厦门市保障性住房模式研究.docx
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厦门市保障性住房模式研究
厦门市保障性住房模式研究
目录一、绪论2
(一)研究背景2
(二)研究方法3
(三)研究内容4
(四)技术难点4
二、住房保证的差不多理论5
(一)住房保证制度的内涵5
(二)构建住房保证体系的原则6
(三)都市住房保证体系的理论分析框架7
(四)住房保证水平的倒U型曲线进展假讲9
(五)结论与启发13
三、厦门住房保证建设的历史回忆及现状分析15
(一)厦门市住房保证建设的历史回忆及评判15
(二)厦门市保证性住房政策推进的历程及模式分析18
(三)厦门市保证性住房模式分析23
四、厦门市保证性住房咨询卷调查分析28
(一)课题差不多情形与研究方法28
(二)调查内容与分析30
五、咨询题与讨论37
(一)名称叫“保证性住房”依旧“保证性商品房”37
(二)如何定价才合理38
(三)有了退出机制是否就能解决全然咨询题39
(四)集中成片建设是否会带来“都市病”40
(五)“高地价、高房价、高福利”模式会可不能使政府承担更大的经济负担和社会责任
六、结论与建议42
(一)以需定产、应保尽保、动态调整、分步实施,完善保证性住房建设前期规划42
(二)更加注重中低收入人群的社会生活形状咨询题42
(三)幸免集中成片开发引发“都市病”咨询题44
(四)拓展保证性住房供应渠道45
(五)完善保证性住房的治理联系机制45
(六)将保证性住房纳入厦门市社会保证体系46
(七)提升保证性住房物业治理水平46
(八)建立土地收益专款专用制
度47
(九)为减少资金占用、缩短投资回报,建议完善“政府回购”
制48
(十)确定宏观主管部门,以立法形式保证“进入和退出”机制实施…
49
一、绪论
研究背景住房是最差不多的生存资料,是人们栖息场所,关系到人们的差不多生存需求和整个社会的安定。
1981年4月,在伦敦召开的“都市住宅咨询题国际研讨会”上,通过的《住宅人权宣言》中,将人们的居住权列为差不多人权。
因此,“居者有其屋”,改善居住条件,提升居住质量,实现住房生存属性,解决低收入弱势人群的住房咨询题,体现全社会住房公平、公平性,是我们建立住房保证体系的理论支撑。
改革开放以来,厦门市房地产业取得了长足的进展,居民住房质量明显改善。
但近年来房价增幅过快、供应结构不够合理、中小套型房源紧缺、中低收入家庭住房困难等咨询题日渐突出。
如何强化政府在住房方面的保证职能,构筑起一个多层次的中低收入家庭住房保证体系,已成为厦门市政府的一项重要课题。
厦门市政府高度重视解决中低收入家庭住房困难咨询题,按照国务院有关文件精神,在认真调研论证的基础上,制造性地提出了建设社会保证性住房的工作思路,以解决中低收入家庭的住房咨询题。
2006年5月10日,厦门市委常委会召开专题会议,研究了社会保证性住房工作,认为这一举措对构筑中低收入家庭住房保证体系、稳固商品房价格、构建和谐社会都具有重大意义,决定将建设保证性住房作为厦门市委、市政府的重大决策,努力构筑起一个多层次的中低收入家庭住房保证体系。
2006年5月31日,厦门市委、市政府召开新闻公布会,正式向社会公布社会保证性住房建设打算。
厦门保证性住房建设,是贯彻国务院关于稳固房地产市场,解决中低收入住房困难家庭住房咨询题,构建和谐社会的要求而实施的一项重大举措。
厦门市政府在努力建立住房保证体系的同时,也面临一些困难。
如:
住房保证的范畴如何确定、住房保证的层次如何划分、住房保证的方式如何选择、住房保证的动态治理机制如何健全、以及住房保证申请对象的收入状况如何核对等等咨询题。
因此,厦门市社会保证性住房明确规定:
实行统一建设、统一分配、统一治理、统一运作的新机制,政府将更为科学合理配置有限的住房资源,把好社会保证性住房的入口关和出口关。
