City One金隅国际底层商业营销推广方案.docx
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CityOne金隅国际底层商业营销推广方案
CityOne(金隅·国际)
底层商业营销推广方案
根据CityOne(金隅·国际)2005年营销推广计划,在第一阶段中,底层商业将开始吸筹工作,时间为2005年2月29号,这也是本阶段的一个重点工作。
本着能够节约销售成本,快速回笼资金的思想,我公司为底层商业部分做出以下营销推广建议。
一、底层商业情况概述
1.底商总体情况概述
本项目底层商业共有三层,即地上两层及地下一层,总建筑面积为15247.11m2,其中地下一层建筑面积约为6925m2,地上一层建筑面积约为4321m2,地上二层部分建筑面积约为4000m2。
(布局详见附件一至四)
2.入口方式
在西侧商住大堂配有两部高档滚梯,可以直接到达地下一层和地上二层(地上二层通过一个连廊将其商业全部连通),同时在每幢塔楼下,即C座和E座都有楼梯可以分别到达每层底商,起到一定的分流作用,缓解滚梯的压力。
3.底层商业的优劣势
1)优势:
Ø由于本项目周边区域缺乏完善的商业配套,特别是高档次高品质的生活配套设施用于满足社区的需要,因此就为本项目的底商销售创造了机会。
Ø底商紧邻南湖公园和中央美院,位置优越、环境幽雅,艺术人文气息浓厚,人气旺盛;同时本项目距离北四环仅800m2之遥,加之望京西路开通在即,交通十分便利。
Ø本项目是望京地区最高档的项目,空中咖啡厅、望京区域唯一的观光电梯、商业步行街都将营造出高品质、高生活的社区氛围。
2)劣势:
本项目的底商部分承重墙较多,面积零散,造成户型不方正,因此底商的利用率不高,不足70%。
这也是本项目底商部分销售工作的最大障碍。
解决办法:
可以根据客户的需求进行合理的、灵活性的分割,最大限度的提高利用率,避免浪费。
同时为投资型客户在底商的功能方面提出可行性建议。
二、销售原则
1、房号编号原则:
首:
地上一层部分称为“首”。
跃:
地上二层部分称为“跃”。
单位:
每一个可售区域称为一个“单位”。
01号单位:
按现有分区,从东北角开始,第一个可售区为“01号单位”。
其它可售区按顺时针顺延编号。
编号公式:
楼号+层号+单位号
根据以上编号原则及公式,例如:
A座地上一层部分,从东北角开始第一个可售区的具体编号即为“A首01单位”;A座地上二层部分,从东北角开始第一个可售区的具体编号即为“A跃01单位”;其他楼座房号以此类推。
2、销售区域分配原则:
为了科学合理的划分底商可售区域,我公司将底商已登记客户进行了统计分析(统计表见附件五),通过对已登记客户的需求分析,我公司建议以点对点的形式,以客户需求为前提,以分配方式最优化为最终目的,采取“从大到小,从整到散”的分配原则。
3、功能分配原则:
商业功能的分配对提高项目的生活、办公氛围,建立成熟的社区有很大的帮助。
本着提高业主生活舒适度,提升项目品质的思想,考虑到本项目分为商住和纯住两部分的情况,我公司建议采取“商业部分以商务服务为主,住宅部分以便民服务为主”的功能分配原则。
三、销售区域分配方案
为了最大限度的将本项目的底商部分以最高的价格和最快的速度进行销售,我公司根据“从大到小,从整到散”的分配原则,制定出以下区域分配方案以对客户进行正确的引导。
项目的全部底商共分为四个区域:
即一区为A、G座的一、二层商业;二区为B、C、D、E座的一、二层商业;三区为地下一层商业;四区为B、F座的两个空中咖啡厅。
具体分配方案如下:
1、一区:
由于F座八层以下为拱形门,没有底层商业,所以G座商业部分与其它楼座不相联,是一个独立部分;同理,A座部分也是一个独立部分,考虑到客户将会有大面积需求,同时降低A、G座北区部分分散后不利于销售的风险,我公司建议将A、G商业部分独立出售。
