工业园区控制性详细规划编制方法的探讨.pdf
- 文档编号:14654927
- 上传时间:2023-06-25
- 格式:PDF
- 页数:5
- 大小:2.01MB
工业园区控制性详细规划编制方法的探讨.pdf
《工业园区控制性详细规划编制方法的探讨.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《工业园区控制性详细规划编制方法的探讨.pdf(5页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
工业园区控制性详细规划编制方法调整的OntheAdjustmentofIndustrialParkPreparationofRegulatoryDetailedPlanningIndexSystem段德罡王瑾DUANDe-gangWANGJin文章编号:
1009-6000(2010)06-0030-05中图分类号:
TU984文献标识码:
A作者简介:
段德罡,西安建筑科技大学建筑学院副教授,博士生;王瑾,西安建筑科技大学建筑学院2007级硕士研究生。
1引言工业园区作为一种发展经济改善市布局的重要模式,以集约性为突出优势并引起了全国各地的兴高潮,但在实际开发中不乏圈占土地、盲目开发等现象。
随着市用地加速扩张与土地政策的紧缩,为了在工业用地上加强管理,改变其粗放的用地方式,从2003年开始国家下发了各种关于清理整顿工业区加强用地管理的知,国土资源部先后发布了全国工业项目用地控制指标(试行)(2004)全国工业项目用地控制指标(2008)(下称指标),标志着工业用地的引资发展步入了一个新的阶段。
摘要:
文章针对目前工业园区控制性详细规划编制中存在的用地分类与工业项目特征不吻合,忽略对土地经济效益的控制,缺乏动态适应性等问题,结合实证研究,提出其控规编制应进行适当调整,以强化工业用地的特殊性经济性,并结合规划控制的动态适应性对其进行了系统完善,在此基础之上尝试构一套适合工业园区开发的指标体系,旨在加强工业园区土地的利用效率。
关键词:
工业园区;控制性详细规划;编制方法调整Abstract:
Intheviewoftheproblemsexistinginthecurrentindustrialparkpreparationofregulatorydetailedplanning,suchasthenoncoincidencebetweenlandclassificationandthecharactersofindustrialproject,theneglectofthecontrolofeconomicbenefitsofland,thelackofdynamicadaptabilityandsoon,withthecombinationoftheempiricalresearch,thispaperproposesthattheindustrialparkpreparationofregulatoryplanningshouldbeadjustedtoemphasizetheparticularityandeconomicefficiencyofindustrialland.Simultaneously,thepaperiscalculatedtobuildasetofindexsystemwhichconformstothedevelopmentandconstructionoftheindustrialpark,onthebasisofusingthedynamicadaptabilityofregulatoryplanningtoperfectthesystemofindustrialpark,andtoimprovetheutilizationefficiencyofindustrialpark.Keywords:
industrialpark;regulatorydetailedplanning;theadjustmentofpreparation规划PLANNING30现代城市研究2010.6工业用地的标准虽引起了国家的重视,但是在规划编制中还未明显体现相应变化。
市规划编制办法第二十四条规,“编制市控制性详细规划,对具体地块的土地利用提出控制指标,作为主管部门(规划主管部门)作出项目规划许可的依据”,由此可以看出,控制性详细规划(以下简称控规)是指导实际项目开发的主要依据,对于工业园区的健康发展起着重要的引导作用。