在原有治理基础上,迅速成立社会保证性住房治理委员会,作为全市社会保证性住房建设与治理的决策机构,统一制定各类打算,统一实施各项治理。
在此基础上,按照职能分工,市建设与治理局、市国土房产局分别负责组织全市社会保证性商品房和社会保证性租赁房的建设、治理工作。
在厦门保证性住房从制度上得以确立之后,有必要从理论上对厦门保证性住房政策、运作模式、中低收入群体对保证性住房的看法等加以认真研究,提出建设性的措施和建议,供有关方面决策参考。
(二)研究方法
1、文献分析法通过图书馆、网络、书籍等途径搜集各种与本课题有关的文献资料,力求有用、丰富、多样、完整、系统,然后通过扫瞄、选择、阅读、记录等方式对有关文献进行加工处理、去粗取精和分析研究。
2、调查分析法
对厦门保证性住房做专项调研,形成2份体会材料。
3、专家分析法课题组采取广泛调研、抽样取证、专题访咨询、专家论证等方式。
通过专家的参与,进一步提升了课题的质量,使课题具有前瞻性、有用性、针对性、可操作性。
实证分析为主,注重资料、数据的获得、搜集、整理、分析;适当运用市场调查手段,主动寻求有关企业、政府部门的支持,紧密联系实际。
数据资料来源:
厦门市市统计局城调队、厦门市房地产治理局、厦门市建设治理局住宅办。
(三)研究内容
1、住房保证新机制模式及运行方案设计
结合厦门的实际情形,对低收入家庭住房保证模式及运行机制方案的设计,包括目标设定、运作过程、政策配套等进行研究。
2、住房保证新机制运行的计策建议深入了解和调查新方案在以后实施过程中会遇到的障碍和操作难点,并提出相应的计策和措施。
(四)技术难点
1、低收入家庭意愿调查统一标准,制定表格,抽样调查,了解低收入家庭的居住现状和意愿。
2、住房保证制度的专家咨询开专题会与个别访谈结合,了解学术界对保证对象、居住标准、租金补贴标准的认定、复核、退出等观点和建立低收入家庭的运行机制方案,及付诸实施的有关建议。
3、政府有关职能部门研讨组织有关专业治理部门的同志,进行座谈、研讨,加大信息沟通。
4、部分国家和地区住房保证体会借鉴通过资料收集,借鉴部分国家(地区)的体会,开拓住房保证机制研究的新思路。
、住房保证的差不多理论
住房社会保证制度是社会为住房弱势群体提供满足其差不多生活所需住房的若干制度安排。
这其中就直截了当涉及到对社会弱势群体和社会保证制度的研究,而社会学、社会保证学以及经济学等学科的有关理论则为此奠定了较好的理论基础,充分懂得并运用这些理论,必将有益于科学的、全面的进行制度的构建。
(一)住房保证制度的内涵
住房保证的内涵
住房保证制度是国家或政府依据法律规定,通过国民收入再分配,保证居民差不多居住水平的一种制度。
它是一种在住房领域内实行的社会保证制度,事实上质是政府利用国家和社会的力量,通过行政手段为中低收入家庭提供适当住房,解决他们的住房咨询题。
在上述的定义中包含了如下几个要点:
住房保证制度的责任主体是国家或政府;住房保证的目标是满足中低收入家庭的差不多居住要求;住房保证得以实施的保证和依据是相应的社会立法。
凯恩斯的国家干预政策
凯恩斯的国家干预思想认为,市场并不具备自我调剂的功能,国家干预才是调剂机制的唯独补救。
他认为社会保证应当成为市场经济的最后—张安全网。
基于这一认识,我们认为,在我国大力进展房地产市场的同时,有必要爱护社会公平,爱护市场竞争中的弱势群体,构建起住房社会保证这一张房产市场的安全网。
3、新福利经济学的帕累托最优思想
当今世界,各国均采取了各有侧重、层次不一的社会保证制度改革。
以意大利经济学家帕累托为代表的新福利经济学便是在公平与效率之间达到和谐。
他提出的帕累托最优概念对研究建构中国都市居民住房社会保证有者重大的启发意义,即一方面要通过社会保证,保证住房弱势群体的差不多居住权益;另一方面则连续推行商品化、货币化的住房政策,保证高收入者通过自由选择,满足其高居住水平的要求,并带动房地产市场的进展。
