保障性住房项目市场调研报告.docx
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保障性住房项目市场调研报告
保障性住房
市
场
调
研
报
告
长沙高新开发区麓谷保障住房开发有限公司
成控部综合部
二零一零年九月二日
一、保障性住房项目的概念及前景
1、保障性住房概念
保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准,具有社会保障性质的住房。
保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的经济适用住房,也包括在一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区(危旧房)改造、游牧民定居工程。
从今年开始,党中央、国务院提出了要扩大农村危房改造的试点工作,所以我们把解决城市低收入住房困难的廉租房、经济适用住房,解决林区、垦区、煤矿棚户区的改造问题、游牧民定居工程和扩大农村危房改造试点工作统称为保障性安居工程。
不同情况的低收入家庭,对保障性住房有租赁与买卖的不同需求。
廉租住房是政府或机构拥有,用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。
低收入家庭对廉租住房没有产权,是非产权的保障性住房。
经济适用住房是政府以划拨方式提供土地,免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金,实行税收优惠政策,以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。
这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力,购房人拥有有限产权。
这是廉租住房和经济适用住房最本质的区别。
通过保障制度的完善,不论是哪一类住房,最终目的都是尽快地解决低收入家庭住房困难,实现“住有所居”的目标,这是最根本的。
世界各国将住房大多分为公屋或私屋。
公屋是由政府买单的保障性住房,而私屋则是私人拥有不享受政府买单优惠的自建或市场化的商品房。
日本有一种保障性住房叫公营住房,类似于廉租住房,住户是没有任何产权的;还有一种是公团住房,政府提供相当的优惠条件,使得住房者拥有一部分产权。
新加坡的保障性住房叫“组屋”,既有租,也有售。
2、保障性住房分类
一、两限商品住房:
即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。
为降低房价,解决本地居民自住需求,保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。
目前情况来看,首批限价房规定:
限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。
二、经济适用房:
指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。
经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而非建筑标准。
经济适用住房面积需要严格控制在中小套型,中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右。
三、廉租房:
廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。
在房价疯涨,经济适用房走入困境,百姓居住难的背景下,廉租房成为了社会关注的焦点,能成为了低收入家庭的住房“救命草”。
据调查,廉租房户型设定是以一居室、两居室为主,建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米,两居室套型建筑面积45平方米,三居室套型建筑面积55平方米。
三个项目中的三居都不高于55平方米,名副其实的“袖珍”小户型。
四、政策性租赁房:
指通过政府或政府委托的机构,按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房,同时,政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。
其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。
这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。
经济适用房以租代售,可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。
3、保障性住房特点
社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅,它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定,由政府统一规划、统筹,提供给特定的人群使用,并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定,起社会保障作用的住房。
社会保障性住房制度也就是在社会保障性住房建设、分配、流通等具体实践中形成的制度。
4、保障性住房现状
与商品房相比,保障性住房制度还很不完善,致使有人开始怀疑这项举措的推行。
保障性住房成为“鸡肋”的现象,主要是由于保障性住房无法像商品房那样有高额的“卖地”款可得,反而要政府倒贴配套资金。
