华源博瑞新村设计委托.docx
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华源博瑞新村设计委托
兴国·紫园小区
设计委托
编制:
审核:
批准:
签发:
新疆华源实业(集团)有限公司
二〇一〇年十月十七日
兴国·紫园小区设计委托
前言
施工图设计内容及部分做法要求
一、项目概况
1.项目名称:
兴国●紫园
2.项目所处地理位置:
乌市沙依巴克区骑马山片区
3.项目用地范围:
总建筑面积达15.00万㎡
4.项目用地的性质:
荒山绿化
5.项目所处区域及周边概况:
项目位于乌鲁木齐市西部边缘地带,克西路西段延伸处、沙区骑马山北侧,本案属城区统一规划范围内沙区区域,土地为荒山绿化用地,“离尘不离城”,是乌鲁木齐市地区空气指数较好的地区之一,地块内部及周边为荒山绿化,环境较好;周边车辆较少,也无大型工业厂区,污染较轻;地块规模较大,利于整体规划及大型社区的综合开发;临近克西路及规划中的喀什路,出行相对便利;可以较近享受到北园春市场、友好商圈及火车站等公共配套;公务员小区的开发为项目奠定了客源优势及配套便利。
友好商圈的辐射力和影响力将使得克西路骑马山板块成为大友好商圈内的组成部分,从而极具居住和投资两大价值。
从城市发展角度,克西路骑马山版块将成为乌鲁木齐新的城市大型居住区。
二、项目的定位
1.主题文化定位:
紫园定位以尊贵、高雅、围合的形式,现代、西班牙、地中海风格。
2.客户、市场定位:
改善型,主要客源为二次以上购房者。
3.产品风格定位:
现代、西班牙、地中海风格。
1.建筑部分
1.1住宅部分:
住宅基本设计要求。
1.1.1本设计须以甲方提供的条件图为总前提进行设计。
1.1.2本项目建筑平面以业主提供确认的户型平面图及组合平面图为依据进行设计,并提出优化方案。
1.1.3建筑物层数:
多层洋房6跃7层,多层洋房有1层地下室与地下车库贯通。
建筑物层高:
多层洋房层高按3.0m,21#楼为框剪结构,层高为3.3m,局部坡屋顶。
室内外高差0.45m,地下车库层高:
满足使用要求的最小层高。
别墅的层高为3m
1.1.4建筑结构形式:
框架、剪力墙结构
二、设计原则
1、本设计委托书作为设计合同的附件和补充合同,具有同等法律效力,设计院必须严格遵守;
2、设计院必须严格按照建设单位确认的户型和户型比例进行设计。
如有改动必须以设计工作联系单的形式通报建设单位,批准通过后,方准改动;
3、本工程执行限额设计,严格可控制工程单方造价、钢筋含量,限额如下表
类型
钢筋含量
平米造价
备注
多层住宅楼
多层砖混结构
26
740
钢筋含量单位:
kg/㎡
平米造价单位:
元/㎡
框架(情景洋房)
40
860
高层住宅
高层底商框架-剪力墙结构
55
880
高层全剪力墙结构
50
860
住宅楼钢筋含量误差控制在3%,每平米造价控制在3%。
钢筋含量为主体结构梁、板、柱及构造配筋钢筋含量。
4、设计单位有义务向建设单位提供性价比优良的建筑材料、建筑构配件、建筑设备及合理化建议、方案等,不得指定使用性能一般,价格较高专项产品;
三、设计范围
①、修建性规划设计方案阶段
方案设计综合说明书,并在说明书中根据设计的特点和周围
环境给小区冠名,冠名需体现博瑞新村的意境;
a、总平面图、平、立、剖面图;
b、各户型平面家俱布置图;
c、B5图幅的标准组合体平面图;
d、公共空间和街景环境分析图;
e、景观透视图;
f、彩色效果图(包括彩色总平面、单体透视图等),典型单
元、典型立面均g、要出具效果图,包括正、背、侧至少三个立面;
h、小区鸟瞰图(不小于1号图纸);
i、小区交通分析图、小区道路布置图;
j、小区管网布置图;
k、小区日照分析图;
l、投资估算及经济指标分析。
