注册会计师 CPA 税法分章节知识点及例题 第十章 房产税法契税法和土地增值税法.docx
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注册会计师CPA税法分章节知识点及例题第十章房产税法契税法和土地增值税法
第十章 房产税法、契税法和土地增值税法
高频考点
18年考情回顾:
3选择题,1计算题
1.房产税基本规定
2.契税基本规定
3.土地增值税
高频考点1:
房产税基本规定
一、纳税人
具体情况
纳税义务人
产权属国家所有的
经营管理单位
产权属集体和个人所有的
集体单位和个人
产权出典的
承典人
产权所有人、承典人不在房屋所在地的
房产代管人或者使用人
产权未确定及租典纠纷未解决的
无租使用其他房产的
房产使用人
融资租赁房产
承租人
二、征税范围
征税范围:
城市/县城/建制镇/工矿区的房产
1.不含农村各类房产。
2.区域内仅限经营性房产。
3.独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等,不属于房产。
4.房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
三、计税方法:
从价、从租
具体形式
计税规定
联营投资,共担风险
从价计征
投资收取固定收入,不承担风险
从租计征
融资租赁
从价计征
居民住宅区内业主共有经营性房产
(代管人或使用人缴纳房产税)
自营的,从价计征
出租的,从租计征
出租房产免租期
从价计征
四、税率
从价计征1.2%
从租计征12%
个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税。
五、计税依据
价
房产原值一次减除10%~30%的扣除比例后的余值。
原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施,不可随意移动的附属设备和配套设施。
更换附属设备和配套设施:
+新-旧
易损件、零配件更新不再计入
改建、扩建的,增加房屋的原值
房产原值均应包含地价。
宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
纯地下建筑:
工业用途以房屋原价50%-60%作原值;其他用途以房屋原价70%-80%作原值。
租
免租期内由产权所有人从价计征房产税。
一次收取跨年租金的,以当年租金收入部分计税。
六、应纳税额:
按年计算,分期缴纳
从价计征:
全年应纳税额=房产原值×(1-扣除比例)×1.2%
从租计征:
全年应纳税额=租金收入×12%(个人住房为4%)
【提示】重点为从价和从租计税相结合。
【例题·单选题】甲公司2019年年初房产原值为8000万元,3月与乙公司签订租赁合同,约定自2019年4月起将原值500万元房产租赁给乙公司,租期3年,不含增值税的月租金2万元,2019年4~6月为免租使用期间。
甲公司所在地计算房产税余值减除比例为30%,甲公司2019年度应缴纳的房产税为( )。
A.65.49元
B.66.21元
C.66.54元
D.67.26元
『正确答案』C
『答案解析』
从价计征房产税=8000×(1-30%)×1.2%×1/2+7500×(1-30%)×1.2%×1/2=33.6+31.5=65.1(万元);
从租计征房产税=2×6×12%=1.44(万元);
甲公司2019年度应缴纳的房产税=65.1+1.44=66.54(万元)
七、税收优惠
1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。
2.由国家财政部门拨付事业经费的单位,如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的,本身业务范围内使用的房产免征房产税。
3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。
4.个人所有非营业用的房产免征房产税。
5.经财政部批准免税的其他房产:
3项
(1)对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产,免征房产税。
(2)对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,暂免征收房产税。
包括企业、自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房,房管部门向居民出租的公有住房等。
(3)经营公租房的租金收入,免征房产税。
6.自2018年10月1日起至2020年12月31日,对按照去产能和调结构政策要求停产、停业、关闭的企业,自停产停业次月起,免征房产税、城镇土地使用税。
7.自2019年1月1日至2021年12月31日,对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产,免征房产税。
8.自2019年1月1日至2021年12月31日,对高校学生公寓免征房产税。
八、征收管理
1.纳税义务发生时间
房产用途
纳税义务发生时间
将原有房产用于生产经营
