酒店项目可行性报告.docx
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酒店项目可行性报告
酒店项目可行性报告
酒店项目
可行性研究报告
项目名称酒店
2010年12月
目 录
第一部份 项目总论
项目背景
1.1.1项目名称
1.1.2开发公司
1.1.3研究工作依据
1.1.4项目的建筑规模和内容
可行性研究结论
第二部份 市场分析
项目投资环境和市场研究
2.1.1项目投资环境分析
2.1.2市场研究
市场宏观背景
2.2.1广州市及海珠区2010年上半年经济分析
区域市场分析
2.3.1项目所在区珠江新城市场分析
第三部份 项目分析及评判
地块解析
3.1.1项目技术建设指标
3.1.2交通条件及周边配套分析
3.1.3景观价值分析
.风险与计谋分析
3.2.1风险
3.2.1.1人力资源风险
3.2.1.2市场竞争风险
3.2.1.3客源阻碍带来的风险
3.2.1.4行业特点决定的风险
3.2.2计谋
3.2.2.1人力资源风险计谋
3.2.2.2市场竞争风险计谋
3.2.2.3客源阻碍计谋
3.2.2.4行业特点风险计谋
项目评判
第四部份 资金来源和建设进程
.投资概算及资金筹措
4.1.1投资概算
4.1.2融资金额
融资方式
.融资资金用途
.公司治理与投资者爱惜
.年度投资打算
.项目实施期限及进度安排
4.6.1项目建设期限
4.6.2项目建设进度安排
第五部份酒店推行
.推行模式
、促销方法
5.2.1、传统手腕的综合应用
5.2.2、运用现代促销手腕
第六部份 销售及经营收入
各类酒店服务销售收入估算
6.1.1酒店客房部份价钱定位及收入
酒店大堂商业服务部份价钱定位
酒店餐厅及娱乐中心,会议设施月收入
第七部份财务评判
、酒店收入和营业税及附加估算
、利润表
、现金流量表
、财务分析
第八部份 环境爱惜与安全保证
、成立绿色酒店
、本绿色酒店的核心
、本绿色饭馆的含义
、本绿色饭馆的指导思想
、本绿色饭馆的四个特点
第九部份营运和治理
.大体业务流程
.营运治理初步打算
9.2.1.服务项目和大体设施安排
9.2.2.成立并实施完善的质量标准
9.2.3.成立并实施完善的财务内操纵度
.机构设置
.人员配备
.治理团队
.遵循的标准
第十部份社会效益和阻碍分析
、完善城市功能,推动片区的星级酒店进展进程
、增加财政税收
第十一部份结论
第一部份 项目总论
酒店(治理责任公司)是本可行性研究报告建议设立的公司名酒店将依照四星级酒店标准装修并配备相应设备、设施,通过自营住宿、餐饮和对外承包酒店大堂、KTV、桑拿浴取得收入并实现利润。
酒店将依照四星级酒店的标准治理并提供服务,通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作,采纳直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推行,并力争成为广州市治理水平、服务质量、经济效益均位于前列的四星级商务酒店。
本项目酒店地理位置优越、配套设施健全、年经营承包费用低廉,酒店周围同档次星级酒店少,具有良好的经营和盈利条件。
打算吸收外部融资,尽快使商务酒店投入试营业,迅速形成住宿、餐饮服务能力,成为广州酒店业中的治理先进、效益优良的知名酒店,给投资者以良好的回报。
项目背景
1.1.1项目名称
酒店
1.1.2开发公司
建设单位:
城建房地产开发有限公司
公司类型:
国有企业
公司规模:
1000人以上
公司介绍:
城建地产是香港联交所上市公司地产股分有限公司的主体(股票代码;迄今总资产逾300亿元,累计投资规模近1000多万平方米,销售面积700多万平方米,在建物业及土地储蓄的总楼面面积近800万平方米。
