房地产开发经营与管理模拟题二版.docx
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房地产开发经营与管理模拟题二版.docx
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房地产开发经营与管理模拟题二版
1、投资者从取得土地开始,通过在土地上的进一步投资活动是指( )。
A:
房地产管理投资
B:
房地产置业投资
C:
房地产开发投资
D:
房地产经营投资
答案:
C
解析:
投资者从取得土地开始,通过在土地上的进一步投资活动是指房地产开发投资。
2、中国房地产市场的发展急需扩展房地产( )渠道,以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。
A:
间接融资
B:
直接融资
C:
基金融资
D:
债券融资
答案:
B
解析:
房地产企业权益资本规模过小,资产负债率偏高,过分依赖房地产预售收入和商业银行贷款,不利于房地产业的健康发展,也不利于防范系统性金融风险,因此应拓宽房地产企业直接融资渠道。
3、如果整个投资市场的平均收益率为20%,国家债券的收益率为10%,而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4,房地产投资评估的模型所用的折现率为( )。
A:
8%
B:
4%
C:
14%
D:
12%
答案:
C
解析:
折现率=10%+0.4(20%-10%)=14%
4、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%,则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是( )。
A:
0.4月
B:
2.5月
C:
0.4年
D:
2.5年
答案:
D
解析:
吸纳周期与吸纳率在数值上互为倒数,故吸纳周期为2.5年。
5、市场的客体通常是指( )。
A:
买家
B:
卖家
C:
交易对象
D:
交易价格
答案:
B
6、承包商收到竣工结算价款后,通常应在( )内将竣工工程交付给开发商。
A:
半个月
B:
一个月
C:
一个半月
D:
二个月
答案:
A
7、为了便于监督管理,提高房地产开发机构的工作效率,开发商宜采用( )发包。
A:
专业工程
B:
建筑工程全过程
C:
分部工程
D:
分阶段
答案:
B
解析:
为了便于监督管理,提高房地产开发机构的工作效率,开发商宜采用建筑工程全过程发包。
8、由城市规划管理部门核发的(),主要规定了用地性质、位置和界限。
A:
选址规划意见通知书
B:
规划设计条件通知书
C:
建设用地规划许可证
D:
建设卫程规划许可证
答案:
C
解析:
书中有原话,《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。
建设项目选址意见书的主要内容应包括:
建设项目的基本情况和建设项目规划的主要依据。
9、房地产项目的临界点分析,是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到()的极值。
A:
利润为零
B:
允许的最低经济效益指标
C:
最大费用建设工程教育网
D:
最大利润
答案:
B
解析:
临界点分析,是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值,以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
保本点分析,是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值,以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
10、实行施工总承包的房地主开发项目,施工现场的安全应由()负责。
A:
开发商
B:
监理单位
C:
分包单位
D:
总承包单位
答案:
D
11、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是()。
A:
动态投资回收期大于静态投资回收期
B:
动态投资回收期等于静态投资回收期
C:
动态投资回收期小于静态投资回收期
D:
动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期
答案:
A
解析:
动态投资回收期大于静态投资回收期
12、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时,首先要考虑的因素是()。
A:
零售商的财务能力
B:
零售商需要的服务
C:
零售商组合与位营分配
D:
零售商的声誉建设工程教育网
答案:
D
13、下列选项中,( )更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。
A:
开发工作量
B:
经营利润
C:
经营收入
D:
投资数额
答案:
C
14、房地产投资的缺点是()。
A:
相对较高的收益水平
B:
易于获得金融机构的支持
C:
抵消通货膨胀的影响
D:
投资回收期较长
答案:
D
解析:
房地产投资的缺点是需要专门的知识和经验、投资回收期较长、投资数额巨大
15、下列选项中,不计入收益性物业经营费用的是()。
A:
抵押贷款还本付息
B:
管理人员工资建设工程教育网
C:
公共设施维修费建设工程教育网提供
D:
保险费
答案:
A
16、供人们生活起居的建筑是()
A:
公共建筑
B:
居住建筑
C:
工业建筑
D:
商业建筑
答案:
B
解析:
工业建筑是供人们生产活动的建筑。
17、在房地产市场的分类中,二级市场是指()
A:
土地使用权转让市场
B:
新建商品房租售市场
C:
土地使用权出让市场
D:
土地使用权出让和新建商品房租售市场
答案:
B
解析:
房地产市场分为:
一级市场(土地使用权出让市场);二级市场(土地转让、新建商品房租售市场);三级市场(存量房地产交易市场)。
18、房屋的商品租金构成因素是()
A:
折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费
B:
折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租
C:
折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润
D:
折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润
答案:
C
19、下列不属于房地产区位因素的是()。
A:
交通
B:
用途
C:
环境
D:
楼层
答案:
B
20、某商业房地产,在取得40年土地使用权的当年开始建造,建造期3年,建筑物经济寿命60年,则该商业房地产的折旧年限是()年。
A:
37
B:
40
C:
60
D:
63
答案:
A
解析:
40-3=37年
21、房地产投资决策分析主要包括()和项目财务评价两个部分。
A:
价格分析
B:
市场分析
C:
产品分析
D:
成本分析
E:
答案:
B
解析:
房地产投资决策分析包括市场分析和项目财务评价。
22、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长,在租约中一般都要包括()。
A:
租金调整条款
B:
代收代缴费用条款
C:
装修费用条款
D:
折让优惠条款
答案:
A
解析:
租金调整方案是为租约期限较长而设置的。
23、剩余法估价中调查土地位置时,要掌握土地所在城市的()
A:
性质
B:
工业状况
C:
生活状况
D:
设施状况
答案:
A
24、对房地产投资项目进行风险分析时,主要是针对可判断其()的风险因素。
A:
变动可能性
B:
影响重要性
C:
发生经常性
D:
类型归属性
答案:
A
25、下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是()
A:
找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其分析对象。
B:
从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。
C:
分析时要设定不确定因素的变化范围
D:
对项目的经济评价指标进行分析计算,找出敏感性因素。
答案:
B
26、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中,不正确的是()。
A:
企业信用等级越高,信用等级系数值越高
B:
贷款期限越长,期限系数值越大
C:
项目风险越大,风险等级系数值越大建设工程教育网
D:
用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比,贷款方式系数值较低
答案:
A
解析:
企业信用等级越高,信用等级系数值越低。
27、下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表述中,不正确的是()。
A:
由专业投资管理者负责经营管理
B:
收入现金流的重要部分分配给了股东
C:
分为权益型和抵押型两种形式提供
D:
投资流动性好
答案:
C
解析:
房地产投资信托基金分为权益型、抵押型和混合型。
28、下列关于房地产泡沫的表述中,错误的是()。
A:
市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因
B:
可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
C:
房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性
D:
金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成
答案:
D
解析:
金融机构过度放贷会加剧房地产泡沫的产生。
29、某物业的购买价格为60万元,其中20万元为金融提供的抵押贷款,在正常经营期内,年租金收入为10万元。
年运营费用为5万元,年还本付息额为2万元,所得税率为33%,则该项投资的税前现金回报率为()。
A:
7.5%
B:
8.3%
C:
12.5%
D:
16.7%
答案:
A
解析:
回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。
每年的还本付息额用公式则税前现金回报率=(10-7)/(60-20)=7.5%
30、已知某投资项目折现率为11%时,净现值为1700万元,折现率为12%时,净现值为-870万元。
则该投资项目的内部收益率是()。
A:
11.12%
B:
11.36%
C:
11.661%
D:
12.95%
答案:
C
解析:
内插法的应用
31、不计利息的费用是()。
A:
土地取得成本
B:
开发成本
C:
管理费用和销售费用
D:
销售税费
答案:
D
32、假设银行一年期存款利率为2.28%,贷款利率为5.85%,投资市场的平均收益率为12%,房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6,则房地产投资的预期收益率为()。
A:
4.42%
B:
8.11%
C:
8.13%
D:
9.54%
答案:
B
33、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为()。
A:
合同协议书、投标书及其附件;图纸、工程报价单或预算书
B:
图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书
C:
合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸
D:
图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书
答案:
C
34、房地产业投资的物业类型包括()
A:
居住物业
B:
商用物业
C:
工业物业
D:
特殊物业
E:
运输物业
答案:
A,B,C,D
解析:
居住物业投资、商业物业投资、工业物业投资、酒店和休闲娱乐设施投资、特殊物业投资
35、房地产市场结构包括( )。
A:
总量结构
B:
区域结构
C:
产品结构
D:
供求结构
E:
资金结构
答案:
A,B,C,D
解析:
本题考核的是房地产市场的结构。
房地产市场结构包括:
总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构。
36、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看,投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在( )。
A:
第一阶段
B:
第二阶段初期
C:
第三阶段初期
D:
第三阶段
E:
第四阶段
答案:
A,B
解析:
本题考核的是自然周期和投资周期的关系。
37、房地产开发投资中的销售税金,又称“两税一费”,包括( )。
A:
营业税
B:
教育费附加
C:
城市维护建设税
D:
房产税
E:
土地使用费
答案:
A,B,C
38、资金的时间价值的大小,取决于多方面的因素。
从投资的角度来看主要有( )。
A:
风险因素
B:
资本化率
C:
通货膨胀率
D:
投资利润率
E:
资金总额
答案:
A,C,D
39、影响购买者的心理因素有( )。
A:
动机
B:
感觉
C:
学习
D:
信念和态度
E:
欲望
答案:
A,B,C,D
40、在一个房地产项目进行风险分析的过程中,风险评价的主要任务是( )。
A:
选出最佳方案
B:
检验各风险因素
C:
对评价指标的影响
D:
对风险对策的建议
E:
定量确定风险大小
答案:
A,B,C,D
41、债务融资的资金融出方所获得的报酬有( )。
A:
项目投资形成的可分配利润
B:
协议中所规定的贷款利息
C:
协议中规定的有关费用
D:
租售收益
E:
股息
答案:
B,C
42、物业管理企业在确定写字楼租金时,一般要考虑的主要因素有( )。
A:
可出租或可使用面积
B:
出租方的商业信誉
C:
基础租金与市场租金
D:
出租单元的面积规划和室内装修
E:
物业管理企业的经营业绩
答案:
A,C,D
解析:
物业管理企业在确定写字楼租金时,一般要考虑的主要因素有可出租或可使用面积、基础租金与市场租金、出租单元的面积规划和室内装修
43、影响房地产市场区域性质和大小的关键因素有()
A:
自然特征,如山地和河流等
B:
细分市场
C:
人口密度的大小
D:
该区域发展的类型和范围
E:
竞争性项目的区域
答案:
A,C,D,E
44、房地产市场营销因素调查包括的类型有()
A:
产品调查
B:
价格调查
C:
市场需求质量调查
D:
分销渠道调查
E:
促销策略调
答案:
A,B,D,E
45、一个房地产项目进行风险分析的过程中,风险评价的主要任务是( )。
A:
选出最佳方案
B:
检验各风险因素
C:
对评价指标的影响
D:
对风险对策的建议
E:
定量确定风险大小
答案:
A,B,C,D
46、在房地产市场调查中,收集一手资料的方法有()。
A:
文献查阅
B:
观察
C:
专题讨论
D:
分销渠道调查
E:
实验
答案:
B,C,D,E
47、新设项目法人融资形式的特点存()。
A:
项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
B:
新设项目法人承担相应的融资责任和风险
C:
从项目投资后的紧急效益来考察偿债能力
D:
从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
E:
拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行,并形成其增量资产
答案:
A,B,D
48、房地产开发项目策划的主要工作内容有()。
A:
开发内容和规模的分析与选择
B:
评价方案构造
C:
区位分析与选择
D:
开发时机的分析与选择
E:
融资方式的分析与选择
答案:
A,C,D,E
解析:
请注意B评价方案构造,是在项目策划的基础上,构造出可供评价比较的具体开发经营方案。
评价方案构造不属于房地产开发项目策划的主要工作内容。
E融资方式的分析与选择,书中原话为融资方式与资金结构的分析与选择,E的叙述包括在内,请注意灵活掌握。
49、运用收益法评估房地产价值时,要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益,这主要是依据房地产估价中的()。
A:
合法原则
B:
最高最佳使用原则
C:
替代原则
D:
公平原则
答案:
C
50、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为()。
A:
合同协议书、投标书及其附件;图纸、工程报价单或预算书
B:
图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书
C:
合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸
D:
图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书
答案:
C
51、当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时,其投资均属于长期投资。
( )
答案:
True
52、过高或过低的物业租金,都有可能导致业主利益的损失。
( )
答案:
True
53、物业可以获取的最大租金收人称为潜在毛租金收入。
( )
答案:
True
54、为了及时总结物业经营的状况,物业管理公司需经常对物业的财务状况进行评估,并将评估结果向业主委员会报告。
( )
答案:
True
55、内部收益率大于目标收益率,则认为在财务上是可以接受的;反之亦然。
答案:
False
解析:
空置率降低,会导致有效毛租金收入增加,反之亦然。
56、在用蒙特卡洛法进行风险分析时,其结果的准确性主要取决于对各变量的变化范围和变化概率估计的准确性。
( )
答案:
True
57、从理论上说,通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。
( )
答案:
False
解析:
系统风险不能被分散、抵消。
个别风险可以通过投资组合被分散、抵消。
58、某项目成本利润率为30%,开发周期为2年,则该项目年成本利润率为15%。
( )
答案:
False
59、内部收益率小于目标收益率时,则认为项目在财务上是可以接受的;如果内部收益率大于目标收益率时,则认为项目在财务上是不可以接受的。
( )
答案:
False
解析:
内部收益率大于目标收益率,则认为在财务上是可以接受的;反之亦然。
60、零售商业物业中,当采用百分比租金时,如果承租人与业主约定的人为平衡点低于自然平衡点,在百分比不变时,会令业主的收入增加。
( )
答案:
True
61、开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。
( )
答案:
False
解析:
开发商利润率=开发商利润/总开发成本
62、资产管理所涉及的范围比物业管理大,但比设施管理要小。
( )
答案:
False
解析:
物业管理范围比资产管理的范围大
63、房地产项目开发时机的分析与选择,应先考虑开发完成后的市场前景,再推出开发场地、和开始建设的时机。
( )
答案:
True
64、对于投资者认为经济可行的房地产投资项目,其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。
( )
答案:
True
65、目标定价法中以估计的销售量确定价格的做法,忽视了价格对需求的影响。
( )
答案:
False
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