珠江商贸物流及商业地产行业分析及政策研究报告P.docx
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珠江商贸物流及商业地产行业分析及政策研究报告P
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第一部分宏观政策5
1.12011年国内宏观经济对房地产业的影响9
1.22012年中国将经济软着陆13
1.3政策调控呈现常态化14
第二部分市场动态15
2.1二三线城市商业地产泡沫初显15
2.2工业地产需政府主导16
2.3上游行业的发展及影响17
2.3.1建筑材料价格仍在高位运行,加大房地产行业成本压力17
2.3.2钢材供应充足价格回落,房地产企业钢材成本压力减弱17
第三部分市场供给需求分析19
3.1华南区域—广州19
3.1.1广州写字楼供需量及走势情况19
3.1.2广州零售物业供需量及走势情况20
3.2华东地区—上海21
3.2.1上海写字楼供需量及走势情况21
3.2.2上海零售物业供需量及走势情况23
3.2.3上海物流设施供需量及走势情况23
3.3华北地区—北京24
3.3.1北京写字楼供需量及走势情况24
3.3.2北京零售物业供需量及走势情况25
3.4华北地区—天津26
3.4.1天津写字楼供需情况26
3.4.3天津零售物业市场情况28
3.4.4天津物流设施市场情况29
3.5西南地区—成都29
3.5.1成都写字楼供需量及走势情况29
3.5.2成都零售物业供需量及走势情况30
3.5.3成都物流设施供需量及走势情况30
第四部分市场价格趋势分析31
4.1华南地区—广州31
4.1.1广州写字楼租金价格走势情况31
4.1.2广州零售物业租金价格走势情况32
4.2华东地区—上海33
4.2.1上海写字楼租金价格走势情况33
4.2.2上海零售物业价格走势情况34
4.2.3上海物流设施价格走势情况35
4.3华北地区—北京36
4.3.1北京写字楼租金走势情况36
4.3.2北京零售物业租金走势情况37
4.4华北地区—天津38
4.4.1天津写字楼租金走势情况38
4.4.2天津零售商业租金走势情况39
4.5西南地区—成都40
4.5.1成都写字楼租金价格走势情况40
4.5.2成都零售物业租金价格走势情况42
第五部分竞争对手分析43
5.1商业地产房地产企业-恒大集团43
5.1.1恒大集团简介43
5.1.2股权关系结构44
5.1.3经营状况44
经营状况概述-业绩持续大幅度增长44
土地储备-大规模吸纳优质低成本土地储备44
销售战略—深耕布局二、三线城市,坚持开发高信价比产品48
产品战略—适度增加持有性投资物业50
产品战略—各项业务增长情况51
5.2商业地产房地产企业-富力集团51
5.2.1富力集团简介51
5.2.2股权关系结构52
5.2.3经营状况53
经营状况概述-销售同比增长58%53
土地储备-基于市场及外部环境调整收购标准。
53
销售战略—主要布局一线城市55
销售均价持续上涨56
物业投资情况57
六、总结57
摘要
1、房地产对投资的冲击在2012年二季度以前最大;价格方面,价格总水平下行最快的时间是四季度,二、三线城市商业地产泡沫正在形成。
2011年,国家对住宅地产市场调控力度不断加大,大量房地产企业投资转向商业地产,从而导致部分投机性需求转向。
商业地产服务业在二三线比重低是国家十二五发展重点,也是产业结构调整重点。
尽管最近几年,商业地产投资额占房地产投资总额的比重稍有下降,但商业地产的投资额绝对数量增长保持在10%以上增长。
经济最坏情形将出现在2012年二季度以前。
需求方面,对出口行业冲击较为充分,固定资产投资下行空间有限,房地产对投资的冲击在2012年二季度以前最大;价格方面,价格总水平下行最快的时间是四季度,到2012年二季度以前;需求冲击叠加价格下行,库存调整在二季度以前较为集中。
