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征收物业税可行性分析
摘要
早在2003年10月中共十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》,就指出:
“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。
”从此之后,物业税成为我国社会各界关注的热点话题,2007年10月,国税总局和财政部批准天津、河南、安徽、福建四省市为模拟评税试点省份,至此,包括首批批准的北京、重庆、江苏、宁夏、深圳、辽宁,已经有十个省市开始物业税“空转”运行。
开征物业税不仅能保证地方政府财政收入、深化分税制改革,而且能够完善房地产税收制度、调节收入差距,平抑房地产过度投机的行为,并促进我国经济平稳健康发展。
本文阐述了物业税的基本理论和国外物业税研究现状,通过我国房地产税收制度和国外物业税制度的对比,借鉴国外开征物业税的成功经验,对我国开征物业税的必要性和可行性进行论证,同时,还讨论了开征物业税面临的问题及相应的配套解决措施。
我国实行“依法治国”的国策,大力推进财政税收制度的改革,这个过程中,房地产税的改革显得尤为重要。
关键词:
物业税必要性可行性解决措施
ABSTRACT
Backinthe"DecisionoftheCentralCommitteeoftheCommunistPartyofChinaonStrengtheningandImprovingtheSocialistMarketEconomySystem"inOctober2003bytheThirdPlenarySessionoftheSixteenthCPC,pointedout:
"Whenimplementingurbanconstructiontaxreformandotherconditionsmet,Standardizedonimmovabletaxlevy,andtorepealthefees."Sincethen,thecommunityofpropertytaxesbecomehottopicsofconcern.TheSATandtheMinistryofFinanceapprovedTianjin,Henan,Anhui,Fujian,fourpilotprovincesforthesimulationofassessmentprovinces,sofar,includingtheapprovalofthefirstbatchofBeijing,Chongqing,Jiangsu,Ningxia,Shenzhen,Liaoning,has10provincesandcitiesbegantopropertytax"idle"operation,inOctober2007.Meanwhile,thepropertytaxwillnotonlyensurethatlocalgovernmentrevenue,deepenthereformofthetaxsystem,butalsotoimprovetherealestatetaxsystem,adjusttheincomegap,curbexcessivespeculationintherealestateact,andtopromotestableandhealthydevelopmentofChina'seconomy.Thispaperdescribesthebasictheoryofpropertytaxstudyabroadandthestatusofthepropertytax,realestatetaxsystembycomparingourcountryandabroad,thepropertytaxsystem,learnfromforeignexperienceinsuccessfulpropertytaxlevy.ThenecessityandfeasibilityofourpropertytaxlevytodemonstrateMeanwhile,alsodiscussedtheissueofpropertytaxlevyfacedandcorrespondingsupportingsolutions.China'simplementationof"ruleoflaw"innationalpolicy,vigorouslypromotethereformofthefinancialandtaxsystem,theprocess,therealestatetaxreformisparticularlyimportant.
