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黑河立项zhao6终版
黑河市兴安街地下项目立项方案
2008年7月12日
第一部分黑河市商业概况
一、黑河市商业概况
黑河市商业构成主要是以中央步行街商圈以零售批发为主,及黑河大岛商圈对俄批发商品为主的俩大商圈构成,由于其处于中俄边界的特殊地理位置的原因,加之两岸城市人口不多(黑河城市人口17万,对岸俄城市20万),致使商业布局、项目特点、商品构成、消费特点都具有鲜明的特殊性。
其商业项目主要功能是针对满足市区及周边以及对岸俄罗斯城乡居民的生活消费需求,而批发也只是针对俄境内的零散商户经营,规模不大,辐射力不强。
地下部分为拟建项目(一期)位置
【黑河市商业分布图】
1、步行街商圈:
位于黑河市区内中央街及沿街地段,是黑河市的核心商圈,以商品零售为主。
该商圈主要商业项目包括,华富商城、商联大厦、中方国际贸易城、华富东门店及步行街中的门市店等。
2、大黑河岛商圈:
该商圈位于与黑河市一江之隔的大黑河岛上,距离入境国门仅300米,目前是俄罗斯游客通关入境的必经之路,与黑河市区一桥相连。
商品销售以批发为主。
主要商业项目有两个:
大黑河岛国际商贸城、中俄自由贸易城(待开业)。
二、步行街商圈介绍
(一)黑河市步行街商圈概况
黑河市步行街商圈位于黑河市中央街(步行街)上的东兴街至西兴街段,是黑河市的商业及对外贸易中心。
该商圈内分布着华富商城、商联商厦、中方国贸城、三百等零售市场及众多门店。
其中,华富商城是该商圈乃至黑河市中最具规模、最具实力的商业零售市场。
中央街步行街成立于2007年,街上有临街商铺200余家,以服装、鞋类等商品零售为主。
(二)黑河步行街商圈内主要商业项目基本情况
(三)黑河步行街商圈主要商业项目简介
1、华富商城
华富商城建筑面积近5万平方米,是黑河市商业中的龙头企业,具有特殊的地位。
2005年华富商城开业,商品针对该地区有一定消费能力的大众消费客层,其中包含部分国内二线品牌,商品价格较高。
同时该商场中也包含有如餐饮、娱乐、超市等项目,经营范围广、经营品类齐全。
它的开业重新整合了黑河市的商业资源,目前,从建筑规模和商户经营效益等方面来讲,其都已经成为了黑河市最具影响力的商业企业。
华富商城的成功运作使其成为了步行街的中心,与其相邻的周边区域随即也成为了“黄金地段中的黄金地段”该地段部分店铺的年租金在两年中增长了近一倍,访谈中发现,在该地段有意转租的商铺较少。
2、商联大厦
商联大厦前身为黑河市百货站,成立于1995年,建筑面积9000余平方米,隶属于黑河市工商所,开业时为地下一层,地上三层,2003年商场加盖了四、五层,现四层(部分)五层租给证券公司做股票交易大厅。
并于2006年被黑河市江南装饰城收购,收购后黑河市江南装饰城又对商场进行重新装修并更名为商联大厦。
经营商品偏时尚风格,适应年轻人此消费,由于商场面积小,使得商场的经营发展受到很大的局限。
3、中方国贸城
中方国贸城位于中央街196号,成立于1998年5月,商场共分地上三层,总建筑面积近3000平方米。
主营男女服饰、鞋、日用百货,货品以低档为主,主要针对农村及低收入消费群体,商品加价低,有一定优势,由于其地处中央步行街边缘地带,因此商户反映经营状况不是很好。
特别是商场中2、3层的许多商户打算将商铺进行转兑。
目前处于维系状态。
三、大黑河岛商圈介绍
(一)黑河市大黑河岛商圈概况
大黑河岛处于黑龙江主航道中方一侧,位于黑河市与俄布拉戈维申斯克市之间,距俄布市750米。
距俄罗斯入境国门300米。
与黑河市区有大黑河岛桥相连,面积0.97平方公里。
商圈内的商业项目有:
大黑河岛国际贸易城、中俄自由贸易城(待开业)。
商业以对俄商贸互市为主,经营面向俄罗斯游客,国内居民很少在此消费。
(二)大黑河岛商圈商业项目情况
(三)大黑河岛商圈商业项目简介
1、大黑河岛国际商贸城
大黑河岛处于黑龙江主航道中方一侧,与黑河市区有大黑河岛桥相连,面积0.97平方公里。