控规作为直接面向市场的政府规划手段,它使工业区的规划有更强的针对性,对用地有了明确的性量,但是现实中控规在对工业区的控制引导方面还没有到预期效果,工业园区土地利用率依然低下,一方面表现为土地的开发利用程度较低,另一方面则表现为土地的经济产出率较低。
由于实施管理不当造成了控规失效外,工业园区控规编制自身中还存在一些问题。
本文正是从这些问题出发,结合实际项目对工业用地控规编制方法的调整提出一些看法。
2工业园区控规编制中存在的问题控规最根本的是直接界了土地的发展权,也就决了土地的市场价值,因而对地产市场乃至经济发展起着举足轻重的作用。
由此决了控规的主要内容是明晰土地性质开发强度,开发强度需要从空间、经济、土地资源利用等方面考虑,而现行的工业园区控规编制中并没有完全反映以上内容。
2.1忽略不同类型产业用地的区别确土地的利用性质是控规的核心,在控规编制中按照市用地分类与规划用地标准(GBJ13790)对地块进行用地划分,针对于工业用地,标准中只划分到中类。
而根据国经济行业分类(GB/T47542002)中工业部分的分类(包括30大类),不同类型产业对于投资强度、用地规模、空间布局有不同的需求,比如备制造业中的汽车制造业,具体又分解为整车制造、发动机等主部件制造、零配部件制造、车辆组装等行业,过对这些行业的调查分析,发现同属于汽车制造业下的不同行业同样存在着投资强度与土地利用强度上的较大差异。
如果仅仅按照标准中的用地分类进行编制,无疑导致控规缺乏科学性,也不利于完善与发展园区的产业链,从而影响了土地的高效利用。
2.2忽略对土地经济效益的控制工业园区作为产业集群的空间体现,过土地产出效益的分析研究,很多工业园区总产值虽高却掩盖不了空间效率低下的事实。
在目前工业园区的开发中,由于某些政府缺乏前瞻性或管理不当导致“工业地产”土地投机现象或是缺乏资而低强度开发的现象。
控规作为市规划控制土地开发运作的关键层面,在其编制的过程中需加强对土地价值规律以及经济效益的考虑,加强对投资强度、土地产出率等控制。
2.3缺乏对规划的动态性考虑土地在由生地转变为熟地再到开发的过程中,包含现状价值、潜在价值、开发价值附加三大影响因素,其土地开发的综合价值相应发生变化。
工业园区一般都位于市边缘区,它的形成是一个循序渐进、分片区、分步骤的过程,而且随着外界环境的变化,有不同的规划应对措施。
规划时以现状价值为依据进行控制,就忽略其潜力价值由于开发所带来的价值附加,换句话说就是由于某工业区刚刚起步,入园标准不高,但随着园区的发展,新入驻企业就有相对应的开发强度。
在工业园区控规编制中,应该以一种动态性眼光来看待土地价值的变化。
然而,在我国市高速发展的转型期,市场经济瞬息万变,即使再高明的规划师也无法预测未来,所以强制性的内容一旦以立法的形式固下来,可能无形中对市土地开发造成浪费,降低了土地的利用效率。
综上所述,出现上述问题是由于在控规中忽略了工业园区的用地特征市场作用下土地经济价值以及动态规划,而仅仅依托于现有的编制体系是无力承担起园区土地资源合理配置任务的。
针对于上述问题,结合实证研究进行一些思考。
3实证研究蔡五区核心地段控制性详细规划编制方法探讨3.1编制背景蔡五区主要是由宝鸡市岐山县蔡家坡镇、五丈原镇曹家镇组成,由于产业的发展受到行政区划的制约,为了可以在更广阔的范围内整合经济资源,故而突破行政区划将其合并,统称为“蔡五区”。
蔡五区属于陕西省实施“一线两带”的核心层宝鸡市“工业强市”战略的重点区域,区内拥有各类企业2400多家,产业涉及汽车制造、服装纺织、医药化工、机械电子食品加工、筑材等领域,其中重型汽车及零部件产业已经成为宝鸡市八大312010.6现代城市研究工业基地重点之一。
本文主要以其汽车工业园为研究对象,谈谈笔者对编制体系的适当调整的看法(图1)。
3.2按工业项目类型进行用地细分工业园区的产业集群并不是企业在某个区域聚集,而是企业之间的分工合作,大量上下游企业与配套企业围绕着主要产品在区域内形成分工。
所以,为了引导工业园区形成产业集群,控规编制需要在现状产业发展的基础上,对汽车产业集群及相关产业链进行研究,科学分析,立产业链,进行用地细分,确每块用地性质规模。
首先汽车产业园区相关产业构成的汽车制造产业链,汽车制造产业链的核心主要包括产品技术、采购物流、生产制造、销售服务四个方面,立产业间的相容关系。
比如汽车零部件制造产业链,它是汽车制造产业链的一部分,是由不同等级关系的汽车零部件企业的价值活动构成的,上游是原材料企业的价值活动,下游是汽车整车企业的价值活动。
