汇智五洲城2017年营销报告.pptx
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汇智五洲城2017年营销报告.pptx
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第一、二、四部分,汇智五洲城营销报告,Chapter1市场研析,城市逻辑分析竞品逻辑分析分析导论,01,1.1.城市逻辑分析,02,1.1.1哈尔滨城市肌理解析,经过十多年的发展,哈尔滨房地产市场已形成群力板块、哈西板块、哈尔滨新区板块以及会展东长江路组团、新香坊组团、中心组团等几个新建房地产项目集中区。
会展东长江路组团已成为哈市房地产发展的潜力区。
03,松北和群力地区适当控制用地供应,实行差别化供地政策,限制供地,消化二级市场库存,政策有效期自2016年11月起,有效期两年,1.1.2哈尔滨市房地产去库存实施意见,04,允许开发企业适当调整户型结构,取消对新审批、新开工商品住房项目总面积中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到70%以上的限制。
90/70政策取消,市场化配置户型,建面90及以下,契税1%收;建面90平以上,契税1.5%收。
个人购买第二套住房,建面90平及以下,契税1%收;建面90平以上,契税2%收。
个人购买不足2年住房销售,按5%全额缴增值税;个人将购买2年以上(含2年)住房对外销售,免增值税。
减免税收,促进房地产二三级市场交易,鼓励自然人和机构投资购买库存商品房,支持开发企业将存量房源投放到租赁市场或转为租赁型养老地产、旅游地产等。
.,发展住房租赁市场,多种形式支持企业和个人购买商品房,鼓励商品住房供应较多的平房、阿城区和呼兰利民地区实施购房补贴和产业扶持政策。
库存供应量大的地区实施购房财政补贴政策,提高棚改货币化安置比例,2016年全市棚改货币化安置比例不低于50%,并逐年递增。
阿城、呼兰区原则上不再新建棚改安置房。
加大棚改货币化安置力度,居民用货币补偿款购买的商品住房,税费优惠。
1.1.2哈尔滨市房地产去库存实施意见,05,住房公积金由一人50万元上调至60万元,两人70万元上调至80万元。
利用公积金贷款最低首付款由30%减至20%。
省内缴存公积金个人与哈市同等购房政策待遇。
推升公积金贷款额度及推进农民进城和非哈市省内居民使用公积金购房,政策有效期自2016年11月起,有效期两年,1.1.3哈尔滨市近两月成交统计,备注:
数据为备案数据,10月成交区域:
哈尔滨市内六区成交前三甲分别为道里(群力)区、南岗(哈西)区、松北区。
道里(群力)区占哈市总成交的31%;其次为南岗(哈西)区,占总成交的25%;松北区占比15%。
11月成交区域:
哈尔滨市内六区成交前三甲分别为南岗(哈西)区、道里(群力)区、香坊区(含会展东长江路),南岗区占总成交27%,其次为道里(群力)区,占总成交23%,香坊区(含会展东长江路)占比约13%。
前两月成交同比上升,群力、松北、香坊成交靠前,06,1.2.竞品逻辑分析,07,1.2.1会展东长江路竞品在售住宅基本情况,08,较多现房销售,期房集中在2017年底进户,1.2.1会展东长江路竞品在售住宅销售情况,09,1.2.1会展东长江路竞品在售住宅销售情况,10,1.3.分析导论,11,1.3.1分析导论,分析导论综述:
1、汇智五洲城应积极向政府申请会展东区域城市化发展优惠政策(主题乐园、商业税费减免)促进项目新生活模式落地;2、对政策提及新增购房群体农民及农民工、非哈市户籍居民在公积金贷款、财政补贴上,汇智五洲城申请相关政策落地执行,从政府公信力角度惠及购房客户。
