房地产经纪业务操作模拟1.docx
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房地产经纪业务操作模拟1.docx
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房地产经纪业务操作模拟1
房地产经纪业务操作模拟1
一、单项选择题
(每题的备选答案中只有1个最符合题意)
1.______不属于房地产消费行为调查。
A.消费者对房地产商品价格的要求
B.消费者对房屋设计的要求
C.消费者的数量及其构成
D.购买行为主要决策者的情况
答案:
C
[解答]房地产消费行为调查主要调查:
①消费者购买房地产商品的数量及种类;②消费者对房屋设计、价格、质量及位置的要求;③消费者对本企业房地产商品的信赖程度和印象;④房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况等。
故此题目选择C。
2.商圈深入调查的内容不包括______。
A.每个楼盘的开盘价格、目前的市场售价、主要房型的出租价格
B.主要房型和建筑面积、车位情况及管理费用
C.附近楼盘的价格对比、成本活跃性调查
D.房地产开发企业的地址、公司名称和联系方式
答案:
A
[解答]每个楼盘的开盘价格、目前的市场售价、主要房型的出租价格是初步调查的内容。
故此题目选择A。
3.当房地产产品处于衰退期时,房地产开发企业应采取的最佳营销策略是______。
A.突出产品的差异化属性
B.通过新市场扩大市场渗透
C.制定灵活机动的销售策略
D.召开新闻发布会扩大影响
答案:
C
[解答]房地产市场在衰退期时的策略为,销售价格应灵活机动,该降则降;销售方式应采取多种竞争手段,并加强售后服务;同时,应尽快开发出更新的房地产产品来占领市场。
故此题目选择C。
4.在房地产产品SWOT分析定位法中,______可作为资源优势识别项目。
A.销售时机
B.销售环境
C.产品价格
D.片区竞争
答案:
B
[解答]在房地产产品SWOT分析定位法中,销售环境可作为资源优势识别项目。
故此题目选择B。
5.一位有意购买甲住房的买方,因为卖方出价太高迟迟没有成交,房地产经纪人向客户提供了与甲住房质量相似的乙住房,其价格更便宜,因此客户最终决定购买乙住房。
这体现了房源的是______。
A.可操作性
B.动态性
C.相似性
D.可替代性
答案:
D
[解答]买方(或租客)在寻找房屋时,往往不止考察一套房源,这正是房源具有的可替代性特征所致。
故此题目选择D。
6.房源信息有接受业主(委托人)委托的房地产经纪人录入,其他经纪人只能看到房源的基本信息,业主的联系方式只有接受委托的房地产经纪人拥有,这种房源信息共享方式是______。
A.混合制
B.公盘制
C.分区公盘制
D.私盘制
答案:
D
[解答]私盘制是指房源信息有接受业主(委托人)委托的经纪人录入,其他经纪人只能看到房源的基本情况,房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式等关键信息只有该受托经纪人及其上级主管才能看到。
故此题目选择D。
7.有购买意向的客户可能因为某种原因打消购买意向,这体现了客源具有______。
A.潜在性
B.差异性
C.指向性
D.模糊性
答案:
A
[解答]客源特征中的潜在性是指,客源严格意义上是潜在客户,他们的需求只是一种意向,不像订单客户那样肯定,可能因为种种变故而放弃购买需求。
而能否成为真正的客户,这不仅取决于房地产经纪人提供的房源服务,还取决于客户本身。
故此题目选择A。
8.客源开拓方法中的______的优势是开发客户成本低、信息准确度高、易与客户建立关系。
A.广告法
B.门店接待法
C.互联网开发法
D.团体揽客法
答案:
B
[解答]门店接待法的优势是:
方法简单易行、开发客户的成本低、客户信息准确度高,较易展示企业能力和企业形象,增加客户的信任感,为今后进一步交往打好基础。
故此题目选择B。
9.房地产经纪服务合同应当以书面形式签订,下列不属于书面形式的是______。
A.电子邮件
B.电子数据交换
C.传真
D.电话承诺
答案:
D
[解答]电话承诺不属于书面形式。
故此题目选择D。
10.房地产经纪机构与委托人签订房地产经纪服务合同的类型,由______确定。
A.房屋用途
B.交易方式
C.委托目的
D.预期成交价格
答案:
C
[解答]房地产经纪机构与委托人签订房地产经纪服务合同时,应由房地产经纪人根据委托人的委托目的,签订对应类型房地产经纪服务合同。
故此题目选择C。
11.房地产经纪人在带领客户实地看房时,做法错误的是______。
A.看卧室衣柜前,询问业主是否可以察看
B.控制看房时间,提醒客户在房屋内客观评价房屋
C.在看房时间之前10~15分钟到达约定地点迎接客户
D.征得业主同意后进入房间,向业主自我介绍和介绍客户
答案:
B
[解答]带客看房过程中,最好不要在房屋里面谈价格,看房时间不宜长,一般看房时间控制在10~5分钟为宜,同时提醒客户不宜在房屋内评价房屋。
故此题目选择B。
12.房地产经纪人让客户签订实地看房确认书的主要目的是______。
A.确认房地产经纪人的工作量
B.让客户掌握房源实物状况
C.防止客户和业主自行交易
D.展示所在机构的专业形象
答案:
C
[解答]为预防跳单行为的出现,房地产经纪人需要通过以下四方面来入手:
①看房前,事先告知跳单的危害;②看房时,如果出现跳单征兆房地产经纪人一定要果断制止;③看房前,应请客户在《看房确认书》上签字确认;④在看房全过程中,房地产经纪人应寻求业主配合。
故此题目选择C。
13.房地产经纪人在存量房租赁托管业务中,进行房屋实地查看,主要是______。
A.掌握出租人意向
B.了解房屋实物和权属状况
C.传播房屋租赁信息
D.促进签订房屋租赁合同
答案:
B
[解答]接待出租客户后,与其约定看房时间,需要实地查看房屋,主要是了解出租房屋的实物状况、权属状况、周边环境状况、交通状况以及配套设施等。
故此题目选择B。
14.房屋租赁托管业务对出租人的好处不包括______。
A.保障出租人收益
B.降低经济和时间成本
C.租赁行为灵活性强
D.免除不必要的电话骚扰
答案:
C
[解答]房屋租赁托管业务对出租人的好处有以下四点:
①保障出租人收益;②免除不必要的电话骚扰;③降低经济和时间成本;④免除出租人与承租人之间的经济纠纷。
C项是对承租人的好处。
故此题目选择C。
15.在新建商品房销售的宣传资料中,功能楼书的作用是______。
A.展现项目品牌与形象
B.展现项目产品特点
C.实现项目价值点渗透
D.展现项目规划说明
答案:
D
[解答]功能楼书相当于一本“产品说明书”,主要介绍规划说明、小区交通组织、建筑要点、会所功能分区、完整户型资料、社区配套等方面。
故此题目选择D。
16.房地产经纪人在代理新建商品房销售业务中,事先应准备的销售文件______,是为了让购房人明晰购买程序。
A.价目表
B.项目楼书
C.购房须知
D.置业计划
答案:
C
[解答]购房须知是为了让购房者明确购买程序,有些项目采用更加规范的方法,在购房须知里面增加风险提示,比如加油站、油库、垃圾站等告知。
故此题目选择C。
17.下列住房商业贷款申请人信息中,不会对贷款申请构成障碍的是______。
A.年龄
B.征信记录
C.收入证明
D.技术职称
答案:
D
[解答]贷款申请对象:
要求年满18周岁,男女不超过65周岁,有稳定的收入证明,个人征信良好。
ABC项均为贷款要求符合要求指标。
故此题目选择D。
18.业主在办理经济适用住房产权转移时,应提供补交______的证明原件。
A.物业服务费
B.土地使用权出让金
C.房价款
D.土地使用税
答案:
B
[解答]业主在办理经济适用住房产权转移时,应提供补交土地使用权出让金的证明原件。
