房地产估价师《案例与分析》:房地产损害造成的损失分析考试试题.doc
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房地产估价师《案例与分析》:房地产损害造成的损失分析考试试题.doc
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2015年房地产估价师:
我国土地利用现状考试试卷
本卷共分为2大题40小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(在每个小题列出的四个选项中只有一个是符合题目要求的,请将其代码填写在题干后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
本大题共20小题,每小题2分,共40分。
)
1、已知某笔贷款的年利率为6%,借贷双方约定按月计息,该笔贷款的实际利率是()。
A.0.5%
B.6%
C.6.16%
D.6.19%
2、拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是。
A:
拍卖实践
B:
拍卖过程
C:
拍卖实务
D:
拍卖行为
E:
执行层的组织协调
3、城市分区规划由__审批。
A.市规划行政主管部门
B.市人民政府
C.市人大常委会
D.省人大常委会
4、工程造价控制是__控制。
A.部分管理
B.自我调解
C.全过程动态
D.总价绝对
5、根据信托合同,信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。
A.委托财产总值
D.信托范围
C.信托收益
D.信托信用等级,
6、某房地产开发企业经过市场调研后,决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。
那么,开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。
A:
选择专业化
B:
产品专业化
C:
大量定制
D:
单一市场集中化
E:
借款合同
7、根据《中华人民共和国物权法》,不动产登记费按收取。
(2009年试题)
A:
面积
B:
套
C:
成交价格
D:
件
E:
执行层的组织协调
8、关于房地产估价的特点或本质的说法,正确的是。
A:
房地产估价是评估房地产的价格而不是价值
B:
房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价
C:
房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见
D:
房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内
E:
工业用地的监测点评估价格
9、根据当前的市场租金水平,预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35元,出租率为90%,运营费用占租金的30%,报酬率为10%,可供出租的使用面积为38000㎡,运营期为47年,则该写字楼的未来总价值可估计为。
A:
8579万元
B:
8653万元
C:
8760万元
D:
9941万元
E:
工业用地的监测点评估价格
10、商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的。
A:
负债业务
B:
资产业务
C:
中间业务
D:
代理业务
E:
执行层的组织协调
11、某工业用地总面积为3000㎡,容积率为0.5,楼面地价为1000元/㎡。
现按城市规划拟变更为商业用地,容积率为4.0,相应的楼面地价为1500元/㎡。
该改变用途理论上应补地价为万元。
A:
500
B:
525
C:
600
D:
1650
E:
工业用地的监测点评估价格
12、某市住房置业担保公司实有资本6000万元,担保贷款余额的总额不得超过__万元。
A.60000
B.120000
C.150000
D.180000
13、一般情况下,小型项目详细可行性研究费占项目总投资的__。
A.1%~3%
B.0.2%~0.8%
C.0.25%~1.5%
D.0.2%~1.0%
14、以工序为研究对象编制的工程建设定额是。
A:
预算定额
B:
概算定额
C:
施工定额
D:
概算指标
E:
执行层的组织协调
15、某种有价证券的持有者不仅可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配,又能通过市场转让获取交易差价,这种证券是。
(2007年试题)
A:
股份
B:
股单
C:
股票
D:
公司债券
E:
执行层的组织协调
16、目前,在我国征收土地实行级审批制度。
A:
一
B:
两
C:
三
D:
四
E:
房地产估价机构必须加盖公章
17、下列关于零售商业物业租金的表述中,错误的是.(2007年试题)
A:
设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果,激励其更好地进行管理物业
B:
知名度大的主要租户,往往缴纳的单位面积租金较低,且租金调整的时间间隔较长
C:
百分比租金的基数通常是年总营业额,或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分
D:
营业额高但毛利水平较低的租户,其百分比租金的百分比设置往往较高
E:
借款合同
18、征地补偿费应合理使用,耕地占用税用于,土地复垦费、土地荒芜费用于土地的调整与治理。
A:
集体财政
B:
国家财政
C:
土地开发与农业发展
D:
土地管理部门的业务开支
E:
执行层的组织协调
19、某市去年住宅的实际销售量为500万,预测销售量为450万,平滑指数为0.8,则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是万。
(2005年试题)
A:
450
B:
475
C:
490
D:
500
E:
借款合同
20、投标截止后,开发商应按规定的时间__。
A.认标
B.评标
C.开标
D.验标
二、多项选择题(在每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分,本大题共20小题,每小题3分,共60分。
)
1、某基金允许持有人中购或赎回所持有的基金单位或股份,若依据基金证券能否赎回划分,这种基金属于__基金。
A.契约型
B.公司型
C.封闭型