3、2017年择期入市住宅,补充市场库存,尽快将商业配套投入运营提升客户信心,并设计较好格局户型赢得更多客户。
12,Chapter2项目定位,人群定位愿景与思考价值梳理品牌定位TTPPRC模型与SWOT分析营销中心与样板,01,2.3.价值梳理,02,2.3.1价值梳理,18,泳池会所多中心景观花园欧陆园林园林覆盖面积40%以上,通透户型性价比高简欧建筑、公摊小120米超宽楼间距13CM厚外墙保温材料南玻LOW-E玻璃盼盼品牌门第吉尔指纹密码锁三菱品牌电梯,汇锦别墅及汇智写字楼物业服务商提供高品质物业服务,会展东长江路相依紧邻禧龙家居建材大市场毗邻5000亩阿什河生态长廊地铁6号线、多路公交接轨社区,370万平全能生态大盘长江路唯一商住用地产权无忧体验型商业中心、社区商业、游乐园、写字楼、幼儿园小学中学、品质住宅教育、医疗、旅游产业日渐丰富周边居住人口快速上涨,全能生态大盘,全能外部配套,品质物业服务,园林、会所,高性价比居所,2.4.品牌定位,02,2.4.1品牌定位,18,汇智五洲城由原来的旅游地产开发运营商向哈尔滨新生活模式服务商的转变,标志着哈尔滨房地产开发的里程碑式转变,实现粉丝社群驱动,建设和运营温暖的美好的生活社区,实现经营者的永续收益。
新生活模式服务商,2.5.TTPPRC模型与SWOT分析,02,2.5.1TTPPRC模型,18,2.5.2SWOT分析,18,2.6.营销中心与样板,02,2.6.1汇智五洲城营销中心功能定位,25,哈尔滨新生活模式体验中心,视:
强化售楼处内部主题乐园元素的应用,将汇智五洲城的未来展示给客户,通过强大的视觉冲击力让客户加深对五洲城的印象听:
根据室内布置场景主题制造室内声音,结合场景实现真实感体验过程;嗅:
引入星级酒店室内香氛系统,增加到访客户的现场体验感,提升项目自身品质调性。
2.6.2汇智五洲城营销中心功能分区优化,08,现营销中心一层室内格局,营销中心一层室内格局优化建议,2.6.3汇智五洲城营销中心功能分区整合,销售接待中心,商业游乐中心,景观中心,通过将主题乐园在营销中心更加直观的体验五洲城未来的情景,加深印象。
Step1,Step2,Step3,41,洽谈区电子展示哈尔滨的五好新房帮助销售人员与客户进行洽谈,打造项目园林景观示范区、营销中心立面艺术感,增加客户到场体验感,通过真实的园林景观打动客户。
2.6.4汇智五洲城营销中心之商业游乐中心,18,依托于VR技术平台的呈现,体验者可以观看到未来项目建成后的内、外效果图和实景呈现。
商业游乐中心VR私享会,2.6.5汇智五洲城营销中心之销售接待中心,18,哈尔滨“五好新房”展示住着好(对比竞品,展示自己)户型、物业、规划品质好(对比竞品,展示自己)建材、开发品牌、工程质量环境好(对比竞品,展示自己)公园、阿什河生态圈价格好(对比竞品,展示自己)升值潜力、区域发展向好配套好(对比竞品,展示自己)特色商业、特色公园、交通,2.6.6汇智五洲城营销中心之景观中心,18,2017年春节后,优先打造项目园林景观示范区。
增加客户到场体验感,通过真实的园林景观打动客户,增强对项目的认可度。
景观体验中心,Chapter4营销推广策略,项目出口分析营销策略推广目标推广诉求与主题应用媒体逻辑营销推广铺排,13,4.1.项目出口分析,14,4.1.1借带立,借:
趋势、市场,15,追名逐利。
追名即作为生态圈型新生活模式服务商在城市中求得新生,以心焕新,带来居者与服务商的各自的身份和荣誉。
带:
身份、荣誉、新生,树立哈尔滨房地产行业新标准,推行城市生活新模式。
立:
品牌、标准、模式,借助住宅供应商向城市服务商角色转变的大趋势,汇智五洲城依托于政府的紧密关系,创造就业、消费娱乐、居住的功能空间载体,从而满足多数人群对都市新生活梦想的需求条件。
