碧桂园传统工艺工期优化工程策划指引版.pptx
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碧桂园传统工艺工期优化工程策划指引版.pptx
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内部资料严禁外传运营中心1传统工艺工期优化工程策划指引V1.1版运营中心2017年5月10日5、本模型考虑是从上往下拆,区域可自主决定外架拆除方式外架;如从下往上分段拆有利于实现室内装修穿插流水,传统工艺的总工期将进一步优化压缩。
6、保证总工期不增加的前提下,人货梯可在湿作业(地坪施工、装修湿作业)完成后拆除,避免使用室内电梯大面运输湿作业材料。
7、外墙施工已考虑增加截水系统工作项,便于实现室内外装修穿插。
8、借鉴与学习广腾5层分段穿插施工法(广腾2016年已实行)。
运营中心2工期优化的目的与意义目录运营中心3目录Contents理论模型第一部分进度计划第二部分前置策划第三部分工程策划第四部分验收策划及成本财务分析第五部分重点提示第七部分质量策划第六部分理论模型运营中心4第一部分广东省某项目,4栋30层两梯三户高层住宅,1层地下室,预应力管桩基础,外墙涂料,总建面约六万平米;采用木模、普通悬挑外脚手架,2层悬挑;未考虑任何内、外部不利因素的影响,如无法实现,可根据区域实际情况编制。
前置条件内部:
1、图纸方面:
确保全套施工图进度、质量。
2、招采方面:
实现招标采购工作前置,确保所有材料按时足量供应。
3、项目管理能力:
确保内部穿插施工顺畅。
外部:
1、确保各项报建验收实现穿插进行。
2、避免采用深基坑,同时确保土方工程全天满负荷出土。
3、确保合作单位满足项目管理要求、充分履约。
4、排除南北方差异。
5、不考虑恶劣天气因素影响。
6、不考虑其他不可抗力的影响。
运营中心5一、理论模型进度计划运营中心6第二部分运营中心7总工期400天17-217-1-117-3-1417-3-1517-8-717-4-1417-10-617-10-717-11-1517-4-2518-1-617-12-2517-10-1218-1-718-2-4关键线路占用时间非关键线路占用时间供参考,区域项目根据实际情况进行细化。
15天市政17-12-718天绿化17-12-257天人货梯17-11-2220天外墙收口17-12-1229天竣备及联合验收18-2-47天人货梯17-11-22室内装修室外工程外立面(第73天)运营中心8(第219天)(第264天)(第279天)(第319天)(第326天)(第341天)(第366天)(第371天)(第400天)17-1-1开工(第326天)(第346天)(第326天)(第341天)(第359天)73天146天45天15天40天7天15天25天5天地下室主体砌筑抹灰外墙基层外架拆除及地面找平地砖四大件油漆17-3-1417-8-717-9-2117-10-6外墙面层施工17-11-2217-11-1518-12-718-1-118-1-6供参考,区域项目根据实际情况进行细化。
运营中心9二、传统工艺理想工期(400天)关键工序穿插图拆模砌筑7天18天抹灰21天涂料11天封顶60天,顶层外立面完成,开始拆架,每一挑拆8天、40天拆完(共5挑一挑6层)封顶后60天,开始拆架封顶64天装修一完成且装修二开始(88天完成)。
标准层主体、砌筑、抹灰均为4天1层运营中心10正负零完成后146天封顶、246天拆除外架、298天装修完成。
30层60天外架拆除40天完成开始拆架4天,装修一完成且装修二开始装修二88天完成拆模砌筑7天18天抹灰21天涂料11天封顶后53天,开始拆架封顶66天装修一完成且装修二开始(48天完成)。
30层53天外架拆除40天完成开始拆架13天,装修一完成且装修二开始装修二39天完成公共装修在装修二完成后9天完成。
运营中心11运营中心12基础施工完成(第30天)安装塔吊开始(第16天)开工2017年1月1日地下室底板完成(第58天)塔吊安装完成(第35天)运营中心13主体二层(第90天)地下室完成(第73天)运营中心14装修样板水电开始(第115天)主体5层(第104天)砌体施工开始主体5层(第103天)人货梯安装完成主体4层(第100天)人货梯开始安装地下室砌筑抹灰开始(第113天)运营中心15主体13层,砌体8层(第130天)抹灰开始主体11层、砌筑6层(第125天)铝合金窗框安装开始装修样板水电完成(第144天)外墙基层施工开始(第145天)运营中心16主体25层,砌体20层,抹灰14层(第181天)地下室砌筑抹灰完成(第157天)室内装修水电施工外墙施工中地下室粗装修开始(第158天)运营中心17主体29层,砌体24层,抹灰18层(第210天)地下室粗装修完成(第212天)外墙施工中室内装修水电施工地下室安装工程开始(第183天)运营中心18屋面机房女儿墙等完成(第229天)主体封顶,砌体25层,抹灰20层(第219天)水电管道洞口封堵开始(第215天)卫