因此,一些地方政府在建设保障性住房的过程中,将保障性住房建在了位置偏远房源不好的地方。
要从根本上解决保障性住房的建设问题,一是要从财政层面解决多年以来地方政府依赖的“卖地财政”,同时还要看看保障性住房的供应是否落到实处,将那些依然是画在墙上的“大饼”,真正转化为老百姓嘴里的食物。
由于70%以上的常住人口都是中低收入家庭,我国的住房保障制度只能以低水平、广覆盖为目标;中国的住房保障体系需要保障70%以上的中低收入家庭。
应该是一个多层次的体系。
第一层级是不足10%的极低收入的家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋,通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权。
所以廉租屋的建设比重应该在5-10%。
第二层级是20-80%的中低收入民众,在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过限价商品房、经济适用房、租赁经济适用房、民工住房等多种形式来解决。
其中经济适用房的建设比重应该不低于20%。
限价商品房的建设比重应该不低于30-50%。
、只有20%以上中高收入者,他们的住房完全由市场决定,不纳入住房保障体系。
5、保障性住房前景
加大保障性住房建设力度,进一步改善人民群众的居住条件,促进房地产市场健康发展,是党中央进一步加强民生建设的重要举措.日前提出几项重要意见:
意见主要有以下几项内容。
一是加大保障性住房建设力度,争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。
在加大保障性住房建设力度的同时,积极推进农村危房改造。
二是进一步鼓励普通商品住房消费。
加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。
对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。
三是支持房地产开发企业积极应对市场变化。
引导房地产开发企业积极应对市场变化。
支持房地产开发企业合理的融资需求。
取消城市房地产税。
四是强化地方人民政府稳定房地产市场的职责。
落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。
因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。
五是加强房地产市场监测。
继续加强房地产市场监测分析,建立健全房地产市场信息系统和统计制度,完善市场监测分析机制,准确把握房地产市场走势,及时发现市场运行中的新情况、新问题,提高调控措施的预见性、针对性和有效性。
意见提到,积极营造良好的舆论氛围。
坚持正确的舆论导向。
以加快保障性住房建设,鼓励住房合理消费,促进房地产市场健康发展为基调,大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效,着力稳定市场信心。
二、中国现有保障性住房建设政策
1、关于加强廉租住房管理有关问题的通知
关于加强廉租住房管理有关问题的通知
建保[2010]62号
中华人民共和国住房和城乡建设部 2010年05月05日
各省、自治区住房和城乡建设厅、民政厅、财政厅,直辖市建委(房地局、住房保障房屋管理局)、民政局、财政局,新疆生产建设兵团建设局、民政局、财务局:
为加强廉租住房管理,确保廉租住房公平配租和有效使用,根据《国务院关于解决城镇低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)和住房城乡建设部等九部委《廉租住房保障办法》(建设部令第162号)等有关规定,现就有关问题通知如下:
一、严格建设和准入管理
(一)各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源。
新建廉租住房坚持集中建设和在经济适用住房、商品住房、棚户区改造项目中配建相结合,以配建为主。
新建廉租住房项目要尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域,同步做好小区内外市政配套设施建设,方便低收入家庭生活、就业、就医和子女入学。
(二)严格执行廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内的规定。
要根据低收入家庭人口结构情况,合理安排不同套型面积住房的比例。
对房地产开发企业承建的配建廉租住房,住房保障部门要提出套型面积等控制要求,作为项目法人招标的前置条件。
(三)优化廉租住房户型设计,加大建筑节能技术的推广应用,力求在较小的户型内满足基本居住需要,努力做到功能齐全、布局合理、节能环保和经济适用。
(四)各市、县人民政府要落实经国务院同意印发的《城市低收入家庭认定办法》(民发[2008]156号)的有关规定,明确廉租住房保障申请人的收入和资产申报义务,抓紧建立住房保障、公安(车辆和户籍管理)、人力资源和社会保障(社会保险)、房地产、金融、工商、税务、住房公积金等部门和机构的信息共享机制,着力提高廉租住房保障资格审核工作的准确性。
(五)各市、县住房保障部门要会同有关部门完善廉租住房申请、审核、公示、轮候、配租程序,确保廉租住房配租过程公开透明,配租结果公平公正。
二、强化租赁管理和服务
(六)各市、县住房保障部门要切实履行廉租住房产权人的权利和义务,加强廉租住房合同管理,明确承租对象的权利和义务,载明租金水平、租赁期限、转借或转租的处罚以及其他违反使用规定的责任等事项。