汽车零部件制造(A)产业与汽车整车制造(B)产业为相容性产业,而A产业,又由相关A1、A2、A3An(如汽车仪器制造厂、汽车电器厂、汽车用品厂等)不同等级关系的企业构成,共同完成产品A的制造(B同理),但每个企业的产品都可以直接推向市场,也可成为园区内其他相关产业的原材料进行再加工、生产(图2)。
依据现状产业基础过产业链立用地类型的方法突破了以用地标准进行用地划分的局限,使控规的编制更具针对性可实施性。
在具体的地块划分中,为便于操作,按照产业类型对用地的不同需求,提出了“大型厂”“用厂”两种不同的用地类型,大型厂的一般用地规模为1015hm2,用厂的用地规模以510hm2最佳。
议置基本地块,面积为2hm2,进驻的工业企业根据其发展要求选择基本地块数量。
3.3调整指标体系以国家的相关规范制度省级市规划管理技术规为基础,考虑土地经济价值等因素,对原有指标体系进行了适当调整。
3.3.1增加经济类指标项增加投资强度、土地产出率两项经济类控制内容,其中投资强度是关键指标,直接影响所投资产业的用地幅度;土地产出率则对产业的地均产出提出了要求,对地方税收评估起到直接参考作用。
项目用地范围内单位面积固资产投资,参照指标表1“投资强度控制指标”附件2“土地等别划分”中规的内容,蔡五区属于14等级市,其中汽车及零部件加工业的投资强度不小于1175万元/hm2,但依据蔡五区的工业发展水平,远期投资强度可以1300万元/hm2为底线;土地产出率以地区支柱产业陕西重型汽车集团的产值为衡量标准,不低于1000万元/hm2,远期不低于2000万元/hm2。
3.3.2以容积率为核心双向控制指标的确立现行工业区的控规编制指标体系中,对容积率的控制,只置了上限,不起到改变土地利用效率低下的作用,过增加下限控制,以产业作为容积率确的主要因素,满足土地市场价值。
容积率下限控制的影响因素有工业项目用地控制指标中对最低图1蔡五区控制性详细规划部分成果展示注:
3721-汽车整车制造(参见国经济行业分类)图2园区相容性产业链模式规划PLANNING32现代城市研究2010.6容积率的限制、市角度分析的产业发展规模范围、投资强度的折算现状调研分析结果。
容积率上限控制的影响因素有陕西省市规划管理技术规、市角度分析的产业发展规模范围、市环境对产业的发展要求。
以汽车整车制造类地块来说,在指标表2“容积率控制指标”中按大类(运输备制造业)规其容积率不得小于0.7,而实际中虽然整车制造的投资强度较高但受生产工艺影响容积率偏低,在蔡五区的平均值为0.5,综合考虑将其下限为0.5。
过对蔡五区整体开发强度因子评价研究市计的引导确其上限。
按照此类方法,得出了大型厂(主要指汽车整车制造)的容积率为0.51.0,用厂的容积率分1.01.4、1.01.6两种。
3.4关于“动态”规划的思考针对于控规缺乏动态性的问题,在学界得到普遍赞同的观点是“将控规由终极蓝图式的规划调整为过程规划,分区分期计,将原来一次性完成的控规分解为若干次过程规划”,以此适应市场的变化,对土地开发真正起到调控作用。
工业发展的多变性使控规内容需加强弹性应变。
笔者认为可以立一种与具有“分期”思想的总体规划相对应的“分期”控制性详细规划,有区别地把握近期、中期、远期的控制深度(对于远期不能确的部分指标进行弱化),并从法律角度予以约束,使分期思想由观层面的指导性转化为微观层面的操作性,实现市控制性详细规划的动态滚动式发展。
4工业园区控规编制指标体系的调整方法的建议与思考指标体系是控规中最核心的组成部分,以其为研究重点,在上述实例基础之上从土地利用与使用属性、环境容量与土地使用强度、筑形态与市计施配置要求四个方面,总结出一套成体系的指标调整方法(表1)。
4.1原有指标控制的调整在土地利用与使用属性中,用地性质仅仅按照市用地分类是不够的,需要结合工业分类进行用地细分;地块划分要注意结合工业生产的合理规模,对于近期的项目地块尽量细化,而对于远期的项目地块依照路网框架不做较细划分。
环境容量与土地使用强度指标是反映土地利用效率的核心,对此要采取双向控制指标,障土地效益;“筑密度”不完全适合于工业用地需进行更换,采用新的指标。
筑形态与市计指标中变被动的障为主动引导,对筑(构筑物)进行限高限低,满足工业园区空间轮廓景观塑造的需要。
施配置要求指标中将停车位改为双向控制,使其更具灵活性。
4.2引入指标项4.2.1强化工业项目的用地特征工业园区属于一类特殊的市用地,受外界因素干扰较大,而且在规划布局上与其他用地也有区别,针对其自身特征,需要加入以下几项。
