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房地产专业知识与实务讲义
2009年经济中级《房地产专业知识与实务》讲义-13章
第十三章 房地产税收
2007年,2008年,单选5个,多选2个,共9分
主要内容
■1.房地产税收的特征
■2.房地产税收的职能
■3.我国的房地产税收体系
■4.耕地占用税(2007年12月1日修改,2008年1月1日起施行)
■5.城镇土地使用税
■6.房产税
■7.城市房地产税◆
■8.契税
■9.土地增值税
■10.营业税
■11.城市维护建设税
■12.教育费附加
■13.企业所得税
■14.个人所得税
■15.印花税
1.房地产税收的特征
■征税的对象特定
■税收体系复杂
■税源分布零散
■税收基础稳定
■税收主要归属地方
2.房地产税收的职能
■保障财政收入,筹集公共建设资金
■发挥经济杠杆的调节作用
■抑制房地产投机行为
■调节收入水平,缩小贫富差距
【例题•多选题】【2007年真题】房地产税收的基本职能包括()。
A.保障财政收入
B.筹集公共建设资金
C.发挥经济杠杆的调节作用
D.杜绝房地产投机行为,维护市场秩序
E.调节收入水平,缩小贫富差距
[答案]
3.我国的房地产税收体系
■货物和劳务税类
□营业税
■所得税类
□土地增值税
□企业所得税
□个人所得税
■财产税类
□耕地占用税
□城镇土地使用税
□房产税
□城市房地产税
□契税
■其他税收
□城市维护建设税
□印花税
■中央税
■地方税
□耕地占用税
□城镇土地使用税
□房产税
□城市房地产税
□契税
□土地增值税
■中央地方共享税
□营业税
□企业所得税
□个人所得税
□印花税
【例题•单选题】【2007年真题】下列有关房地产的税种中,属于中央和地方共享的税种是()。
A.城镇土地使用税
B.土地增值税
C.房产税
D.印花税
[答案]D
税种 特点 纳税人 计税依据 税额标准 应纳税额计算
耕地占用税 ①强调保护耕地;②实行一次性征收;③分别规定单位税额;④征收标准不同地区不同 在中国境内占用耕地建房或从事非农业建设的企业、单位和个人 计税依据是纳税人实际占用的耕地面积 以县为单位根据人均占有耕地数量和当地经济发展状况,①人均耕地1亩以下,10~50元/㎡;②人均耕地1~2亩,8~40元/㎡;③人均耕地2~3亩,6~30元/㎡;④人均耕地超过3亩,5~25元/㎡
经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区,税额标准可适当提高
⑤占用基本农田的,税额标准应当在规定的当地适用税额标准的基础上提高50% 应纳税额=纳税人实际占用的耕地面积×适用税额标准
城镇土地使用税 ①对占用或使用土地的行为征税;②征税对象是城镇土地;③实行等级幅度税额;④大、中、小城市税额标准不一 城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的各类企业、单位和个人 计税依据是纳税人实际占用的土地面积 根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税率
①大城市1.5~30元/㎡.年;②中等城市1.2~24元/㎡.年;③小城市0.9~18元/㎡.年;④县城、建制镇、工矿区0.6~12元/㎡.年 应纳税额=纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准
房产税 ①属于财产税
②区别房屋的经营使用方式征税,对非出租的房屋按房产计税余值征收,出租的房产按租金收入征税
③按年征收,分期缴纳 房屋的产权人、经营管理单位、承典人、代管人或使用人 ①非出租房产,以房产原值一次性减除10%~30%以后的余值
②出租房产按租金收入 按房产余值计价的税率为1.2%
按租金收入计算的税率为12% 依照房产余值计算的应纳税额=房产余值×1.2%
依照房产租金收入计算的应纳税额=房产年租金收入×12%
城市房地产税 特点与房产税基本相同 仅适用于外商投资企业、外国企业,香港、澳门、台湾同胞和华侨投资兴办的企业,外国人,香港、澳门、台湾同胞和华侨
由房屋所有权人、承典人、代管人或者使用人纳税 ①一是以房产价值为计税依据
②二是以出租房屋的租金收入为计税依据 依照房产价值计算的,税率为1.2%
依照房租收入计算的,税率为18% 依照房产价值计算的应纳税额=房产价值×1.2%
依照房租收入计算的应纳税额=年房租收入×18%
税种 特点 纳税人 征税范围 计税依据 税额标准 应纳税额
契税 ①属于财产税;②由不动产承受人缴纳;③各地税率不一样 中国境内转移土地、房屋、承受的各类企业单位和个人 ①国有土地使用权出让
②土地使用权转让
③房屋买卖