(七)集中建设的廉租住房小区的管理和服务,可由租户自我管理、自我服务,也可以选择专业化的物业服务企业或原公有住房管理机构承担。
在其他项目中配建的廉租住房管理和服务,要纳入项目统一的物业管理。
(八)强化廉租住房租金管理,提高廉租住房租金和服务收费的缴交率。
对不按合同约定缴纳租金并经催交无效的,可以通报承租人所在单位并从承租人工资收入中直接划扣。
(九)廉租住房租金要严格执行“收支两条线”管理,全额用于廉租住房及配套设施的维修养护和管理,不足部分由市、县财政预算安排。
按规定落实对低保家庭的供暖费补贴、水电气开户费减免政策。
(十)完善廉租住房租赁补贴发放和管理制度,确保补贴资金专款用于改善居住条件。
(十一)正在享受实物配租廉租住房或领取廉租住房租赁补贴的家庭,再购买其他住房的,应当办理廉租住房保障退出手续。
(十二)房屋登记机构办理房屋权属登记时,应根据住房保障部门提供的信息,比对申请登记人家庭成员是否正在享受廉租住房保障的信息。
三、切实落实监管责任
(十三)解决城市低收入家庭住房困难是政府公共服务的重要职责,市、县人民政府住房保障部门是廉租住房管理的责任主体。
要健全管理机制和实施机构,充实人员,落实工作经费,切实履行政府资产管理和对低收入家庭公共服务的职责。
(十四)市、县住房保障部门要通过定期入户调查等方式,及时了解保障对象家庭成员变动情况及廉租住房使用情况。
住房保障部门可以通过政府购买服务的方式,委托廉租住房物业服务企业承担廉租住房使用情况的检查等工作。
(十五)对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期闲置,违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为,市、县住房保障部门要按照有关规定或合同约定责令限期退回;逾期未退回的,可以按照合同约定,采取调整租金等方式处理,直至收回廉租住房,并取消该家庭再次申请廉租住房保障的资格;对拒不执行处理决定的,市、县住房保障部门可向当地人民法院申请强制执行。
(十六)充分发挥社会监督作用,畅通投诉举报渠道。
通过各种形式主动接受媒体和公众的监督。
对社会各界举报投诉的骗取廉租住房保障及违规使用廉租住房的行为,要及时处理,并公布结果。
(十七)国家机关工作人员在廉租住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法依纪追究责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。
(十八)本通知自印发之日起施行。
中华人民共和国住房和城乡建设部
中华人民共和国民政部
中华人民共和国财政部
二〇一〇年四月二十三日
2、关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知
关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知
建保[2010]56号
中华人民共和国住房和城乡建设部 2010年05月05日
各省(自治区、直辖市)住房城乡建设厅(建委、住房保障和房屋管理局、房地局)、发展改革委,新疆生产建设兵团建设局、发展改革委:
为加快推进国有工矿棚户区改造,根据《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保[2009]295号)(以下简称《指导意见》),现将中央投资支持国有工矿棚户区改造的有关问题通知如下:
一、请你们按照《指导意见》的有关规定,加快编制国有工矿棚户区改造规划及年度计划,抓紧做好项目前期工作,落实建设资金、土地、拆迁安置补偿等建设条件,按固定资产投资项目有关规定履行相关程序。
二、中央投资补助范围为城市规划区外、不能通过商业开发解决的国有工矿棚户区改造工程,包括在建项目和当年具备开工条件的项目。
中央补助投资按照项目批准文件和有效拆迁许可证确定的拆迁改造户数为依据进行安排,用于为国有工矿棚户区改造工程直接配套的基础设施建设。
具体补助标准另行研究确定。
三、省级住房城乡建设部门会同省级发展改革委对申报项目进行审查,认真核实年度拆迁改造任务和安置方案。
申请中央投资补助项目,必须具备以下条件:
1、符合省级人民政府批准的棚户区改造规划;
2、市、县人民政府对年度拆迁补偿安置方案已完成审定,并已正式核发拆迁许可证;
3、建设程序到位,建设用地和资金已落实,具备当年开工条件。
四、省级发展改革委会同住房城乡建设部门向住房城乡建设部、国家发展改革委提出国有工矿棚户区改造中央投资补助建议计划,并附以下文件:
1、经省级人民政府批准的全省(区、市)棚户区改造规划;
2、项目单位的基本情况;
3、省级发展改革委批复的项目可行性研究报告、初步设计文件;
4、项目资金落实文件;
5、市、县人民政府有关部门核发的拆迁许可证,年度拟拆迁改造计划;
6、土地部门出具的建设用地批准文件;规划部门出具的建设工程规划许可证;
7、项目单位对所报内容和附属文件真实性负责的声明以及其他需提交的文件。
中央所属工矿企业的棚户区改造项目按照属地原则,由所在地负责统筹规划和申报。
五、已纳入中央下放地方煤矿棚户区改造和其他棚户区(危旧房)改造规划,享受中央投资补助的建设项目,按原渠道安排,不得重复申请中央投资补助。
六、住房城乡建设部会同国家发展改革委对各省上报的年度计划拆迁改造户数进行审核,国家发展改革委会同住房城乡建设部根据核定的拆迁改造户数和补助标准下达年度投资计划。
七、省级人民政府对本地区国有工矿棚户区(包括中央所属工矿企业棚户区)改造负总责,省级政府要安排资金,支持国有工矿棚户区改造。