从生产经营之月起
自行新建房屋用于生产经营
从建成之次月起
委托施工企业建设的房屋
从办理验收手续之次月起
购置新建商品房
自房屋交付使用之次月起
购置存量房
自办理权属转移变更登记手续,登记机关签发权属证书之次月起
出租、出借房产
自交付出租、出借房产之次月起
房企自用、出租、出借自建商品房
自房屋使用或交付之次月起
2.纳税地点:
房产所在地
高频考点2:
契税基本规定
一、纳税义务人
契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。
二、征税范围
征税对象
纳税
说明
国有土地使用权出让
√
受让人以出让金为依据缴纳契税,不得因减免出让金而减免。
国有土地使用权转让
√
不包括农村集体土地承包经营权的转移。
房屋买卖或视同买卖
√
1.以房产抵债或实物交换房屋
2.以房产作投资或作股权转让
3.他方以股份方式购买房屋产权
4.买房拆料或翻建新房
×
5.以自有房产作股投入本人独资经营的企业或合伙企业,免纳契税;转回免纳契税。
房屋附属设施
√
涉及所有权转移,征税
×
不涉及所有权转移,不征
房屋赠与
×
法定继承人继承土地房屋权属,不征契税。
√
非法定继承人承受属于赠与行为,征契税。
【提示】增值税中房屋赠与直系亲属、法定继承人、遗嘱继承人、受遗赠人均免税。
房屋交换
×
交换价格相等的免征契税
√
交换价格不等的多付款一方按差价款缴纳契税
三、税率:
3%-5%的幅度比例税率,省级政府确定。
四、计税依据
【提示】房地产抵债,应按现值计税。
具体情况
计税依据
国有土地使用权出让、转让、房屋买卖
成交价格
房屋土地赠与
参照市场价格核定
土地使用权交换、房屋交换
价格差额
价格相等免契税;
转让划拨方式取得的土地使用权
(转让者补交契税)
计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益
【例题·单选题】(2016年改编)甲企业2019年1月因无力偿还乙企业已到期的债务3000万元,经双方协商甲企业同意以自有房产偿还债务,该房产的原值5000万元,净值2000万元,评估现值9000万元,乙企业支付差价款6000万元,双方办理了产权过户手续,则乙企业计缴契税的计税依据是( )。
A.5000万元
B.6000万元
C.9000万元
D.2000万元
『正确答案』C
『答案解析』以房产抵偿债务,按照房屋的折价款作为计税依据缴纳契税,本题中的折价款为9000万元。
五、税收优惠
(一)契税优惠的一般规定
1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税。
2.城镇职工按规定第一次购买公有住房,免征契税。
对个人购买家庭唯一住房90平米及以下的,减按1%税率征收;90平米以上的减按1.5%征收。
对个人购买家庭第二套改善性住房,面积90平米及以下减按1%税率征收;90平米以上的减按2%征收。
3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情减免。
4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,由省级人民政府确定是否减免。
5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,并用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税。
6.经外交部确认,依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定,应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。
7.公租房经营单位购买住房作为公租房的,免征契税。
(二)契税优惠的特殊规定
企业改制
原投资主体存续,并在改制后的公司中所持股权比例超过75%,且改制后公司承继原企业权利义务的,对改制后的公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税。
事业单位改制
原投资主体存续,并在改制后企业中出资比例超过50%,对改制后的公司承受原事业单位土地、房屋权属,免征契税。
公司合并
合并后的企业承受原各方的土地、房屋权属,免征契税。
公司分立
对分立后承受原企业土地、房屋权属的,免征契税。
企业破产
(1)债权人(包括破产企业职工)承受破产企业土地、房屋权属,免征契税;
(2)对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属:
安置全部员工+3年以上劳动合同=免税
安置30%以上员工+3年以上劳动合同=减半
资产划转
(1)承受县级以上人民政府或国有资产管理部门行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位,免征契税;
(2)同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,免征契税。
如:
母子(全资)、全资子公司之间、同一自然人与其个人独资企业、一人有限公司之间.