目前中国房地产的发展方向以及相关资本也在逐渐从之前高速推进的住宅市场向其他政策比较宽松、回报更加稳定的领域转移,比如商业地产、工业地产等。
但在2010年到2011年这两年,由于宏观调控对住宅地产的挤出效应和各地方城市加大城市基础投资的冲动,带来各路资金纷纷涌入,二、三线城市的商业地产泡沫显然正在形成。
2、建材价格上涨,钢材供应充足
近几年建材价格一直处于上升阶段,2004年涨幅高达3.9%,是最近10年涨幅最高的一次,此后,建材价格仍在上涨,到2011年8月价格指数达到106.8,对房地产企业成本压力加大,但是钢材产量增速基本维持在20%以上,钢材成本力压减弱。
3、广州2011年前三季写字楼市场需求旺盛,增长势头明显,租金累计增长10%,零售业由于供应充足,租金上涨有一定压力
2011年前三季度累计吸纳量达33.8万平方米,对比去年同期大幅上升49.2%。
显示出写字楼市场需求旺盛,增长势头较强。
受到旺盛需求的支撑,本季度的空置率比上一季度下降1.7个百分点至10.2%。
这主要受到太古汇写字楼租金理想的预租水平所推动。
项目交付前累计的预租面积被算入这一季度的吸纳量,从而大幅推高了本季度吸纳量水平。
从整体上看,自2011年初至第三季度,广州市写字楼租金已累计上涨达10%为每平方米每月人民币145.3元。
从去年开始,广州迎来了零售物业的集中供应期,全市主要优质购物中心首层租金水平与上季度基本持平,平均租金为每平方米每月人民币1170元。
大量的供应虽然满足了消费者对消费场所多样化的要求,但也对租金上涨造成了一定的压力。
市内现存的成熟的购物中心经过长时间的经营,已积累较丰富的消费群体;同时商场内的业态、品牌组合随着多次的尝试和调整,已经寻找到比较能够符合消费者需求的定位;因此,成熟的购物中心的租金仍能维持在较高水平,并保持稳定增长。
但新进入市场的商场物业为了吸引优质品牌进驻,只有通过降低租金来增强竞争力,这对全市的平均租金水平将造成压力。
4、上海第三季度写字楼净吸纳量总计21万平方米,净吸纳量超过供应量15%,空置率8.7%,租金环比增长3.3%至每平方米每天人民币7.09元,2011年前三季度租金累计增长7.6%。
尽管全球经济形势充满变数,大量企业仍在上海大幅扩张,由此进一步降低了写字楼市场空置率,推高了租金价格。
第三季度上海新增增加22.3万平方米新供应。
第三季度净吸纳量总计21万平方米,截止第三季度,净吸纳量超过供应量15%,空置率环比下降0.1个百分点至8.7%。
第三季度上海共有三个购物中心项目入市,为市场带来164900平方米新增供应。
数家时尚品牌入驻南京东路步行街东段,淮海中路空置率继续下降至4.8%,由于更多品牌商户触角延伸至二级商圈,二级商圈租金呈现更为明显的补涨态势,使非中心商圈整体平均租金在第三季度上涨3.7%。
5、北京第三季度写字楼新供应16.54万平方米,租金上涨,第四季度零售将出现30万平米供应量。
2011年第三季度北京甲级写字楼市场首次出现新增供应,新增供应量达16.54万平方米,净吸纳量环比下降30%,为12.23万平方米。
受此影响全市平均空置率环比微升。
尽管如此,稀缺的供给以及强劲的需求将持续促使租金上涨,但涨幅将逐渐减弱。
第三季度北京甲级写字楼租金环比上升7.9%,同比上涨42.5%,达每平方米每月人民币258.7元
2011年第三季度只有1个新的商业项目开业,为市场带来50000平方米的供给量。
第四季度预计将有6个项目为市场带来306000平方米的供给,但鉴于这些项目已取得较高预租率,该新增供应对整体入驻率及租金影响有限。
6、天津甲级写字楼空置率下跌至28.7%,写字楼租金150元,零售业平均租价503元。
天津第三季度写字楼主要以本季度的市场需求主要以吸收现有存量为主,并未有甲级写字楼项目进入租赁或销售市场,第三季度的净吸纳量为6400平方米,甲级写字楼空置率下跌1.3个百分点至28.7%,甲级写字楼平均租金环比下跌0.3%至每平方米每月人民币150.4元,同比上涨5.1%。