以上文本和图纸均为六套。
②、施工图阶段:
建筑、结构、安装、外网、景观
四、规划设计依据
1、利用集团前期工作部提供的规划设计红线、规划设计条件等前期资料;
2、乌鲁木齐市国土资源管理局土资国字[2007]108号文;
3、国家有关居住规划设计和住宅设计规范;
4、本项目方案设计任务书纲要;
5、地质勘查报告;
6、与建设单位前期部、工程技术管理部、营销公司有效沟通。
五、规划设计要求
1、本项目整体规划设计,分期建设实施。
每期均具备独立完
整的实施方案,以利用于分期投入及灵活的滚动销售。
2、根据开发意向,须重点体现小区住宅人无我有、人有我优
的特点,使人一见即想入住,激发人们购房的欲望。
1、根据所取得地块的历史背景,地形地貌等制定有排他的
整个社区的规划设计方案,以形成独特的风格和形象。
②、在平面布置方面注意避开市场的常规思维,在实用和充
分利用的前提下出奇、出新。
小区内的房屋平面布置应注意建筑节能65%的朝向布置。
③、户型设计在顺应市场的同时还要能够导引市场需求,指导人们的新生活、新思维,须在和建设单位主管职能部门充分沟通后确定;
④、在小区智能化或综合配套方面采纳最好的或最有特色的规划,增加模仿难度,突出唯一性。
按照建设单位提供的智能化技术体系清单进行设计;
3、道路系统
①、小区主大门设计在南侧光明路,布置时注意与市政主干道的连接,小区内场地水流流向布置;
②、小区内道路采用人车分流,应满足小区消防要求;
③、充分考虑地面径流对地面景观以及建筑物重要结构部位造成的破坏,并在建筑结构设计中给予足够的重视。
4、建筑布局及构造
①、住宅楼以5--6层的层住宅为主,一梯2—3户,错落有致。
顶层均设置跃层复式结构,屋顶设私家屋顶花园,以提高绿化面积,增加卖点;
②、宜采用现代建筑风格为主流的形式,线条流畅,富有诗意和个性,外墙立面采取外墙乳胶漆和外墙面砖相结合的方式,屋顶造型要求简约,富有现代气息;
③、建筑布局及结构应体现人无我有、人有我优的特点,同时要考虑降低造价的问题,施工性能;
④、户型要求:
设计单位应根据市场对户型的需求情况,安排好大、中、小户型和复式结构的比例数量,严格按照我公司审查核定的户型及面积比进行设计;
⑤、阳台采用矩形阳台,分观赏、休闲和生活阳台,外阳台大于内阳台,外观造型别致美观,南向设置冷阳台,北向为封闭阳台,冷暖阳台相结合,局部户型可以设置景观露台。
对于空调板的设置,要求尽量设在楼梯间凹进墙面的不明显部位。
在住宅设计时充分考虑住宅内部框架柱和墙面之间的关系,尽量不留墙垛,方便住户使用。
⑥、住宅楼入口门斗造型要求出新,注意设计醒目,以增强第一印象;外墙色调要求与小区环境相协调;
⑦、水、电要求:
小区供水按照无负压供水进行设计,按照系统给水压力高低压分区设计。
小区配电房应放置在公共地方,隐蔽、外观造型好。
⑧、小区考虑集中式污水处理站一座,污水处理能力500m³,请考虑位置预留。
5、配套设施
规划设计中内部商业面积、小区会所等附属配套设施要综合
考虑,满足现代居住小区生活与服务要求。
小区地下车库结合人防,同期设计。
6、指标要求
①、建筑容积率:
≤2.0,建筑面积不小于32万平方米;
②、绿化率≥35%;
③、建筑间距符合消防、日照、通风、卫生要求;
④、外观异同,自成组团并形成差异。
六、设计做法详细要求
㈠、建筑
1、节能技术体系
①、围护结构按照建筑节能65%的标准进行设计,外墙保温体系选用粘贴模塑EPS膨胀聚苯板外墙外保温技术体系;
②、屋面采用EPS膨胀聚苯板保温层,水泥膨胀珍珠岩找坡,上人屋面采用XPS挤塑板,屋面保温层厚度超过80mm的需采用双层保温板错缝铺贴;
③、外窗采用65系列单框三玻塑钢窗。
客厅露台处门窗选用洽商决定。