1.1.3研究工作依据
《房地产开发项目经济评判方式》
《建设项目经济评判方式与参考数》
《房地产评估规范》
《旅行涉外饭馆星级的划分及评定》
《珠江新城计划检讨》
和其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。
1.1.4项目的建筑规模和内容
酒店占地面积近4000(80*50)平方米,高十五层,地下一层,采纳框架结构,玻璃幕墙。
酒店总有效面积60000㎡,各类客房200间,餐厅8000㎡,KVT60间(5000㎡),桑拿浴室2000㎡,大堂2500㎡
可行性研究结论
通过对全国和广州经济状况的研究分析,和对2009-2010年产业导向的明白得,我司通过详细的市场调研后以为:
■项目的酒店的建设是可行的、合理的;
■在目前各类利好因素的作用下,近几年内广州市商务酒店市场是乐观的;
■商务酒店更适合项目的整体进展与计划,更适合市场的需求。
■在2010-2013年将该项目投放市场的机会是可行的;
■考虑目前贵司的房地产开发体会、实力和资金储蓄、企业进展需求等因素,项目的正式运营条件大体成熟;
第二部份 市场分析
项目投资环境和市场研究
2.1.1项目投资环境分析
珠江新城——十年蓄势,浴火凤凰。
金融中心、高端服务业中心、文化中心和跨国公司总部中心……珠江新城的崛起,标志着广州作为中国三大城市之一的特殊地位;她的功能,把广州从省会城市推向阻碍整个南中国的现代多数会,其社会经济文化辐射力直指东南亚。
《珠江新城计划检讨》经广州市政府审议通过,历时两年的计划调整终于划上句号。
上世纪90年代初。
广州市政府提出建设珠江新城。
1992年,市政府决定以美国托马斯公司方案为基础,编制出操纵性详细计划,依照那个计划,珠江新城将建成广州以后的“中央商务区(CBD)”,面积平方千米,人口规模预测可达17万—18万,提供近35万—40万个就业职位。
1999年,广州市政府提出,对珠江新城前期计划和建设治理情形进行全面检讨,回忆计划对地块的指导作用和面临的问题,促使珠江新城计划调整的契机成熟。
据市计划局有关人士说,这次计划调整,使珠江新城必然程度上成为周围地域商业和城市公共生活中心,如巴黎的德方斯新城。
主若是补充完善了公共服务设施,增加绿地面积,并适当调整城市的空间形态。
还有共划分为14个20—40公顷的街区,包括商务、行政办公街区、高层居住街区、金融贸易街区、文化活动街区、商业购物街区等,计划进展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体,推动国际文化交流与合作的基地。
2.1.2市场研究
拟建于珠江新城,坐于广州塔正对面,猎德大桥与临江大道交壤处,酒店后面是猎德地铁站,有多条公交线路通过,交通超级方便。
尽管这几年广州有着大量的酒店开业,但更多是高级酒店,但面对着更多的中产阶级,高级酒店关于他们来讲是消费太高,因此一间中高端的酒店确实是他们需要的,酒店确实是为了知足这些人群兴修。
在珠江新城成为商务区的同时,商务酒店的需求也就加大,但是在珠江新城的四星级酒店却是很少。
在者,2010年的亚运会揭幕式就在酒店周围的海心沙岛,这带来的商机是庞大的。
在亚运事后,珠江新城必然成为广州的一个旅行热点,也是广州的一张名片。
目前正是投资酒店行业的较好机会,尽管在珠江新城也有着很多高端的酒店,但商务等的一些中端酒店却很少。
因此广州名人商务酒店仍是有着很强的竞争力。
市场宏观背景
2.2.1广州市及海珠区2010年上半年经济分析
从已发布的统计数据来看,2010年上半年广州市国民经济继续维持在高位运行,国民经济维持稳健增加的态势。
全市经济总量继续加大,各项要紧指标实现较好的增加,生产、消费和需求比较和谐,整体运行形势良好。
要紧表此刻:
