苏黎世奥勒冈火车站以北旧工业用地再开发初探.pdf
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日史文化名域与历史街E的保护与利用苏黎世奥勒冈火车站以北旧工业用地再开发初探+郝杰马航(哈尔滨工业大学深圳研究生院,深圳518055)f摘要】#摹*臭自目R丰#H|b日im月#是瑞在20世90年代进#最女m楗域#*g月,。
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【美鲁词】丰#地B,口in月;再发;城市更新1再开发背景欧洲早在19世纪60年代就开始了大规模的铁路车靖地区城市再开发,将火车站地区的城市更新作为内城复兴的切人点,通过车站为商业、办公、休用等城市功能实体提供优越的可达性,同时通过不同城市功能的混合塑造复合化的城市综合发展区域,借以提升城市核心区的话力。
苏黎世奥勒冈火车站地医再开发,是瑞士20世纪90年代规模最大的城市再开发项目,它的实施使原来逐渐没落的旧工qk地区成功转变成为p多功能的城市活力区足具有代表性的欧洲火车站地区城市更新案例,它的成功与不足对丁我日相关实践都具有明确的借鉴意义。
奥勒冈(Oerlikon)是瑞士苏黎世北部的一个地区,奥勒阿火车站是该地区的中心,也是苏黎世主要的公j#交通枢纽之一。
火车站东南部是奥勒冈的商业核心区,拥有大型购物中心、酒店以及众多的商贸场所而火车站西北部则是一块没落的旧工业用地。
早在1855年,一条连接德国南部与苏黎世的铁路线建成通车,使奥勒冈这个原奉并不活跃的地区得以快速发展而成为工业与贸易的中心火车站北部地块曾经是重型机械制造与武器工业的生产用地。
而到丁20世纪80年代,瑞士逐渐转型成为以服务业和高端拄术产业为经挤核心的国家,原先的工业地块已经不再适应新的产业格局。
然而火车站能够为其周边区域带本文受“教育部留学回目科研启动金赍助项H-璋=角地城市边缘社的变迁与更新改造模型研究1(项目代码:
FB2441I2)的贷助。
来大量人流与苏黎世国际机场、瘴巴赫快速公交车站必及奥勒网CBD便利的交通联系也极大提高火车站地区的可达性,因此政府与私人投资者开始考虑火车站北部这一f业用地的发展潜力m此产生,存盅展规划中被称为“苏黎世北部中心”(忍n咖mZurichNord)的城市再开发项目,经过近10年的规划与实施,形成了今天富有活力的城市区域新奥勒阏(NewOerlikon)(幽1)。
圈l苏擎世北部中。
再开发范围2再开发过程奥勒冈火车站以北地区域市再开发项目的初步计划从1988年就已经开始,大致可分为二个阶段。
21从初步计划到规划纲领的第一阶段f198819911在初步计划阶段,旧I业地段再开发的问题主要在于:
(1)在重工业生产向新兴高技术产业转变的前提下,如何更有效地利用原有旧工业用地,发挥其土地价值,是土地所有者和开发商所美注的核心。
(2)如何使逐渐没落的旧工业地段成为具有活力的场所,提刀城市空间的品质,是再开发项目成败的燕键。
针对第一个向题,再开发所涉盐的三个主要利益团体:
原工业地段的土地所有者AmBBoven”、苏挈世市政府、以置瑞士铁路局(SBB)就再开发的总体目标达成共识,即将原先的工业地段转变成为一十功船复合化的综合区域,以多功能的混合适应新产业的发展。
经过磋商,初步确定开发总量为820000酽(包括对现有旧工业建筑的更新改造),其中10的用地将预留作为公共服务使用,剩余将平均分配蛤住房、服务业与新工业,从而形成了基本的土地规划纲领。
针对第二个问题,在土地规划制领得到确认后,就此地段的具体规划与城市设计方案进行r一次国际竞赛,由此再开发过程进第二阶段。
22从规划纲领到规划方案的第二阶段(19921994)经过两轮的角运,由三位当地年轻建筑师H,Schrader,s-r组成的设计同队所提出的方案获得优胜。
他们的方案之所以能够脱颖而出,除了对地段的再开发提出丁积极的应对措施外,至少还有两个最主要的特征打动了评委:
22t渐进式而富有弹性的更新转型策略方案尊重现有道路嘲格与建筑尺度,确保方案对(2009城市发展与规划国际论坛论文集于工qp街区的改造更新具有最大的台理性和可持续性。
对于地段上lH工业建筑的更新再利用,设计方案考虑到各种可能性,如:
某些建筑可以完全保留其原有建筑形式与功能而通过少量的适应性调整使新的工业生产置于其中;保馏原有建筑形式但置新的功能;新建建筑可以逐渐穿插至原有建筑罔格中,保持与原有建筑尺度和功能相互西谓。
222多样化的绿地系统与开放空问,棍合的功能垃置方案以开放空间作为区域空间结构的组织方式,建筑组团都用绕一系列小公园设置,使空间序列收放自如又创造r生态怡人的杜区环境。
各次级区域则根据不同区位而有不同侧重,例如靠近火车站的区域主要安排服务业,居住功能则安排在距离火车站较远的外围区域,与此同时每一次缴区域内卫具有一定程度的功能混合保证丁区域功能构成的多样性与活力。
