咸阳人民广场改扩建项目.docx
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咸阳人民广场改扩建项目.docx
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咸阳人民广场改扩建项目
咸阳市人民广场改扩建项目策划书
(暨可行性研究报告书)
一.概述错..误!
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(一)项目实施背景错.误!
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(二)项目概况错..误!
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二.项目开发建设概要错.误!
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(一)项目工程建设内容错.误!
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(二)建设进度安排错.误!
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三.咸阳市宏观经济分析错..误!
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四.市场调研状况分析错.误!
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(一)咸阳市住宅、写字楼市场现状分析错误!
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(二)咸阳市娱乐休闲市场分析错.误!
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(三)咸阳市商业市场分析错.误!
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五.项目分析错..误!
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(一)本案商业地缘关系分析错.误!
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(二)SWOT分析错误!
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六.项目定位错..误!
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(一)功能业态定位错.误!
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(二)项目主题定位错.误!
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(三)形象定位错..误!
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(四)商户定位错..误!
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(五)价格定位错..误!
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七.项目建筑开发进度错.误!
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八.投入成本计算错..误!
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九.资金回收方案错..误!
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方案一:
全部销售错.误!
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方案二:
除F1、F5、F6销售外,其余各层前三年进行租赁错误!
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十.推广方案错..误!
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(一)推广战略错..误!
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(二)推广费用预算:
错.误!
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(三)宣传推广周期安排错.误!
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十一.敏感性分析错..误!