一、GDP规模继续扩大,增加速度再创新高。
广州市海珠区生产总值完成亿元,比去年同期增加%,高出去年同期增幅个百分点。
二、工业生产继续快速增加,主导地位不断增强。
我区工业企业累计完成工业增加值亿元,比去年同期增加%;
3、市场消费繁荣,零售总额稳增。
固定资产投资额累计完成亿元,比去年同期增加%;
4、社会消费品零售总额累计完成亿元,比去年同期增加%;
五、出口逐月回升,增速明显加速;
六、市场物价微升,职工居民收入有所增加;
7、交通、邮电进展增快,民航表现突出;
八、财政金融维持稳固,存差略有扩大;
九、企业景气上升,信心指数提高。
区域市场分析
2.3.1项目所在区珠江新城市场分析
珠江新城位于北二环与东二环的交汇处,占地约120万平方米,总建筑面积约240万平方米,容纳25000个家庭,常住人口达8万人,是中国华南地域最大的城市新区。
建成的珠江新城集合城市所有单元,将完善的学校、大型超市、综合百货、特色商业街区、运动场馆、医疗机构、服务治理等设施为一体。
珠江新城建成后以冼村路为界,分东、西两区,东区以居住为主,西区以商务办公为主,两区以珠江滨水绿化带和东西向商业活动轴线贯通。
在广州城市中轴线和珠江新城景观轴的交汇处,计划拟建多个标志性建筑,如广州歌剧院、博物馆、图书馆、青青年宫等重要公共设施,中轴线广场群、海心沙市民广场等。
人口规模预测可达17-18万,提供近30万个就业职位。
地域性质为21世纪广州市中央商务区(GCBD21)的重要组成部份,将统筹布局国际金融、贸易、商业、文娱和行政等多种功能,成为推动国际经济、文化交流与合作的基地,是集中表现广州国际性城市形象的“窗口”。
城市主次干道将珠江新城划分为14个街区。
作为广州市21世纪城市中心商务区硬核的一个重要组成部份,珠江新城以后的进展仍是社会关注的热点,仍将拥有其他地域缺乏的进展优势,比如大型的开发规模、较强的综合性、完善的服务配套设施和公共设施和区域的中心作用等等。
能够估量,在更多政府项目的引入、地铁等公共交通的完善、大型公共商业服务设施在区内的布置等有利信息的带动下,珠江新城商务办公区域的建设将取得有效的带动,并与环体育中心商务办公区一起形成一个完整的CBD核心,最终树立珠江新城的中心区域形象。
一、交通状况:
珠江新城,从居住小区或办公大厦出来,一小时之内就能够抵达广州的各个角落。
据介绍,珠江新城东西向交通骨干道为花城大道,它西接广州大道,东下穿华南干线与黄埔区联系,同时与华南快速干线设互通式立交。
地铁3号线自体育西路进华夏路后跨珠江新城进入海珠区,向南与番禺区连接,并于花城大道与华夏交叉口设置地铁站。
公共交通上,进入珠江新城的公交线路从原先只有一路增加到四路(东区新增2路,西区新增金穗路和星汇路2路),地铁三号线也正式确信站名,必然使珠江新城的知名度大大提高。
二、投资导向
依照广州市整体计划,海珠区近期产业结构调整和进展的主导方向是围绕建设大工业,大能源,大旅行,大流通,以经济效益为中心,重点进展技术,资金密集型工业产业和第三产业。
3、海珠区投资导向项目
(1)改善基础设施,改善生活条件的项目
(2)新材料,零配件,电子元器件等基础工业项目
(3)资金,技术密集的大型工业项目
(4)市场广漠,附加值高的大型工业项目
(5)仓储运输项目
(6)旅行参观农业项目
(7)房地产开发项目
(8)供给深、港市场的基地化农业生产项目
第三部份 项目分析及评判
地块解析
3.1.1项目技术建设指标
酒店大堂
F为酒店大堂,面积2500平方米,拟建有小桥流水山水景观、西餐厅、广州特产店、琴吧、精品店、商务中心、旅行公司等设施,具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。
餐厅
2F-3F为餐厅,餐厅面积8000平方米,60间包厢,108张散台。
