霸州市金各庄村改造项目 项目建议书.docx
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霸州市金各庄村改造项目项目建议书
第一章项目开发建设的总体思路
开发原则:
家家住楼房、户户有门店
集体有收入、人人有股份
开发宗旨:
以人为本、以法为据、精心规划、
户型超前、环境优美、物业一流
以人为本:
首先,该小区是金各庄村与中辰集团的合作开发项目。
为了确保项目顺利发展,双方拟建立联合开发办公室,统一协调项目开发建设过程中遇到的问题,做到既有明确的分工,又有精诚的合作,确保项目的顺利实施。
第二,小区一流的城市设计和规划,突出强调了"以人为本"理念,并按照"先规划后建设、先地下后地上、适当超前滚动开发"原则,确立了严格的项目管理体系。
第三,结合本项目实际情况,借鉴其他项目的开发经验,小区建设全面、综合配套,并与霸州市的整体城市建设形成一体,体现出规模优势,使之成为生态、节能、环保的优质、高档住宅小区。
以法为据:
结合目前房地产市场的具体情况,认真解读去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的文件,根据当前项目的具体情况采取有针对性的措施,调整规划重点,以开发中小套型普通商品住房、经济适用住房为主,小区配套设施为辅,限量开发大户型的宗旨进行规划。
确保与政府的调控政策相一致。
精心规划:
该项目的规划符合霸州市城市总体规划,符合节地和节能的原则,最大限度地利用现有的市政设施条件。
规划设计严格执行国家《城市居住区规划设计规范》(GB-50180-93),合理的建筑密度及容积率,满足基本的卫生、安全要求。
贯彻“因地制宜,统筹兼顾”的原则,在符合各项规划指标和规范的前提下,充分利用土地、合理布局。
空间组织力求有新意,体现地方特色。
按住宅小区规划建设,配套与居住人口规模相适应。
高质量的规划、设计等前期工作,切实做到了经济、适用、美观。
规划、设计方案一经审定批准,我们将严格执行,不随意更改。
户型超前:
消费者在选购房屋时,会从多个方面综合考虑,其中户型是衡量房屋优劣的较重要因素。
户型设计如何满足消费者的不同需求,同时又兼顾对科学消费的引导,这是户型设计需要做出大量努力来解决的问题。
户型设计分为五大设计原则,即:
实用性、安全性、经济性、灵活性、艺术性。
本着户型设计五大设计原则,我公司聘请了有着多年住宅设计经验的设计师,从1、布局;2、朝向和楼层数;3、通风和采光;4、设备和建筑材料;5、有效面积使用系数,即得房率;6、精装修和可改造性;7、美观原则;8、风水等七大空间八个方面统筹安排、综合考虑,对小区做出精致合理的户型设计。
环境优美:
居住小区的功能、特点决定小区的景观规划不同于狭义的“园林绿化”,是以景观来塑造人的交往空间形态,本小区突出了“场所+景观”的设计原则,包括绿化种植景观、道路景观、硬质景观、水景景观、模拟化景观和照明景观等。
确保居民置身诗情画意之中,打造人文环境优美的精品社区。
物业一流:
项目先期我们将聘请专业的物业管理咨询公司为顾问,帮助居民进行物业管理和培训。
以"一流信誉、一流物业、一流管理、一流服务"为目标,高起点,严要求为目标快速打造一只优质高效物业服务企业。
第二章小区配套设施建设
配套设施建设:
四类社区配套将成为买房人关注的重点。
第一是教育设施。
现在有很多项目的教育设施采用了和有名的院校联合来做,得到了居民的认同,有很多买房人因此而买房子。
第二是医疗设施。
医疗设施在配套指标里过去不是很重视,发生“非典”以后,医疗设施将成为买房人关注的热点。
第三是康体设施,包括一些文娱、运动设施等。
第四是老年设施,伴随着社会老龄化的发展,相应的生活设施将不可少。
本公司拟在规划中的南侧商业房产中和集中商业区内进一步丰富小区的配套功能,比如:
银行、邮政、餐饮、娱乐等功能,在小区内部建设小学校、幼儿园、康体、文娱设施、老年设施丰富小区配套。
小区绿化:
绿化环境是居住空间质量的重要标志,它不仅有着净化空气、丰富景观的作用,同时也是居民的交往空间和活动场所,打破了多年单元住宅那种“鸡犬之声相闻,老死不相往来”的局面,增进了邻里的交往,扩大了“家”的范围。
按国家有关规定,本小区绿化环境的设计标准:
1、小区要封闭管理。
保证小区绿化环境是为本小区居民服务的,增进居民的领域感,保证小区环境的安全与安静。
2、足够的绿化面积:
本小区规划绿地率高达42%,同时绿地还要有充足的日照时间,满足居民区活动的要求。
3、绿地接近居民住宅,以便观赏使用。
4、绿地空间包含一定数量的活动场地(如儿童游戏场),并布置有座椅、铺装地石等设施,以充分满足居民休息、散步、运动、健身的需要。
第三章经营、物业管理思路
本小区经营、物业管理的内容有大致如下几个方面:
(一)综合管理
小区规划红线范围内,涉及共用财产和公共事务的管理。
(1)负责制定物业管理服务工作计划,并组织实施;
(2)每年一次对房屋及设施设备进行安全普查,根据普查结果制定维修计划,组织实施;
(3)白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务,受理住户的咨询和投诉;夜间有人值班,处理水、电等急迫性报修及时到现场;
(4)协助组建业主委员会并配合其运作;
(5)管理规章制度健全,服务质量标准完善,物业管理档案资料齐全;