根据外立面要求,多层住宅楼客厅窗台栏板原则上为600mm高,厨房阳台、卧室窗台高度均为900mm;所有外窗均与外墙平齐安装,防护栏安装节点请设计院明确。
④、多层住宅标准层层高2.8米,地下室层高2.19米。
小高层和高层均设置公用地下室,在满足消防要求的情况下可以适当分隔。
框架及剪力墙部分的层高不高于3.0米,商业部分,要求梁底净高不低于3.0米。
⑤、厨卫间均设置变压式排烟气道。
⑥、住宅楼闷顶层设计请充分关注功能并做好功能优化,满足使用要求;
⑦、情景洋房楼梯间采用防滑楼梯地砖饰面。
2、建筑外墙做法
按照规划局许可的立面进行设计,做到装饰性、施工性和经济性的完美统一,力求简约,富有现代感。
3、室内做法
①、按照毛胚房做法,墙面、天棚为大白腻子找平,厨卫间墙面均为毛墙面,楼面均为毛地面;
②、楼梯间栏杆采用铁艺栏杆,选择小楼梯开间楼梯,木制扶手,门斗内设置实木门,设计院选择图集做法。
4、其他
①、单元门口按照节能设计门斗,门斗造型要求创新设计。
门斗外门采用钢制单元进户门,内门为装饰板实木门。
②、坡屋面防水层为彩色油毡瓦,平屋面及屋面天沟部分防水材料选用SBS2+3改性石油沥青卷材,面层附砂和1.2厚SQ高分子卷材,注意节点部位的处理,尤其是斜屋面与垂直墙面相交处、天沟向上和坡屋面相交处;
③、外立面简洁,尽量减少水平横向线条,采用乳胶漆和面砖相结合墙面,采用较小规格的面砖,通过色彩的变化,形成组团特色,体现较强的视觉冲击力;
④、厨房间,卫生间防水层均采用1.2mm厚SQ系列高分子防水卷材一道。
㈡、结构
多层住宅均采用砖混结构,小高层和高层住宅请设计院根据使用功能优选结构形式。
基础形式参考详勘关于地基的处理方案,做到经济合理,方便施工。
㈢、安装
1、水暖
①、给水系统:
管材选用PP-R,其性能满足使用要求;
给水支管高度预留在0.35米处,除洗衣机给水龙头安装到位,其它卫生设备给水节点暂时封堵,厨房与卫生间的给水管的连接采用PP-R管暗埋。
②、排水系统:
出户埋地采用柔性机制铸铁管,室内其它排水采用双壁螺旋消音UPVC管;排水立管的设置要充分考虑安装及美观要求,严禁排水支管设在门头的上口;
③、采暖系统:
供暖暂按照采用集中式的低温热水地板采暖方式,地暖管材选用PE-X,管道井至分水器的位置管材选用PE-RT管,预留热表的位置,供水阀门采用锁闭阀,回水采用柱塞阀;
分水器的位置不得与燃气进户管道及电源插座交叉,均应设在厨房间内。
卫生间通往厨房间设计PE-RT热水管,接口预留;
楼梯间设置管道井,采暖和给水均从管道井引出,管道井要充分考虑施工空间,便于操作,楼梯间采用GBG型散热器,管道井及地下室内的给水管及散热器系统可不做保温,卫生间内预留洗衣机给、排水的位置,厨房、卫生洁具全部预留给、排水位置,(设备后期住户自理),所有的阀门、管材的技术要求及压力等级要求注明。
地暖施工大样图和土建楼面施工大样图要统一。
2、电气部分
①、客厅设一个空调插座,跃层的客厅上下层各设一个空调插座,其位置尽量靠近柱边,客厅设四个电源插座,大卧设三个电源插座、小卧、书房各设两个电源插座,厨房和餐厅共设一个抽油烟机插座、两个电源插座,卫生间的轴流分机用开关控制,卫生间设两个防水插座,洗衣机设专用插座;
户内面积在100㎡(包括100㎡)以上的,电视、电话各设两个端口,户内面积在100㎡(包括100㎡)以上户型中设有书房的除客厅各设一个电话、电视端口外,另一个电视、电话端口设在书房,无书房的除客厅各设一个电话、电视端口外,另一个电视、电话端口设在大卧室,户内面积在100㎡以下的电视、电话设一个端口,厨房间设置电冰箱、电饭煲、微波炉插座;
②、集中抄表箱的安装位置及电表型号根据当地电业局的要求进行设计,设计要满足电业局管理要求及住户使用要求,多层每层设一个开关箱;