房屋赠与
房屋交换 ①成交价格
②市场价格
③价格差额 3%—5% 应纳税额=计税依据*适用税率
土地增
值税 ①以转让房地产取得的增值额为征税对象;②实行超额累进税率;③实行按次征收;④增值额的准确确定较困难 出售或以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的各类企业、单位、个体经营者和其他个人 国有土地
地上建筑物及附着物
不包括继承、赠与等方式无偿转让的房地产 以转让房地产取得的增值额为计税依据
增值额=转让收入-扣除项 四级超率累进税率
【重要考点】土地增值税的计算
■扣除项目内容
■按房地产评估价格征收的情况
■税费的计算-简化计算
确定土地增值额和扣除项目数额
确定增值程度=增值额÷扣除项目=R
R不超过50%时,应纳税额=土地增值额×30%
R在50%~100%时,应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目金额×5%
R在100%~200%时,应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目金额×15%
R超过200%的,应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目金额×35%
【例题•单选题】【2007年真题】已知某土地使用者在缴纳土地增值税时,被确定的扣除项目总额为8万元,增值额为10万元。
则该土地使用者应缴纳的土地增值税额为()万元。
A.3
B.2
C.3.6
D.3.8
[答案]D
[解析]土地增值额=10万元,扣除项目8万元
确定增值程度=增值额÷扣除项目=10÷8=125%
当增值程度在100%~200%的,应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目金额×1510×508×153.8
税种 特点 纳税人 征税范围 计税依据 税额标准
营业税 ①征收范围广
②计算简单
③同一行业税率固定 在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人 营业额 销售不动产的税率为5%
城市维护建设税 ①税款专款专用
②属于附加税
③税率有区别 凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人 城市、县城、建制镇、工矿区 应纳税额=实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额×适用税率 纳税人在市区:
7%
纳税人在县城、镇:
5%
其它地区1%
教育费附加 应纳税额
税种 特点 纳税人 征税范围 计税依据 税额标准 应纳税额
企业
所得
税 中华人民共和国境内的企业和其他取得收入的组织,不包括个人独资企业、合伙企业 应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-以前年度亏损 25%
20%
105%
个人
所得
税 所得人为纳税人 应纳税所得额=财产转让收入-财产原值-合理费用-有关税金 20% 应纳税额=应纳税所得额*20%
印
花
税 ①兼有凭证税和行为税性质;②征收范围广泛;③由纳税人自行完成纳税义务;④税负数量小 中华人民共和国境内书立、领受本条例列举凭证的单位和个人
立合同人
立账簿人
立据人
领受人 ①合同;②产权转移书据;③营业账簿;④权利、许可证照;⑤其它
土地租赁合同不缴纳印花税 从价计税
从量计税 五档
1‰、0.5‰、0.3‰、0.05‰、0.03‰ 土地使用权出让转让合同和商品房销售合同采用0.5‰的税率,房屋租赁合同采用1‰的税率
【重要考点】个人转让住房缴纳个人所得税
■以实际成交价格作为转让收入
■应纳税所得额=房屋实际成交价格-房屋原值-转让过程中缴纳的税金-有关合理费用
■房屋原值
□商品房——购置该房屋时实际支付的房价+相关税费
□自建住房——实际发生的建造费用+建造和取得产权时实际缴纳的相关税费
□经济适用住房(含集资合作建房、安居工程住房)原购房人实际支付的房价款+相关税费+缴纳的土地出让金
□已购公有住房——原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款,+原购公有住房超标准面积实际支付的房价款+按规定向财政部门或原产权单位缴纳的所得收益及相关税费
□城镇拆迁安置住房(四种具体情况)
■转让过程中缴纳的税金——转让时实际缴纳的两税一费、土地增值税、印花税等
■合理费用——实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费