生间防水工程开始(第225天)盖板施工开始(第235天)外墙施工中运营中心19屋面工程开始(第245天)砌体完成(第244天)铝合金窗框安装完成(第254天)主体验收完成(第260天)抹灰完成,水电开槽预埋完成(第264天)电梯安装开始(第245天)墙砖铺贴开始(第252天)公共部分装修开始(第267天)外墙施工中运营中心20屋面工程完成(第274天)外墙基层施工完成(第279天)外架拆除开始及外墙面层开始施工(第280天)室外土方回填(第285天)室外市政开始(第289天)园艺工程开始(第302天)地下室安装工程完成(第302天)电梯调试完成(第290天)卫生间防水完成、地面找平开始(第284天)地砖铺贴开始(第289天)盖板施工完成(第294天)底漆腻子开始(第302天)电梯安装完成(第274天)运营中心21运营中心22外架拆除及外墙面层完成(第319天)室外土方回填完成(第329天)室外雨污水管及排水沟完成(第333天)园建饰面铺贴开始(第312天)人货梯开始拆除(第320天)人货梯拆除完成(第326天)地面找平完成(第326天)墙砖铺贴完成(第326天)塔吊开始拆除(第325天)塔吊拆除完成(第331天)外墙收口开始(第327天)四大件安装开始(第307天)道路工程开始(第315天)室外给水、燃气工程开始(第308天)室外强弱电管道工程开始(第322天)绿化工程开始(第316天)油漆施工开始(第327天)给排水设备、强弱电设备、高低压电供电工程及验收、消防系统设备工程安装及调试(第332天)园建饰面铺贴完成(园建工程完成)(第356天)绿化工程完成(第359天)地砖铺贴完成(第341天)底漆腻子完成(第351天)公共部分装修完成(第356天)精保洁开始(第360天)外墙收口完成(第346天)室外给水、燃气工程完成(第337天)室外强弱电管道工程完成(室外市政完成)(第341天)竣工验收备案开始(第345天)道路工程完成(第344天)运营中心23四大件安装完成(第367天)油漆施工完成(室内装修完成)(第372天)精保洁完成(第389天)竣工验收备案完成(第399天)交楼联合验收(第400天)运营中心24前置策划运营中心25第三部分三、前置策划遵循原则项目成功必须做好前置策划设计策划:
方案确定、基础管线、安排会审、交底优先招标策划:
先定后干、先算后干、经验优先、必须书面采购策划:
专项会议、查漏补缺、消项计划、专人负责成本策划:
量化责权、重奖重罚、责任到人、考核到事报建策划:
合法合规、借助资源、邀请领导、注重执行组织策划:
三堂会审、帮扶小组、项目1+1、集团驻场装修策划:
首立规矩、四审四查、八项先行、三大管理交楼策划:
交楼当开盘、先后次序、系统化、完美交楼营销策划:
目标分解、产品解读、客户教育、拓展渠道项目开工前需扫清内外部障碍,如避免村民阻工、政府关系维护等运营中心26前置策划必须遵循原则三、前置策划设计策划设计优化目的:
确保出图进度满足现场施工要求规划前置图纸会审设计变更深化设计8大重点关注产品选择装修标准限额设计运营中心27三、前置策划设计策划货量区出图进度深化设计需前置运营中心28设计部门输出成果完成日期XX规划设计院总平方案20XX年XX月XX日总平施工图20XX年XX月XX日XX设计院有限公司货量桩基图20XX年XX月XX日货量单体施工图20XX年XX月XX日货量区装修水电暖图20XX年XX月XX日货量地库图20XX年XX月XX日永久性围墙20XX年XX月XX日XX装修设计院货量装修图20XX年XX月XX日XX人防设计院人防设计图方案20XX年XX月XX日XX景观设计院货量景观施工图20XX年XX月XX日运营中心29提前招标、掌握主动权招标前置施工单位考察合同约定及时开展招标立项、投标单位确认、发标、开标、定标工作了解当地的市场材料价格招标工程各专业的施工承包范围现场的环境及特殊性、施工条件等,提供给成本管理中心快速确定施工单位项目必须主动参与招标工作选用熟悉公司操作模式、合作良好单位施工合同签订时工期务必严格合理约定区域项目应积极参与施工合同中“工程管理条款”的签定,尤其是“工期条款”目的:
确保招标进度满足施工要求,提前进场,充分准备。
三、前置策划招标策划运营中心30三、前置策划招标策划部门对接人主要工作项目部XXX180XXXXXXXXX负责立项发起、参与考察、现场踏勘、并参与招标全过程的开展区域成本管理部XXX180XXXXXXXXX主导、类招标工作,负责组织施工单位考察、标书编制、组织收标开标及谈判、合同签订集团成本管理中心XXX180XXXXXXXXX主导、类招标工作,负责组织施工单位考察、标书编制、组织收标开标及谈判、合同签订运营中心31三、前置策划招标策划阶段项目开始时间完成时间现选定单位选定单位历史施工情况进度招标总包工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日广东腾越承接过XX项目议标进行中招标监理工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