故此题目选择B。
19.在房地产交易撮合中,房地产经纪人应解决的主要问题是______。
A.房源的真实性
B.佣金的收取
C.价格的磋商
D.定金的交纳
答案:
C
[解答]在撮合过程中最主要的问题就是价格的磋商。
在价格的磋商上一般会出现价差,出售房屋想要高价,购房人希望以较低的价格购买。
房地产经纪人应该积极协调二者的价差,分析双方的价格心理底线,耐心地与售房方和购房方分别进行协商,最终使二者达成一致。
故此题目选择C。
20.某开发项目总面积20000m2,固定总成本3000万元,单位变动成本3500/m2,销售税费率15%,若目标利润率为20%,则目标利润销售价格是______。
A.7059元/m2
B.6900元/m2
C.6000元/m2
D.5882元/m2
答案:
A
[解答]目标利润=(30000000+3500×20000)×20%=20000000元,目标利润销售价格=[(30000000+20000000)/20000+3500]/(1-15%)=7095元/m2。
故此题目选择A。
21.按照建筑层数细分,4~6层的住宅是属于______住宅。
A.多层
B.中高层
C.高层
D.低层
答案:
A
[解答]多层住宅是指层数为4~6层的住宅。
故此题目选择A。
22.通常指公交路线集结的地区,可以转换而形成交通辐射的地区称为______。
A.邻里中心型
B.大地区中心型
C.副城市中心型
D.城市中心型
答案:
C
[解答]副城市中心型:
通常指公交路线集结的地区,可以转换而形成交通辐射地区。
故此题目选择C。
23.关于房地产卖点应具备的特点的说法,错误的是______。
A.卖点能够展示出来
B.卖点一般容易被竞争对手模仿
C.卖点是房地产自身独有的优势
D.卖点必须能够得到目标客户的认同
答案:
B
[解答]房地产卖点具备三个特点:
①卖点是楼盘自身独有的优势,难以被竞争对手模仿的个性化特点;②卖点必须具有能够展示并表现出来的特点;③卖点必须是能够得到目标客户认同的特点。
故此题目选择B。
24.传播广、时间长、诉求力强、表现力丰富、更新便捷的广告媒介是______。
A.网络广告
B.广播广告
C.直接函件广告
D.电视广告
答案:
A
[解答]网络广告于其他广告媒介比较优点为:
传播面广、时间长、诉求力强、表现力丰富、更新便捷;缺点:
制作复杂、效果难以测定。
故此题目选择A。
25.当房地产经纪人实地勘查一套住宅房源后,发现该住宅所有权证所载面积小于实际面积时,该房地产经纪人正确的做法是______。
A.删除该房源信息
B.建议房源业主提高出售报价
C.向房源业主隐瞒以加快成交速度
D.向房源业主说明并在房屋状况说明书中标注
答案:
D
[解答]现场勘察房源应注意:
勘察房源时,应仔细核对房地产证上所载的面积与业主登记面积以及实际面积是否相符,如有不符,应及时向业主指出。
故此题目选择D。
26.下列属于采用门店接待法开发房源的缺点是______。
A.方式消极
B.对经纪人专业度要求较高
C.房源信息准确度低
D.不易和客户建立关系
答案:
B
[解答]采用门店接待法开发房源的缺点是面对面沟通对房地产经纪人专业度要求较高,容易产生好则好、不好则坏的第一印象。
故此题目选择B。
27.对房地产经纪机构来说,客源信息管理的核心是______。
A.妥善保存客户资料
B.获取客户的联系方式
C.了解客户的购买动机和需求
D.掌握大量的客户名单
答案:
C
[解答]客户信息管理的核心是了解客户的购买动机和需求。
故此题目选择C。
二、多项选择题
(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意)
1.在房地产市场竞争情况调查中,______是对竞争产品的调查。
A.竞争产品的市场定位及反映情况
B.竞争企业的生产能力及技术装备水平