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(一)敏感性因素分析错.误!
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(二)解决方案错..误!
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十二、社会影响分析错..误!
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十三、结论与建议错..误!
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(一)终论错..误!
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(二)建议错..误!
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.概述
一)项目实施背景
咸阳市人民广场是咸阳市标志性建筑之一,位于咸阳市城市主干道人民路,广场现状为以硬质铺地为主的城市型广场,广场中设有树木、喷泉和座椅,并有地下通道与人民路商业街相连。
但人民广场地下空间尚未利用,广场设施不够完善,空间形象不够完整。
金富洲购物广场用地现状为咸阳市秦都区政府办公建筑,建筑立面采用平顶的形式,风格为现代风格,由于其高度仅有5层,并有道路与人民广场相隔,因此,与人民广场的空间关系过于平淡,没有形成统一和谐的城市空间效果。
加之目前秦都区政府周边是咸阳市最为成熟和完善的商业繁华区,政府的行政职能和周边的商业功能不能有机融合,相互影响,同时也不利于该地区土地整体价值的提升。
在改扩建中,结合咸阳当地浓厚的秦文化特征,完善并强化综合建筑的文化底蕴,注重融合咸阳古老文化,通过引入现代手法,充分代表咸阳今天的城市发展水平。
人民广场、金融中心和商业中心三位一体,相互促进,形成和谐统一的城市空间。
通过对人民广场的改建和扩建,使改造后的人民广场及金富洲购物中心,能够成为咸阳市新城市形象的代表。
使之成为咸阳市的标志性建筑。
二)项目概况
1.项目名称:
咸阳人民广场改扩建工程2.项目地点:
咸阳市秦都区中心位置,紧邻人民路3.项目规划:
(1)占地面积:
规划总用地面积为48830平米,其中:
人民广场用地面积:
25620平米金富洲购物广场用地面积:
23210平米
(2)建筑面积:
总建筑面积为平米,其中:
地下建筑面积:
65270平米
地面建筑面积:
74620平米
(4)项目建设进度:
建设期约一年,开始于2006年3月,完工于2007年3月。
4.项目建设目标:
通过对人民广场的改造和金富洲购物广场的建设,建成集会展、文化、休闲、购物、饮食、娱乐为一体的多功能、高档次、现代化、综合性城市中心广场,使其成为咸阳市最具特色,代表一流水准的标志性商业中心,形成咸阳市的商业金融中心和城市里最具吸引力的地区。
使之成为西北地区独具特色的,引领商业走向的新兴旗舰商业MALL。
.项目开发建设概要
一)项目工程建设内容
5.项目基本数据。
(1)改扩建工程用地范围:
人民广场和现状为秦都区人民政府的办公建筑。
总占地面积48830平米
(2)规划要求
总建筑面积为平米。
其中,总体容积率1.52,限高度为45.6米。
6.建安工程
(1)总体设计
地面六层,高34米(高沿高度)。
地面六层全部供营
业用,包括商业、餐饮、娱乐、服务。
地下建二层,第一层营业,第二层为设备和停车场。
(2)土建
建筑结构为现浇钢筋混凝土框架结构。
由于没有地质勘察报告,因此目前无法确定建筑基础的具体形式。
(3)装修
外部装修中建筑墙身为喷涂材料,底层柱子采用花岗岩
石材,六层以玻璃幕墙为主,增加建筑的通透感。
对内部进
行一次性简单装修,二次装修留给客户根据自己需要进行。
(4)设备及安装
安装工程包括:
A.上、下水管道
B.配电系统
C.扶梯、电梯
D.中央空调
E.计算机监控系统
F.自动报警、消防系统
G.收银系统
(二)建设进度安排
整个项目自2006年3月开始,到2007年3月竣工验收并开业,历时1年。
三.咸阳市宏观经济分析
咸阳市是我国著名的秦王朝古都。
位于关中平原中部,渭水的北岸。
归辖
2个区,1市,11个县。
总面积10223平方公里,其中市区面积617平方公
里。
2004年末,全市总人口为489.8万人,其中农业人口387.9,占总人口的79.2%;非农业人口101.9,占总人口的20.8%。
城镇人口30余万。
1.咸阳市2004年全市生产总值完成338.6亿元,比上年净增50亿元,增长13.1%,增速创近8年新高,经济总量居全省第一位。
全年全社会固定资产投资完成161.7亿元,增长37.8%。
2.改革开放全方位推进。
东靠西联战略稳步实施,西•咸经济一体化进入
新阶段,西安咸阳城市快速交通轨道交通规划上报国家发改委审批,同时与杨凌示范区的合作不断深入,先后实施农业产业化项目65个,为咸