Rt瑚s等建筑师的方案综音考虑了地区的再开发活力以及如何与现有城市形态实现良性的结合,提出r町持续的渐进式的发展模式保持与城市环境友好的氛围,因而可以满足开发商、土地所有者、以及城市等多方的要求这一方案成为之后规划实施的基础(围2)。
23从规划方案到宴维启动的第三阶轻(19951997)1995年初,就此地段的发展规划所进行的公窳脊询陆续展开,个人或机构都被邀请对规划方案进行评价并提出建议。
虽然公众参与将涉及更多的利益群体,情况将变得更为复杂多变,但总体而言,主要的囝2Ru栅,hrler和s懈B囝队提出的设计概念膏抖采镕:
LucaBertollmcmRmls3YeBedevelopofIhulwayStationASMlPrB1998历史文化名城与历史街区的保护与利用发展目标一在旧工业基地上建立一个多样化的具有活力的城市街区,是获得普遍认可的。
1996年春,在对公共反馈意见进行评估之后,规划项目的各方面细节得到进一步完善。
1997年秋,规划方案被递交至城市议会并召开公民投票,由此“苏黎世北部中心”的城市更新计划得以正式定型并启动。
时至今日,“苏黎世北部中心”城市更新已经使原先的旧工业地段完全转变成为一个功能复合化的综合区域,是苏黎世最具活力的城市空间之一,遂被称为“新奥勒冈”(NewOerlikon)。
3土地利用模式与功能构成31再开发的土地利用性质与强度奥勒冈火车站地区城市更新的目标是将工业区域转变成为一个功能复合的城市活力区域,将包括工作、生活、文化和休闲娱乐功能。
根据规划该区域预计将容纳5000居民并提供12000个工作岗位。
根据1996年的规划数据,总体开发的各类功能建筑面积为:
住房240000m2,服务业315000m2,新工业270000m2(图3)。
服务业315图3奥勒冈火车站地区再开发土地利用性质与强度32再开发区域的功能构成321从整体区域层面到次级区域层面的功能混合整体区域将以服务业为主导,同时混合新工业以及居住功能,保证整体区域功能结构的多样性。
同时次级区域亦保证一定程度的功能混合,如在靠近火车站的周边区域,以服务业为主导功能,但必须设置少量的住宅以保持24小时活力。
同样,在居住区域也需要设置一定量的服务业,从而能够为居住与工作的结合提供更好的支持。
从整体区域层面到次级区域层面的功能混合,这样的功能构成方式在提高整体区域土地利用效率的同时,可以保证每一个次级区域保持自身的多样性与活力。
150322以休闲与文化产业作为功能结构的蕈点其中包括体育活动、教育、娱乐、话剧歌剧等文艺活动、旅游设施、会展业、时尚产业、餐饮、摇滚音乐厅和舞厅以及户外开放空间等。
休闲与文化产业对城市内部居民和外来游客都具有很强的吸引力,以火车站作为依托,可达性的提高保证了休闲与文化产业可以为新奥勒冈地区带来持续活力。
33再开发的土地利用模式苏黎世北部中心再开发的土地利用是一种“植入式”的模式,所谓“植入式”,指的是在保持原有整体结构的基础上,逐渐置入新的功能部分,同时确保与原有结构不相排斥而协调共生的发展模式。
同时植入式的开发模式也是一种低成本投入的启动策略,将新的休闲与文化产业注入旧工业建筑中,只需要较少的投资并做少量的适应性改造即可达到以旧变新的效果。
苏黎世北部中心再开发项目中有如下一些应用实例:
利用旧工业建筑的大空间,将其改造成可容纳8002000人的剧院及音乐厅;将旧工业建筑改造成为外来旅游者提供服务的客服中心,并相应地设置手工艺作坊、民俗音乐学校以及交通旅游中心等配套功能;将旧建筑改造成为城市图书馆,为相关的城市更新议题提供讨论、会议的场所,设置会议室、报告厅,同时配套餐厅、咖啡厅、图书室以及展示空间,还包括艺术家工作室,24小时的计算机中心等。
4空间形态与活力塑造41空间形态的统一性与完整性C亚历山大认为,整体性作为古代城市的精髓,即使在今天不能完全做到,在城市的局部地区也应该形成相对统一完整而富有特色的宅间。
约翰波特曼在他的城市编制理论中指出,城市存在一些明显的基本元素,这些基本元素可以是尺度、色彩、材料和建筑形式,他们将体现出一些共同点,而各个元素的相互交织则形成了城市,因此建筑单体不应太过突出,因为它们只是城市这张网中的一小部分。
锄奥勒冈火车站地区的再开发保持了原有城市空间形态的统一性与完整性,现存街道网格与建筑组团被完整地保留下来,新建建筑按照原有的空间结构逐渐加入到区域中,建筑之间从平面布局到立面尺度都相互协调,形成完整的平面网络和街道界面(图4、图5)。
(2009城市发展与规划国际论坛论文集图5完整的街道界面42空间形态的活力塑苊简雅各布斯认为,维持城市的生机,就要在使用上进行混合,岗时必须认识到多样性与传统空间馄台利用之间的相互支持w。