天津中心城区主要商圈商业物业首层平均租金环比下降1.3%至每平方米每月人民币503元,平均入驻率环比下降1个百分点至84%。
本季度滨海新区主要商圈商业物业首层平均租金环比上涨3.7%,为每平方米每月人民币236元。
7、成都甲级写字楼空置率略升,空置率34.9%,需求量总计达到116900平方米,租金水平113元/平方米,零售业新增12万平方米,中心商圈租金环比增长0.4%
尽管吸纳量处于正常水平,随着今年第一轮新增供应入市,三季度成都甲级写字楼空置率略有上升,市场新增92000平方米甲级写字楼面积。
2011年第三季度,净吸纳量为53400平方米,使2011年到目前为止,需求量总计达到116900平方米;空置率环比上升0.6个百分点,至34.9%。
2011年第三季度,租金环比增长0.2%,至每平方米每月人民币113.0元。
第三季度甲级写字楼资本价值环比增长3.6%,至每平方米人民币15762元。
随着越来越多的国外零售商进入成都市场,预计未来几年综合体项目数量将会成倍增长,并蔓延至非核心区域。
第三季度,苏宁广场入市,总面积为12万平方米。
2011年第三季度末,优质购物中心空置率环比下降0.5个百分点,至15.4%。
购物中心首层平均租金在第三季度环比增长0.5%至人民币每平方米每日15.9元;中心商圈首层租金环比增长0.4%至人民币每平方米每日19.6元。
国内外零售商强劲的租赁需求持续推高租金。
8、恒大、富力集团业绩持续上涨
恒大
2011年上半年
同比
2010年
总资产
1480
86%
1044.53
净资产
292.53
86%
213.66
销售收入
320.58
57.4%
203.66
利润总额
112.4
127.1%
49.47
净利润
57
144.6%
23.3
富力
2011年上半年
同比
2010年
总资产
849
15.76%
774.17
净资产
207.14
25%
200
销售收入
109.82
58%
69.35
利润总额
52.59
187%
22.6
净利润
20
185%
7.02
目前竞争对手积极调整策略,深耕布局二、三线城市,坚持开发高信价比产品,大规模吸纳优质低成本土地。
产品战略不断侧重增加商铺、车位等投资性物业,以获取长期稳定的现金流增长为目标,作为地产经营的有益补充,物业大量竣工后管理费收入也在大幅度增长。
随着商业项目的增加,产品销售均价大幅增长,也拉动项目业绩。
第一部分宏观政策
随着国家对住宅地产市场调控力度不断加大,大量房地产企业投资转向商业地产。
写字楼市场升温、购物中心涌现,从而导致部分投机性需求转向,由此催热了商业地产市场。
商业地产服务业在我们国家发展空间非常大,尤其在二三线比重低;商业物业推进服务业发展,为服务业提供平台,服务业是国家十二五发展重点,是产业结构调整重点。
好的商业物业在未来中国的城镇化发展中,空间非常大。
商业地产的服务范围主要是第三产业,随着中国产业结构调整,政策向第三产业倾斜及第三产业自身的快速发展,商业地产在城市经济发展中的地位也越来越重要,商业房地产的供给和需求都将比较活跃。
尽管最近几年,商业地产投资额占房地产投资总额的比重稍有下降,但商业地产的投资额绝对数量增长较快。
商业地产投资情况
来源:
国家统计局
1.12011年国内宏观经济对房地产业的影响
经历了06年、07年高速经济增长过后,当前,经济发展面临的国内外环境更趋复杂,不稳定、不确定因素有所增加。
2011年国家实施积极的财政政策和稳健的货币政策,在内外因素作用下,2011年中国经济增速已从今年一季度的9.7%回落到三季度的9.1%。
面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题,党中央、国务院坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策,不断加强和改善宏观调控。
宏观经济景气指数预警趋势图(2011年10月)