2、二区:
C、E座一层南区部分及D座一层,位置较好,户型相对方正,建议整体销售,不做分割。
C、E座北区部分由于通行状况不好,中间有间隔,不利于投资空间的规划,因此可根据客户需求情况进行选择性、适应性分割,同时,降低大面积商铺的销售难度。
B、C、D、E座二层整体连通,区域分割方案有两种:
方案一:
C、E座南区部分及D座二层,分割方式与一层基本相同,整体销售,不做分割。
其余部分根据客户需求情况进行选择性、适应性分割。
方案二:
若C、E座南区一层与二层之间可作楼梯,则一、二层可捆绑式销售。
其余部分根据客户需求情况进行选择性、适应性分割。
3、三区:
由于地下一层商铺整体连通,而且位置相对来说较差,如果分割,进行小面积销售,则需要增加招商数量,也会提高销售风险,因此我公司建议整体出售,不做零散分割。
4、四区:
为了满足商业业主商务洽谈的氛围需要及纯住宅业主休闲娱乐的需要,本项目在B(商住)、F座(纯住宅)二层各设有一个空中咖啡厅,不仅满足了业主的需要,而且提升了项目的品质。
四、功能分配方案
本项目的底商位置较好,是整个项目的点睛部分,在提升项目品质方面起着重要的作用,通过对其他成功项目底商操作的调查及分析,根据本项目的功能分配及分割原则,结合项目的优劣势,我们对本项目底商的功能分配提出以下建议:
1、一区:
底商面积较大,位置最好,是售价最高的部分。
根据“商业部分以商务服务为主,住宅部分以便民服务为主”的功能分配原则,A首及A跃的建议方案:
证券公司、企业展厅;G首及G跃的建议方案:
银行、麦当劳。
以上几种项目经营环境整洁优雅,服务档次相对较高,能够符合社区业主较高层次的需要,又能给投资者带来良好的收益。
2、二区:
1)C首02单位及E首02单位:
位置较好,户型方正,是底商的中心部分,最能吸引注意力,充分利用这一点,建议方案:
车行、琴社、书店、工艺品专卖、体育用品专卖、精品店(红酒坊、雪茄、咖啡豆)等。
以上几种项目具有很强风格和吸引力,能够充分体现项目丰富的内涵,衬托社区业主的层次和品位,同时达到提升项目品质的目的。
2)C首01单位、03单位及E首01单位、03单位:
面积较零散,位置相对隐蔽,价格较便宜。
C首01单位、03单位的建议方案:
票务中心,商务中心(打字、复印)、照片冲印,E首01单位、03单位的建议方案:
美容美发、音像、鲜花店、干洗店等,以上几种项目对空间要求不大,能够充分满足社区业主的各种需求,可以提高业主的生活舒适度。
3)B跃,C跃,D跃,E跃:
位置相对较差,空间分割零散,二层作为商铺存在客流量小的问题,在考虑功能分配方面,建议引进服务性较强或个性化较强,而对空间要求不大的商业项目,有效提高二层商业的价值。
建议方案:
方案一:
设置小面积的韩国精品店,要求是知名品牌且产品档次较高,营造一种精品街的氛围。
小面积的商铺在销售上难度相对较小,而且由于数量较多,在内容方面就会比较充实,不但能充分满足社区业主需求,而且弥补了望京区域缺乏精品店的市场空白。
方案二:
不做小面积分割,做手机电讯等有长期硬性广告支持的加盟店,或借助于紧邻中央美院的优势,做画廊展示厅、画材专营店。
3、三区:
由于三区商铺位于地下,属于位置最差的商铺。
我们建议不再做零散分割,整体出售,只做一家大型超市或两家中型超市,以知名品牌超市为主要目标,借助国际化品牌提高项目品牌和形象的同时,为社区及周边居民提供生活必需的购物场所。
4、四区:
B、F座前端五至七层部分,挑高近九米,面积较大,建议各做一个高档次咖啡厅,分别满足业主对办公配套的需求和日常休闲娱乐的需求,同时对提升项目品质起着重要的作用。