黑龙江省人民政府于1997年3月正式批准在大黑河岛设立边民互市贸易区,黑河市商业局于1999年8月18日建成并成立大黑河岛国际商贸城,开业初期商场北区三楼经营家具,于5年前改为经营服饰,现商场经营状况较开业初期有了很大的发展。
一层主营俄文手机、小百、饰品、食品、工具、数码产品等,二、三层主营皮草、服装,其所经营的商品符合俄罗斯人的消费习惯及审美情趣,与面向中国消费群体的商品风格迥异。
2、中俄自由贸易城(待开业)
中俄自由贸易城位于黑河市重要通关口岸大黑河岛上,总建筑面积54000㎡,共有商铺1000余个,共三层,商场设有观光电梯,物业设施条件较好。
其经营的品项涵盖服装、日用百货,电子数码产品,汽车配件等多种品类的商品。
据招商人员介绍,中俄自由贸易城在周边还配有成品加工园,酒店,商场,餐饮,娱乐等多种服务业态区域,开发商有意将其打造成为一个综合性的商业辐射区域。
四、黑河市商业环境背景特点
1、边境口岸城市,对俄销售是黑河市的重要组成部分。
形成了商业项目也要兼容的特点
2、对俄贸易
(1)季节性明显;由于界河——黑龙江每年存在四个月左右的封江期(11、12、3、4月),对俄边境运输只能用气垫船,因此运力有限,商圈的经营也由此原因具有明显的淡旺季之分。
(2)对俄贸易的竞争力有限:
由于黑河市与俄罗斯之间无陆路桥梁连接,所以其边境贸易受此影响较大,与黑龙江绥芬河等口岸城市相比,黑河市的对俄贸易的竞争力相对有限。
3、商业步行街
黑河市步行街(街名:
中央街)是黑河市的重要商业、贸易一条街,周边店铺密集。
该街原为行车路段,2007年黑河市政府为迎接2008年北京奥运会火炬传递的活动,特将此街的东兴路至西兴路段封闭,改造为步行街,并投入资金粉刷、修整沿街的建筑,形成了今天步行街的商业经营格局。
步行街建成之后,在一定程度上刺激了市民的消费,又由于2004年后俄国简化了俄国公民出境手续,所以从黑河口岸入境消费的俄国人逐渐增多,使得该商圈的对俄贸易市场份额逐渐加大,沿街商铺的租金也有了不同程度的增长。
5、信誉饺子楼
信誉饺子楼,黑河市的最著名的餐饮项目,位于兴安街与东兴街的交叉口背靠步行街。
以最受俄罗斯消费者关注而闻名,几乎是俄罗斯游客来黑河必去的餐饮消费场所。
6、消费人群特点:
五、商品分类及特点
对俄商品与对内商品存在明显的区别,服装产品从款式、花色、尺码上都有很大的不同,市场中很难找到既适合俄国人消费有适合中国人消费的商品。
按黑河市场所售商品的对象不同可将商品分为对俄商品及对内商品。
第二部分立项方案
经过在黑河市近4天的调研工作,重点调研商业项目5家,步行街一条,访谈重点目标商户200余人,深度访谈60余人,通过对资料的整理分析以及多次讨论,提出如下立项建议方案,共建议二个方案,可依据实际情况进行选择。
一、立项项目简介
项目地处黑河市的中心地带——中央街附近,项目全长1170m,建筑面积16400平方米。
共分为两期,其中一期位于兴安街及邮政路地下,设计建筑面积近9000平方米,兴安街路段东起东兴路西至官渡路全长480米、宽14米,邮政街部分南起兴安街北至中央街全长100米、宽13米。
紧邻核心商业街,环绕目前市中心的繁华商业华富商城、商联及第三百货,预计2009年7月31日竣工投入使用。
二、定位思路及规划
方案一:
(一)定位思路
1、由于项目位于中央街零售商圈及周边,故考虑应定位在以零售为主的商业项目。
2、考虑到黑河市商业环境的特殊性,在项目规划中会融入对中、对俄、中俄兼容的(小百、饰品等品类)三类商品货区分布,以适应更多消费群体。
(二)定位规划
1、项目定位
(1)通过调研发现零售市场发展空间巨大,该地区的国内外消费人群主要是零售消费人群,并且对于商品零售各方面需求在不断地增加提高。
(2)国内外的各方消费比例均衡,都是主要消费群体,所以项目商品品类设计会照顾到两方面的顾客群体。
(3)项目的整体形象及物业设施要个性鲜明,并应突出项目路线长的观赏游逛购物特性。
2、顾客定位
(1)黑河市内以及周边区县有一定消费能力客群
(2)进境俄罗斯零售客群
(3)年轻时尚购买客群
(三)商品定位
鞋:
规划60户、户型13㎡、商品价格带100-150元
小百杂货、数码电子:
规划80户、户型15㎡、商品价格带100元以下