餐厅突出广州民族特色,强调品牌经营,突出菜肴品牌和地址特色。
娱乐中心
位于4F-5F,面积7000平方米,为娱乐中心和MODERNBOSS(现代商务老板俱乐部)。
娱乐中心设有演艺吧、迪吧、酒吧、KTV包厢、静吧、健身房、运动中心。
同时,在5F设有面积2000平方米的桑拿中心,内设休息大厅、男宾室、女宾室、贵宾间和特色浴室等。
客房
客房散布于6F-13F,面积共有20000平方米,有商务客房200间,其中:
商务奢华套房10间,奢华标准间80间,有一般标准间50间,套间20间,经济房35间。
客房具有面积大,空间视野宽的特点,房间拟配备高级、精致家具,突出酒店的商务特点,装饰装璜强调统一中显个性,力求舒适、温馨、有效。
会议设施
酒店将设有会议室和多功能厅。
有两间大会议室,六间中小会议室,大会议室可容纳300人,中小会议室可容纳15-30人,各会议室位于14F-15F。
多功能厅位于娱乐中心的演艺吧。
会议室和多功能厅的声讯设施拟采纳最先进的音响系统,会议室在装修风格上,拟强调文化底蕴,表现企业丰硕的个性内涵。
3.1.2交通条件及周边配套分析
一、位于商业中心,各类配套完善;
二、项目方圆500米内,高贵物业众多;
3、紧邻临江大道一侧,人流旺盛,项目所在区域商业气氛较浓,而且进展空间专门大。
3.1.3景观价值分析
项目的景观资源丰硕,坐拥临江位置,视野开阔,对面是珠江,还有海心沙岛也在江上,周围景色秀丽。
.风险与计谋分析
3.2.1风险
3.2.1.1人力资源风险
现代星级酒店具有知识密集和劳动密集的特点,对酒店从业人员尤其是酒店治理人员具有较高的要求。
从而治理人员的治理能力,从业人员的技术水平、服务质量和人员素养都直接会阻碍经营业绩。
如显现不合理的人员流动,专门是治理和业务骨干的流失可能会致使客源的减少和客户的不稳固,给公司效益带来不利阻碍。
3.2.1.2市场竞争风险
由于旅行也具有广漠的进展前景,被称为“朝阳产业”,其他行业纷纷进军包括酒店业内的大型旅行产业。
前些年,因为酒店数量和规模的进展速度超过了市场的增加速度,加重了行业内部的竞争,酒店业在价钱和客源方面目前仍然存在较猛烈的竞争。
3.2.1.3客源阻碍带来的风险
酒店业的进展是以客源为依托的,由于决定旅行市场环境的转变受到政治、经济、文化、自然条件和季节等多方面因素的限制,有可能引发酒店客源数量和结构等向不利方向转变,从而阻碍公司的进展和盈利。
3.2.1.4行业特点决定的风险
酒店业具有比较强的依托性,任何一种不利条件都可能使酒店业的进展受到制约,专门是重大的国内外政治、经济形势转变、突发事件、自然灾害和急性传染病等因素,如2003年的“非典”对那时酒店业造成了专门大的阻碍。
3.2.2计谋
3.2.2.1人力资源风险计谋
酒店将提供由竞争力的薪酬和事业进展空间吸引酒店行业高级治理人材加盟酒店,为提高酒店治理水平打下人力资源基础。
同时,酒店将本着“以人为本”的经营理念,尽力达到以员工中意为基础,以客人中意为导向,以经济效益中意为标准,通过全面、科学的人力资源治理,发挥鼓励机制的作用,培育员工对酒店的忠诚和敬业精神,增强酒店的凝聚力。
3.2.2.2市场竞争风险计谋
酒店将紧密关注同行业竞争对手的动向,了解竞争对手的情形,提出有针对性、有效性的竞争策略,以使酒店取得竞争优势地位。
3.2.2.3客源阻碍计谋
针对酒店业的经营特点,要紧实施三项计谋:
一是通过各类公关宣传,扩大酒店的知名度和佳誉度,树立本项目的酒店品牌;二是通过增强治理,提高服务质量,为酒店客人提供精品服务,提高客人的转头率;三是客源多元化,与旅行社、商业订房网站、会议会展公司等多种相关机构合作,降低酒店对某一渠道的依托度。
3.2.2.4行业特点风险计谋