■对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税
■《印花税暂行条例》列举凭证有以下五类:
□
(1)合同和具有合同性质的凭证;
□
(2)产权转移书据;
□(3)营业账簿;
□(4)权利、许可证照;
□(5)经财政部确定征税的其他凭证。
【例题1•单选题】【典型例题】下列关于房产税的说法正确的是()。
A.产权属于全民所有的房产,房产税由经营管理单位缴纳
B.房产税采用从量计税
C.房产税的计税依据分为按计税价值计税和按租金收入计税两种
D.对于非出租的房产,以房产原值一次减除50%后的余值为计税依据
[答案]A
【例题2•单选题】【2007年真题】下列情况中,不属于契税征税对象的是()。
A.国有土地使用权出让
B.土地使用权转让
C.农村集体土地承包经营权转移
D.房屋买卖与赠与
[答案]C
【例题3•单选题】【2007年真题】下列关于城市维护建设税基本特点的说法中,错误的是()。
A.税款专款专用
B.属于附加税
C.根据纳税人所在地不同有不同的税率
D.征税对象是城市居民
[答案]D
【例题4•单选题】【2007年真题】提高或者降低某地区的城镇土地使用税税额标准需要经过()批准。
A.国务院
B.省级人民政府
C.市级人民政府
D.县级人民政府
[答案]B
【例题5•多选题】【2007年真题】下列计算房产税应纳税额的公式,正确的有()。
A.依照房产余值计算缴纳,应纳税额=房产计税余值×1.2%
B.依照房产租金收入计算激纳,应纳税额=租金收入×1.2%
C.依照房产余值计算缴纳,应纳税额”房产计税余值×12%
D.依照房产租金收入计算缴纳,应纳税额=租金收入×12%
E.依照房产租金收入计算缴纳.应纳税领=房产计税原值×12%
[答案]
【例题6•单选题】【2008年真题】耕地占用税的基本特点不包括()。
A.强调对耕地的保护
B.实行一次性征收
C.以省级行政区域为单位,分别规定单位税额
D.税额标准在不同地区不一样
[答案]C
[解析]耕地占用税以县级行政区为单位。
【例题7•单选题】【2008年真题】契税属于()。
A.货物和劳务税类
B.财产税类
C.所得税类
D.其他税收类
[答案]B
[解析]契税属于财产税。
【例题8•单选题】【2008年真题】房地产企业应缴纳营业税税额的计算公式为()。
A.应纳营业税额=营业额×税率
B.应纳营业税额=营业毛利润×税率
C.应纳营业税额=营业净利润×税率
D.应纳营业税额=销售成本×税率
[答案]A
[解析]对于营业税而言,按照营业额和适用税率计算应纳税额,计算公式为:
应纳税额=营业额×适用税率。
【例题9•单选题】【2008年真题】征收企业所得税时,下列项目中,应纳入企业收入总额的是()。
A.财政拨款
B.政府性基金
C.接受捐赠的收入
D.行政事业性收费
[答案]C
[解析]企业所得税收入总额中以下收入为不征税收入:
财政拨款、依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金以及国务院规定的其他不征税收入。
【例题10•单选题】【2008年真题】某企业在某大城市拥有一宗面积为3000平方米的土地使用权,容积率为l.5,城镇土地使用税的标准为每年每平方米5元,则该企业每年应缴纳的城镇土地使用税为()元。
A.4500
B.10000
C.15000
D.22500
[答案]C
[解析]城镇土地使用税的应纳税额=纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准=3000×5=15000(元)。
注意城镇土地使用税按土地面积计算,不按建设面积计算,因此容积率在本题中是迷惑项。
【例题11•多选题】【2008年真题】房地产税收的特征包括()等。
A.征税对象特定,即土地和房屋
B.征收体系复杂,税种数量多
C.税源集中于城市
D.税收基础稳定
E.税收收入主要归中央财政
[答案]
[解析]本题考查房地产税收的特征。
选项C应该是税源分布零散;选项E应该税收收入主要归地方。
【例题12•多选题】【2008年真题】下列关于契税计税依据的说法中,正确的有()。
A.房屋买卖,计税依据为市场平均价格
B.国有土地使用权出让,计税依据为成交价格
C.土地使用权赠与,计税依据由征收机关参照土地使用权出售市场价格核定
D.房屋赠与,计税依据为房屋重置价格
E.房屋交换,计税依据为所交换房屋价格的差额
[答案]
[解析]契税的计税依据分为以下三种情况:
土地出让、土地使用权出售、房屋买卖-成交价格;土地使用权赠与、房屋赠与-参照市场价格核定;土地使用权交换、房屋交换-价格差额。
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