随州住宅市场调研报告.docx
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随州住宅市场调研报告
随州住宅市场调研报告
1、随州市调楼盘面积、户型统计表
楼盘名称
主力面积区间
主力户型
热销户型
最高售价
齐星花园
120-130
三房
90-100二房
130以上三房
5200元/平米
(高层90平米)
凯旋中央
120-130
三房
120以上三房
4300元/平米
(小三房)
水郡世家
130平米以上
四房
150平米以上四房
5400元/平米
(大四房)
千千水岸
130-140
三房
130-140平米
4300元/平米
(多层住宅)
随州·碧桂园
100-120
小三房
100-120三房
3800元/平米
格林小镇
120-130
三房
130以上三房
4300元/平米
程力·水岸国际
120-130
三房
130以上三房
4100元/平米
(多层住宅)
迎宾花园
100-120
三房
100-120平米
小三房
4800元/平米
(多层住宅)
海翼·汉东至尊
100-130
三房
130平米以上三房扩四房
4900元/平米
2、市调小结
●主力户型集中在100-130平米三房,客户以宜居为主要购买需求;
●拥有自然景观资源的项目130平米以上户型为主力户型,且售价居高;
●飘窗设计受市场接受度较高;
●高层住宅已被市场所认可;
●楼层价差在20-50元/平米,楼梯房层差高于电梯房;
●多层住宅属稀缺产品,均价同区域高层住宅每平米高出500元以上,户
型多为板式,市场接受度高;
●老城区房客厅及主卧室阳台设计多为北向,新区户型设计多为南向,客
户对阳台朝向无明显抵触心理;
●近期推出户型主要为100—120平米三房,100平米以下户型放量较少。
通过本次调研得知随州现阶段房地产市场竞争属于同质产品竞争。
产品差异性不大。
市场已经出现投资型产品,市场接受度不高。
由于自然资源少,客户对景观房的需求较高,注重小区居住的舒适性和实用性,对配套需求度不高。
三、市场户型需求分析
地段因素:
由于随州本地的自然资源不多,拥有天然自然资源的项目
销售率较高且户型多为大户型,价格也相对较高。
价格因素:
根据市场调研,目标竞品楼盘的客源主要为随州本地客户。
除本地商户外,出外地打工者购房和下面县镇购房者也占据较大比例。
此
类客户对价格的敏感度。
客户需求:
项目目标客群大多属于具有一定的社会地位和经济基础的
中产阶级。
对于这部分人群而言,他们追求一种温馨、舒适、悠闲的生活,
他们大多期望在自己的承受能力范围内,拥有居住环境优美、面积适中的
居所来享受生活。
四、户型及面积区间建议
由于随州项目地块配套环境不成熟,未来预期存在不可控性,项目周
边无优势自然资源,因此,项目的规划、内部园林空间布局及户型设计特
色和结构面积的配比则显得至关重要。
随州项目一期入市时区域配套环境没有明显优势,建议项目一期入市
初期产品建筑主体采用塔楼的形式。
以小两居、大两居为主,辅以一居和
三居。
户户朝阳、家家观景的户型布置,打造出经济实用的居家环境。
并
可适当考虑部分投资性户型。
此类产品主要分布在项目外围;
二期主要采用板楼,通风采光好、使用率高,建议以大两居、三居为
主,辅以少量跃层,大开间小进深的户型布置,配合较好的景观,打造出
舒适、温馨的居家环境。
面积区间:
一居:
60平米(以内)投资型公寓楼
二居:
80平米-100平米(通过空间设计可作为小三居室)
三居:
100平米-120平米(经济适用小三居)
大三居:
130平米—150平米
五、户型布局原则
(一)、整体布局
●户型布局遵循动静分区、洁污分区的设计原则;
动静分区即以公共区域(厅、厨房及公共卫生间)与私密区(卧室)相对隔开为要点,减少相互干扰,保持居室的私密性;
洁污分区即将厨房、公用卫生间、贮藏间等集中布置,与客厅、卧室分开,使家居生活方便整洁;
厨房、贮藏间等服务区域应位于离入口较近的位置,以避免买菜、做饭等日常操作对主人生活的影响。
●建议采用大开间、小进深的楼体形式,
●客厅面宽不小于3.6米。
(二)、公共区域
●进门即玄关或厅,不留走道等浪费面积;
●两厅方正实用,无凸显的柱体、缺角或变形;
●建议采用大客厅、小餐厅的布局;
●不宜在客厅的墙面开门过多,保持客厅的整体性;
●厨房需靠近餐厅布置,要有足够的通风采光;
●各居室的门洞应避免与入户大门相对;
(三)、私密区域
●与公用活动空间隔离,使卧室具有较强私密性,尤其是主卧室应位于走廊的尽端;
●各房门宜错开布置,避免卧室门朝向户门。
(四)、居室朝向
●起居室和卧室应取最好的南面朝向;
●书房、餐厅等应取次好朝向。
(五)、窗户设计