阳市注入农业发展资金1.7亿元。
3.2004年年末,全市金融机构人民币各项存款余额402.8亿元,比年初增加39.1亿元,其中城乡居民储蓄存款余额304.2亿元;人民币各项贷款余额238.6亿元,比年初增加5.3亿元。
4.工业发展不断深化。
能化、电子、医药、食品、纺织五大支柱产业进一步壮大。
全市规模以上工业完成产值291.1亿元,增长18.2%。
能化工业实现产值95.5亿元,增长27.6%,总量和增速均居五大支柱产业之首。
5.城镇化进程明显加快,全年新修城市道路、桥梁24.3公里,完成投资
6.8亿元,相当全市前十年的投资总和。
渭河、沣河综合治理工程进展顺利。
玉泉西路、迎宾大道、人民西路、文林北路、渭河三号桥、咸通路立交桥等八路三桥城市重点工程进程通车。
城市公交增加投资2200万元,新增公交车67辆。
6.加强城市规划工作,提升城市发展的前瞻性和科学性。
加快以渭河、沣河综合治理工程为重点的“两河一区”建设。
7.第三产业中餐饮业发展空前活跃,市区初步形成了新兴路、人民西路、团结路、中华广场等4个餐饮企业聚集区。
8.房地产开发增势强劲,完成投资16.6亿元,增长28.9%;城镇商品房竣工面积95万平米,增长4%。
9.全市农民人均纯收入2100元,比上年净增193元。
城镇居民人均可支配收入8257元,增长8.9%。
10.城市未来发展目标预期生产总值达到380亿元,增长12.5%,力争13.5%以上;全社会固定资产投资200亿元,增长24%;社会消费品零售总额102亿元,增长13%;招商引资到位资金120亿元。
城镇居民人均可支配收入9000元,增长9%;农民人均纯收入2270元,增长8%。
11.加快建设旅游强市进程。
依托周陵、秦王宫、阳陵等资源,全力打造周秦汉唐文化精品,发展历史文化旅游。
力争全年接待国内外游客900万人次,旅游综合收入突破30亿元。
(以上数据来源为咸阳市2005年政府工作报告)
结合以上对咸阳市的城市状况分析,咸阳市有几个比较明显的城市特点:
1.目前,咸阳市政府调整了发展结构,大力发展旅游经济和商业经济,对大型商业企业提供大力度的政府政策支持。
2.咸阳城市发展进程逐步加快,从市政、交通、城市改造方面逐步进行,是城市化发展进程中的一个转折阶段。
在这个阶段中,对于城市配套功能的升级换代迫在眉睫,同时,由于城市经济的发展,对于高端消费的需求开始显现。
3.从第三产业方面看,咸阳市目前发展最旺盛的第三产业是餐饮和娱乐行业。
同时,对于精神生活的追求开始提升。
4.西•咸经济一体化和轻轨铁路的建设,咸阳作为西安附属城市的功能将进一步加强。
类似北京与通州区的关系。
四.市场调研状况分析为了提高项目的可操作性,为投资提供真实、可信的操作依据,我们对咸阳市整体社会、经济情况进行了全面的调研,希望以此为依据,对本项目的市场定位、功能规划、业态定位及价格定位提供参照。
根据调研类型,我们分为住宅、写字楼市场、商业市场、休闲餐饮娱乐市场等几个部分进行,同时还对最终的目标消费者和投资、经营者进行了专项的市场问卷调查,通过多方结果的比对,综合形成科学的、严谨的调研结果。
(一)咸阳市住宅、写字楼市场现状分析
1、写字楼(以人民广场周边为主要参照)
项目
层数
单层面积
总建面
层户数
总户
租价
售价
秦峰B座(人民广场东400米)
4—16
层写字楼
2900平米
37000
平米
7户
91户
0.7元平
米天
均价2500元平米
新华大厦(人民广场西侧)
7—20
层写字楼
1500平米
20000
平米
10户
130
户
0.7元平
米天
均价2500元平米
华瑞•城市境界(人民广场西
400米路南)
4—11
层商务商住
1500平米
12000
平米
7户
60户
0.7元平
米天
均价2500元平米
瑞和名座丿(人民咸路团结路什口卄
南路基本
弓巾目前二
2—5层
匚售价集中
二要的写字楼
1800平米^在2500
娄项目都集
7000平
元的均价]
艮中在丿
10余
范围内,
、民丿场
和高端
周边
1元平
討住宅售价
丫持平。
元平米
2)整体租金水平月在0.7-1元/建筑平米之间
3)咸阳市写字楼处于初期发展阶段,由于缺乏足够的商务氛围,因此,写
字楼整体销售情况一般,多数只销售了50%-70%
4)另外,纯写字楼非常少,基本都是商业的高层,主要是作为弥补高层商业销售出租难题的解决方案
结论:
*目前咸阳市已售在售除新华大厦外,写字楼总体品质一般。
•相对于整体城市来看,目前的写字楼总体供应面积偏大,容易造成销售压力和销售困难。
另外,写字楼无论从使用年限或贷款额度方面,与住宅相比较,缺乏优势。
*由干咸阳现有中小企业中私人企业较少,因此对写字楼的需求也是有限的。
现有写字楼主要集中于市中心人民路周边,从城市核心人口来看,已经远远超出需求量。
*如果用写字楼来解决高层业态的埴充问题,则销售和租赁都会出现问题.
2、住宅(典型住宅分析)
项目名称位置
层数
层面积
总户数
售价
购买主力
人群
主流单面积
附注
中宏D座•桐苑