(二)构建住房社会保证体系的原则
都市住房保证体系的构建是一项政策性和社会性强、涉及面广的系统工程,在具体实施过程中应遵循以下要紧原则:
1、市场导向原则在构建都市住房保证体系时必须确立市场导向原则,这是由我国社会主义市场经济改革目标取向决定的。
构建都市住房保证体系,在保证最低收入和中低收入家庭的差不多住房需要的前提下,不损害中、高收入家庭的利益,不损害市场效率,否则政策必定会损害到大多数人的利益,从长期来看,也不利于一座都市的社会经济的连续进展。
2、适度保证原则按照国际体会,政府对都市居民住房的保证只承担有限责任,而非无限责任。
也确实是讲,要确立适度保证的原则。
要把住房消费纳入经济初次分配范畴,大多数人应通过自己的工资酬劳解决住房咨询题。
政府采取垂直公平的主动打算,只对中低收入家庭通过经济二次分配,解决其差不多居住需要,体现“最劣者受益最大原则”,保证住房消费的适度公平
3、动态调整原则鉴于住房分配与社会各阶层的利益休戚有关的特点,决定了它不可能单纯地作为私人产品而存在,从某种意义上讲,住房是一种公益性专门强的公共产品。
住房保证政策是有时期性的,住房供应体系中各类住房比例应是动态性的。
也确实是讲,住房保证的广度和深度是与一个都市经济进展水平(常用GDP水平稳量)、政府的保证承担能力、居民的可支配收入、消费结构等紧密地联系在一起的。
因此,住房保证应与社会、经济的进展和人民生活水平的提升相习惯,保证的范畴、保证的方式也应随着社会经济环境的变化持续地进行调整。
我国过去的都市住房保证体系与政策设计,从总体上看具静态特点。
但我们在设计以后的都市住房保证体系时,应充分考虑居民住房消费能力和政府财政支付能力的变化,并按照经济与社会进展的时期性对住房保证体系与政策适时作出动态调整。
都市住房保证体系的理论分析框架①
1都市住房保证体系的理论框架
在图1中,从“住房保证需要”的层面,具体分解为以下三个要素:
1、保证水平的确定
保证水平的确定指从“质”与“量”两个方面出现出保证性住房的标准。
保证性住房的“质”包括住房的建筑施工质量、结构、朝向、采光、通风、绿化、环境舒服度、交通便利度等。
而“量”则集中体现在“面积标准”上。
2、保证对象的识别
保证对象的识别要紧由两个量化指标构成:
一是现住房面积未达到保证性住房的“面积标准”;二是受住房保证居民家庭的收入线标准,低于该收入线的居民家庭才需要政府加以保证。
必须强调的是,这两个条件同时具备(即两者的交集)才是真正需要受住房保证的对象。
3、保证规模的推测
保证规模的推测指的是保证性住房的面积总量或者住房保证家庭的比例。
通过住房保证规模的推测模型能够测知保证型住房的需要总量,从理论上政府应该提供的保证型住房的规模。
如果从政府“住房保证供给能力”的层面来考察,保证型住房的规模往往还受制于多种因素,要紧是政府财政承担能力、居民住房消费能力、商品房价格、居民现居住水平、都市进展水平、土地供应和固定资产投资等因素。
这些因素对都市住房保证规模具有交互阻碍作用,必须对住房保证规模与阻碍因素作深入分析,才能有效地调剂某些可控的因素,达成保证性住房在供需均衡下的适度规模。
从供需平稳的视角对都市住房保证体系所作的静态框架分析。
但经济与社会的进展是动态的,阻碍住房保证规模的因素也会随之变化,相应的
保证标准、保证程度和保证方式也应当作出动态调整。
我们将在都市住房保证模式“倒U”型曲线进展假讲的基础上,构建一个都市住房保证演进的三时期框架模型。
(四)住房保证水平的倒U型曲线进展假讲
1、都市住房保证水平的倒U型曲线进展假讲的提出
国外住房保证模式及进展历程的状况表明,从住房保证制度建立至今,住房保证水平一直呈线性上升趋势。