●各户的窗与窗之间应考虑角度,避免对望,影响房间的私密性;
●随州本地流行飘窗设计,可适当改变飘窗设计风格和样式或在飘窗处降低层高,获取更大的室内空间。
(六)、阳台设计
●厨房、厕所考虑工作阳台;
●入户、小卧室考虑入户花园阳台;
●南向应设置封闭的生活阳台,并考虑洗衣机位,便于居家生活中如洗晒衣物等日常生活功能用途。
(七)、附属空间
●大户型,居室内应考虑设计储物间,主卧室内考虑步入式更衣室的布置;
●在居室设计上应考虑到家用电器的摆放位置,例如冰箱、空调等;
●卫生进行管井布置,从而达到卫生间内墙面整洁的效果。
六、户型细部建议
(一)、加宽低沿外飘窗设计
客厅、卧室采取低沿外飘窗的景观窗形式,在提高居室视线开阔度、采光度的同时,增加其实用率。
此设计可有效的提高了室内使用面积,对于中小户型,效果尤其突出。
(二)、空中花园
选取100-120平米的较大户型设置空中花园(以赠送或优惠的名义给客户),作为今后销售的卖点,并可适当提高户型价格,增加利润。
空中花园形式一:
加大阳台面积达20-25平米,形成阳台式空中花园
空中花园形式二:
户内空中花园,即在进入户内先进入景观厅,形成室内种植空间,面积为20-30平米,而后才是客厅。
(三)、阳光花园
在顶层退台设置阳光花园,充分利用项目具备的景观资源,作为销售卖点,并可适当提高户型价格,增加利润。
7、户型参考
二房(水郡世家,带入户花园)
二房82平米,(齐星花园)
齐星花园
二房变三房(参考武汉保利·公园九里)
紧凑小三房(碧桂园·山湖间)
紧凑小三房(海翼·汉东至尊)
三房带入户花园(水郡世家)
舒适三房(迎宾花园)
三房带入户花园(迎宾花园)
大三居(碧桂园·左邻右里)
舒适三房(千千水岸:
三房130平米以上板式楼户型可参考千千水岸)
舒适三房128平米带入户花园(千千水岸)
八、价格调研统计
区域
楼盘名称
均价
(元/m2)
价格区间
(元/m2)
优势分析
老
城
区
齐星花园
4600
4100-5200
位于烈山大道和青年路交汇处,属于随州城市腹地,毗邻随州解放路核心商业圈。
小区B区商业集中区主要包含大润发超市及各类大型主力店卖场。
凯旋中央
4100
3900-4300
项目地处老城区,交通、配套成熟;独拥5.7万平米明珠广场,首个带私家泳池的小区;社区预留分户取暖装置。
白云湖景观带
水郡世家
4800
(湖景)
4300
3900-5400
项目拥有自然的湖景,主推水岸生活。
项目临府河滨湖风光带。
千千水岸
4100
3800-4300
项目临府河滨湖风光带长度有近2000米,五分钟即可抵达市中心商业区,道路畅通,交通条件良好;且与市委、市政府行政办公区隔湖相望,与世纪外滩毗邻,与碧桂园遥相呼应。
随州·碧桂园
(高层住宅)
3600
3400-3800
项目自然山水景观丰富,有着巨大的区域升值潜力。
目前凤凰商业广场已建成,社区商业街、五星级酒店、泳池已投入使用。
随州碧桂园外国语学校已开建,预计2014年秋季开学,九年一贯制中小学也计划在五年内兴建,便利生活步步升级。
城北
格林小镇
3800
3600-4300
项目西侧的厥水河、3万方的桃园公园以及项目东南5万方明珠广场三大城市绿肺,形成随州最大的天然氧吧,城北规划已逐步呈现规模,打造随州最适宜人居的中央生活区。
程力·
水岸国际
3700
3500-4100
城东新区
迎宾花园
4300
4100-4800
由随州本土知名房企——天宇地产倾力打造,处于老城区与中心城区的连接地带,距离新火车站与客运东站仅几分钟路程,交通极为便利。
项目临近千亩文化公园,提出绿色住宅概念,引入多项高科技系统,将光纤入户、智能一卡通、智能小区系统、智能居家安防系统、隔音降噪、保温节能系统等纳入小区建设,打造随州首席数字社区科技寓所,为住户创造安全、舒适、健康的居住环境,为随州迎来科技人居新时代。
海翼·
汉东至尊
4500
3900-4900
由中国500强企业厦门海翼集团开发,位于随州市城东区迎宾大道、汉丹大道交汇处,扼守交通枢纽,毗邻随州市长途汽车站,3分钟即达火车站,文化公园一路之隔。
项目临街将配套建设10万方主题商业街。
分析:
同区域楼盘无明显价差,产品同质严重,客户关注点集中在房屋总价。
总价在50万左右的实用型三房市场接受度较好。
项目拥有自然资源景观或成熟商业配套的小区的售价较高且销售状况较好,最高售价超过5000元/平米。
城东新区优势的交通环境和绿色、文化景观规划,提升区域楼盘价格。
区域项目体量较大,商业配套较大、园林景观优于老城区,现阶段均价近4500元/平米。
城北配套逐步完善,规划打造以宜居为主的中央生活区。
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