万科物业工程专业检查手册.docx
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万科物业工程专业检查手册.docx
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万科物业工程专业检查手册
检查周期:
周月√季半年年
指导文件
把控要点
管理标准
检查描述
纠正措施
VK-WY/TX08-S03设备房管理规范
1、室内环境、标识管理
1、地面应干净、平坦、干燥、防滑。
墙面应平整、整洁、无积尘。
专用工具、用品及器具应在(标识)指定位置摆放整齐。
严禁堆放易燃、易爆及无关物品。
2、重要设备房内应悬挂干事温度计。
室内环境温度应控制在40℃以下、相对湿度80%以下。
热力站、锅炉房室内环境应符合设备运行条件要求。
3、如设备运行应采取降噪、减震等措施,符合国家相关环保要求。
4、所有标识应安装位置适当、醒目,内容清晰、完整。
5、设备房门外侧应有“机房重地,非请勿进”标识,室内应有“严禁吸烟”等警示标识,发电机房等重要机房内还应悬挂禁止明火标识。
标识符合《万科物业视觉识别手册》要求。
6、设备开关、阀门等应有明显的状态标识;流体管道应有流向标识;操作有危险的设备部件应有:
“危险!
勿靠近!
”、“危险!
勿操作!
”等警示标识;各仪表附近应该有正常值范围标识。
7、多台同型号、配备主/备用的设备应进行编号管理并在设备上悬挂编号标识。
8、供配电设备房应在显著位置设立“严禁合闸”等移动标识的统一挂放点。
9、设备房内所有配电箱、柜应有显示其名称与用途的标识。
各出线电缆应悬挂出线标识,表明电缆的型号规格、用途及去向标识;各动力柜、双电源箱等分控箱的进线端应标明电缆的型号规格、用途及引自何处的标识;各类空气开关应标明用途,有互感器的电表标明计量倍率。
方法:
现场检查
检查时间:
1、检查设备房名称:
室内环境:
合格□不合格□
室内标识:
合格□不合格□
2、检查设备房名称:
室内环境:
合格□不合格□
室内标识:
合格□不合格□
3、检查设备房名称:
室内环境:
合格□不合格□
室内标识:
合格□不合格□
4、检查设备房名称:
室内环境:
合格□不合格□
室内标识:
合格□不合格□
不合格情况描述:
(要求:
量化)
检查周期:
周月√季半年年
指导文件
把控要点
管理标准
检查方法
纠正措施
VK-WY/TX08-S03设备房管理规范
2、设备管理
1、明确设备责任人,无人值守时必须加锁。
2、设备外观清洁、无油污、无油漆脱落,无跑、冒、滴、漏现象。
3、易被人体接触到的转动部位要有防护罩,设备原有的防护装置应维护齐全。
4、设备完好、运行正常,各类仪表完好、使用正常、鉴定合格有效。
5、设备上端有排污管等设施时,应在该设备上方加装喇叭口、挡板等设施
方法:
现场检查
检查时间:
检查设备房名称:
1、检查设备房名称:
设备运行情况:
合格□不合格□
2、检查设备房名称:
设备运行情况:
合格□不合格□
3、检查设备房名称:
设备运行情况:
合格□不合格□
4、检查设备房名称:
设备运行情况:
合格□不合格□
不合格情况描述:
检查周期:
周月√季半年年
指导文件
把控要点
管理标准
检查方法
纠正措施
VK-WY/TX08-S03设备房管理规范
3、安全管理
1、无人值守设备房应上锁管理。
设备房钥匙专人管理,备用钥匙在控制中心留存。
专人值守设备房,值班人员应符合上岗要求。
2、来访人员需专人陪同
3、设备房内应设置不低于50cm高的防鼠板,同时室内采取防鼠措施。
4、设备房入口处应有防水浸措施。
5、设备房内集水底坑应保持排水系统畅通,安装超高水位报警,报警信号音质控制中心。