C.竞争产品的市场占有率
D.竞争企业所采用的市场营销策略
E.消费者对竞争产品的态度和接受情况
答案:
ACE
[解答]对竞争产品的调查主要包括:
①竞争产品的设计、结构、质量、服务状况;②竞争产品的市场定价及反映情况;③竞争产品的市场占有率;④消费者对竞争产品的态度和接收情况等。
B、D项是对竞争企业的调查内容。
故此题目选择ACE。
2.房地产经纪机构划分存量房经纪业务有效商圈的依据有______。
A.产品规划
B.委托房源信息
C.营销手段
D.购(租)房人信息
E.市场行情
答案:
BD
[解答]房地产经纪机构或房地产经纪人从事存量房业务和服务对象(主要是指能得到的委托房源信息)的地域范围,被称为存量房经纪业务有效商圈。
这个有效商圈也可以以购(租)房者来划分范围。
故此题目选择BD。
3.房地产经纪人在收集社区交通流量资料时,应选择的时段有______。
A.单号日与双号日
B.周末与工作日
C.节日与非节日
D.上班前与上班后
E.早晨、中午与晚上
答案:
BCDE
[解答]交通流量调查时段的选择应注意假日、非假日、上班前、上班后以及一日中的特定时段的区分,分别调查取样,才能代表所有时段的交通流量状况。
故此题目选择BCDE。
4.存量房定价受到影响的主要因素有______。
A.原始房屋的购买价格
B.原始房屋的装修费用
C.买卖双方的购买及销售动机
D.买卖双方的付款及收款方式
E.房地产市场环境
答案:
ABCE
[解答]针对存量房定价,主要受到三个因素影响:
原始房屋购买价格(包括装修费用)、买卖双方购买(销售)动机以及房地产市场环境条件和税费标准。
故此题目选择ABCE。
5.提炼项目推广主题具体可从______来寻找。
A.企业定位
B.产品定位
C.客户定位
D.市场定位
E.形象定位
答案:
BCE
[解答]提炼推广主题具体可以从产品定位、客户定位和形象定位三个方面来寻找。
故此题目选择BCE。
6.成功的房地产产品生命周期包括______。
A.引入期
B.发展期
C.成长期
D.成熟期
E.衰退期
答案:
ACDE
[解答]根据产品销售情况将房地产产品生命周期一般分为四个阶段:
引入期、成长期、成熟期、衰退期。
故此题目选择ACDE。
7.利用网络开发房源的优点是______。
A.没有地域限制
B.真实感强
C.传播速度快
D.信息量大
E.传播范围广
答案:
ACE
[解答]互联网的优点是没有地域限制、传播速度快、传播范围广、成本效率高,缺点是容易被海量信息覆盖、虚拟化真实感不强、适用对象群体有一定局限性等。
故此题目选择ACE。
8.房地产经纪人在付费房源信息发布平台上进行操作,需要注意的是______。
A.时间点把握
B.虚构房源信息,便于获得客户
C.追求房源图片的质量
D.房源描述详尽
E.房源要多方面描述
答案:
ACDE
[解答]B项中对于虚假的房源信息,虽然在短时间内能够招徕客户,但长此以往,会使客户丧失对信息发布者的信任度,实际效果大打折扣,甚至还会招致投诉。
故此题目选择ACDE。
9.房源营销的原则通常要遵循的标准有______。
A.房源内容要真实,图片清晰
B.房源信息要完整
C.及时性
D.对待房源要一视同仁
E.广告形式多样
答案:
ABCE
[解答]在有效开展房源营销时,一般要遵循的原则有:
①房源内容要真实,图片清晰;②房源信息要完整;③及时性;④区别对待;⑤卖点突出;⑥广泛推广;⑦广告形式多样。
故此题目选择ABCE。
10.房地产经纪机构构建客户数据库时,应考虑的因素有______。
A.数据库管理的安全性
B.原始资料的保存
C.老客户信息的删除
D.内部资料与外部资料分开
E.数据库的整理和更新
答案:
ABDE
[解答]构建客户数据库时应考虑的因素主要有以下几个方面:
第一,要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来。