KEYWORDS:
propertytax,Necessity,Feasibility,Solutions
目录
前言1
一、物业税的基本理论5
(一)物业税的基本含义5
(二)物业税的特点5
(三)物业税的功能5
(四)我国现行房地产税收体系6
二、世界主要国家和地区物业税征收现状7
(一)税基7
(二)计税依据7
(三)税率7
(四)主要国家和地区物业税征收现状7
(五)世界各主要国家和地区开征物业税的主要经验8
三、地方财政房产税收入影响因素分析11
(一)多元回归模型分析11
(二)多重共线性分析13
(三)结论15
四、物业税开征的必要性和可行性16
(一)物业税的必要性分析16
(二)开征物业税的可行性分析19
五、开征物业税的问题及对策25
(一)土地使用权的获取问题及对策25
(二)房价评估制度的问题及对策25
(三)小产权房的问题及对策26
(四)物业税征税成本过高的问题及对策27
(五)物业税的收入分配问题及对策27
(六)房地产税负过重及对策27
结论31
致谢32
参考文献33
前言
自二十世纪九十年代以来,我国的房地产市场快速发展,已经逐渐成为
我国国民经济支柱产业之一。
尽管政府对房地产开发、交易等环节进行了税收改革,但仍然存在税目繁多,重复征税,税负不合理,房地产税法不健全等一系列问题,由此,征收物业税被提上日程。
2003年10月中共十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出:
“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。
”物业税成为我国社会各界关注的热点话题,之后在2005年的中共中央十六届五中全会通过的《决定》中,再次重申“稳步推进物业税改革”,关于开征物业税的讨论更是愈演愈烈。
2007年10月,国税总局和财政部批准天津、河南、安徽、福建四省市为模拟评税试点省份,至此,包括首批批准的北京、重庆、江苏、宁夏、深圳、辽宁,已经有十个省市开始物业税“空转”运行。
2011年1月上海和重庆同时启动个人房产税改革试点工作,3月份的“两会”期间,由于房价居高不下,“买房难”成为社会的一个严重问题,房地产税改革再次成为人们关注的焦点。
在我国实行分税制的背景下,物业税的征收成为了必然选择,它能更好的调节中央和地方之间的税收关系,并且会成为地方财政收入的重要来源,弥补地方财政收入不足的现状。
开征物业税不仅有利于完善我国房地产税收制度,而且有助于平抑居高不下的房价;不仅有利于调节收入差距,而且有助于保持经济平稳健康发展。
我国实行“依法治国”的国策,大力推进财政税收制度的改革,这个过程中,房地产税的改革显得尤为重要。
从物业税成为我国社会各界关注的热点话题以来,关于物业税的研究就一直在进行中。
具体的研究状况综述如下:
(1)关于物业税对房价走势的影响。
陈多长(2004)在其著作《房地产税收论》中指出,物业税对房价走势的影响可分为两种情况:
第一,征收物业税能够改变投机者的预期价格及房地产资产的收益;第二,征收物业税能够降低住宅长期均衡价格。
[1]
(2)关于物业税合并税种、收费项目的范围做出讨论。
何振一(2004)在其著作《物业税与土地转让金之间不可替代性简论》中指出,房产税、城市房地产税、城镇土地使用税以及对外资企业征收的土地使用税都应该并入物业税,契税和土地增值税也应计入物业税,但是由于土地出让金的特殊性质不应被取消,而应由物业税行使其功能。
[2]
(3)关于物业税开征时机是否成熟的讨论。
代表性观点分为两类:
第一,白乃予、白云等认为现在开征物业税的已初步具备条件,但是在法律上和制度上仍然存在许多不完善的地方,所以开征时机还不成熟;[3][4]第二,贾康等认为如今房地产过热,房价上涨过快,并且个人购买住房已成为主流,开征物业税的时机已经成熟。
[5]
(4)关于开征物业税利弊的分析。
丁芸、龙永图等大部分学者官员都认为开征物业税有利于深化分税制改革,平抑房价,对调节收入差距也起着重要作用。
但也有一部分学者认为征收物业税不利于我国房地产市场的健康发展。
[6]
物业税在国外的征收有悠久的历史,古典经济学鼻祖亚当•斯密提出税收应贯彻的原则之一“一国国民都必须在可能的范围内,按照各自能力的比例,即各自按照在国家保护下享得收入的比例,缴纳国赋,维持政府。
”他认为税收的首要原则就是纳税人之间的公平。
这一观点被瓦格纳引申,并加入社会政策观念,就形成了“课税公平原则”,即具有相等纳税能力者应负担相等的税收,不同纳税能力者应负担不同的税收。
[7]
近代马斯格雷夫提出了“经济发展阶段增长理论”,认为不同时期由于财政支出作用的不同,财政支出数量也会发生变化。