6、设备房内设置消防对讲或内线电环。
7、设备房内严禁吸烟、严禁堆放易燃易爆物品,按消防规定配置灭火器材
8、设备房内应配备应急灯、灭火器
方法:
现场检查
检查时间:
检查设备房名称:
1、检查设备房名称:
防鼠设施:
合格□不合格□
测试报警信号/消防电话:
合格□不合格□
灭火器/应急灯:
合格□不合格□
2、检查设备房名称:
防鼠设施:
合格□不合格□
测试报警信号/消防电话:
合格□不合格□
灭火器/应急灯:
合格□不合格□
3、检查设备房名称:
防鼠设施:
合格□不合格□
测试报警信号/消防电话:
合格□不合格□
灭火器/应急灯:
合格□不合格□
4、检查设备房名称:
防鼠设施:
合格□不合格□
测试报警信号/消防电话:
合格□不合格□
灭火器/应急灯:
合格□不合格□
不合格情况描述:
(要求:
量化)
检查周期:
周月√季半年年
指导文件
把控要点
管理标准
检查方法
纠正措施
VK-WY/TX08-S03设备房管理规范
4、文件及记录管理/定期巡检及维护要求
1、墙面悬挂相应设备设施作业指导书、《设备房管理规范》及必要的《应急处理预案》
2、设备房内应放置《设备设施保养维修记录表》,专人值守的设备房内应放置《设备房值班记录表》
1、无人值守的设备房责任人应对设备房每日至少巡检1次
2、设备房每月清洁1次
3、重要设备房配电柜及设备每季度检查接地1次
4、上述工作内容应填写《设备/设施保养维修记录表》
方法:
现场检查
检查设备房名称:
检查时间:
1、检查设备房名称:
机房制度是否齐全:
合格□不合格□
《设备设施保养维修记录表》、《设备房值班记录表》记录是否符合要求:
合格□不合格□
2、检查设备房名称:
检查时间:
机房制度是否齐全:
合格□不合格□
《设备设施保养维修记录表》、《设备房值班记录表》记录是否符合要求:
合格□不合格□
3、检查设备房名称:
检查时间:
机房制度是否齐全:
合格□不合格□
《设备设施保养维修记录表》、《设备房值班记录表》记录是否符合要求:
合格□不合格□
4、检查设备房名称:
检查时间:
机房制度是否齐全:
合格□不合格□
《设备设施保养维修记录表》、《设备房值班记录表》记录是否符合要求:
合格□不合格□
不合格情况描述:
(要求:
量化)
检查周期:
周月季半年√年
指导文件
检查要点
管理标准
检查方法
纠正措施
VK-WY/TX08-S04维修工具管理及操作规范
1、维修工具管理及使用/维修工具的管理要求,建立管理台账,明确管理责任人。
1、用电安全操作工具,包括高压验电杆、高压绝缘手套,绝缘靴、接地线、高压操作杆、专用扳手等工具购买时,必须附有技术监督部门认可的厂家生产检验合格证;且需每半年外送具备安全检定资质的部门实施检定。
2、电动工具使用的电缆盘、插排等用电设施应装设漏电保护装置;
3/维修工具应统一编号,建立管理台账,明确管理责任人。
发现工具故障应及时维修或处置,不得带故障使用
方法:
现场检查
检查时间:
1、高压用具:
合格□不合格□
2、电动工具:
合格□不合格□
3、万用表、摇表:
合格□不合格□
4/台账是否与现场工具相符:
合格□不合格□
5/工具保养记录是否符合要求:
合格□不合格□
不合格情况描述:
(要求:
量化)
检查周期:
周月季半年√年
指导文件
检查要点
管理标准
检查方法
纠正措施
VK-WY/TX08-S05计量器具检定管理规范
1.公司计量器具分级管理/品质管理部应编制年度计量器具检定计划,确保公司具备计量器具自检能力
A类:
指强制检定计量器具。
指由县级以上人民政府计量行政部门所属或者授权的计量检定机构,对用于贸易结算、安全防护、医疗卫生、环境监测方面,并列入《中华人民共和国强制检定的工作计量器具目录》的计量器具实行定点定期检定的计量器具。