第二,要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来。
第三,要特别重视数据库管理的安全性。
第四,要及时对客户关系管理的数据库进行分类、筛选、整理和更新。
故此题目选择ABDE。
11.房地产经纪人对客源信息完善和分析的内容有______。
A.购买能力
B.目标房屋
C.需求程度
D.购买决策
E.教育程度
答案:
ABCD
[解答]客源信息完善和分析的内容有:
购买力与消费信用分析、目标物业与偏好分析、客户购买动机分析、客户需求程度分析和客户购买决策分析。
故此题目选择ABCD。
12.下列做法,符合房地产经纪人对客户信息要合理使用的有______。
A.保守客户秘密
B.合理保存客户信息
C.对客户信息恰当分类
D.剔除陈旧的客户信息
E.与其他商业机构共享客户信息
答案:
ABC
[解答]合理使用包括:
恰当保存和分类;信息共享和客户跟进;保守客户秘密,不滥用。
故此题目选择ABC。
13.房地产经纪服务合同签订的要求包括______。
A.以书面形式签订
B.加盖房地产经纪机构印章
C.从事该业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名
D.委托人签名或者盖章
E.房管局备案
答案:
ABCD
[解答]根据《房地产经纪管理办法》的有关规定,签订房地产经纪服务合同的要求主要包括:
①房地产经纪服务合同应以书面形式签订。
②房地产经纪服务合同应加盖房地产经纪机构印章。
③房地产经纪服务合同应由委托人签名或盖章。
故此题目选择ABCD。
14.在出售带租约的房产时,房地产经纪人应提醒业主______。
A.尽快让承租人腾出所租房屋
B.尽快终结与承租人的租赁关系
C.尽快将租房押金退还承租人
D.在出售前的合理期限内通知承租人
E.让承租人确定是否放弃优先购买权
答案:
DE
[解答]房地产经纪人应提醒业主提前至少3个月通知承租人房屋将出售的情况,以便承租人另外寻找承租房,并提示应签署《承租人放弃优先购买权》的证明文件。
故此题目选择DE。
15.在签订房地产经纪服务合同时,房地产经纪人应避免出现的常见错误是______。
A.合同有效期限未标明
B.合同服务内容未确定界定
C.合同书写未用正楷字
D.合同信息与证件信息不一致
E.格式合同空白处未作必要处理
答案:
ABDE
[解答]一些常见错误有:
合同信息与证件信息不一致;合同服务内容未明确界定;合同有限期限未标明,格式合同空白处未作必要处理。
故此题目选择ABDE。
三、综合分析题
(每小题的备选答案中有1个或1个以上为正确答案)
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟在某城市开发一个住宅项目,并将该项目定位为每套建筑面积为60~80m2的单身公寓。
该项目总建筑面积与可销售面积均为60000m2,固定成本为4000万元,单位变动成本为5500元/m2。
甲公司将该项目委托给专业能力较强的乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)代理销售。
乙公司通过市场调查发现,该项目规模较小,所处片区不属于当前热卖区,但其相邻的南侧即将建成该市最大的动漫产业中心,并将引进大量的动漫专业人士。
乙公司拟采用SWOT分析法来确定该项目的营销策略。
乙公司在销售过程中,通过大力宣传该项目临近动漫产业中心的特点,最终取得了较好的销售业绩。
1.根据SWOT分析,乙公司拟采用的行动对策为______。
A.WT对策
B.WO对策
C.ST对策
D.SO对策
答案:
B
[解答]最小与最大对策(WO对策),即着重考虑劣势因素和机会因素,目的是对企业劣势资源进行投资,以改善企业的劣势资源并努力使劣势影响趋于最小,这样才能充分利用外部市场机会。