日XX单位承接过XX项目已完成招标地质勘探工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日XX单位承接过XX项目已完成招标土方开挖与回填工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日XX单位承接过XX项目已完成招标基坑支护工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日XX单位承接过XX项目已完成招标桩基础工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日XX单位承接过XX项目已完成招标人防设计工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日未开始招标人防监理工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日未开始招标人防施工工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日未开始招标消防工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日未开始招标白蚁防治工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日未开始招标钢制防火门制作20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日未开始运营中心32三、前置策划采购策划材料采购重点设备材料关键节点责任到人电梯、石材、屋面瓦、防水卷材、外墙砖、涂料、三箱、室内抛光砖、水池景观设备、家居四大件、洁具、灯具开关面板、淋浴屏风、景观饰品、家电图纸选定供应商下单、进场验收、跟进土建装修园建类:
XXX机电市政配套类:
XXX样板确认三、前置策划采购策划专业材料名称品牌对接部门负责人下单时间到场时间备注建筑类外墙涂料澳门高仕集团采购部XXX20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日由总包下单,要求下单时间早于材料到场时间30天仿古砖圣凡尔赛集团采购部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日抛光砖、瓷片欧神诺集团采购部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日内墙涂料华润集团采购部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日反应型防水卷材广州丽天集团采购部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日外墙陶瓷薄板蒙娜丽莎集团采购部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日文化石广州市亿泰集团采购部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日屋面瓦广东鸿业管桩集团采购部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日外墙纸皮砖白兔集团采购部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日钢质防火门广东胜捷集团采购部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日电线电缆东莞市民兴电缆集团采购部XXX20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日机电安装类开关面板昇辉集团采购部XXX20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日甲供材,项目部下单,早于到场运前营中60心天下33单配电箱昇辉集团采购部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日三、前置策划采购策划其他成品构件20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日专业材料名称品牌对接部门项目负责人下单时间到场时间备注洁具类坐便器、洗脸盆贝朗集团采购部XXX20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日项目部下单洗菜盆贝朗集团采购部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日项目部下单花洒贝朗集团采购部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日项目部下