4.1.2城市名片哈东会客厅,系出名门的世家级开发商汇智地产以全新的运营模式,打造反映哈尔滨浓郁的欧陆文化、冰雪经济特色社区,让汇智五洲城成为代表哈尔滨城市形象和文化内涵的优质特色社区和标志性建筑群。
城市名片,16,汇智五洲城将商业、娱乐、酒店旗舰数个荣誉于一身,成长成为整个哈东地区的城市功能聚集地。
哈东会客厅,4.1.3诚意谏言,放弃自恋:
不能盲目自信,就目前市场现状挑战难度非常大,不要盲目冒进。
谦心给予:
作为新生活模式服务商,树立服务于公众的心,给予大众最优质的服务。
放弃自恋谦心给予,17,认清形势:
原先自讲自话的营销方式已经被消费者所唾弃。
创新出势:
只有创新房地产发展模式,推陈出新才能赢得市场认同。
认清形势创新出势,无限转化:
未来消费者的身份将无限转化,既是业主,也可能是社区商业经营者、社区施工商员工、建材供应商、装修服务商等多维度的角色。
以事驱市:
以B-W-L新金融模式带动自身市场的逐步向好。
无限转化以事驱市,4.2.营销策略,18,4.2.1三shi原则营销策略,蓄势、启势、造势、高潮,入市、托市、推市、炒市,与“四老”良性的互动,19,势,市,事,4.2.2三shi原则营销策略对项目的改变,20,蓄势首先做好塑造哈尔滨全新生活方式全能社区前期筹备工作。
启势将汇智五洲城新生活模式服务商概念推向市场造势运用所有手段演绎新生活模式服务商概念,引爆市场高潮实现住宅、商业的批量去化,获得大量现金回款。
4.2.3三shi原则之势,21,势,入市新生活模式服务商吸引目标客群的关注托市汇智五洲城专属粉丝社群建立及运行推市与汇智五洲城专属粉丝社群互动,推动项目营销工作进行炒市新生活模式服务商持续在哈尔滨市场产生轰动效应,4.2.3三shi原则之市,22,市,与“老头子”即政府、财团、行业协会改善项目附近的公共交通现状,阿什河景观长廊改造获政府政策、资金以及财团、行业协会资金资源扶持与“老板”获得项目建材供应商、合作媒体、基金管理公司的资金及资源支持与“老师”国内外优秀房地产营销案例、竞争项目成功销售经验将成为项目最好的范本与“老百姓”与目标客群的互动,打造汇智五洲城专属粉丝社群,实现最终的销售目标,4.2.3三shi原则之事,23,事,与“四老”良性互动,取得他们的深度认同与支持,4.3.推广目标,24,25,基于汇智五洲城的目标客户描摹和项目定位确定项目年度推广目标,让“汇智五洲城”这个名字在所有粉丝社群的心里成为一种认同的标签。
将源于人和人之间交往的美好情感构成整个汇智五洲城社区共同的准则和价值标准。
26,4.3.1汇智五洲城粉丝社群(客群)分析,团体:
老头子、老板等,4.3.2汇智五洲城粉丝社群(客户)描摹一,27,个体:
老百姓“东部老哈尔滨人”,4.3.2汇智五洲城粉丝社群(客户)描摹二,28,个体分类:
老百姓“新哈尔滨人”,29,4.3.2汇智五洲城粉丝社群(客户)描摹三,团体分类:
“老头子”、“老板”,30,推广目标,4.3.3汇智五洲城年度推广目标,新生活模式服务商汇智五洲城被粉丝社群认同,实现项目大量回款,4.4.推广诉求与主题,31,4.4.1汇智五洲城年度推广主诉求,32,4.4.2汇智五洲城年度推广主题,33,会展东新生活模式服务商描绘新都市成就城市人,4.5.应用媒体逻辑,34,4.5.1应用媒体的目的,35,Solution,新生活模式服务商,汇智五洲城粉丝社群,应用媒体的目的:
将项目与客群产生关联,4.5.2应用媒体的逻辑大众媒体,36,在媒体逻辑中,大众传媒已经成为国家政治生活中的“第四种权力”。
让汇智五洲城与政府、财团、协会、基金公司合作被广泛认知,促进项目销售。