酒店针对有可能显现行业特点风险,将评估、制定应急预案,当显现该类似风险,能够依照顾急预案妥帖应付,以尽可能减少没必要要的损失。
项目评判
由于该项目上市机会良好,产品稀缺,估量销售压力不大。
另外,从以后长期投资回报的角度考虑,应该采纳行之有效的方式降低酒店的经营本钱,提高酒店的盈利能力,尽可能保证明现销售中许诺的投资回报,降低中小投资者的投资风险,提高进展商的品牌形象。
第四部份 资金来源和建设进程
.投资概算及资金筹措
4.1.1投资概算
购地:
8560*4000=元(地皮每方均价为8560元,一共有4000平方米)
大楼主体:
元
大楼装修:
元
设备添置:
元
申请经费:
500000元
流动资金:
8000000元
不可预见支出:
(++++500000+8000000)*10%=元
总投资额:
0元亿元)
4.1.2融资金额
本项目总投资亿元(不含打算第六年利用酒店自有资金从头装修投资),本公司也投入1亿元,城建集团已经完成投资5000万元,尚需新增投资元,其中打算一期新增投资元,二期新增投资元。
在新增投资中,一期打算吸收外部投资约万元,二期投资由城建集团和外部投资者经协商后具体决定资金来源。
融资方式
本项目打算采纳多样化的融资方式,可采纳如下一种或几种方式搭配的方法融通资金:
⑴采纳股权融资方式,由外部投资者投入货币资金,与公司一起设扬名豪商务酒店治理有限公司,所有股东均享受一样的权利,在公司清算前通过度红取得投资收益,在12年经营期限届满,或通过清算,依照投资比例收回剩余财产,或各方协商一致,继续经营。
⑵采纳债务融资方式,由公司先行设立广州名人酒店治理有限公司并将酒店经营权及其他相关资产转移至广州名人酒店治理有限公司,由融资方与广州名人酒店有限公司依照约定利率和期限签定借款合同,广州名人酒店提供酒店经营权和其他拥有所有权的设备、设施作为担保物,广州名人酒店依照约定还本付息后解除担保。
⑶采纳股权投资+可选择股权回购方式,由外部投资者投入货币资金,与公司一起设立广州名人商务酒店治理有限公司,同时由外部投资者与公司签定具有选择权的股权回购合同,在约按期限届满,外部投资者可选择继续持有股权或依照原先约定的价钱将股权转让给公司,如外部投资者选择转让股权,则公司负有依照约定价钱收购该部份股权的义务。
⑷采纳债务融资+可选择转股方式,由公司先行设立广州名人商务酒店治理有限公司,由融资方与广州名人商务酒店治理有限公司签定借款合同,名豪酒店提供担保物,同时公司与融资方签定可选择转股协议,在借款期限届满,融资方可选择收回借款本息或选择将借款本息依照约定的折股比例转为对广州名人酒店的投资,如融资方选择转为投资,公司无反对的权利。
.融资资金用途
一期融资取得的资金将用于广州名人酒店购买设备和营运启动资金。
.公司治理与投资者爱惜
本项目拟采纳如下方式成立健全公司治理结构,保障投资者(融资方)的利益:
⑴如融资方采纳股权投资方式,将在公司章程中约定采纳累计投票制选举董事或在公司章程中约定各方可选举的董事人数,在公司章程中将明确约定关联交易的投票回避制度,同时在公司章程中可约定每一年利润用于分派盈利的比例。
关于酒店经营班子的组成,可由两边协商,并通过有效法律文件加以保证。
⑵如融资方采纳债务融资方式,名人酒店将提供担保物,同时可与融资方签定协议,在全额归还融资方借款本息之前,未经融资方同意,不得对外借款及为外部提供资金,不得将资产用于抵押,不得为他人担保。
.年度投资打算
第一年的投资期分为两期,第一期二月份到五月份,投入为元,其中为地皮的首付,剩下的购地款分十二个月付清。
第二期六月份到十二月份,投入为。
次年的投资期也分为两期,第一期一月份到五月份,投入为,用于装修;第二期为,用于购买设备同流动资金
剩余未第三年投入。
.项目实施期限及进度安排
4.6.1项目建设期限