服装、服饰:
规划148户、户型15㎡、商品价格带100-200元
(四)定位综述:
经过深入的市场调研我们了解到,在服装和鞋类两大主品类中,中俄两大顾客消费群的购买,在款式、尺码、颜色、风格等方面具明显的差别,造成了两类人群购买商品,不相容在同一货区的情况,所以以上品类应根据中俄不同消费客群分区规划。
而在小百、饰品、小家电等品类方面,两国消费者购买相近,几乎没有差别,可规划在同一货区内共同购买。
考虑到黑河的零售市场消费为中俄两国消费客层各半,均占有主力地位,故此项目为适应该地特殊情况,满足全客层的购物需求,将品类定位为对中、对俄不同的服装、鞋类货区及中俄兼容的小百、饰品统一货区。
方案二:
(一)定位思路
考虑到该地区零售业态的商业项目较集中,品类品种相对丰富,华富商城及商联大厦的规模较大,(合计建筑面积近6万平方米),但适合大众商品较多,品类分区不明显,缺乏主题概念突出的商业项目。
所以将项目设计为时尚休闲一条街,区别于华富、商联,错位经营保证项目成功。
(二)定位规划
1、项目定位
(1)该项目为单通道的动线设计,商场环境突出长廊式风格特点。
(2)休闲品牌以独立店面的形式经营,装修突出品牌形象,并且将服饰、鞋类、箱包等特色店穿插在形象店之间。
(3)在规划中会加重时尚休闲商品的比重,突出时尚特色,增强项目的竞争力,(可适当考虑将在哈尔滨人和、红博内经营的实力商户引进黑河)
2、顾客定位
(1)时尚品味的客群
(2)进境俄罗斯零售客群
(三)商品定位
服装:
规划168户、户型15㎡、商品价格带100-300元
包、鞋类:
规划70户、户型13㎡、商品价格带100-150元
小百、饰品:
规划50户、户型15㎡、商品价格带60-120元
(四)定位综述:
通过我们对市场的调研观察得知,在现有黑河市各类零售品类中,消费者对于时尚休闲类商品的购买需求呈上升趋势,并且步行街商圈内含有大量的时尚休闲服装、服饰商品零售商户,如在商联二层以上的一些特色精品店,以及中央步行街上的大量时尚休闲品类门店。
此类资源分布较为零散,目前市场有需求整合该类资源商业项目的出现。
为拟建项目的准确的定位、成功运作提供了很大的发展空间。
三、布局规划(此项以下均为方案一、二共用项)
(一)商品区域规划
主流户型:
面积15㎡、口宽3.3m、进深4.6m、数量228个、共3420㎡
面积13㎡、口宽3.3m、进深4.5m、数量60个、共780㎡
层高:
6m
(二)通道动线规划
通道规划采用单通道设计,中间为通道,两侧为货区,通道宽4.4米。
四、招商条件
(一)定价标准
1、买断价格
通过对当地各项目的实际调研及各方面因素的综合考虑,建议买断区域按使用面积计算,销售价格预定为1.4—1.6万元/㎡,具体价格将根据市场实时因素进行调整。
预计买断面积可占总面积的35%左右,50年使用权。
定价说明:
经过针对大量黑河实力商户的重点访谈调研中我们得知,目前商户普遍对该地区商铺有很大需求,但在买断经营及租赁经营的想法上,意见各有不同,经归纳统计买断经营意愿强烈的商户约占总量的10%,如果经过进一步工作还将争取10%,另有本行业外投资者也可作为争取目标。
同时,结合以往我们对省内各大城市的商业项目的调研数据(齐齐哈尔、牡丹江、佳木斯、大庆、绥芬河等),并参考相关以买断商铺经营为主的商业项目的运作规律。
项目在初期开盘销售很难超过总量的35%。
所以我们预计买断经营面积应在总量的35%左右。
2、租金价格:
建议租金价格100-120元/月·㎡物业管理费:
无
其他费用:
优惠期限内暂无
优惠期限:
优惠期根据商户普遍实际需求结合市场现状而定
(二)定价依据
相关项目买断价格对照表
注:
华富商城按建筑面积销售、大黑河岛自由贸易城按使用面积销售
相关项目租金对照表
五、商场预测收益
1、商场商铺全部出租状况下的租金收益(包括买断区域租金收益)
2、商场商铺按35%买断65%租赁情况下第一年的总收益收益
注:
买断收入按平均价格1.5万元/㎡
六、商户资源
经市场调研统计得知,目前黑河市服装类、鞋类、小白杂货类商户总量约1600余户,其他裘皮、童装等合计约2000户,我项目规划招商共280户。