物业税作为地方的主要税种,对地方政府的财政收入有着重要影响。
现代国外经济学家对房地产税收改革的理论研究可分为相反的两种观点:
一是以公共支出理论模型为基础的“受益论”,1969年[8]WallaceE.Oates将公共支出理论模型应用于房地产税,1975年[9]Halmilton将分区制加入该模型,使其在理论上更具可行性。
受益论的主要观点是①房地产税属于受益税,即受益程度大小取决于负担程度大小。
地方政府通过征收房地产税取得财政收入,并将取得的收入用于提供公共服务,使纳税人因纳税而享受地方政府提供的公共服务。
②纳税人会通过比较收益和成本的大小来决定是否支持某个公共项目。
③房地产税不会造成重复征税,能够较好地调节收入差距。
二是由[10]Mieszkowski于1972年提出的“新论”,Mieszkowski在税负归宿一般均衡模型的基础上,研究了广泛征收房地产税对经济将产生怎样的影响。
此后,Odrow和Mieszkowski(1983;1986)重新构建了新论模型,充分重视了地方政府和中央政府、地方政府和地方政府的财政关系。
新论的主要观点是①物业税是不良税种,它会把税负转嫁给资本所有者。
②物业税的不同税率不利于资本流动,会使资本配置无效。
③物业税属于累退税。
④物业税具有扭曲效应,会造成资源配置效率低下。
通过阅读国内外关于开征物业税的文献,并结合我国开征物业税的现状,了解到物业税的开征还有许多亟待解决的问题。
本文研究的内容可分为五个部分:
(1)物业税的背景和意义、国内外文献回顾及研究内容和方法。
首先,介绍了我国物业税研究的现状。
然后,阐述了物业税在国内外的发展状况。
最后,说明本文的主要内容和本文使用的研究方法。
(2)物业税的基本理论。
主要介绍了物业税的定义、分类、收取范围和税率选择,同时,还阐述了我国现行的房地产税收体系。
(3)世界主要国家和地区物业税征收现状。
主要阐述了美国、香港和新加坡等的物业税征收状况和实行的税收体系,得出可借鉴的成功经验。
(4)物业税开征的必要性和可行性。
开征物业税是保证地方政府财政收入、深化分税制改革、完善房地产税收制度、调节收入差距等的必然要求,同时,对物业税进行条件分析和效应分析。
(5)开征物业税面临的问题与解决的政策措施。
简单阐述了开征物业税所面临的法律不健全和税负不合理等问题,同时,提出相对应的解决措施。
图1本文主要内容结构图
本文不仅仅介绍了物业税的基本理论,更重要的是通过世界各国之间开征物业税的对比,给我国的物业税改革带来了宝贵的经验和启示。
另外,介绍了我国现行房地产税收体系,并用多元回归分析法分析地方财政房产税收入的影响因素
最后,通过对开征物业税的必要性和可行性两个方面进行深入的研究,讨论了我国物业税征收的条件以及开征物业税所带来的影响,并结合我国房地产税制目前存在的问题及对策,从而得出我国已经初步具备征收物业税的结论。
一、物业税的基本理论
(一)物业税的基本含义
物业税又称财产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或土地所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的不同而不同。
按照国际惯例,物业税多属于地方税,是地方政府财政稳定而重要的来源。
各国房地产保有税的名称不尽相同,有的称“不动产税”,如奥地利、波兰;有的称“财产税”,如德国、美国、智利等;有的称“地方税”或“差饷”,如新西兰、英国、马来西亚等;中国香港则直接称“物业税”。
[11]
(二)物业税的特点
1.税收来源广
依据国家统计局的统计数据,2011年,房地产开发企业完成投资61796.89亿元,同比增长28.05%。
2012年,房地产企业发展势头良好,企业经营状况继续改善,房地产开发企业完成投资71803.79亿元,同比增长16.19%。
同时,完成住宅投资49374.21亿元,同比增长11.41%。
以上数据表明,我国房地产市场发展迅速,无论是住宅还是商品房的需求、交易都在逐渐增加。
因此,物业税的税收来源非常广。
[12]
2.征税范围明确
将现行房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并,转化为房地产保有阶段统一收取的物业税,并统一内外税制,取消房地产使用环节的各种收费,实现税不重征。
[13]
3.税负公平,不易造成重复征税
物业税是政府向不动产征收的一种财产税,通常向不动产的承租人或所有者等征收税款。
负责征收物业税的政府机构会对不动产进行估值,并以物业价值的一个百分比作为应缴的物业税额。
4.物业税属于直接税,不易转嫁
物业税直接对不动产的承租人和所有者征收,没有中间关节,税负不易转嫁。
