2房地产投资市场调研要点与方法.pptx
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2房地产投资市场调研要点与方法.pptx
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房地产市场投资市场调研要点与方法,我们凭什么决策?
有人说决策就是拍脑袋这话没错!
但是,我们凭什么拍脑袋?
如果我们在决策时毫无根据的乱拍脑袋,必然成为“三拍”领导或“二拍”老板。
拍脑袋决策实质上就是分析思考,识别决断的过程,而这一过程的基础就是信息的搜集和处理。
房地产的决策必须建立在市场调研的基础之上。
1.明确调研目与需要解决的问题,市场调研目的:
A.为投资土地决策(土地招投标、二手土地投资等)提供相关的信息参考;B.为现有土地进行开发建设投资决策提供相关的信息参考;C.其他目的,问题思考:
我们需要解决的问题有哪些?
我们将要投资的市场环境怎么样?
我们未来的产品将卖给谁?
我们拟投资的项目将来能否顺利的销出去?
我们拟投资的项目将来能获得什么样的收益?
我们将面临的市场风险是什么?
可以支持我们解决问题的事实与数据是什么?
投资市场环境调查问题树MECE,投资项目调查问题树MECE,2.明确调研的内容,城市宏观环境信息:
GDP增长率、人均GDP、人均可支配年收入、产业增长结构、人口增长结构与消费水平、银行年末居民存款余额,土地出让情况,近期规划建设情况,地方政策法规等;市场中观环境信息:
房地产市场供求信息(年施工量、竣工量、年销售量、市场土地存量、拟开工量),市场价格走势,开发经营成本,房地产行业状况,房地产市场状况等;,2.明确调研的内容,市场微观环境信息:
典型项目,可比项目,产品结构,单个产品价格,单个楼盘年销售量,未来的竞争对手情况,项目的位置环境、地块情况(包括土地的经济法律等背景情况)、相关条件、目标消费群等。
3.确定调研范围与对象,当地政府部门:
统计局、国土局、规划局、建设局、房管局等;区域:
辐射区域、可比区域、竞争区域;物业:
同区物业、可比物业、典型物业、竞争物业;需求市场:
目标消费群,在明确调研目的的前提下,根据不同的项目情况,确定调研范围与对象。
4.调查准备工作,历年宏观数据调查表历年房地产市场供求情况统计表城市建设用地近期规划统计表已取得土地项目开发情况统计表政府近期已推出土地统计表政府近期拟推出土地情况表历年土地价格走势表历年房屋价格走势表住宅(商业、办公)项目调查表售楼反馈信息调查问卷住宅消费需求调查问卷商业用房投资经营调查问卷,市场调查所需表格,5.信息收集,政府信息社会经济信息城市规划城市建设,城市宏观环境信息,市场基本情况市场供求信息开发经营成本市场价格,市场中观环境信息,5.1信息收集,典型项目产品结构单个产品价格单个楼盘销售周期未来的竞争对手项目市场需求信息,项目基本信息,市场微观环境信息,位置环境地块情况相关条件,根据调研目的,对于采集的信息进行筛选,找出关键性信息进行深入分析。
重点从以下几个方面进行分析研究:
市场整体走势市场机会与有效需求成本与房价市场竞争与项目条件,6、市场信息分析,几个关键指标,人均GDP与人均年收入产业增长结构人口增长结构与消费水平年底居民存款余额商品房施工量与销售量的倍数比商品房施工面积与商品房竣工面积之比历年销售量历年房价走势,6.1、市场宏观经济指标分析,案例分析,深圳历年各项相关指标的增长率变动比较图,深圳市各项相关指标历年的增长率走势图,案例分析,人均GDP对房地产市场需求的影响,房地产消费市场逐渐出现饱和,消费转向以购置固定资产为主,开始有能力购置固定资产,主要解决温饱问题,房地产成为主要投资产品之一,房价相对均衡,价差距离逐渐拉大,房价将出现大起大落,分析对比参考,分析对比参考,分析对比参考,人均GDP对房地产市场需求的影响,按照市场经济国家的经验,当一个地区的人均年GDP达到4500美元时,就开始进入“城郊居住”阶段,对别墅的需求便快速增长。