但到20世纪70年代末80年代初,国外“超度”的社会保证(包括住房保证)所带来的危害讲明,住房保证水平不应该无限度地上升。
同时,随着西方发达国家中产阶层的持续扩大,
“双金字塔”结构要求保证层面上浮,并将中等收入家庭(中产阶层)列入保证对象。
社会结构应该与经济水平相习惯,该时期要求的差不多居住条件不同,加上政府财政支付能力的硬约束,导致这一时期的住房保证水平只能坚持在较低的水平。
“橄榄型”结构要求保证层面下移,并将中等收入家庭列为不保证对象。
所谓“中产阶层”是指拥有稳固收入、有能力自己买房买车、能够有足够的资金用于旅行、教育等现代消费的人群。
在西方发达国家一样占到60%左右。
从美国住房保证进展的历史来看,从第二次世界大战后的大规模建房,提供社会保证住房,保证水平逐步提升,到了20世纪80年代开始稳固,受政府住房保证的家庭稳固在约占全部家庭总数的18%〜20%,并从住房保证支出占国民收入的比重来看在逐年下降。
欧洲发达国家也有类似的进展情形。
随着经济的进展和中产阶层的扩大、贫困人口的减少,住房保证水平在达到一定程度后也在降低,从而出现为通过一度上升逐步下降的曲线,所以下降也是适度的。
缘故之二是,随着国民经济的进展和居民收入水平的提升,居民家庭住房消费倾向趋于持续增加,强化个人住房消费意识,减轻国家和社会住房保证的负担。
住房消费支出比是一个动态指标,即在不同时期其数值是不一样的。
它除了与住房制度的导向有关外,还与两个因素有关。
一是人均国民生产总值,确实是讲当生产力进展到一定水平常,居民住房消费支出比应达到一定的数值范畴;二是居民生活水平,确实是讲当居民生活达到一定水平常,居民住房消费支出比应达到一定的数值范畴。
从理论上讲,居民家庭住房消费支出比在逐步加大,政府对住房保证的投入的份额就相对会在达到一定程度后可能下落,出现为一条倒U型的曲线。
2、倒U型曲线进展的“三时期”框架模型
从理论上讲,在工业化前,通常所讲的人均国民生产总值专门低,仅能坚持人们的生存需要,居民分散择地而居,不可能存在现代意义上的住房保证,我们权且称之为“前住房保证时期”。
当大规模工业化开始以后,相伴着经济进展而来的是大规模的都市化,农村人口大量集居于都市,产生大批收入低下的居民,因此就产生了现代意义上的住房保证咨询题。
当国民经济进展到中产阶层占绝对多数,贫困人口逐步减少时,用于住房保证的支出额占国内生产总值的比重将会下降,我们能够称之为“住房保证
线进展轨迹(如图■
前住馬'住房保障形我和(主房保障'a+fJj
傑障时保瞠水平卜升时木平回落
U型曲
图3住房保证水平倒U型曲线进展的轨迹
在图3中,以时刻为X轴,经济进展水平为Y轴,都市居民居住水平线能够细分为三条曲线:
(1)实际居住水平线:
是指都市居民实际所居住的平均水平线,会随着经济的进展而迅速提升;
(2)差不多居住水平线:
是按照经济与社会进展时期性水平而设计的满足都市居民差不多居住需要的平均水平线,其总体进展的趋势是平缓的;(3)住房保证水平线:
是住房需要与供给能力平稳基础上的都市住房保证的平均水平线,出现出“倒U”型曲线的特点。
(五)结论与启发
住房保证水平的确立,应以促进经济进展为检测尺度,也必须以保持经济社会的可连续进展为目的。
也确实是讲,住房保证水平要保持动态性。
充分考虑都市财政支付能力
财政支付能力涉及到住房保证制度的现时期和以后可连续性支持能力。
从本质上讲,住房保证是政府是通过支付转移的方式实现社会收入的再分配,以保持社会公平和社会稳固,使宽敞中低收入居民家庭也能够享受经济进展的利益。
住房保证制度必须具有可连续性,为保证住房保证制度的可连续性,必须在这项制度设计之初,就充分考虑都市财政的支付能力,使这项制度的实施在财政的可承担范畴之内。
唯如此,才能保证住房保证制度能够长期稳固地持续进展。
2、充分考虑都市住房进展时期、住房供求关系状况