高层可根据实际位置可每层设开关箱也可每户单独设置开关箱,开关箱的位置不仅要方便住户后期的使用,而且要保证设计成本的控制,楼梯间选用半球吸顶灯,开关为声光控开关;
③、箱内塑壳开关暂定CDMI系列,微断开关暂定DZ47系列,过欠压保护器暂定SAGQ,户内电表暂定DDSY620型,单极漏电开关暂定CDB3L型,隔离开关暂定CDB5开关,电表及电气元件属甲供材料。
④、智能化系统中每个单元设置黑白可视对讲系统,多层智能化系统与有线电视共箱,一层立管为DN32,以上立管为DN25,高层智能化系统与弱电共井,采用PVC线槽敷设;
其它系统在外网设计中需要设计院配合。
⑤、电梯根据厂家提供的样本及技术参数进行设计,建设单位后附;
⑥、高层设配电间,多层及高层电信总进户暗箱设置的位置要考虑电信明箱(电业局提供)的位置;
3、外管网
①、单体楼进户电缆在外网中表示,单体楼电气图内仅做说明,单体楼电气系统图的单元编号要与总平面图单元编号一致。
②、给水、暖气进户位置要与外网匹配,西北面沿街商铺根据面积按要求进行设计;
③、外网给水及采暖部分要充分考虑每栋楼的压力平衡,排水要考虑与管沟相交及高差大的位置排水井的处理方法,管沟和排水过挡土墙的具体做法,要充分考虑消防要求、灌溉要求及管沟内最低处设泄水阀,排水引入就近的排水井的具体做法;
④、外网采用共沟敷设,电缆采用VV22型,外网给水管采用钢塑管,排水管采用双壁波纹管,暖气管采用焊接钢管,保温材料采用岩棉,要求注明管材、阀门的技术参数,施工的详细做法及要求;
每栋楼的暖气、给水、电视进户从山墙引入,电信、强电进户从中间单元引入;
⑤、小区的高层电梯、消防泵等设备的备用电源采用柴油发电机组,设计要考虑机房的位置及做法,提供外网备用电源电缆敷设的施工图纸;
⑥、小区要考虑泵房的位置及消防水池的位置,小区的多层与高层给水系统要分区设计,所有的配套设施都要设计到位。
八、各作业阶段完成时间表
阶段
具体内容
数量
完成时间
规划设计方案
楼号
四套
施工图
第一批
1#-3#、5#-12#、15#-23#、25#-27#
合计23栋,其中六栋洋房
12套
08年3月10日
第二批
29#-33#、35#-37#、39#、50#-53#、55#-57#
H3#、H5#-H10#
合计16栋多层,7栋高层
3月20日
第三批
剩余多层、底商高层、高层楼栋、幼儿园、及配套会所公建等住宅
08年5月30日
外网
全区
六套
08年3月1日
九、设计中注意的事项
①、设计院收到正式委托二日内,设计院须向华源集团报送设计计划,包含设计人员名单、专业负责人名单、联系电话、设计计划,出图计划,以方便建设单位备案和控制设计进度;
②、设计院收到正式委托五日内,以小白图的形式给甲方提供初步设计组合体方案及设计说明文字资料,方案中要准确的反映户型比例等一系列的数值指标,以便和设计委托书中的各项指标进行对比,审查设计工作;
③、对于限额设计,设计院必须严格按照设计委托书中的设计要点进行设计,对超出限额的部分(甲方提出变更增加费用除外),请设计院需与建设单位加强沟通,说明正确理由,否则建设方不予认可,且保留向设计院索赔的权利;
④、树立大服务的思想,保证能够随时解决工程上出现的技术问题、设计问题,积极配合建设单位参与建设项目的验收活动;
⑤、提供我公司设计计算书及营销部门所需的相关资料和电子文件,一切为建设方市场行为服务。
十、华源集团住宅设计统一标准
十一、华源·博瑞新村住宅设计信息表(设计院填报)
十二、小区规划设计条件通知书(见附页)
十三、小区规划设计红线
十四、小区地质勘查报告
新疆华源实业(集团)有限公司
二〇〇八年元月二十三日
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