来源:
国家统计局
2011年度前三季度国内生产总值320692亿元,按可比价格计算,同比增长9.4%。
分季度看,一季度同比增长9.7%,二季度增长9.5%,三季度增长9.1%。
分产业看,第一产业增加值30340亿元,增长3.8%;第二产业增加值154795亿元,增长10.8%;第三产业增加值135557亿元,增长9.0%。
从环比看,三季度国内生产总值增长2.3%。
2006年-2011年11月国内生产总额及其增长速度
来源:
国家统计局
前三季度,社会消费品零售总额130811亿元,同比名义增长17.0%(扣除价格因素实际增长11.3%),比上半年加快0.2个百分点。
其中,限额以上企业(单位)消费品零售额60165亿元,增长23.5%。
按经营单位所在地分,城镇消费品零售额113265亿元,同比增长17.1%;乡村消费品零售额17546亿元,增长16.4%。
来源:
国家统计局
按消费形态分,餐饮收入14737亿元,同比增长16.5%;商品零售116074亿元,增长17.0%。
在商品零售中,限额以上企业(单位)商品零售额55607亿元,同比增长24.3%。
其中,汽车类增长16.0%,增速比上年同期回落18.9个百分点;家具类增长31.4%,回落7.0个百分点;家用电器和音像器材类增长20.5%,回落7.6个百分点。
9月份,社会消费品零售总额同比增长17.7%(扣除价格因素实际增长11.0%),环比增长1.35%。
2011年10月份社会消费品零售总额主要数据
指标
10月
1-10月
绝对量(亿元)
同比增长(%)
绝对量(亿元)
同比增长(%)
社会消费品零售总额
16546
17.2
147357
17.0
其中:
限额以上企业(单位)消费品零售额
7629
21.3
67792
23.0
按经营地分
城镇
14355
17.2
127620
17.1
乡村
2191
17.4
19737
16.5
按消费形态分
餐饮收入
1945
17.1
16682
16.5
其中:
限额以上企业(单位)餐饮收入
601
19.2
5160
18.8
商品零售
14602
17.3
130675
17.1
其中:
限额以上企业(单位)商品零售
7027
21.5
62632
23.4
其中:
粮油食品、饮料烟酒
903
22.7
8337
24.9
服装鞋帽、针纺织品
750
19.5
6200
24.1
化妆品
100
15.5
893
19.1
金银珠宝
161
32.3
1515
46.0
日用品
249
20.4
2239
24.2
体育、娱乐用品
34
9.8
300
12.6
家用电器和音像器材
534
15.3
4365
19.9
中西药品
326
24.6
3002
20.7
文化办公用品
160
35.7
1268
25.8
家具
118
33.3
919
31.6
通讯器材
99
24.5
865
27.4
石油及制品
1303
34.2
11870
38.7
汽车
1746
12.6
16569
15.6
建筑及装潢材料
144
26.1
1068
29.3
来源:
国家统计局
来源:
国家统计局
总的来看,2011年通胀压力依然显着,中央紧缩的政策保持不变,人民币利率和汇率进入了一个不断上升和升值的通道,房地产市场博弈依然处于僵滞观望状态是当前中国宏观经济的最主要特点,由于房地产是我国国民经济的支柱产业,国内宏观经济不景气对房地产市场的发展产生非常不利的直接影响。
1.22012年中国将经济软着陆
预计2012年经济增长8.6%2012年GDP增速应会自2011年预期的9.2%放缓至8.6%,一季度至最低点约8.2%。
?
经济最坏情形出现在明年二季度以前。
需求方面,出口冲击较为充分,固定资产投资下行空间有限,房地产对投资的冲击在2012年二季度以前最大;价格方面,价格总水平下行最快的时间是四季度到2012年二季度以前;需求冲击叠加价格下行,库存调整在二季度以前较为集中。
?