B类:
未列入强制检定范围,但涉及用电安全、对客户服务质量影响较大的计量器具,包括供配电、给排水、暖通计量器具等。
C类:
对客户服务质量影响较小的计量器具。
如:
重量、温度、长度、噪音、无线电波等计量器具。
1、明确计量器具分类列表;
2、指定计量器具检定责任人;
3、组织对A/B类计量器具的统一检定。
方法:
调取计量器具检定计划,查《计量器具分类明细表》、《计量器具检定管理台账》,查器具检测是否记录。
检查时间:
1、计量器具检定管理台账是否建立:
合格□不合格□
2、《计量器具分类明细表》是否建立:
合格□不合格□
3、计量器具检测记录是否在有效期内:
合格□不合格□
不合格情况描述:
(要求:
量化)
检查周期:
周月季半年√年
指导文件
检查要点
管理标准
检查方法
纠正措施
VK-WY/TX08-S06有限空间安全作业管理规范
1、物业服务中心应制定有限空间作业安全应急救援预案,提高对突发事件的应急处置能力。
每年至少进行一次应急救援演练。
2、从事化粪池清掏等有限空间作业的特种作业人员应持有相应的资格证书。
1、有限空间操作人员需经过培训合格后方可上岗,并符合特种作业资格要求。
2、有限空间作业必须严格执行“先检测,后作业”的原则。
实施有限空间作业前,可采取强制通风的措施,保持空气流通,降低风险。
3、作业人员进入有限空间前,必须确认穿戴好防护用品。
4、物业服务中心应制定有限空间作业安全应急救援预案,提高对突发事件的应急处置能力。
每年至少进行一次应急救援演练。
5、各种防护用具应定期检测其可靠性,在使用前应进行可靠性检查。
6、对于化粪池清掏等有限空间分包作业,分包单位及现场操作个人应具备相应资质及从业资格。
施工前应与外包方签订施工协议,协议中须包含安全作业要求。
方法:
1、调取化粪池等有限空间备案资料,检查是否有施工协议及作业人员合格证书,协议中是否包含安全作业要求。
2、调取上年度应急预案备案资料,查看相关人员是否在职。
3、询问维修人员是否了解有限空间作业要求。
检查时间:
1、有限空间责任人是否具备岗位证书:
合格□不合格□
2、是否建立有限空间预案:
合格□不合格□
3、是否有演戏计划及记录:
合格□不合格□
4/是否具有有限空间台账:
合格□不合格□
5/抽查维修技工是否了解有限空间作业要求:
合格□不合格□
不合格情况描述:
(要求:
量化)
检查周期:
周月季半年年√
指导文件
检查要点
管理标准
检查方法
纠正措施
VK-WY/TX08-S07房屋本体维护作业指导书
1、防雷设施检测接地电阻合适,引下线无锈蚀、脱落。
1、房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于4欧姆;引下线及屋顶避雷网线无脱焊,无大面积生锈现象,每年定期进行避雷检测,并根据检测报告内容进行整改工作。
方法:
抽查现场防雷设施,引下线及屋顶避雷网线无脱焊,无大面积生锈现象,查看《防雷设施接地检测记录表》,防雷设施接地电阻值是否达到要求,未达标是否制定相应防范措施。
检查时间:
1、年度维护保养计划:
合格□不合格□
2、是否进行年度避雷检测:
合格□不合格□
不合格情况描述:
(要求:
量化)
检查周期:
周月季√半年年
指导文件
检查要点
管理标准
检查方法
纠正措施
VK-WY/TX08-S07房屋本体维护作业指导书
2、楼道及公共部位地面、内墙及天花整洁、统一,无脱落渗漏现象/屋面排水通畅,每年解冻后、雨季前、第一次大雨后、入冬结冻前,均需进行屋面防水检查并记录和统计。
1、外墙面、建筑小品外观完好、整洁。
外墙贴面建材无脱落;外玻璃幕墙清洁明亮、无破损;外墙涂料单块无大面积(0.5平方米以上)脱落和污渍,无明显影响外部观感;外墙无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