单淋浴屏风中山市优普集团采购部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日洗手(菜)盆龙头贝朗集团采购部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日灯饰类路灯昇辉集团采购部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日项目部下单灯具(吸顶灯、筒灯)美的集团采购部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日精简装修类木门、木地板、橱柜现代家居现代家居XXX20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日项目部下单浴镜、浴柜现代家居20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日软装工程软装家具创喜邦盛集团采购部、家私组、创喜邦盛20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日项目部与创喜邦盛签合同运营中心34软装饰品创喜邦盛20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日户外园建饰品类罐类创喜邦盛集团采购部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日石制小品20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日木制小品20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日仿真植物20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日公仔/户外用品20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日儿童游乐设施确保成本不增加依照成本中心相关规定执行运营中心35三、前置策划报建策划主要事项完成节点时间目前进展项目摘牌备注签订土地出让合同建设用地规划许可证立项后办理规划要点批复确定土地使用强度指标如容积率、建筑密度、车位配置等设立项目公司办理营业执照取得发改委立项批复国有土地使用权证完成用地证办理及地块界址调查总平面方案报建审查总平面规划方案符合规划要点与相关规范建设工程规划许可证施工图纸审查及备案第三方图审机构审查合格章建设工程施工许可证施工合同及安监质检完成备案商品房预售许可证完成地名核准,进行路址备案,商品房物价备案等由区域组织召开运营中心36运营中心37三、前置策划报建策划流程与时间节点主要事项计划节点时间备注完成规划设计条件20XX年XX月XX日已完成建设用地规划许可证签订土地出让合同国有土地使用权证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证产权办理展示区临时施工许可证20XX年XX月XX日已完成20XX年XX月XX日已完成20XX年XX月XX日进行中20XX年XX月XX日进行中20XX年XX月XX日未完成20XX年XX月XX日进行中20XX年XX月XX日进行中20XX年XX月XX日未完成政府关系维护善于寻求政府主要领导的政绩支持;各种关系的建立必须是公司与当地政府的关系;杜绝把关系建立在个人关系上,更不能参与到小圈子内。
建立“合法”密切关系如争取城建副市长级别领导担任政府协调小组组长等。
争取相关领导联点我司项目配以媒体报道,既推动项目工作开展,也提高项目影响力。
定期或不定期邀请领导前来项目指导工作汇报重要工作进展,请求协调解决问题及提出处理方案的建议。
以工作简报定期书面报告政府主要领导运营中心3838三、前置策划报建策划精英团队前置策划区域帮扶不走过场三堂会审精干团队成就双享跟投分配参与人员分工清晰阶段考核奖罚分明责任到人同心同德不人浮于事运营中心39三、前置策划组织策划三、前置策划组织策划组织保障项目人员总包单位组织保障区域项目部人员职责及架构、项目部人员责任片区划分、区域对接分工集团集团对接分工总包单位责任到人运营中心40三、前置策划组织策划A项目部人员职责及架构运营中心41部门姓名岗位责任分工综合部项目总经理
(1)全面负责项目管理工作。
项目副总经理
(1)负责开发报建、外部关系维护等工作。
项目副总经理
(1)协助全面负责项目工程管理工作。
综合主管
(1)负责项目部行政、后勤及人事管理工作。
开发部开发主管
(1)负责项目报规、报建等项目报批、报审手续。
工程(监理)部工程部经理
(1)全面负责工程质量、进度、成本、安全、成本、信息、协调等管理工作。
土建工程师(3)现场工程师。