在市场机制充分发挥作用的情形下,不同的住房进展时期,住房的供需关系状况有专门大差别,住房保证的需要程度和发生作用的范畴也有专门大差别。
一样来讲,在住房严峻短缺时期,住房供应不能满足住房需求,住房价格与都市居民家庭平均的住房支付能力差距较大,居民家庭的住房保证需要相对强烈,需要政府保证的范畴相对较大,需要保证的程度也较高。
而在住房供求关系相对缓和时期,需要政府保证的范畴较小,保证程
度的要求较低,保证压力相对较轻。
因此,住房进展的时期性决定了一个
都市需要关心购(建)住房或需要关心租房居民家庭的范畴,阻碍一个地
区住房保证要紧方式的选择,以及各种方式间的关系
注:
①此处引用有关资料为浙江大学房地产进展研究所有关研究报
告,对厦门保证性住房研究有借鉴意义,按照本课题研究需要做了有条件的选用。
三、厦门住房保证建设的历史回忆及现状分析自创办经济特区以来,厦门十分重视进展都市一般住宅、完善住房保证体系,采取主动有效的措施,加大住宅土地供应力度,强化房地产市场监管。
通过经济适用房、安置房和廉租房的建设,有效解决了厦门市部分中低收入家庭的住房困难咨询题。
(一)厦门市住房保证建设的历史回忆及评判
1、经济适用房建设起步早,成效明显厦门市住房保证起步早,但由于受海峡两岸军事、政治相持阻碍,差不多建设投资少,都市住房要紧由市房地产治理部门统筹统建,以及少量行政机关、企事业单位自建职工宿舍,数量有限,进展缓慢。
截至1981年底,都市人均居住面积只有4.53平方米,住房供求矛盾十分突出。
为了缓解都市居民住房难咨询题,市政府在创办经济特区之初,就开放了房地产市场,依靠社会力量进展商品住宅。
80年代中期开始实施“统建房”建设,以低廉价格出租给“双困户”和待婚大龄青年,当时称“鸳鸯楼”。
为了改善都市中低收入家庭居住条件,厦门市于1991年成立厦门市住房统一建设办公室(后改名住宅建设办公室),负责全市解困房和统建房(又称安居工程)建设(1998年后,统称为),每年向中低收入的家庭提供相对低价的住房。
1993年市政府作出《关于加快都市住宅建设的决定》,提出在994-1996年3年内,差不多解决人均居住面积4平方米以上的居住困难户目标,并逐年加大投资力度。
至2006年5月,厦门累计建成解困统建房和经济适用住房小区18处,建筑面积330多万平方米,3500多套,较好解决了大量人均居住面积8平方米以下的家庭的住房困难咨询题。
据统计,现在厦门市
区居民每5户中就有1户居住的是政府提供的经济适用房。
厦门市经济适
用房配套完善、质量高、价格低廉(1997年1050元/平方米,1998年1500元/平方米左右),中低收入的住房困难户差不多承担得起,为政府出售住房,回笼资金,促进住房制度改革制造了条件。
展和规范住房公积金业务,
确保了住房公积金安全。
提升了住房公积金归集率和个贷使用率,注重健全内操纵度,抓好风险防范工作,
3、住房货币化补贴制度,推动了住房商品化的进程
1999年7月,经省政府批准,厦门市出台了《厦门市住房货币化分配试行方案》,开始在全市范畴内对未享受住房优待政策或享受的住房优待政策未达面积操纵标准的职工实施住房货币化补贴。
截至2006年底全市共有
886个单位实施了住房货币化分配政策,对46117位职工发放住房货币化补贴6亿元。
住房货币化补贴政策作为厦门市住房制度改革的核心内容,试行7年多来,在解决职工住房咨询题上发挥了不可替代的作用,一定程度上提升了职工购买商品住房的能力。
4、公房提租制度,实现“以房养房”的良性循环
厦门从1992年进行房改始,公房的租金从每平方米使用面积0.7元逐
步增加到1995年的1.4元,1996年的1.7元,1997年1.96元,1998年的2.31元。
从1999年7月1日起,厦门住房租金标准提升25%,平均每平方米使用面积为2.89元,到2000年公有住房租金标准达每平方米使用面积3.71元。