(人民广场西
500米)
15层
1000平
米
每层12
套,约
180套
2400元
平米
本地居民
单套主力面
积80平米
生态住宅,
按揭或分期
华泰•怡景
园•世纪华城
(乐育南路6号,人民广场南
400米)
18层,
5栋花园洋房
2栋小
高层
1000平
米
每层6
套
均售价
2200元
平米
本地居民
单套主力面
积90平米,其他面积区
间50—170
平米
复合型高尚
住宅社区,
按揭或分
期,05年6
月开始出售
华宇•御景名苑
(西兰路49
号)
2栋18
层和一
栋16—
12层咼
层住宅
1000平
米
共200
余套
均售价
2200元
平米
本地居民
单套主力面
积100平米
纯高层住宅,按揭或分期
1)目前咸阳市已售在售项目约45个,主要建筑形式为多层和板式小高层,有少量塔楼。
户型的主力面积介于80—120平米。
2)多数项目都设有住宅底商
3)主力价位根据项目所处地点和位置各有不同,其中价格较高的项目约为2500元/平米
4)咸阳市住宅市场尚处于初级开发阶段,产品中体现最多的仍然是居住功能,有少量住宅产品仍然采用砖混结构
5)另外,在社区中,对于绿化景观等涉及较少。
社区配套几乎处于空白状态,车位很少涉及
结论:
•目前咸阳市整体住宅市场正处于起步阶段,主要客群仍然以单位购买居多
•户型面积话中,但配套严重缺乏
(二)咸阳市娱乐休闲市场分析
1.主要分布在团结路、安定路、渭阳中路、西兰路、人民中路和乐育路
2.整体娱乐休闲业以餐饮为主,有少量酒吧、KTV咖啡厅、网吧等
3.餐饮业发展势头良好,各种风味餐厅一应俱全,城市内已经形成了几条风格各异、种类众多的餐饮街。
4.另外,虽然咸阳市有众多的旅游景点,由于临近西安,导致整体的旅游市场笼罩在西安之下,咸阳市四星酒店的标准间实际成交价格仅为188元,与四星级酒店需要的支撑价格相差甚远
5.咸阳市虽然城市较小,但学校众多,是陕西省内教学质量最好的城市之一。
但目前城市内对于学生业余生活的供应基本处于空白,只有网吧较多,因此形成了现今网吧竞争激烈的局面,而图书、音像等学生较为需要的业态则极度匮乏。
(三)咸阳市商业市场分析
1、咸阳市商业地缘关系分析
咸阳市沿渭河呈狭长状分布,市区道路纵横交叉,城市主要道路为人民路和西兰路。
从咸阳市的辐射范围来看,他的辐射区域和西安是相同方向的,这样就会造成远距离辐射区域到达咸阳和到达西安的距离一致,随着西咸一体化进程的不断加快,西安和咸阳的互动效应日益体现,目前新建并已开始运行的西安国际机场就兴建在咸阳,能够充分说明西安和咸阳经济发展共繁荣的趋势。
2、现状
咸阳市的商业主要集中在市中心位置,存在有大量的商业街,说明当地对于商业街这种形式非常认可,市场需求大。
另外一种比较常见的商业就是住宅底商,受消费能力和水平的限制,售价适中,通常约为8000-10000元/建筑面积。
3、商业分布
对于咸阳市来说,人民路就是商业的核心和中心,它是由咸阳特殊的地缘关系和当地居民的生活习惯逐渐形成的。
因此,就位置来说,本案的地理位置是唯一的,也是不可取代的。
目前咸阳市的整体商业分布以市中心人民路为中心,呈条状分布格局,其
他商业零星分布,不成规模。
4、咸阳市整体商业分析
为了便于同本项目的定位进行对比分析,因此,我们把咸阳市的所有商业,按照业态种类分为市场类商业、街铺商业(含内街商业和沿街商业)、百货类商业(含百货店和购物中心)及综合服务类商业(餐饮、娱乐等)进行分析。
1.1市场类商业
嘉惠商业区
嘉惠商业区位于市中心人民广场、银泰购物中心南侧,总占地面积约2.4
万平米,大小1400余摊位,近20年的形成过程。
该商圈由恭惠服装城、嘉惠
商场、欣惠市场、咸阳招商楼、北院市场、东廊市场、西廊商业街构成。
1.1.1恭惠服装城
地理位置
嘉惠商业区西北进口区域
规模
总建筑面积约为0.65万平米,总商铺数为260个
特点
以15平米(实用面积)店铺及8平米(实用面积)摊位为主,进货渠道为西安,整体布局相对整齐,商品档次较低,出租、转让者很少
经营状况
商品以服装为主,各店风格相似,产品类别混乱,客流量较大,平均日销售约300元
租金标准
标准商铺为15平米(实用面积),租金5.3兀/平米/天,含
水、电、工商、税务等,押0.5万元,租金月付,合同每年
签,转让费为1.1万
业态组合
商铺数量
服装
180
鞋
60
饰品
20
合计
260
1.1.2欣惠服装城
地理位置
嘉惠商业区西侧靠南
规模
总建筑面积约为0.87万平米,总商铺数为146个
特点
整体布局整齐,商店为两层结构,一层店面,二层为库房、居住,每栋约50平米(实用面积),出租、转让者很少
经营状况
商品风格年轻、前卫(哈韩),装修陈列另类、时尚,档次较高,
租金标准
标准商铺为50平米(两层、实用面积),租金2元/平米/天,不含水、电、工商、税务等,押0.3万元,租金半年一付,合同每年签,转让费为3万元
业态组合
商铺数量
服装
124
箱包
2
鞋
6
文化用品、饰品
5
化妆品
3
美甲
2
快餐
4
合计
146
1•1•3嘉惠商场