(三)物业税的功能
1.物业税是中央和地方财政透明化运作的产物
物业税是地方税收的最主要来源,在公共财政收支倒挂和盈余之间起到调节作用。
地方政府核定的物业税税率,是根据每年地方财政盈缺而定,充裕则少征,不足则多征。
美国、加拿大、英国、新西兰等国莫不如此。
此外北欧一些国家,比如瑞典,物业税是财产税的一种,被赋予了调节社会贫富差距和抑制社会财富分配不均的作用。
2.物业税有抑制房地产投资的作用
政府根据每年的评估价在持有环节按年征收,也就是说政府直接进入了收益环节获取购房者的部分红利,并且税率根据房价与公共财政情况每年不同。
3.物业税有完善房地产税收制度、调节收入差距的作用
1994年中国新税制的最主要成果是初步确立了流转税和所得税“双主体”税制,虽然地方税改革并非重点,但国家对房地产税的完善和改革方向的研究、探讨并未停止过。
对不动产的承租人和所有者征税,避免了重负征税,能够很好地调节高收入者和低收入者的收入差距。
(四)我国现行房地产税收体系
我国现行房地产税收体系主要涉及14个税种,目前实际征收的有12种。
按征税发生的环节区分,可分为房地产的取得、保有和流转三个环节的税收。
[14]
发生在房地产取得环节的税收有两种,即耕地占用税和固定资产投资方向调节税。
耕地占用税的征税对象是占用耕地建房和从事其他非农业建设的行为,固定资产投资方向调节税已不征收。
发生在房地产保有环节的税收有三种,分别是城镇土地使用税、房地产税和城市房地产税。
发生在房地产流转环节的税种主要有营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、房产税和城市房地产税(此环节两种房产税均按照纳税人出租房产的租金收入计征)、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税。
此外,城市维护建设税征收方式类似的教育费附加也可以视同税收。
二、世界主要国家和地区物业税征收现状
(一)税基
[15]按税基不同可分为对全部财产征税(净财产税)和对特定财产征税(土地税、房屋税)两种情况。
例如丹麦对土地评估值课征土地税,对建筑评估值课征劳务税,对超过免征额以上的财富课征净财富税;而俄罗斯只对财产总价值课征财产税。
(二)计税依据
世界上大多数国家和地区以财产估定价值或核定租金为计税依据,例如美国、丹麦、埃及、百慕大等;同时也有国家以资本净值或重置费用为计税依据的,例如斯里兰卡的净财产税,韩国对建筑物开征的财产税以重置费用为依据;此外少数国家还以房地产面积为计税依据,如波兰、捷克、以色列等。
(三)税率
从税率设计看,比例税率运用广泛,同时也有采纳定额税率和累进税率的。
例如捷克规定,不动产税按不动产面积每年计征0.1克朗-10克朗/平方米,土地税按土地面积每年计征0.1克朗-1克朗/平方米;法国的净财富税按每年1月1日净财富值实行0.5%-1.5%超额累进税率;韩国对土地和建筑物所征的税是以财产价值为基础按累进税率0.3%-10%征收的,另附加20%的国防附加税。
税率有谁来确定也不尽相同,有的由中央制定,有的由地方政府根据受益人的预算需要和预算周期而定。
例如丹麦、法国和日本等国中央政府对地方政府征收的各种税率规定了固定限额或最高额;荷兰对地方政府确定的税率没有总的限制,但法律要求业户税税率不可超过用户税税率的125%;以色列的空地财产税税率虽由地方确定,但要以中央政府的内务部颁布的指导原则为基础进行年度通货膨胀调整,内务部必须批准要征收的税率。
(四)主要国家和地区物业税征收现状
世界上大多数国家或地区的物业税按税率不同可分为两种:
一类是土地与物业分开收,如日本、韩国;一类是统一征收,如美国、英国;按税基不同也分为两类:
一类是按物业价值征收,如美国、英国、加拿大;一类是按租金征收,如我国香港、法国、新加坡。
总体来说,物业税占到可支配收入的2%左右,对普通住房采用优惠税率,对高房价和多套住房采用高税率,物业税具有惩戒功能。
1.我国香港
在香港,物业税又称为差饷,同时香港也征收地租。
地租率为3%,政府有免征的政策。
差饷率为5%。
两者都是在物业租金价值上征收的。
2008年度,差饷和地租总收入为111亿港币左右,占可支配收入的2.5%。
每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值,以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收,税率为15%。
[16]
2.新加坡
新加坡物业税占财政比例的5%到7%。
对于政府组屋、私人住房(包括有年限的公寓)和商品房都有征收。
出租房物业税可以抵租金收入税,但是税率比自住房高。