根据以上方案,未来本项目的底商功能齐备,不但能满足本项目业主需求,而且可以成为望京区域非常有特色的商业配套,体现本项目的卓尔不群;另一方面,这些底商的品质和档次与本项目相辅相成,是项目品质和内涵最具体的表现,在项目销售过程中会起到很大的推动作用。
五、销售方案
由于商业配套直接投入市场进行销售的成本较低,利于销售进度的控制,因此,我公司建议以直接销售的方式开始底商的销售工作。
本阶段将开始底商的吸筹工作,方式如下:
1、吸筹方式:
在2005年营销推广计划中,我公司提出以下两种吸筹方式:
方式一、现金认购
即意向客户明确所认购底商的面积、位置、价格,先交纳10000元的内部认购优惠权预订金,签订认购书。
优势:
确定认购意向、增加认购成功率。
对销售进度的控制力较强。
劣势:
要求提供图纸、确切价格,让客户对底商情况确切了解,压力相对较大
方式二、无现金认购
即不需客户交纳现金,只登记需求面积、位置。
优势:
可吸引较多客户,增加认购客户数量。
劣势:
不确定因素多,认购成功率低,对销售进度的控制力差。
目前,第二种方式正在进行中,以吸引更多的客户,获取更多的客户信息,达到底商划分最合理化,利润最大化。
待时机成熟时,我公司建议采取第一种认购方式,提高底商的认购成功率。
2、价格制定:
一层南侧部分:
25000—28000元/M2
制定依据:
项目南侧底商与南湖公园及阜通西大街相对,位置卓越,是整个项目的门面,投资收益较高,从供求关系来讲,是最具吸引力和投资潜力的部分。
一层北侧部分:
15000—17000元/M2
制定依据:
相对于南侧部分,一层北侧商业面积较为零散,位置差异明显。
二层南侧部分:
12000—15000元/M2
制定依据:
二层商业氛围总体不如一层浓厚,同时受人们消费习惯的影响,客流量也相对较小。
二层北侧部分:
9000--11000元/M2
制定依据:
二层北侧户型零散,承重墙多,不利于空间规划。
3、推盘计划
预计2006年三月份在大西洋新城底层的华联商厦将会开张营业,总面积约8.8万M2,其中包括主力店、大型超市、精品店等,随着它的开张营业,将把周边区域的商业氛围渲染的更加浓厚,由于华联商厦距本项目1公里左右,因此对本项目的商业氛围也起到了一定的带动作用;但是,预计在8月份左右,华联商厦底层约3—4万M2的商业部分将对外招租,这样一来,本区域的商业供给量突然加大,对本项目来的底层商业也产生很大的竞争,对销售工作及后期租赁将会造成一定程度的威胁,因此,我公司建议在3月份左右制定出本项目的具体销售价格,在5月份开始进行销售,争取在8月份完成底商的销售工作,以规避上述风险。
六、投资回报分析
年投资回报率
投资回报率是吸引投资者的主要经济指标。
以下,我们根据本项目的实际情况,做出以下投资回报分析,以此为依据对客户进行投资回报的引导。
以本项目C首02、C跃02为例,年投资回报率如下表:
地上一层
地上二层
面积(M²)
344
344
均价
28,000
13,000
总价
9,632,000
4,472,000
总投资金额
(①+②)
10,017,280
4,650,880
①总价
9,632,000
4,472,000
②各项税费4%
385,280
178,880
租金(天/M²/元)
10--13
4--6
总租赁金额(1年)
1,632,280
753,360
空置率(90%)
136,023
62,780
物业费、杂费
136,023
62,780
营业税7%
95,216
43,946
纯收入
1,265,017
583,854
投资回报率
9.71—12.63%
8.37—12.55%
通过上表可以看出,Cityone的投资回报率较高,同时考虑到区域的升值潜力,因此本项目应该是最具投资价值的选择。
建洋房地产经纪有限公司
2005年1月
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