2、建筑年限三年以上、本体结构已出现老化迹象、未吊顶的天花、檐等物业和高层墙体,应建立定期检查制度,对空、鼓、裂等应及时修缮。
1、每半年检查屋顶防水层外观。
2、强降雨前后,检查屋面防水和雨水管
方法:
检查楼栋的室内地面、墙面、天棚、楼门、窗是否有大面积损坏,是否有修缮计划或记录。
调取《房屋本体年度维修养护计划》,并核对计划实施情况,查《设备/设施保养维修记录表》是否相符。
检查时间:
1、外立面:
合格□不合格□
2、楼道:
合格□不合格□
3/天台:
合格□不合格□
4/《设备/设施保养维修记录表》是否符合要求:
合格□不合格□
5/汛期强降雨前后是否有检查记录:
合格□不合格□
不合格情况描述:
(要求:
量化)
检查周期:
周月季半年年√
指导文件
检查要点
管理标准
检查方法
纠正措施
VK-WY/TX08-S08设施设备维修养护管理职责说明书
1、部门应建立《设备设施年度检修计划》,计划应由公司专业部门审核后实施。
/2、建立《设备/设施管理台账》管理设备设施,定期检测并在《设备/设施保养维修记录表》上记录。
各服务中心维修负责人负责制定第二年的《设备设施检修计划》,由工程管理部进行统一审核,经审核合格后,由服务中心维修组依照此计划严格执行设备设施的检修工作。
各服务中心需建立《设备/设施管理台账》,根据设备、设施的专业类别进行划分,记录各设备、设施的所在位置、型号、品牌等相关信息的记录;对于定期检测内容,不管有无问题,都需填写《设备/设施保养维修记录表》
方法:
查部门《机电设备年度检修计划》、《房屋本体年度检修计划》编制,是否有专业部门的审核,查上月设施设备检修情况。
调取《设备/设施管理台账》,检查《设备/设施保养维修记录表》,查设备的管理及维保记录,查看设备的有效性
检查时间:
1、是否建立《房屋本体年度检修计划》:
合格□不合格□
2、是否建立设备/设施管理台账》:
合格□不合格□
3/检查《设备/设施保养维修记录表》是否符合要求:
合格□不合格□
不合格情况描述:
(要求:
量化)
检查周期:
周月√季半年年
指导文件
检查要点
管理标准
检查方法
纠正措施
VK-WY/TX08-S08设施设备维修养护管理职责说明书
3、业务部门负责人/维修负责人按要求对设备房进行巡视检查并记录。
业务部门负责人每月检查各类共用设备设施维修养护管理情况;维修负责人每周检查各管理情况;专业管理部门每半年覆盖检查各业务部门、各类共用施设备维修养护管理情况,并填写《设备/设施巡检记录表》。
方法:
调取部门负责人《设备/设施巡检记录表》是否每月巡检、填写。
维修负责人每周检查共用设施设备维修养护,并填写《设备/设施巡检记录表》
检查时间:
1、《设备/设施巡检记录表》是否符合要求:
合格□不合格□
2、检查设备房名称:
室内环境:
合格□不合格□
室内标识:
合格□不合格□
不合格情况描述:
(要求:
量化)
检查周期:
周√月季半年年
指导文件
检查要点
管理标准
检查方法
纠正措施
VK-WY/TX08-S09
共用设施维护作业指导书
1、共用设施定期检查,并记录《设备/设施保养维修记录表》
2、现场查看设备保养维护情况,共用设施施工需按要求进行控制管理。
1、巡查公共照明设施的灯柱、栏杆固定部位是否生锈、腐蚀,灯具外罩固定是否牢固;休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品;室外健身设施、公共娱乐设施每日进行巡查。
2、道路、阶梯及扶手、侧石、沟渠、公共照明灯具是否完好无损,测试照明系统漏电功能是否正常,每周进行巡查维护。