市、县人民政府是国有工矿棚户区改造的责任主体,要加大资金投入,落实税费、土地供应等相关政策;有关企业要积极筹集建设资金,承担相应责任。
八、各地要按照中央投资项目管理的有关要求,加强对安排中央补助投资的棚户区改造项目的监管,严格执行有关法律、法规,落实相关单位责任,强化项目建设管理,杜绝安全隐患,确保工程质量。
要加强项目建设资金管理,如出现虚报瞒报、挪用资金、擅自改变建设内容等违法违规行为,按有关规定追究相关部门和责任人的责任。
中华人民共和国住房和城乡建设部
中华人民共和国国家发展和改革委员会
二○一○年四月十三日
3、2010国家对经济适用房的新政
国务院2010年4月27日发布政策,关于经济适用房的文件,凡属于经济适用房以后不允许上市交易(出售、出让、出租、空置、继承),而且有经济适用房者不得二次购房,如有购房的人员一经查出,国家将立即收回本人名下的经济适用房。
2010年4月30日,通州、昌平两个区域执行政策,以后禁止交易。
大兴区、朝阳区、海淀区近期执行。
三、发达国家的住房保障制度
20世纪初以来,发达国家为保证“人人享有适当的住房”,满足低收入者的基本居住需求,先后建立了较完善的住房保障制度。
学习和借鉴国外住房保障制度的成功经验,对构建我国住房保障制度有着重大的启示意义。
一、发达国家住房保障制度建设的基本经验
(一).发达国家住房保障制度建设的基本实践
1、美国情况
美国是典型的市场经济国家,美国政府建立住房保障制度的指导思想,是对公平的维护不应以效率损失为代价。
美国的住房保障制度主要有以下内容:
(1)区别高、中、低收入者,制定不同的住房政策。
对高收入者,由市场供应商品房;对中等收入者,供应公共住房,政府对开发建设社会住房的企业给予贷款担保和贴息优惠支持,并调控社会住房的建设标准和售价;对低收入者,则提供标准较低的廉租屋,只租不售,房租超过家庭收入25%以上的部分由政府补贴。
(2)住房金融支持。
由联邦全国抵押协会、政府全国抵押贷款协会和联邦住宅抵押协会为中低收入家庭提供购房贷款。
同时,由政府出面对符合条件的中低收入家庭购房进行担保,如果居民无力偿还银行贷款,政府可为其安排廉租房,并将原来的住房出售,归还贷款,以避免银行出现贷款风险。
(3)对购买自有住房实行税收减免。
对使用抵押贷款购买公共住房的中等收入者,按照每月归还贷款的数额,核减一定比例的税款,并免缴财产增值税,以鼓励私人购房。
(4)住房租金补贴。
家庭收入为居住地的中等收入80%以下者均可申请住房租金补贴,享受补贴的家庭拿出总收入的25%支付租金,其余由政府发放的住房券支付。
(5)老人住宅。
老人住宅分公立老人公寓和私立老人公寓,公立老人公寓由老人退休金支付外,不足部分由政府承担;私立老人公寓由慈善团体、政府和个人三者共同承担住宅费用。
(6)多管齐下的立法保障。
美国政府先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》等,对住房保障中包括扩大房屋抵押贷款保险、提供较低租金公房、提供低息贷款建房、提供房租补贴和帮助低收入者家庭获得房屋所有权等方面作了明确规定。
2、瑞典情况
瑞典是经济发达国家,也是高福利国家的代表,这一点充分体现在住房保障制度的建设举措上:
(1)政府投资建设公有住房。
由公房公司组成的协会(SABD)建设和管理全国的公有住房,公房公司不以赢利为目的,地方政府以无息或低息贷款提供全部建设投资。
(2)住房补贴。
瑞典实行两种住房补贴:
一种是给退休人员补贴,金额有时达到全部住宅费用(全国大约有30%的退休人员从住房补贴中受益);一种是对低收入、多子女家庭的补贴,以住房费用为基础,再根据家庭收入和子女数量来调节。
(3)合作建房。
瑞典全国住房合作联盟(HSB)为约l/10的瑞典人提供了住宅,HSB有自己的储蓄银行,为社员提供高于一般银行存款利率1%的利率,但其支出仅限于与住房有关,合作社按会员入会时间和储蓄金额决定提供住房的次序,一般8~10年可获得住房。
3、英国情况
英国的居住水平在欧洲名列前茅,其公共住房政策和住房保障举措的实施效果明显。
英国政府在住房保障方面的积极探索有:
(1)实行住房补助。
住房补助无全国的统一标准,由地方政府自行组织。
住房补助分为租房补助和买房补助两大类。
管理部门对申请人的收入水平、存款、家庭成员和住房条件等进行全面审查,只有获得批准的公民才可享受政府提供的优惠条件和住房补助。
(2)房屋互助协会。
英国房屋互助协会是一个将储蓄存款投资于以私人自住住宅为担保的长期贷款的非盈利性互助机构,协会的资金大部分来自个人储蓄,约80%的资产是为购买新住房或旧住房的抵押放款,偿还期长达20年或20年以上;资产的另一部分投资于中央和地方政府的债券。
澳大利亚是充分利用住房发展计划实行住房保障的典型国家。
住房资助是澳大利亚联邦住房保障制度的重要内容,其目的是帮助住户解决在获得和维护住房方面遇到的困难,并提供足够的灵活性以满足他们的需要。
针对不同的需求群体,澳大利亚政府制定了一系列住房资助计划,包括:
公共住房计划、社区住房计划、土著住房计划、私人市场资助计划等,涉及到私人部门、公共部门和社区部门。
4、澳大利亚情况
澳大利亚住房资助用于满足长期、中期和临时需要以及紧急收容需要,其中,公共住房计划是政府住房资助的主要方式,用于向无力在私人市场购买住房的中低收入者及其家庭或其他需要住房的人士提供适宜的、他们负担得起的居所;社区住宅计划是给那些低收入者和有特殊需要的住户提供出租住宅;土著住房计划是对澳大利亚土著人和托雷斯海峡岛民通过多种途径提供住房资助。
所有的州政府及澳北区政府为包括无家可归者及在私人出租市场受歧视的居民在内的各类住户提供资助,只是由于各州的发展情况不同,各州资助计划的构成和范围也不同.