(6)与业主签定物业管理服务协议、物业管理公约等手续;公开服务标准、收费依据及标准;
(7)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理;
(8)全体员工统一着装,持证上岗;
(9)每年进行一次物业管理服务满意率调查,促进管理服务工作的改进和提高,征求意见用户不低于总户数80%。
(二)房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护
按《住宅公共维修基金使用管理办法》中共用部位公用设施一般应包括的范围的内容为准;不包括另行收费的设备设施,如电梯、水泵、暖气等设备。
”
确保居住小区内楼房共用部位共用设施、设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护,包括:
(1)楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修;
(2)保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用;道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整,边沟涵洞通畅;
(3)确保雨水、污水管道保持通畅,定期清掏化粪池、雨水井,相关设施无破损;
(4)负责小区智能化设施的日常运行维护;
智能化小区建设:
本小区智能化系统拟包括安全防范系统、信息管理系统、信息网络系统。
出入口管理系统:
采用智能卡感应对进出小区大门、住宅楼单元门的人员进行管理。
读卡设备实时在线,为智能卡管理提供方便。
周界防越报警系统:
应用红外对射探测技术及时发现非法入侵行为,并与闭路电视监控系统和照明设备联动。
闭路电视监控系统:
通过视频传输技术,保安人员可随时了解小区内重要部位安全防范情况,同时可调取小区内各重要部位的图像信息。
可视对讲与住户安防系统:
借助音、视频传输使住户有效确认访客的身份,避免了突然造访的尴尬,多元的安防探头、呼叫按钮给每家每户筑起一道安全的“围墙”。
保安巡更管理系统:
采用感应式巡更系统,有效对保安的巡查进行科学、严密的管理。
公共设备监控管理系统:
采用先进的控制系统,对小区内的公共设备进行监控,确保设备的安全节能运行。
停车场管理系统:
采用智能卡通过远距离感应方式对进出小区的车辆实行科学管理,用户可与出入口管理系统共用一张卡,且能扩充至小区消费领域。
紧急广播与背景音乐系统:
分布在小区公共区域的室外造型音箱与小区环境融为一体,既能营造轻松听觉氛围,又能在事故发生时紧急疏散。
综合布线系统:
采用户外光纤和楼内五类非屏蔽双绞线,构筑小区数据传输的高速公路。
物业管理系统:
个性化的物业管理软件,为物业管理的科学化、人性化添砖加瓦。
(三)绿化
小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后,道路两侧区间绿地。
按市园林局规定的养护标准养护。
(四)保洁
小区规划红线以内,业主户门以外。
维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括:
(1)有健全的保洁制度,清洁卫生实行责任制,有明确的分工和责任范围;
(2)设定垃圾集纳地点,并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站,对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理;
(3)每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫,做到服务范围内无废弃杂物;
(4)对楼梯间、门厅,电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等,进行一周一次清扫;
(5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂;
(6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
(五)保安
小区规划红线以内,业主户门以外。
公共区域的秩序维护和公共财产的看管,包括:
(1)相对封闭:
做到小区主要出入口全天有专人值守,车辆行驶通畅,危及人身安全处有明显标志和防范措施;
(2)维护交通秩序:
包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理;
(3)看管公共财产:
包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨水篦子、小品、花、草、树木、果实等;
(4)夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻,巡逻不少于2人,做到有计划、有记录;
(5)发生治安案件、刑事案件、交通事故时,应及时报警,并配合公安部门进行处理。
(六)存车管理
机动车辆、非机动车辆在停车场(存车处)、位的看管
(1)有健全的机动车进出、存车管理制度和管理方案;