地理位置
嘉惠商业区中部偏后
规模
总建筑面积约为0.32万平米,总商铺数为110个
特点
两层结构的老商业楼,布局混乱,环境恶劣,
经营状况
商品以低端服装为主,由于租金较低,出租摊位寥寥无几,基本处于无管理状态
租金标准
两层结构,一层为小摊位,单位面积5平米,租金为0.6元/天/平米,含水、电、工商、税务,无押金,租金半年一付;二层一半空置,一半经营床上用品、窗帘布匹,租金为0.2元
/天/平米,约12豕,单位面积40平米
业态组合
商铺数量
服装
98
床上用品
12
合计
110
地理位置
嘉惠商业区中前部
规模
总建筑面积约为0.55万平米,总商铺数为170个(一层),二层停业
特点
两层结构的老商业楼,布局相对规整,由于商场的位置优势,
租金相对较咼
经营状况
商品以中低端服装为主,出租摊位寥寥无几,商户生意较好
租金标准
一层为小摊位,单位面积6平米,租金为9元/天/平米,含水、电、工商、税务,押金3000元,租金三个月一付,转让费1万元;二层以前是西服市场,现在未营业
业态组合
商铺数量
服装
100
鞋
70
合计
170
地理位置
盛世银泰购物广场与咸阳招商楼之间,直通该商业区东门
规模
总建筑面积约为0.3万平米,总商铺数为98个
特点
这条商业街分两部分,一部分以中档服装为主(50个),单位面积20平米;另一部分以日用百货、家居床品、大众服饰为主(48个),单位面积约30平米,
经营状况
商品以中低端产品的零售为主,日销售稳定,平日几百元,节假日可达千元以上,无出租商铺,无转让
租金标准
租金为4兀/天/平米,含水、电、工商、税务,押金3000
元,租金为月付
业态组合
商铺数量
服装
58
小百货用品
26
鞋、包、皮具
6
家居床品
5
化妆品
3
合计
98
地理位置
嘉惠商业区东侧,直通该商业区南门
规模
总建筑面积约为0.4万平米,总商铺数为170个
特点
这条商业街以销售男女裤子、牛仔裤为主,单位面积6---20
平米不等;分布较为均匀
经营状况
由于市场南门的主通路,有一定客流,销售稳定,无出租商铺,无转让
租金标准
租金为4.6兀/天/平米,含水、电、工商、税务,押金2000
兀,租金为季付,转让费2.3万兀
业态组合
商铺数量
服装
170
合计
170
1.1.7西廊副食品批发市场
西廊副食品批发市场占地0.3万平米,主要以经营副食品、文化用品、日
杂小商品的批发,单位面积30平米,共50多个摊位,无出租、转让商铺。
表一:
市场类商业业态数量统计表
市场名称
业态及数量
经营状况
服装
箱包
鞋
床品
百货
化妆
美甲
快餐
饰品
恭惠
180
60
20
服装为主,风格类似,产品
混乱,客流大,日流水300元
欣惠
124
2
6
3
2
4
5
风格年轻、前卫,装修陈列
另类,时尚,档次较咼
嘉惠
力口
98
12
低端服装为主,租金低,无
管理,出租少
招商楼
100
70
中低端商品为主,出租少
北院
58
6
5
26
3
中低端零售为主,销售稳定,无转让、出租
东廊
170
销售稳定,无转让、出租
西廊
副食品为主,参照意义小
合计
730
2
142
17
26
6
2
4
25
共计954个
表二:
市场类商业出租价格汇总表
市场名称
租金
(元/平/
天)
转让费
(万元)
主力面积
(平米)
租赁方式
恭惠
5.3
1.1
15
押金5000元,月付,合同年签
欣惠
2
3
50
押金3千,半年付,合同年签
嘉惠
力口
0.2-0.6
5-40
半年付
招商楼
9
1
6
押金3千,季付
北院
4
30
押金3千,月付
东廊
4.6
2.3
6-20
押金2千,季付
总结:
*现有市场类商业的业态比例中,按照数量和比例顺序排列,依次为服装730
个,占76%鞋类142个,占15%百货类26个,占3%饰品类25个,3%床上用品类17,1.8%;化妆品,6个,0.6%;快餐4个,0.4%;箱包美甲4个,0.4%。
*西廊市场中,由于以副食品交易为主,与本项目关系不大,因此未作为考量对象。
另外,在上述的6个专业类市场中,有一些经营产品过低的商户,如1元店等,也未计算在此。
•根据对市场的调查可以发现,目前市场的主力摊位面积介于15-20平米之
间,主流租金为4-5元/平米/天之间波动
*某些租金偏高市场,主要是因为租金中含了工商、税务等费用,直接导致
租金偏高
•根据以上调杳结果,咸阳市市场类商户有效数量约1000户,另外临街商铺
只有100个左右,是由于市场形成时间长,摊位布局不合理,市场缺乏后期延续性,因此虽然客观需求较大,但由于市场已没有可开发摊位,因此,在对市场类商业进行分析时,应充分考虑到这一客观状况,进行适当放大。
*根据对嘉惠市场的实地调杳和对商户的走访得知,目前市场因形成时间长,在形成初期缺乏必要的引导和规划,因此导致今天的市场摊位排列拥挤,市场内环境恶劣,缺乏必要的经营氛围和专业、科学的经营指导,同时,环境的改善和提高也迫在眉睫,因
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