扬t盖尔指出,户外空问中的生活是应精心考虑的一种建筑学要素o。
苏黎世北部中心的整个域被划分成若干次缓区域,一方面混台的功能使用是区域活力的前提,另一方面每卟次级区域都围绕个中心公园组织,五个公园弗同构成了这一瓦域的开放空问体系,每一十特性各异的中心公园为区域带来且有多样性的活动支持,从而塑造了区域的生活活力(图6至图8)。
lIFO公园,是一个富有个性的生态公园,藤蔓植物攀爬在巨大的金属弼架上,形成巨大的大厅般的宁静绿删,这里也是一个露天电影院,还可碰作为建剧演出或举行音乐会的场所。
MFO公园为各地到访的游客剖遣r一个绿色生态的独特舞台。
Oeriikon公园,是个生活性的公园,人们可以在此与家人朋友度过休闲时光,35米高的了望塔可以纵览整个区域的建筑物,随着螺旋的楼梯向上攀登,人们将获得一00日0Lmlpn。
啦。
目00一#目eOerllko日o目圉7由个公园椅成的开放空间体系5结语随着我国铁路交通的发展与城市化的探人,许多城市的铁路车站地区在功能上逐渐由过去的单纯对外交通集散地,转变为城市交通网络的核心点。
变通职自史文化名城与历史街区的保护与利用刘蕃驾鲨潮函溜圈8i个富有生气的城市公园能的转变以皿可迭性的提高使铁路枢纽地区土地价值极亢提升,原先的货物堆场或低螋使用的土地功能面临再开发的机遇与挑战,如何充分发挥土地价值并获得城市生活的活力,是枢纽地区城市更新的棱心问题,针对这一问题,奥勒冈案例的成功无疑给我们带来许多启发。
通过对苏黎世奥勒冈火车站地区再开发项日的分析,可以总结以下几点值得借鉴之处:
I严格控制的规划实施过程广泛的公共参与,确保从规射方案到具体实施都具有最大的合理性;2渐进式的更新转型过程,植入式的土地利用模式,避免片段式的大规模推倒重建,合理利用旧工业建筑,节省投资;3多样化的功能构成,既能从功能结构上形成互补,又能满足使用周期的相互协调,保证牟天候的区域括力;4环境友好型的城市形态塑造尊重历史街区的空问结椅,延续城市发展的脉络,形成一个可持续发展的城市更新策略。
但由于瑞士铁路公司(SBB)在过程中出于技术和经济方面的考虑,撤回了直接与奥勒冈火车站相连的沿线土地开发以及跨越轨道建设的计划,从而失去152了将火车站更好地融人开发整体的机会也削弱了铁路线南北两傅城市核心区的整合程度,是再开发项目的一个遗憾。
我国的铁路枢纽地区再开发也存在一个瓶甄,即铁路部门与城市部门就土地开发问题的权责分离。
出于各自利益的考虑往往使艰方难以达成菸识,导致铁路枢纽地区的土地利用与城市脱节,难以牲合,这与奥勒阿案例的缺陷十分相似。
在铁路枢纽地区再开发中充分发挥整体效益,需要铁路部门与城市、开发商之间建立有效的合作机制,这需要在我国今后的实践中进一步的思考与探索。
参考立瓤1Luca咖lCltiRmhTheRd删oPIdRatifysIaonr扎BSponP脚19982郑明远轨道交通时代的城市开发北京:
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赵冰译建筑永怛之道北京:
知识产权出版社,2002洼释螂Br“帅B,简称ABB,总部设在瑞苏黎世的跨国集团,主要业务集中在电力与自动化技术领域,是世界最大的工程公司之。
c历山大,建筑理论学家著有城市并非树形)、建筑模式语言及(建筑永恒之道)著作,在其新著(秩序的本质中,历m大将“城市农恒“中所挹及的“无名特质5解释为“整体性”,认为。
整体性1的形成是基于特定场所自然澎化“过程”的结果。
约翰波特曼,美国著名建筑师兼建筑开发商在建筑设计翱埔将“共享空刨”(s酬Q*c)的概念体现在他的建筑中庭之中在城市设计领域提出“协调单元”与“城市编制”理论,井在特兰太桃树中0、日金m埃姆E卡迪罗中om世底特律文艺复兴中。
等项目中付请实践。
简稚各布斯,1946年出版美国太城市的生与),认为在与的活动艘生活场所相互交织的过程中城市获得生活的活力。
她指出维持城市的生机应注意4十条件:
混合功能巾的街E、不同年代的老房于以及人口的充分密集。
扬盖尔,丹麦建筑师,在著作变往与空间中,从盈其话动对物质环境的要求这一角度来研究和评价城市和居住B中公菸空间的质量。
(T#弟l硒i)历史文化名城与历史街区的保护与利用详细规划,制定实施细则和管理条例,使名镇、名村保护工作有法可依。
加大名镇、名村保护执法力度,建立文物行政执法和巡查制度。
并将其规范化、制度化。
52拓宽投资渠道加大资金投入随着社会各阶层文物保护意识的提高,在政府投入为主的同时,动员社会力量参与投资保护,为名镇、名村保护可持续发展提供资金保障。
53深入广泛地开展宣传教育强化各级领导和群众的名镇、名村意识,提高公众对文化遗产保护重要性的认识,营造全民参与文化遗产保护的良好氛围。
54建立名镇、名村保护的保障机制541建立名镇、名村保护长效机制,强化政府和部门职责,切实做好名镇、名村保护工作。