D.开放型
2、下列关于城市规划的表述中,正确的是__。
A.城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标,确定城市性质、规模和发展方向,合理利用城市土地,协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排
B.城市规划经过法律规定的程序审批确立后,就具有法规效力,城市规划区内的各项土地利用和建设活动,都必须按照城市规划进行
C.城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域
D.城市规划管理是对批准的城市规划进行管理,对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制,保证城市规划的顺利实施
E.城市规划管理不具有政府行政职能
3、房地产价格评估人员资格认证制度成为一项法定制度,是从__开始。
A.我国开始实行房地产估价从业人员持证上岗
B.1995年《城市房地产管理法》颁布实施
C.1998年建设部发布《房地产估价师注册管理办法》
D.2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》
4、下列关于经济学中成本分析的表述中,正确的有__。
A.边际成本包括短期边际成本和长期边际成本
B.长期总成本可以分为固定成本与可变成本
C.平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形
D.短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵
E.收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则
5、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时,若采用现金流量折现法计算,则该待开发房地产开发经营期的起点应是__。
A.待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B.待开发房地产建设发包日期
C.取得待开发房地产的日期
D.房地产开发完成并投入使用的日期
6、以下不属于普通商品住宅开发商竞争者的是__开发商。
A.经济适用房
B.自建住宅
C.高档别墅
D.联建住宅
7、标准差亦称均方差,是指分布数列中各单位标志值与其平均数的。
A:
平方的离差的算术平均数的平方根
B:
离差的平方的算术平均数的立方根
C:
离差的平方的算术平均数的平方根
D:
离差的立方的算术平均数的平方根
E:
执行层的组织协调
8、根据,可将合同分为典型合同和非典型合同。
A:
法律是否设有规范并赋予一个特定名称
B:
合同当事人是否互相享有权利、承担义务
C:
合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价
D:
法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立
E:
执行层的组织协调
9、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡,规划容积率为3,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%,项目的总固定成本为8000万元,预计项目的单位变动成本为4500元/㎡,假设所有可销售面积能够全部售出,则达到盈亏平衡的平均销售单价为__元/㎡。
A.5377.78
B.6277.78
C.6722.22
D.7847.22
10、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营,其中首付款为总价的60%,其余为银行提供的年利率为7.5%,期限为10年,按年等额还本付息的抵押贷款,若年平均经营收入为20万元,运营费用为经营收入的30%,则在贷款期内的税前现金回报率是__。
A.8.17%
B.13.62%
C.14.00%
D.23.33%
11、居住区的用地根据不同的功能要求,一般可分为__。
A.住宅用地
B.公共服务设施用地
C.道路用地
D.绿化用地
E.军事用地
12、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定,在内地的投资不能超过其全部投资的10%,这是基于的考虑结果。
A:
内地政策
B:
占领世界投资市场
C:
风险转移
D:
投资组合
E:
借款合同
13、某在建工程土地使用权年限40年,自取得土地使用权之日起开工,预计建成后的建筑面积为15000m2,年净收益为480万元,自开工到建成的开发期为3年,估计该项目至建成还需1.5年,已知报酬率为8%,折现率为12%,该项目开发完成后的房地产现值为__万元。
A.4023.04
B.4074.10
C.4768.50
D.5652.09
14、设计方案评价原则主要有。
A:
经济合理性与技术先进性相结合的原则
B:
充分考虑近期效益的原则
C:
充分考虑远期效益的原则
D:
近期与远期效益相结合的原则
E:
考虑项目全寿命费用的原则
15、商品房的建筑面积由组成。
A:
套內建筑面积
B:
套外建筑面积
C:
套内使用面积
D:
套外使用面积
E:
分摊的共有建筑面积
16、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。
A.投资利润率
B.投资回报率
C.贷款利率
D.成本利润率
17、影响财务净现值指标计算结果的主要因素包括()。
A.净现金流量
B.贷款利率
C.基准收益率
D.开发经营周期
18、已知年利率为14%,则按季度计息时的实际年利率为()。
A.12.55%
B.12.68%
C.14.75%
D.15.01%
19、某家庭申请了25万元10年住房抵押贷款,年利率为6%。
该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元,则从第5年开始该家庭的月还款额减少了元。
A:
994.37
B:
1016.81
C:
1255.16
D:
1387.24
E:
借款合同
20、房屋拆迁实施过程中,违章建筑应由__认定。
A.拆迁人
B.拆迁主管部门
C.房地产权属登记部门
D.规划行政主管部门
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