随着人均年GDP逐年提高,低密度住宅将会成为市场主流产品。
由于中国的分配关系存在较大的问题,近几年人均年GDP在逐年增长,但人均收入并未随之而升,而是富人越来越多,这一现象,导致高档住宅,尤其是别墅的需求越来越大。
人均年GDP逐年提高使别墅成为抢手货,在1995年以前,上海的人均年GDP在2000美元左右,上海的一栋别墅的总价仅在100万元左右。
2002年,上海的人均年GDP为4909美元,2005年,上海的人均年GDP已达到7600美元,2008年,上海的人均年GDP已超过1万美元。
GDP的增长导致了上海楼价的狂涨,高档住宅首当其冲。
200万元/栋低端别墅,300-400万元/栋中低端别墅,400-600万元/栋中端别墅,1000万元以上/栋高端别墅,2006年上海别墅行情,案例:
案例分析参考,根据多年来约50个城市的调查统计分析,在不同经济发展阶段,中国城市城镇居民年人均收入与市场平均房价幅度的对应比较大致如下:
平均房价大约为人均年收入的30%左右。
从表中数据来看,目前(2010年)重庆的房价尚未达到偏高的状况,居民的收入仍能支撑目前的平均房价。
城镇居民年人均收入与平均房价的对应,分析对比参考,分析对比参考,城市人均年收入与房价正常比值,当人均年收入超过6000元以后,房价=人均年收入的30%左右是相对正常的。
即人均年收入相当于房价的34倍,市场基本上是可以接纳的。
案例分析,案例分析,6.2产业增长结构对房地产市场的影响,房地产的主要消费群是第三产业,第三产业的比重越大,市场需求也就越大。
第三产业的细分形成不同层面的消费群体。
6.3人口增长结构和消费水平对房地产市场的影响,城市人口自然增长与家庭分化对住房的需求;城市产业人口增长与消费水平的提高对住房的需求;项目片区人口结构变化与购房能力的提高对换房的需求;外来人口增长对住房的需求;经济收入提高对投资房地产的需求。
深圳市19872009年6月商品房施工量与销售量对比分析,供求平衡,供过于求,竞争激烈,6.4供求关系对投资风险的影响(案例分析),重庆全市2003-2007年商品房施工量与销售量对比分析,2007年的利好消息与房价上涨促使施工量猛增,给2008年的销售造成了巨大的压力。
6.4供求关系对投资风险的影响(案例分析),6.5价格与成本分析,价格调研:
历年价格价格走势与增长幅度;历年价格区位的变化;当前价格区位的价差及比重;未来价格区位的趋向;拟投资项目未来价格区位的判断;成本调研:
土地成本(地价与付款时间、拆迁及其他成本、开发周期与机会成本);开发建设成本,经营成本,税费等。
6.6市场有效需求与竞争分析,项目片区购房有效需求能否支撑项目经营;项目片区购房消费群体能够承受的价格有多高;项目片区购房消费群体消费取向如何;项目销售的辐射面有多大;项目市场的机会在哪里,我们能否可以抓住机会;项目市场竞争主要来自哪里,能否规避竞争。
市场环境归纳总结,归纳总结,房地产发展态势是否有利于开发,市场机会与有效需求是否有利于销售,市场竞争对销售有多大的影响,城市经济运行是否有利于投资,7.项目情况调研分析,项目基本优势项目的特质项目的机遇项目的可造优势项目的硬伤与相关制约当地人对项目位置的看法项目土地有无经济法律等方面的纠纷或遗留问题。
项目环境调查表.doc,8.商业项目投资调研需要解决的几个问题,城市(包括可辐射的区域)整体消费水平;城市商业用房供求情况;城市商贸与商业零售经营情况;项目商业的涵盖面将会有多大;项目周边1.5公里半径范围内居民人数与消费水平;项目周边的住宅小区及城市建设情况。
谢谢!
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