二季度经济比一季度好。
工业库存调整近半,从一季度到二季度,一些行业从去库存到恢复生产或回补库存,季节性生产活动开始活跃,政策继续松动,经济形势逐渐好转。
因此,2012年经济很有可能在一季度见底。
未来一段时间,中国工业增加值增速和GDP增速的中枢水平为12.5%和8.4%左右。
中国存在一股内生性增长力量,支撑其不至于陷入一个深度调整。
只要不发生2008年底雷曼破产式冲击,中国经济将实现软着陆。
房地产对实体经济直接影响不大,其直接影响主要体现在对钢筋、水泥、挖掘机等建筑产品上,对投资的影响很不显着。
房地产产值对其他行业的拉动作用远远小于建筑业,房地产业对建筑业的影响也不够显着。
调房地产就是最大的调结构。
房地产改变了中国的资源配置和收入分配,是中国经济失衡的一个主要根源。
房地产调控有利于中国长期经济增长。
2012年中国经济有拐点、无趋势。
新周期没有启动,下一个繁荣取决于经济转型。
?
坚定的房地产调控,加上一系列减税政策取得实效,中国过去十年中房地产部门和出口部门吸收的资源重新被利用,一个以实体经济发展带动就业和消费、从而带动投资的繁荣周期将值得期待。
1.3政策调控呈现常态化
政策调控呈现常态化,房产税、信贷紧缩、限购、保障性住房、闲置土地查处成为2011年政策重点。
第二部分市场动态
未来10年我国城镇化率的年均增加率在0.8-1%,到2020年,我国的城镇化率预计在55-56%。
随着城镇化率的不断提高所带动城市人口的增长,以及国家扩大内需所带动城市基础设施建设和新区的发展,商业的需求规模将大幅增加,这将直接刺激商业地产的发展。
来源:
国家统计局
在宏观经济背景特别是住宅市场受到空前调控的形势之下,房地产在整个经济贡献中所占的比重在逐渐减弱。
目前中国经济的增幅也在放缓,在这样的情况下,房地产的发展方向以及相关资本也在逐渐从之前高速推进的住宅市场向其他政策比较宽松、回报更加稳定的领域转移,比如商业地产、工业地产等。
但在2010年到2011年这两年,由于宏观调控对住宅地产的挤出效应和各地方城市加大城市基础投资的冲动,带来各路资金纷纷涌入,二、三线城市的商业地产泡沫显然正在形成。
2.1二三线城市商业地产泡沫初显
目前一些三四线城市在政策“遗忘”之下,房价大涨。
日前国家的限购政策再次加码,限购城市也将进一步扩大,这将会是今明两年的政策基调,短期内不会改变,国家层面控制房价的决心也不会动摇。
这就迫使开发商去寻求一些其他的出口,因此从去年第二季度开始,很多开发企业就开始转向商业地产,特别是在二三线城市一些发展相对较快的区域,零售业、写字楼、酒店等业态都受到很大关注。
而今年上半年开始,工业地产也渐成热点。
目前在一线城市,商业地产中城市综合体、写字楼、零售业、复式公寓酒店等业态近一两年都呈现出良性的发展态势,在北京、上海这些城市,需求量都非常大,租金的增长率也在成倍增加。
至少在未来三年之内,这样的发展势头是不会改变的。
而在二线城市,商业地产中发展较好的是零售业和酒店,写字楼则相对较弱。
写字楼开发量比较大,对服务业支撑力度的要求也比较高,在一些二线城市尚未形成很好的产业支柱的情况下,写字楼这一市场很难消化。
比如天津,今年大约将有100万平方米的写字楼入市,但一年下来能够消化的量也就在20万平方米左右,剩下的体量如何消化?