建立健全名镇、名村保护的决策机制,凡是涉及到名镇、名村保护的各项决策,必须吸纳并充分听取文物部门的意见;建立完善名镇、名村保护前置审批制度。
建立文物保护的工作机制,成立相应的管理机构,定期召开联席会议,协调推进保护工作。
将名镇、名村保护工作纳入绩效考核体系,充分调动基层工作积极性。
542建立政府逐年增长的经费保障机制。
各级政府要把保护经费切实纳入年度财政预算,确保经费能够足额投入、及时到位,并逐年有所增长。
IntegratedConservationofHistoricTownsandVillagesTakingjimingpostalvillageofhulai,hebeiprovinceasexampleGUOJunzan(Urbanandruralplanninganddesigninstituteofhebeiprovince,Shijiazhuang050021)【Abstract】JimingPostVillageisthe“livingfossil”andhistoricalmonumentinpostarchaeologicalandconfidentialarchaeologicalhistoryofChinaandthewodd;ithasdistinctcharacteristicsofafrontierpostvillageinitslayout,postalsystemandpostvillagecultureDuetohistoricalreasons,JimingPostVillagehasbeendamagedseverelyOverallplanningshouldbetakentoimplementintegratedconservationtothepostvillageTheculturalrelics,historicalsites,traditionalpatternofthepostvillage,thehistoricalfeatures,thespacepatterns,historicalandculturaltraditionsandecologicalenvironmentoftheJinmingPostVillageareimportantaspectsoftheintegratedconservationAppropriatemeasuresshouldbetakentoprotectitshistoricalandculturalauthenticity【Keywords】JimingPostVillage;historicculturaltown8andvillages;integratedconservation(上接第152页)PreliminaryResearchontheRe-exploitationofOldIndustrialLandtotheNorthofOerlikonRailwayStationinZurichHAOJie;MAHang(HarbinInstituteofTechnologyShenzhenGraduateSchool,Shenzhen518055)【Abstract】TheredevelopmentoftheformerindustriallandnorthoftheOerlikonrailwaystationinZurichisthelargestinner-cityredevelopmentprojectinSwitzerlandin1990sAn“implantationmode”hasbeentakenanda“lowinvestmentinitiative”hasbeenproposedtomaketheprojectmoreresponsibleandsustainableThispaperintroducestheredevelopmentprocessandtheplanproposaloftheprojectanalysesthecharacteristicofthelandUsewitllmixfunctiononboththedistrictandthesuba隐aspectsAcoordinatedintegralspatialformhasbeencreatedandtheopenspacesystemmakestheareabecomemoredynamicThispapercangivesomesuggestionstotheurbanredevelopmentpracticeofrailwaystationareainChina【Keywords】r
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