1999年各类公有住房或市价每平米建筑面积框架结构为1293元,
砖混一等结构为1208元,砖混二等结构为1123元,砖木结构为1079元,高层为2512元。
因为租金提升,房价不变,改变了住房租售价格比不合理的状况,政府因势利导,鼓舞居民买房,扩大住房消费。
房改前全市直管公房年租金收入100多万元,每年市政府要从财政都市爱护费中拿出款项来补贴公房修理;公房租金标准提升后,全市直管公房年租金收人达到7000多万元,不仅不需要财政补贴,还能略有盈余来用于旧危房的改造。
更重要的是,公房提租改变了过去“买公房不如租公房”的不合理现象,改变了居民在住房分配上的“等、靠、要”的思想,打破了旧的住房福利分配体制。
5、公房出售制度,解决职工居民住房咨询题
厦门于1997年开始实施公房出售,截至2006年底,有8万多套约630万平方米公房出售给职工,占全市成套公房93%以上,回笼资金50.2亿元,为经济适用住房融资22,65亿元,圆了宽敞职工居民的住房梦。
6、廉租房制度,最大程度解决最低收入家庭住房困难咨询题
2000年,厦门市出台了《城镇廉租住房治理规定》,规定家庭收入低于公布当年最低生活保证线、人均居住面积在6平方米以下的“双困户”可承租政府提供的低租金住房,后又将家庭住房困难标准从人均6平方米提升到8平方米。
2003年,出台了《厦门市城镇廉租住房租金补助安置暂行方法》,初步形成了“以租金补贴为主,实物安置、租金核实为辅”的多种廉租住房保证方式,解决3600多户城镇最低收人家庭住房困难咨询题。
(1)政府通过购买、置换和建设各种渠道,筹集廉租住房,一共以住房实物形式安置了666户廉租户;
(2)利用社会出租房源,对要紧劳动力为残疾的家庭、孤老家庭和优抚对象外的其他最低收人的住房困难户,发放租金补助,让他们从社会上租房子解决住房困难咨询题,两年多来以租金补助的方式共安置了407户最低收人家庭;
(3)采纳租金核减的方式,对承租公房的符合租住廉租房条件的家庭,进行了租金核减,每年都有2000多户获准核减租金。
厦门市实施房改制度以来,在专门大程度上解决了中低收人家庭的住房咨询题,让这些中低收人群体能共享厦门都市进展的成果。
(二)厦门市保证性住房①政策推进的历程及模式分析
厦门市开展社会保证性住房,是贯彻“国六条”精神的重大举措。
在国办发200637号文件中,明确要求调控房地产市场,遏制房地产市场价格过快上涨,要重点进展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套一般商品住房,妥善解决中低收入住房困难家庭的住房咨询题,幸免住房咨询题成为新的社会咨询题。
厦门市社会保证性住房,充分考虑中低收入住房困难家庭的住房咨询题,致力于建立健全多层次的住房保证供应体系。
1、社会保证性住房政策推进的历程
厦门市开展社会保证性住房,是贯彻“国六条”精神的重大举措。
在国办发200637号文件中,明确要求调控房地产市场,遏制房地产市场价格过快上涨,要重点进展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套一般商品住房,妥善解决中低收入住房困难家庭的住房咨询题,幸免住房咨询题成为新的社会咨询题。
厦门市社会保证性住房,充分考虑中低收入住房困难家庭的住房咨询题,致力于建立健全多层次的住房保证供应体系。
2006年5月厦门市政府首次对外宣布,通过社会保证性住房打算的实施,将在3年至5年内差不多解决中低收入家庭住房咨询题。
据厦门市统计局最新抽样调查显示,目前厦门市中低收入群体约占全市人口的40%,
社会保证性住房打算覆
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