黑河市资源统计如下:
注:
另有裘皮、童装等其他品类商户资源约300余户。
七、招商目标
1、鞋:
以华富、大黑河岛自由贸易城的商户为主,面向全市寻找目标商户。
2、小百杂货:
以华富、大黑河岛自由贸易城的商户为主,面向全市寻找目标商户。
3、服装:
以华富、大黑河岛自由贸易城的商户为主,以哈市、绥芬河地区商户为辅面向全省寻找目标商户
八、招商优势
1、原始商铺投资新理念:
继华富之后,步行街商圈中唯一值得投资的新商业项目。
2、物业条件最好:
环境、配套、服务、设施一流。
街道形式的商业布局规划,通道宽敞,环境优雅,动线清晰没有死角,家家都是旺铺
3、品类集中优势:
鞋,小百杂货类商品最集中的商业项目。
4、营业时间长。
5、15平方米的基本户型,适于商户投资及经营。
6、地理位置优越,商场地上口部紧邻华富商场、商联大厦、信誉饺子楼的黑河著名的商业项目,周边客流密集。
7、管理团队专业,运作经验成熟、丰富,引导营销型管理模式。
九、立项SWOT分析
(一)优势:
1、地理位置优越,紧邻华富、商联、信誉楼饺子城等项目,周边客流密集。
2、由于华富商城良好的经营,使很多商户产生继续投资意向,对于该地区的商铺有一定需求,此时开发项目时机较好。
3、新物业、原始铺位理念,吸引人。
(二)劣势:
1、规模小,不能形成规模竞争优势,该地区尚有项目规划,将会产生未来竞争。
2、黑河市消费者对地下项目不熟悉,市场需要培育,对地下项目接受尚需时间。
3、实力商户资源有限。
4、市场销售状况受俄罗斯进境游客的影响较大。
十、拟建项目的机会分析
1、中俄贸易的外部政策环境较好
由于我拟建项目所经营的商品主要面对俄罗斯顾客,对俄罗斯客流的依赖性较强,经营效益很大程度上决定于每日入境的俄罗斯顾客的数量,目前两国的贸易政策包括俄籍人员进入黑河市手续较为方便,日常仅凭其个人身份证即可进入,有利于项目的经营。
2、俄罗斯消费群体急需规范化市场
在目前黑河市的零售市场中依然存在以次充好、以好冲优的情况,使得多数的俄罗斯消费者购物过程中存在担心的心理,其愿意到实力较强的规范化商场消费,现华富较为规模化,极大吸引俄罗斯消费者,若项目建成后,通过规范的管理,建立诚信的声誉,一旦被认可,相信俄罗斯消费群将会趋之若鹜。
3、对外的零售市场容量较大,尚有开发空间
随着双方贸易政策的不断放宽,入境的俄罗斯消费者不断增加,据了解日均过境人数为2000—3000人,并且由最初的仅在黑河岛停留逐渐形成到中心区消费、娱乐的局面,从商户的盈利状况、销售情况来看目前零售市场尚未饱和,值得开发。
加之黑河大桥正在筹建中,一旦此规划成行,势必极大的提高过境人数,同时使过境的俄罗斯群体可以避开黑河岛,直接进入市区,有利于拟建项目的经营。
4、三百项目的开发
三百位于中央街与邮政路交叉处,地理位置上与华富、商联鼎足而立,所处的位置极为优越。
据了解此处拥有者——华富集团预计2009年对此区域进行商业开发,若待其开发完成,其市场份额将被极大的占有,,拟建项目现在开发,正可抢占市场,在华富形成垄断优势前完成市场分割。
十一、实际运作过程中的风险预测析
1、闭关期对商户的影响较大;
由于黑河市与对面的俄罗斯城市布拉戈维申斯克之间没有陆路相同,仅通过海运连同双方,由于季节的关系每年在3、4、11、12月份黑龙江处于冰水混合期时,轮船、车辆均不能通过,仅能依靠气垫船运输,运量有限,且费用相对较高,致使过境的俄罗斯顾客锐减,极大的影响了对俄商品的销售,在此阶段,商户销售额较低。
2、俄罗斯消费者的购物习惯;
俄罗斯多数的消费人群对黑河是比较陌生的,多数到自己熟悉的地方进行购买,现在来看,俄罗斯群体对于华富、大岛已经较为熟知,俄罗斯消费者对拟建项目并不熟悉,对其进行引导成本投入将会很大。
需投入大力度宣传。
附件:
拟建项目(一期)平面草图
一期平面图:
建筑面积:
8020㎡
兴安街
使用面积:
4200㎡
鞋区
小百杂货、数码电子区
服装、服饰区
- 配套讲稿:
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