5、日本情况
日本作为后起的市场经济国家,社会保障起步晚而发展快,保障水平已不亚于其他发达国家,其社会保障是一种社会全体的互助制度,住房保障在社会保障中占有突出地位。
战后日本地价飞涨,人口过度集中,住房问题日趋突出,政府通过立法来推行住宅建设,先后制定了《住宅金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》,制定了公营住房计划和住房建设计划,建立了住房金融公库和日本住房公团等机构。
日本政府通过财政拨款、贷款,采取了重点支持公营住房的建设和资助各种住房机构、团体建造和供应出租住房的政策。
进入20世纪80年代中期以后,日本住房政策的重点从支持住房直接投资向住房直接投资和间接投资并重的方向发展,政府既对公库、公团、公社的住房建设投资给予资助,同时又大力支持住房信贷,促进居民个人自建、自购住房。
日本政府在住房保障制度方面的具体做法有:
(1)以低息贷款促进企业从事民间住宅建设。
(2)政府以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置。
(3)发挥地方群众团体的作用,吸收社会资金发展住宅建设。
6、新加坡情况
新加坡是新兴工业国家,在解决住房问题方面成绩突出,其住房保障制度有许多特色:
(1)实行住房公积金制度。
允许动用公积金存款的一部分作为购房的首期付款,不足部份由每月交纳的公积金分期支付。
(2)分级提供公有住宅补贴。
严格按家庭收入情况来确定享受住房保障的水平,住房短缺时期只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公有住宅。
购买一室一套的公有住宅,政府补贴13;购买三室一套的公有住宅,政府只补贴5%;购买四室以上一套的公有住宅,不仅无补贴,而且按本价加5%上交政府。
(3)公有住房的合理配售。
公有住宅计划推出初期供小于求,只能采取“登记———摇号”的办法处理,从1989年开始登记制改为订购制,每季度公布今后3个月新建公有住房计划,购买人提出申请。
如果某地区供小于求,则抽签决定。
(4)建设具有活力的社区。
新加坡住房发展局非常重视各个社会阶层的融合。
住房发展局要求居住区内混合不同户型,既设出租房又设商品房,使每个小区都汇集了不同民族不同社会阶层的居民。
同时,政府采取现金补助和优先分房的激励机制,鼓励复合家庭和已婚子女申请邻近父母的住所以方便相互照应.
(二)、对发达国家住房保障制度建设情况的基本评价
发达国家住房保障制度在具体设计上存在差异,但在住房保障体系建立和完善的过程中,存在共同点:
一是住房保障动因和目标的相似性。
发达国家均以“政治、安定、公平”作为建立住房保障制度的基本动因,以“满足城市居民的基本居住需求,保障居民的基本生活需要”作为建立住房保障制度的出发点。
二是住房保障政策演进的相似性。
各国最初的住房保障制度是由政府在金融和住房供应上进行大规模国家干预,政府直接投资或补贴建设公共住房。
随着全国性住房短缺的缓解以至消失,转而鼓励运用市场机制解决大量的住房供应,政府住房保障制度只面对地区性和特殊阶层的居民。
三是住房保障责任和保障功能的相似性。
各国住房保障重在建立公平社会,缩减贫富之间的差距。
同时,各国的住房保障制度也具有诸多不同点:
一是住房保障模式的不同。
以英国为代表的住房保障模式倡导公民普遍地享受住房福利,国家担负保障公民住房福利的职责;以美国为代表的住房保障模式重视权利与义务的密切
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