规模较小,所处片区不属于当前热卖区属于该项目的劣势因素,相邻的南侧即将建成该市最大的动漫产业中心是其发展的机会因素。
故此题目选择B。
2.若该项目的销售税费率为10%,甲公司要求以成本为基础的目标利润率为20%,则乙公司为该项目确定的目标销售价格为______元/m2。
A.6852
B.7000
C.8074
D.8222
答案:
D
[解答]目标利润单位价格=[(固定总成本+目标利润额)/预计销售面积+单位变动成本]/(1-销售税费率),目标利润=投资总额×投资利润率。
则目标利润=(40000000+5500×60000)×20%=37000万元,目标利润价格=[(40000000+370000000)/60000+5500]/(1-10%)=8222元/m2。
故此题目选择D。
3.该项目定位所选择的目标市场模式为______。
A.单一市场模式
B.选择专业化模式
C.产品专业化模式
D.市场专业化模式
答案:
A
[解答]该项目主要作为单身公寓的形式存在,并结合周边动漫产业的情况做针对性销售方案,故不难看出采用的是单一的市场模式。
故此题目选择A。
4.乙公司开展的市场环境调查为______。
A.社会环境调查
B.经济环境调查
C.文化环境调查
D.社区环境调查
答案:
BD
[解答]经济环境调查的具体因素包括国家、地区或城市的经济发展规模、趋势、速度和效益等,人口及就业状况,居民收入水平、消费结构和消费水平,财政收支,一般利率水平、获取贷款的可能性及预期的通货膨胀率等。
社区环境调查包括的具体因素是社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等。
乙公司开展的市场环境调查属于经济环境和社区环境。
故此题目选择BD。
甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)所处城市近年来经济发展迅速,外来务工人员和个体工商户大量增加。
甲公司针对这一情况,重点开展房屋租赁经纪服务,服务人群主要为上述两类从业人员。
李某是一名小杂货店经营者,拟租赁一套小面积住房。
在甲公司的撮合下,房屋所有权人张某与李某签订了房屋租赁合同。
5.适合甲公司快速开拓房源的渠道有______。
A.采用电话访问
B.报纸上刊登广告
C.联系大型企事业单位
D.联系资产管理公司
答案:
AB
[解答]房源开发的渠道包括门店接待、社区活动、派发宣传单、老客户推荐、人际关系开发、网络开发、电话拜访、报纸广告、群发邮件信息、户外广告或横幅。
故此题目选择AB。
6.适合甲公司开拓客源的渠道有______。
A.门店接待
B.会员揽客
C.客户介绍
D.刊登广告
答案:
ACD
[解答]会员揽客法是通过成立客户俱乐部或客户会的方式吸收会员并挖掘潜在客户的方法。
该城市主要人员是外来务工者和个体经商户,并不适合成立会员俱乐部。
B项错误。
故此题目选择ACD。
7.针对张某,甲公司应采集的信息有______。
A.房屋位置
B.出租价格
C.配套设施
D.收入水平
答案:
ABC
[解答]张某是出租客户,对出租客户的信息采集包括:
①查验出租委托人真实信息:
是否是真实委托人(产权人资料、转租提供转租协议)、出租人联系资料;②出租物业房源信息:
物业地址、居室、面积、内部设施、家具、家电配套和物业管理情况;出租价位、收款方式;③其他特殊要求:
出租最短时间等。
故此题目选择ABC。
8.张某与李某签订合同过程中,甲公司应核实的文件有______。
A.房屋所有权证
B.张某和李某身份证明
C.契税完税证明
D.房屋购买合同
答案:
AB
[解答]除了查看委托人的身份证明,出售或出租房屋的权属证明,还应查看房屋权利人的身份证明,房屋权利人出具的出售或出租房屋的委托书。
故此题目选择AB。
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