(2)对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证,出门凭证放行;
(3)保证停车有序,24小时设专人看管;
(4)长期存放的,应签订存车协议,明确双方的权利义务等。
(七)消防管理
公共区域消防设施的维护及消防管理
(1)有健全的消防管理制度,建立消防责任制;
(2)消防设施有明显标志,定期对消防设施进行巡视、检查和维护;
(3)定期进行消防训练,保证有关人员掌握消防基本技能。
(八)高压供水
养护、运行、维修
(1)保证居民正常生活用水;
(2)对水箱定期清洗消毒,确保水质合格;
(3)维修服务标准执行政府文件规定。
(九)电梯
养护、运行、维护
(1)主梯全天不间断运行,电梯工夜间值班,并公布呼叫电话或房号。
(2)凡有备梯的,在高峰期6点-8点、17点-19点与主梯同时运行;
(3)主梯维修时,有备用梯的,用备用梯运行,无备用梯的,属急迫性维修的,应在30分钟内抢修完工,其它维修应于23点至次日5点以内完工;
(十)装修管理服务
房屋装饰装修管理
(1)有健全的装修管理服务制度;
(2)查验业主装修方案,与业主、施工单位签定装修管理协议,告知业主装修注意事项;
(3)装修期间,对装修现场进行巡视与检查,严格治安、消防和房屋安全管理;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理,调解因装修引发的邻里纠纷;
(4)业主装修结束后,应进行检查。
对违反装修协议的要进行处理,问题严重的报行政管理部门;及时清运装修垃圾,集中堆放时间不得超过三天。
第四章总体开发进度周期
根据项目开发的总体思路及实际所开发的工程量,对各分部工程做出如下进度安排。
(一)地基基础部分
本工程所在地区的地质情况明确后,组织设计、地质、水文等相关专家组进行实地论证,并做出具体指导设计及施工的实质性报告。
(二)户型的选择与确定
该项目主体合理户型的选择与确定,即要满足环保、节能设计标准,又要达到经济适用住房的要求。
具体参照河北省建设工程节能环保管理暂行条例及经济适用住房标准,在方案确定的基础上,组织专家进行论证,做出可行性报告。
(三)主体结构分析
在满足安全使用的前提下,最大可能的做到结构简单,降低该项目的不必要投资,减少重复作业的环节,因此,结构分析及方案的确定必须在遵照现行国家设计规范及抗震要求下进行,并组织设计等相关单位进行可靠性论证,做出切实可行的合理的设计方案。
(四)外观设计
外观设计及分项工程相互间必须协调,做出具有艺术性的外观设计,使之竣工后成为霸州市一道亮丽的风景线。
此外,为了完善小区配套设施建设,构建和谐智能化小区,我们将根据小区内人口密度,增设健身娱乐广场。
第五章
投入估算
结合项目具体情况,把准备对金各庄村民产业的投入做个测算如下:
第六章居民关心的几个问题
第一:
子女教育问题:
为什么原来上不起学?
为什么义务制教育体系下还有的孩子不上学?
分析原因有:
收入、劳动力约束了孩子们。
收入方式改变了,劳动力解放了,家长还会不让孩子接受教育吗?
我们将在社区内建设幼儿园、小学,这也是社区化的好处。
同时,我们将设立百万元的教育基金,持续十年对金各庄村民考入霸州市一中的金各庄村民进行奖励:
3000元人民币/人。
对考入大学的金各庄村民进行资助:
5000元人民币/人。
对考取研究生学位的金各庄村民进行资助:
10000元人民币/人。
使更多的人受到良好的教育,成为国家的栋梁之才。
第二:
医疗保障问题:
看病难,难于上青天。
医疗费、药费太贵了。
现在医疗合作制已经开始,我们将实行社区制度化,建立医疗保险、农村合作医疗和疾病预防制度。
定期体检、提早发现、改善卫生条件、提高健康寿命指数,这些都要在新社区中建立健全起来。
在未来的十年里,我们将全部村民加入农村合作医疗,确保村民的就医问题得到解决。
第三:
老人、特殊人群的生活保障问题:
关注生活保障问题,尤其老人、特殊人群的生活保障问题。
传统的方式是自家老人自家养,社区养老和社会保障辐射不到时怎么办?
我们将陆续拿出10%的项目利润,建立老年活动中心,增加文娱设施,组织有益于身心健康的活动。
第四:
培训与职业教育问题:
随着时代的发展,知识的变化日新月异,知识型经济越来越占据主导地位,专业知识的提高将影响人们的收入;
我们将在未来的十年时间里,每年进行两次培训,以期快速提高村民的知识水平。
第五:
丰富的业余文化生活:
为了丰富村民的业余文化生活,我们将在未来的十年时间里,每年组织50名村民在全国各地,对经济发展较好的地区进行考察。
第六章
建材市场的基本思路
关于西区建材市场(约30000平方米)建设、经营思路我们认为:
1、我们可以全面负责建材市场的工程建设问题,与一期工程同时进行,确保经营顺利进行。
2、村委会负责市场的手续跑办及相关招商政策办理问题。
3、建材市场的所有投资均从《第五章:
投入估算》中扣减。
4、我们将自建材市场建成正式经营之日起,租赁经营5年,5年后经营问题另行协商。
第七章基本建设周期
拟对整个项目分做两期开展,南区为第一期,预计于2008年5月动工,主体工期为18个月。
第二期预计于2009年5月动工,主体工期为18个月。
期间穿插着室外工程、景观、绿化工程。
整个项目预计5年的时间完成。
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