工业项目类型:
在原用地性质的基础上对地块进行细分,按照国经济行业分类对划分地块的产业类型进行引导。
筑系数:
由于工业生产的特殊性,除筑外存在许多大型构筑物,在控规指标控制中,应用筑系数项替换原有的筑密度项。
4.2.2强化经济引导性为合理有效利用资源,在工业园区的控规编制中要加强对土地经济性合理利用的研究,需引入几个重要的经济指标。
投资强度:
按照工业项目用地控制指标地区经济水平确投资强度。
对于已批项目还可以根据项目投资额投资强度控制用地规模,障开发强度。
土地产出率(土地产出率=项目销售总额/项目占地面积):
过地区现有工业规模、产值得出一个比较合理标准,用以衡量土地预期综合效益,也是作为项目审批的依据之一。
4.3启示编制工业园区的控规,笔者认为在初始阶段应将大量时间花费在现状,尤其是与土地经济产业相关的各种信息的调查分析上,比如地区相关产业的规模、资投入、收益回报等,以及工业发地区的相关指标,借鉴先进产业集群经验等,才能提出适应地区工业发展的科学合理指标体系。
5结语工业园区是我国市化进程中的必然产物,科学地控制引导才能使其发挥出最大效益。
控规作为政府控制引导市的主要手段,其合理的指标编制体系是实现工业园区高效利用资源的重要障。
本文针对控规编制中存在的问题,结合工业园区自身特征对指标体系进行的一些调整,可能有失偏颇,还有待进一步完善。
随着近年来科学发展观的落实,学界提出了“生态工业园区”的概念,332010.6现代城市研究即工业园区的规划要在促进经济、社效益的同时,兼顾环境效益,充分发挥规划对各种资源高效配置的引导作用。
因此,今后控规编制中还应逐步增加一些生态控制指标项,如:
COD(化学需氧量)、SO2、园区内工业废料再生利用率、耗能预测量等,有利于推动工业园区的可持续发展。
注释:
我国的市土地开发利用程度低。
据统计,即使在被我国公认为典范的苏州工业园区,平均投资仅为5.4亿元/km2,而法国的平均水平是9亿元/km2,新加坡在15亿元/km2。
在我国,尤其是省级及其以下的工业园区,用地闲置浪费严重,远低于工业发国家地区的平均水平。
我国土地经济产出的效率也比较低,即每单位面积市土地所负载能够产生的经济内容与产出低于一的标准。
据统计2005年我国工业开发区土地平均所创造的GDP近7亿元km2,不足发国家50亿元/km2的1/7。
而我国普工业用地的经济产出率更低,过国土资源部对我国17个市的抽样调查数据显示,工业用地产出率相当于发国家20世纪末的2%,就连工业用地产出率在全国最高的深圳市(3.45亿元km2,2007年)也只到20世纪末发国家7%的水平。
本文论述内容只针对已存在的或已获得国家审批的工业园区。
(下转49页)表1工业园区指标体系调整指标分类编号指标类型是否双强制性引备注向指标导性指标土地利用与使1用地性质-强制性结合工业分类进行用地细分用属性指标2用地毛面积-强制性1)结合工业生产要求合理确规模2)增加弹性计:
对于近期的项目地块尽量细化,而对于远期的项目地块依照路网框架不做较细划分3用地净面积-强制性环境容量与土4容积率强制性1)下限:
符合工业项目用地控制地使用强度指指标中对各类型产业容积率的最低规标2)上限:
满足工业园区空间环境要求5筑密度-取消该项指标6绿地率下限强制性可适当引入集中绿地率概念,这样对更有指导意义筑形态与7筑高度限制强制性1)对筑限低,完善工业园区空间的三市计指标维指标体系2)这里的筑包括构筑物8筑面积强制性参考容积率9市计引导-引导性变被动障为主动引导,控规编制之前作为制各项指标的参考;控规编制之后作为引导工业园区空间塑造的准则施配置要求10停车位强制性1)下限:
满足工业生产指标规范要求指标2)上限:
合理利用土地资源土地利用与使11工业项目类型-强制性作为市用地分类下细分,符合工用属性指标业用地特征,使指标体系更具针对性环境容量与土12筑系数强制性1)下限:
符合工业项目用地控制地使用强度指指标要求标2)上限:
满足工业园区空间环境要求13投资强度下限强制性1)符合工业项目用地控制指标中对各类型产业投资强度的最低规2)可根据地区经济发展水平适当提高14土地产出率下限引导性依据产业类型可获得的销售额地区经济发展水平确原有指标项引入指标项规划PLANNING34现代城市研究2010.6
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 工业园区 控制性 详细规划 编制 方法 探讨