(3)母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资,视同划转,免征契税。
债转股
经国务院批准实施债转股的企业,债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属,免征契税。
股份转让
单位个人承受公司股权,公司土地、房屋权属不发生转移,不征收契税。
划拨土地
以出让方式或国家作价出资方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的,且不符合免税规定,承受方应征收契税。
六、征收管理
1.纳税义务发生时间
签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证的当天。
(不是产权转移)
已纳契税的购房单位或个人,在未办理房屋权属变更登记前退房的,退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的,不予退还已纳契税。
2.纳税期限:
纳税义务发生之日起10日内
3.纳税地点:
土地、房屋所在地
高频考点3:
土地增值税
一、征税范围
具体事项
税法规定
1.房地产继承
继承不属于征税范围
2.房地产赠予
赠与直系亲属或直接赡养义务人;通过境内非营利社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的,不属于征税范围。
其他赠予,应征税。
3.房地产出租
不属于征税范围
4.房地产抵押
抵押期不属于征税范围;
抵押期满,转让权属抵债,征税。
5.房地产交换
个人互换自有居住用房地产,经核实可免征
其他交换,双方均征税;
6.合作建房
建成后按比例分房自用,暂免征税;
建成后转让的,应征税。
7.代建房
不属于征税范围
8.房地产重新评估
不属于征税范围(实际转让时产生增值要征税)
具体事项
税法规定
1.整体改建
1.重组时暂不征税
(不适用于房地产开发企业)
2.重组后再转让土地使用权,应纳税,原地价款及费用可扣除
2.合并:
原主体存续
3.分立
4.改制重组时以国有房地产投资,权属转移变更到被投资企业
二、税率(记忆)
级数
增值额与扣除项目金额的比率
税率
速算扣除系数
1
不超过50%的部分
30%
0
2
超过50%至100%的部分
40%
5%
3
超过100%至200%的部分
50%
15%
4
超过200%的部分
60%
35%
三、收入
各类收入包括货币、实物和其他收入。
实物和其他收入形式需要评估确认。
1.注意视同销售收入,按同类价确定。
2.应税收入=营改增前含营业税收入+营改增后不含增值税收入
3.不含增值税的收入
增值税简易计税情况:
不含税收入=含增值税收入/1.05
增值税一般计税情况:
不含税收入=含增值税收入/1.09
或:
不含税收入=含税收入-销项税额
销项税额=(含增值税收入-土地价款)/1.09×9%
注意:
销售不动产采用一般计税方法时,2018年5月1日到2019年3月31日适用的增值税税率为10%,2019年4月1日后适用税率为9%。
四、新房销售扣除项目
情况
可扣除项目
房企新房销售
1.取得土地使用权所支付的金额
2.房地产开发成本
3.房地产开发费用
4.转让有关的税金:
城建税、教育费附加、地方教育附加
5.财政部规定的其他扣除项目(加计扣除)
其他新房销售
1.取得土地使用权所支付的金额
2.房地产开发成本
3.房地产开发费用
4.转让有关的税金:
城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税
1.取得土地使用权所支付的金额
【提示1】含登记过户费及契税。
【提示2】契税不因土地出让金的减免而减免。
【提示3】不包括土地闲置费。
(所得税中可扣)
2.房地产开发成本
(1)土地征用及拆迁补偿费
(2)前期工程费
(3)建筑安装工程费
(4)基础设施费
(5)公共配套设施费
(6)开发间接费用
【提示1】包括精装修费用。
【提示2】质量保证金如计入发票中,则可以扣除。
【提示3】成本不符合清算要求或不实的,由税务核定。
3.房地产开发费用
【提示】期间费用,不按账簿金额扣除。
(1)不能按项目计算分摊利息,或不能提供贷款证明的:
开发费用=(地价款及费用+开发成本)×10%以内
【提示】全用自有资金,没有利息支出的,按此方法扣除。
(2)能按项目计算分摊利息,并能提供贷款证明的:
开发费用=利息+(地价款及费用+开发成本)×5%以内
利息注意两点:
(所得税中可扣除)
①不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
②不包括超过规定上浮幅度的部分、超期利息、加罚利息。
【提示】计入开发成本的利息,在清算时应调整至财务费用中计算扣除。
4.与转让房地产有关的税金
房企:
城建税、教育费附加、地方教育附加
其他企业:
加扣印花税
【提示1】印花税万分之五“产权转移书据”。
【提示2】可以扣除营业税,但不能扣除增值税。
5.其他扣除项目
仅适用于房企新建房:
(只卖地、卖存量房不能扣)
加计扣除费用=(地价款及费用+房地产开发成本)×20%
【提示1】土地闲置费和各类利息均可在所得税前扣除。
【提示2】注意收入和扣除的配比原则。
1.地价款:
开发比、销售比
2.开发成本:
销售比
3.开发费用:
利息也要按销售比配比
4.税金:
与转让相关
5.加计:
与前二项有关
五、存量房销售扣除项目
方法
可扣除项目
评估法
1.取得土地使用权所支付的金额
2.房屋及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率
3.转让有关的税金:
城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税
4.评估费
发票法
1.购房发票价每年加计5%:
扣除金额=发票价×(1+5%×年数)
每年:
购房发票至售房发票日,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。
2.转让有关的税金:
城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、契税
【提示】按评估价计税的不扣契税;按发票价的可扣契税。
核定法
核定征收
六、转让土地使用权扣除项目
可扣除项目
1.取得土地使用权所支付的金额
2.转让有关的税金:
城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税
七、税额计算步骤
1.增值额=收入-扣除项目
2.增值率=增值额/扣除项目
3.根据增值率确定适用税率及速算扣除系数
4.税额=增值额×适用税率-扣除项目×速算扣除系数