因此在二线城市,写字楼市场的风险还是比较大的。
目前二三线城市商业地产特别是零售业存在着很大的机会。
人们的购买力在逐渐增强,消费模式也在悄然发生着变化。
零售业现在逐渐从百货商场走向购物中心的模式,越来越多的开发商看到了万达、中粮、华润这些企业的成功并进行借鉴,但必须要警惕其中的风险,特别是定位和运营的风险。
因为很多开发商并不专业,对于这一业态的结构、人流甚至消费模式都没有进行深入的了解,特别是由住宅市场转向商业尤其是零售业市场,其中的风险和难度很大。
目前民间资本也在纷纷涌向这一领域,因此二三线城市也要警惕商业地产泡沫。
2.2工业地产需政府主导
很多比较大的二线城市都开始“退二进三”,以前一些生产型的产业开始转入服务性、研发性的领域市场需求很高。
在未来,服务外包、工业写字楼研发、呼叫中心这类业态将成为工业地产中的热点。
另外,物流这一块需求量也很大,现在网购非常流行,像阿里巴巴、淘宝网、京东商城等供应量都很大,包括一些大型超市的配送等,但最近一两年这类业态的租金变化并不大,这类土地的地价也就相对便宜。
加上目前真正进入工业地产领域的开发商并不多,只有万通等少数一些开发商开始介入,因此工业地产未来的空间是很大的。
工业地产因为有很强的政府指导性,因此一定是由政府主导来操作,像天津泰达这类主导工业地产的企业也都是半官方的性质,都会有政府的职能在里面。
其他企业介入工业地产的话,最好的参与模式就是与当地政府的企业形成一家合资公司,由企业进行土地的一级开发等业务,再由政府行使其招商职能,把其他一些企业带进来,这样的模式还是比较有效的。
当然做工业地产,对开发商来讲还是有比较高的专业难度,还要取决于地方政府的支持力度有多大,否则的话就会遇到不小的阻力。
2.3上游行业的发展及影响
2.3.1建筑材料价格仍在高位运行,加大房地产行业成本压力
房地产行业与建材关系紧密,可以说是互动互连的关系。
从近几年建材市场的价格走势来看,建材价格一直处于上升阶段,2004年涨幅高达3.9%,是最近10年涨幅最高的一次,此后,建材价格仍在上涨,到2011年8月价格指数达到106.8。
建筑材料工业工业品出厂价格指数(%)
数据来源:
国家统计局
钢材是房地产行业的重要基础资源,从历年情况来看,近十年来我国钢铁行业取得了快速的发展,自1998年钢材产量突破1亿吨后,钢材产量直线上涨,特别是2001年到2007年之间,钢材产量增速基本维持在20%以上,2004年增速最高,达到32.64%,2008年受经济形势影响,钢材产量增速大幅滑落,达到3.41%,2009年到2011年钢材产量已超过7亿吨,增速超过10%,
2004-2011(1-11月)年钢材产量及增速(单位:
吨)
来源:
国家统计局
2009-2011年11月铁矿石掉期交易市场表现
数据来源:
新交所
矿价大跌后,实现了快速反弹,但很快又步入回落。
钢价大跌后盘整运行,钢材品种涨跌互现,预计钢价年前难有大的改观,因此地产企业钢材成本压力减弱。
第三部分市场供给需求分析
在中国经济强劲发展的吸引下,跨国公司对在华设立区域总部和研发中心继续表现出极大的兴趣,其积极的海外扩张计划已经对市场需求产生影响。
尽管2011年初市场冷淡,但市场对于优质办公楼的租务需求并没有降温,现租户及新租户仍物色优质楼盘以满足业务需要。
大量扩租、续约、搬迁及新租户的需求促使办公楼租赁市场继续表现活跃,多数大宗租赁成交集中在新近入市或在建项目中,租户主要为金融、汽车、电子、农业等行业。
3.1华南区域—广州
3.1.1广州写字楼供需量及走势情况
受良好的预租活动所推动,本季度吸纳量大幅增加,反映出广州写楼租赁市场需求旺盛。
尽管本季度新增写字楼供应较多,但全市写字楼净吸纳量基本与新增供应持平,总计达187,200平方米。
天河北石牌桥地铁站上盖的太古汇写字楼及位于珠江
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