自住房的税率4%。
,非自住房的税率10%。
自住房净年租值税是新加坡很有特色的“第二物业税”,它加重了高价房和拥有多套房产的业主的缴税负担。
该税项算入所得税征税,并将于2010年被取消。
3.日本
在日本,物业税又称为固定资产税,是一种重要的地方税,大约占所有税收的10%。
此外都市计划税算是物业税的附属税。
两个税种对土地和住宅都征税,且对不同类型的物业和土地征收的税率也有不同。
财产税主要是对不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税和注册执照税,同时还有遗产继承税与赠予税。
固定资产税的税率为14%。
4.美国
在美国实行联邦政府、州政府和地方政府的三级分税制。
物业税在地方政府的财政收入中受州制定的税法的制约。
各州对课税物业价值的每年增长价值都规定一定的上限,大多数州也规定了最高税率。
美国物业税税率为0.3%~2.9%。
[17]
5.澳大利亚
澳大利亚用租用和投资用房屋所在的土地所征收的土地税来代替物业税。
土地税是一种重要的地方税种,由各个州自己制定税率。
税率的范围大致在0%~3.7%之间。
6.我国台湾
按台湾物业税征收标准来看,144平方米以上的房屋,每年收取的税费在房屋总和0.8%-1.5%/年。
(五)世界各主要国家和地区开征物业税的主要经验
通过对世界主要国家的物业税相关制度的了解,并结合我国的实际情况,给我国物业税改革带来的启示:
1.物业税是地方财政收入的主要来源
凡是实行中央和地方分享税的国家,物业税基本都由地方征收,成为地方税收中的主体税种。
例如美国主要对房地产征收的财产税就是州政府和地方政府分享的税收,并且是地方税收收入的主要来源。
而英国来自物业税的税收占总税收30%左右。
日本的固定资产税、城市规划税基本也是有地方征收。
通过这样做,可以把地方政府的事权和财权有机地结合起来,不仅有利于提高地方政府征收房地产税的积极性,而且有利于扩大地方基础设施和公共服务的投资规模,从而形成税收收入逐步增长的良性循环。
2.世界各国都坚持“宽税基,少税种,低税率”的税收原则
从物业税制度来看,一般对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税,其余的不动产所有者或承租人均为纳税主体,而且在房地产保有阶段的税种较少,一般只有1~2个税种;此外,物业税税率一般都较低,从而造成总体的税负水平也偏低。
[18]
3.物业税的税收法制比较健全
英国的税收虽然由中央立法,但地方政府同样拥有较大的管理权限。
如确定税基、明确税率和明确税收对象等。
在法律上也明确规定了对争议的上诉和仲裁办法。
作为当事人的评估,不仅有义务对原告提出的问题做出详尽解释,同时必须对评估失误进行修正,并将结果告知税务部门,以便办理退税。
其次,大部分发达国家已形成了一套相对成熟的管理办法和配套制度。
完善的房地产产权登记制度是房地产税收顺利实施的前提条件,有助于减少房地产的私下交易,增强了税收制度的有效性。
再次,当前很多国家都实行房地产估价制度,并形成了一整套房地产估价理论和评估方法。
健全的房地产估价制度也是房地产税收顺利实施的关键环节。
[19]
4.各国普遍采用税收优惠政策
世界上大多数国家物业税都设置有减免条款,针对低收入者还采取了更加优惠的政策。
例如美国对出售自用住房取得的收益给予了豁免所得税的优惠,对低收入者购房和租房给予了更多税收优惠政策,对政府、宗教、教育和慈善等非盈利组织免税。
收入有限的老人和残疾人、农场主可享受税收递延。
而英国的家庭议会税的优惠主要针对没有收入支持和低收入的纳税人,优惠最高可能为100%。
三、地方财政房产税收入影响因素分析
我国实行分税制改革以来,随着经济的增长,地方财政房产税收入也逐步增加。
地方财政房产税是物业税的最主要组成部分,因此,本文用多元回归模型来研究地方财政房产税收入的主要原因。
(一)多元回归模型分析
从《中国统计年鉴》收集到以下数据,表1如下:
表1对地方财政房产税收入的影响因素单位:
亿元
年份
地方财政
房产税收入(Y)
GDP(X2)
城镇居民
可支配收入(X3)
城镇固定资产投资(X4)
城镇居民家庭人均居住消费支出(X5)
1996
145.43
71176.59
4838.9
17567.20
300.9
1997
156.04
78973.03
5160.3
19194.20
358.6
1998
171.15
84402.28
5425.1
22491.40
408.4
1999
183.36
89677.05
585
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