八、房企土地增值税清算
(一)清算条件
应进行清算的
(必须清算)
(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
(3)直接转让土地使用权的。
主管税务机关
可要求清算的
(不是必须)
(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;
(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
(4)省税务机关规定的其他情况。
(二)清算后转让房地产的处理
清算后转让的扣除项目金额=转让面积×单位建筑面积成本费用
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
(三)清算补缴
纳税人按规定预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税,在主管税务机关规定的期限内补缴的.不加收滞纳金。
九、税收优惠
1.纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。
超过20%的全部增值额计税。
2.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让房屋作为公租房房源、且增值额未超过扣除项目金额20%的,免税。
【提示】增值率20%,相当于起征点。
3.因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。
4.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。
十、征收管理
1.预征比例
除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%。
2.纳税申报
转让房地产合同签订后的7日内办理。
3.纳税地点:
房地产所在地(坐落地)纳税
法人
坐落地与机构所在地或经营地
一致:
办理税务登记的原管辖税务机关
不一致:
房地产坐落地
自然人
坐落地与居住所在地
一致:
住所所在地
不一致:
房地产坐落地
【例题·计算题】(2018年)某药厂2018年7月1日转让其位于市区的一栋办公楼,取得不含增值税销售收入24000万元。
2010年建造该办公楼时,为取得土地使用权支付金额6000万元,发生建造成本8000万元。
转让时经政府批准的房地产评估机构评估后,确定该办公楼的重置成本价为16000万元,成新度折扣率为60%,允许扣除的有关税金及附加1356万元。
要求:
根据上述资料,按照下列序号回答问题,如有计算需计算出合计数。
(1)回答药厂办理土地增值税纳税申报的期限。
(2)计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格。
(3)计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
(4)计算转让办公楼应缴纳的土地增值税。
『答案解析』
(1)该药厂应当在转让房地产合同签订后的7日内到房地产所在地(即该市区)主管税务机关办理纳税申报。
(2)计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格=16000×60%=9600(万元)
(3)计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数=9600+6000+1356=16956(万元)
(4)应纳土地增值税的计算:
转让办公楼的增值额=24000-16956=7044(万元)增值率=7044÷16956×100%=41.54%应纳土地增值税=7044×30%=2113.2(万元)
【例题·计算题】(2017年)2017年4月税务机关对某房地产开发公司开发的房地产项目进行土地增值税清算,该房地产开发公司提供的资料如下:
(1)2016年6月以17760万元购得一宗土地使用权,并缴纳契税。
(2)自2016年7月起,对受让土地50%的面积进行一期项目开发,发生开发成本6000万元,管理费用200万元,销售费用400万元,银行贷款凭证显示利息支出600万元,允许扣除的有关税金及附加290万元。
(3)2017年3月该项目实现全部销售,共计取得不含税收入31000万元。
其他相关资料:
当地适用的契税税率为5%;不考虑土地价款抵减增值税销售额的因素;该项目未预缴土地增值税。
要求:
1.简要说明房地产开发成本包含的项目。
2.简要说明房地产开发费用的扣除标准。
3.计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。
4.计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
5.计算该公司清算土地增值税时应缴纳的土地增值税。
『答案解析』
(1)房地产开发成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
(2)房地产开发费用的扣除标准:
①能按转让项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构的贷款证明的:
利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内(注:
利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。
②不能按转让项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的为:
(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。
(3)取得土地使用权所支付的金额=17760×(1+5%)×50%=9324(万元)
(4)房地产开发成本=6000(万元)
房地产开发费用=600+(9324+6000)×5%=1366.2(万元)
允许扣除的税金及附加=290(万元)
其他扣除项目=(9324+6000)×20%=3064.8(万元)
允许扣除项目金额的合计数=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045(万元)
(5)增值额=31000-20045=10955(万元)
增值率=10955÷20045×100%=54.65%,适用税率40%,速算扣除系数5%。
应纳土地增值税税额=10955×40%-20045×5%=3379.75(万元)
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