酒店的主体在2012年11月完成,在2013年8月28日交付利用,在10月1日之前运营。
4.6.2项目建设进度安排
地质勘查期为2011年2月份到5月份
酒店地基在2011年7月份开建,建设期为7,8,9,10月份;
11,12月份大堂与1F.2F,3F;
次年的一、二、3、4、五、六、7,8,9月份为建筑快速期,完成4F-15F的楼层;
在快速期的同时,酒店的地下停车场也同步开始装修,大堂的部份装修也将在这期间完成;
2012年10月份为顶层办公室同游泳池的建设;
2012年12月份开始整体装修,在8月1日完成;
在装修期间实行同步装修,即各楼层进行同步装修;
8月份为申请验收时期;
9月份为预备时期,各部门的人员要在这期间全数到位;
10月份正式开业
第五部份酒店推行
.推行模式
本项目要快速开发、有效推行,必需利用数字旅行的产业模式,提升和加速传统旅行产业的进展。
数字旅行是新的旅行经济生产力,通过技术克隆、形象活化、智能交互,成立景区的数字平台。
潜在的游客能够在网上实现信息获取、虚拟游览、模拟体验等,实现市场的快速放大,为以后实体景区的开发和市场的持续引爆奠定基础。
、促销方法
5.2.1、传统手腕的综合应用
(1)广告
l 在电视、报纸、杂志、网络及广播等公共媒体和要紧交通干道、车站等载体进行高密度广告宣传,引发游客的普遍关注。
l 效仿其他商务酒店,设置酒店专车,连接市区与景区。
l 与酒店网站相结合,开辟多种渠道。
(2)公共关系促销
l 在要紧客源地的有关媒体发表宣传文章;在正式营业前,召开记者招待会、新闻公布会,提供新闻性文章和图片等。
l 增强与旅行社的关系。
旅行社属于高无形性、高不稳固性服务业,经营上应以人际关系为主导进行销售和服务,成立一个良好的关系网。
(3)营业推行
l 对输送量大的旅行社提供优惠和年关奖励;
l 在要紧客源地,选择一些节假日推出优惠活动;
l 政府鼓舞景区推出不同形式的“人性化”服务内容;
l 与要紧客源地的一些大型企业、公司、单位的工会负责人维持良好联系,依照对方需求不按期举行夏令营、冬令营活动,并提供优惠。
5.2.2、运用现代促销手腕
1.运用网络手腕
成立自己的网站,对酒店的大体概况、特点进行介绍,发布最新的住宿信息,宣传酒店(图片展现)。
慢慢成立网上游客互动,实现网上订房功能,最终达到网上促销的目的。
第六部份 销售及经营收入
各类酒店服务销售收入估算
6.1.1酒店客房部份价钱定位及收入
依照行业平均本钱率50%,入住率45%:
经营表
(一)
类别
A
B
C
D
E
合计
客房种类
经济房
标准房
普通套间
豪华房
商务豪华套房
客户数量(间)
40
110
10
30
10
200
月出租率(%)
45
60
40
50
30
平均45
实收房价(元/间/天)
180
280
580
380
780
平均440
实际客房月收入(元)
97,200
554,400
69,600
171,000
70,200
962,400
其他营业收入
1,303,300
月经营成本(元)
按行业平均成本50%计算
1,132,850
月预期收益(元)
1,132,850
注:
(1)依照酒店客房现有出租率水平及后续经营进展趋势,估量酒店客房出租率在短时间内有望达到50%左右的水平,因此,将现有%的出租率调高到45%的水平进行计算。
6.2酒店大堂商业服务部份价钱定位
商业业态定位于中高级品牌服装、化妆品、珠宝首饰等。
依照周边商业铺位的售价水平、租售情形,结合本项目商业服务部份的专门性,我司建议商业部份月租金价钱定为
500元/㎡(±5%)
除大堂的迎宾占800平方米,剩下1700平方米,利用面积为1200
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