哈尔滨火车站及哈尔滨西站广告公交站台站牌广告地铁广告会展及香坊南岗政府院内平面媒体报纸媒体广播媒体电视房产专栏移动宣传车路旗,影响政府(老头子)决策对财团、行业协会、基金管理公司(老板)多频次传播应用竞品(老师)的成功媒体推广方式不断向新老哈尔滨人传播项目信息。
4.5.3应用媒体的逻辑小众媒体,37,长江路沿线大型企业内部推介跨界推广:
开发区美容院养生机构、开发区茶楼、洗浴、KTV等放置项目易拉宝及宣传单页电开call客会展外展展示派单会展区域封闭社区及群力汇智地产项目社区入口广告,小众媒体逻辑就是让项目信息精准到达粉丝社群内心,提高信息的有效到达率和停留时间。
新哈尔滨人居住、学习、工作集中区域东部老哈尔滨人工作、生活集中区域,4.5.4应用媒体的逻辑新媒体新4C法则,38,场景(Context)+内容(Content)+社群(Community)+人与人连接(Connections)=新4C,“到什么地方说什么话”,关注内容在传播中的魅力,存在强烈的认同感忠于某个品牌或某个魅力人格体的粉丝群体,重视弱连接,即不同群体间的桥梁角色。
信息渗透到“强连接”(紧密联系)社群去。
4.5.5应用媒体的逻辑新媒体应用新4C法则,39,美团外卖、饿了么、百度外卖跨界合作,扩大项目信息传播,独立微信平台微信大号新闻或软文转发项目动态及活动信息,吸引客群关注。
微视频应用程序映客等直播项目信息,增加粉丝社群对项目认知,省内超10万微信公号:
新闻夜航、龙广交通台高小微、龙广龙小爱、龙广凯琪工作室、今日头条。
哈尔滨各高校学生微商群体转发项目信息、在项目活动时间内更换项目头像。
微视频映客,东部地区南岗、道里、道外市区与美团外卖、饿了么、百度外卖合作。
送餐员送餐同时,附赠项目宣传大海报,方便消费者用餐场所阅读项目信息,更可添加海报减角送观影优惠券政策。
4.6.营销推广铺排,40,4.6.12017年汇智五洲城上半年营销推广铺排,41,1.28,4.1,1.1,春节,3.1,6.30,6.1,筛选客户,蓄水期,户型引导,下定赠礼,价格引导,户型引导,装户,价格引导,推广线:
派单+微信转发+映客视频+火车站、公交站亭、地铁广告+电开+宣传车+报纸+广播+电视+会展社区广告等,强销期,加推蓄水,客户筛选,客户签约,强销期,加推蓄水,客户筛选,客户签约,活动线:
社群活动+商家联盟活动(光影建筑艺术展,开学活动,儿童教育活动,养生活动,母亲、父亲、端午节、儿童节活动),十五,清明节,蓄势期:
协调政府、财团改造区域,确定合作,转型新生活模式服务商,启势期:
与媒体等将新生活模式服务商概念推向市场,造势期:
新生活模式服务商引爆哈东市场,销售线,端午节,环境日,情人节,母亲节,儿童节,父亲节,入市、托市,推市,炒市,新学期开学,4.6.22017年汇智五洲城下半年营销推广铺排,42,9.1,10.1,7.1,12.25,8.1,11.1,强销期,加推蓄水,客户筛选,客户签约,强销期,去化库存,客户筛选,客户签约,强销期,加推蓄水,客户筛选,客户签约,造势期:
新生活模式服务商引爆哈东市场,高潮期:
商潮钱潮大量涌入社区,住宅商业大量去化,销售线,推广线:
派单+微信转发+映客视频+火车站、公交站亭、地铁广告+电开+宣传车+报纸+广播+电视+会展社区广告等,活动线:
老客户维系活动+社群活动+商家联盟活动(端午节、七夕节、中秋节、重阳节、感恩节、圣诞节等),七夕节,教师节,中秋节,重阳节,圣诞节,感恩节,万圣节,炒市,12.31,去化库存,物业交接,客户维系,集中进户,Haveaniceday!
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