三、前置策划组织策划A项目部人员责任片区划分需要装修工程师11人、11名土建工程师、11名装修工程师、22名土建工程师、1名园艺、1名采购需11名土建工程师、11名碧业生11名采购员、11名园艺、绿化工程师市政、安装工程1名碧业生需1名土建工程师运营中心42姓名现场分工情况碧业生2名采购专员(材料下单及跟进)2人园艺、绿化2人装修工程2人土建类4人运营中心三、前置策划组织策划中建五局碧桂园项目组织机构B总包组织架构总包组织架构人员皆由项目部面试,合格之后方可上岗入职。
43三、前置策划组织策划C区域对接分工区域对接分工运营中心44区域对接分工项目总工程部经理电气土建装修绿化造价XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX营销工作XXX物业工作XXX技术工作XXX财务工作XXX招标、造价工作XXX人力工作XXX设计图纸工作XXX办公室工作XXX采购工作XXX仓库工作XXX三、前置策划组织策划D集团对接分工职能中心部门职能中心对接人联系方式区域对接人运营中心运营中心分部XXX18XXXXXXXXXXXX研发设计中心规划设计部XXX18XXXXXXXXXXXX产品研发部XXX18XXXXXXXXX设计管理部XXX18XXXXXXXXX环境院XXX18XXXXXXXXX装修院XXX18XXXXXXXXX工程管理中心工程管理部XXX18XXXXXXXXXXXX成本管理中心招标部XXX18XXXXXXXXXXXX造价部XXX18XXXXXXXXX市政配套XXX18XXXXXXXXX前期部XXX18XXXXXXXXX采购中心采购部XXX18XXXXXXXXXXXX战略管理中心战略发展部XXX18XXXXXXXXXXX运X营中心45运营中心三、前置策划组织策划会议制度开工、封顶、开放、开盘、交楼目标明确区域互动每周五与区域平台互动,汇报进度、协调问题每周计划会每周日召开下周计划会组织策划下周工作安排周报、月报区域部门、政府领导例会(现场会)装修进场前装修进场后总承包:
统一思想宣贯制度项目部:
施工抢工经验分享区域:
区域副总裁莅临指导会议制度46精装善策划,质量有保障四审四查八项先行三大管理通病预防慎选分包制度严谨样板先行前紧后松3手工劳动为主4做业分布面广2属小量重复性工作5实施人员参差不齐6总包配合过程中强势7精装修分包天生弱者8甲方有劲使不上精装修策划精装修工程特点1客户满意不仅是规范做什么怎么做首立规矩运营中心47三、前置策划装修策划三、前置策划装修策划没有规矩不能成方圆,精装修质量控制首要工作是立规矩。
四审四查八项先行三大管理通病预防首立规矩审运输、查工艺;审计划、查工作面;审图纸、查交接单;审工序、查隐蔽。
管理先行、样板先行、材料先行、分批先行、封闭先行、放线先行、堆场先行、加工先行人员管理、过程质量管理、成品保护管理任何施工企业都是来赚钱的,前置通病防治可以责任清晰,奖罚分明;前置通病防治可以警示施工企业注重通病防治,通病返工是甲乙共同损失,预防是第一选择。
运营中心48运营中心49三、前置策划交楼策划项目完美交楼标准动作三、前置策划交楼策划重点提示1、落实交楼前“综合检查”增设“交楼前综合检查”管控环节目的:
提前排查各类交楼风险,对交楼批次“全面体检”。
牵头人:
区域大运营工作组时间:
由区域自定检查时间和检查要求要求:
此项工作为集团强制性要求,必须做到对区域内所有交楼批次全覆盖,但具体操作细节由各区域根据区域实际情况来确定。
运营中心50三、前置策划交楼策划重点提示2、严控两个移交面“土建移交装修”“装修移交现代家居”强调“两个移交面”的重要性目的:
严抓移交面,保障装修工期,确保装修质量考核:
一方面,通过不定期飞行交叉检查进行督查帮扶,协助区域、项目或相关部门进行计划纠偏,对于两大工作面移交节点完成成果虚假上报情况,一旦查出,除按“2017年计划管理办法相关条例”执行集团例行处罚外,按2万元/批次予以额外处罚(项目总占60%,区域运营负责人占20%,区域总裁占20%);另一方面,每月将逾期情况在集团高管会上进行通报。
运营中心51三、前置策划交楼策划重点提示3、执行关于“促进完美交楼,实现口碑相传”的管理要求强调“完美交楼、口碑相传”的重要性管理要求:
推行“完美交楼”模式,在项目交楼联合验收通过之后,通过增加交付前“交付状态评定”机制,制定高标准的交付体验要求,高标准的交付后维修及客户关系维护管理,以达到“完美交楼”的目的。
奖罚措施:
关于完美交楼奖励;关于交楼工作不利的处罚;申诉与豁免。
运营中心52三、前置策划交楼策划客户维温”九步法”运营中心53工程策划运营中心54第四部分前置策划(策划先行、组织保障、高效落地、过程管控)四抢四保(抢临设保畅通、抢地下保地上、抢主体保装修、抢立面保室外)科学穿插(合理穿插、流水施工、劳动均衡、净工期合理)品质提升(样板先行、一次成活、过程验收、成品保护)运营中心56四、工程策划货量区新四抢、四保抢临设保畅通施工用时方恨少11.临时生活区须满足总包、项目团队需求,“先生活、后工作”2.有序地组织甲方专属材料堆场,“兵马未动,粮草先行”3.合理
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