题共2小题,每小题7分,共14分)
43.简述中国资产评估准则的框架体系。
44.简述导致无形资产产生无形损耗的三种情况。
五、计算题(本大题共4小题,每小题10分,共40分)
45.评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时,对经济性贬值的相关因素进行了调查、了解。
具体情况如下:
(1)该生产线的年生产能力为1000吨;规模经济效益指数为0.6;
(2)企业正常投资报酬率为10%;适用的所得税率为25%。
(3)评估时,正值国(湖北自考网)家实施宏观调控政策,对企业生产经营造成影响,使得该生产线生产的产品:
若不降价,则年产量会减至800吨;若每吨降价100元,则可保持正常的年生产能力。
估计调控政策对企业的影响会持续3年。
要求:
请帮助评估人员计算
(1)该生产线的经济性贬值率;
(2)该生产线的经济性贬值额。
(计算结果以元为单位,取整数)
46.待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元,竣工于2000年底,耐用年限60年。
2006年底对该建筑物进行评估。
假定2000年的价格指数为100%,从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场勘察打分,结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80,其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。
要求:
(1)估算该建筑物的重置成本;
(2)采用年限法和打分法估算成新率,权重分别为50%和50%;
(3)估算该建筑物2006年底的价格。
(计算结果以万元为单位,小数点后保留两位小数)
47.由于产品结构调整,甲企业准备将其饮料生产的专有配方转让给A公司。
根据双方协商,该专有技术的收益期限为4年,且按销售收入的4%分成。
评估人员经测算,未来4年饮料的销售分别是80吨、90吨、95吨、95吨,每吨售价10万元。
根据技术所属行业和市场情况,评估人员确定的风险报酬率为6%,企业适用的所得税率为25%,银行存款利率为4%。
要求:
请帮助评估人员计算确定
(1)专有技术的折现率;
(2)专有技术各年的净收益;
(3)专有技术
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