3、雨、污水管井、井盖固定是否牢固;隔油池是否堵塞;每月进行巡查。
4、对于共用设施施工要符合公司相关规定,在施工时间、方法、注意事项上要与施工人员明确。
方法:
1、查公共照明灯具完好无损,灯具外罩的固定牢固,固定部位无生锈、腐蚀。
2、查共用设施的《设备/设施保养维修记录表》,抽查上周检记录。
检查时间:
1、公共设施名称:
楼宇照明:
合格□不合格□
园区照明:
合格□不合格□
健身娱乐设施:
合格□不合格□
景观小品:
合格□不合格□
雨污水系统:
合格□不合格□
装修现场/施工现场:
合格□不合格□
不合格情况描述:
(要求:
量化)
检查周期:
周√月季半年年
指导文件
检查要点
管理标准
检查方法
纠正措施
VK-WY/TX08-S10
高低压配电设备维护作业指导书
1、高低压配电室内各类标识及配置工具需达到规定要求;室内各类仪器仪表完好,显示数据正常。
1、设备现场的操作作业指导书齐全有效,各类设备维修检修记录规范完整。
2、高低压配电室墙面应悬挂与设备运行实际情况完全相符的供配电系统图,图中的开关状态、接线标注正确。
3、配电柜前后应铺设不少于60厘米宽与配电柜等长的绝缘胶垫,边缘划有警示标线。
4、高低压配电柜内部连接螺栓无松动、发热、无接线变色,盘内装置无异常声响、无焦糊气味,配电回路标识清楚准确。
仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏、无缺项;电流值在额定范围内,三相不平衡电流在25%范围内。
电流超过200A设备必须张贴测温试纸。
5、补偿电容壳体无膨胀,相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧。
6、功率因数不小于0.90。
7、未使用开关或线路有人作业时,应将开关置于“关”位置并悬挂“有人工作,严禁合闸”标识。
8、操作直流柜、应急直流电源柜,应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作,平时浮充电压一般为:
23.5V—25.5V。
方法:
1、抽查设备保养记录及运行记录,抽查上周周检
2、现场查看变压器低压柜主断路器张贴整定值,是否配备失压延时脱扣器,未配置的是否在当地供电局备案说明。
查两处电流超过200A设备是否张贴测温试纸。
检查时间:
高压配电室各断路器与模拟板是否相符:
合格□不合格□
警示标识是否齐全:
合格□不合格□
高压配电室功率因数是否符合要求:
合格□不合格□
配电室电流电量是否正常:
合格□不合格□
直流柜/蓄电池是否正常:
合格□不合格□
供电指示灯是否完好:
合格□不合格□
注:
无高压内容可不填写
不合格情况描述:
(要求:
量化)
检查周期:
周√月季半年年
指导文件
检查要点
管理标准
检查方法
纠正措施
VK-WY/TX08-S10
高低压配电设备维护作业指导书
2、配电设备定期巡检和维护要求。
1、低压配电柜、动力控制柜、电表箱和公共照明配电箱(草坪灯、路灯、喷泉灯、射灯等)外壳接地螺栓及零线端子除锈紧固,并除尘。
2、所有开关、断路器、电容器、接触器、电线电缆接头、电表等配电设备元器件。
3、变压器母线接触是否良好,变压器温控报警系统是否正常。
4、电缆线路径向标识是否完好。
5、核对断路器及其它电器装置、控制设备的整定值。
6、对已停电配电柜抽屉开关抽出检查,对抽屉内的联接端部位进行检查紧固,重点检查与母排联接夹头弹力,并对联接夹头清洁和加中性凡士林。
7、对已停电的变压器除尘并检查紧固各类接线端子,并刷上识别端子紧固程度的红漆标记。
8、开关、接触器触头接触是否良好,动作是否灵敏,若有老化及时更换。
9、电容补偿柜内的电容是否存在过热、变形、失效等现象。
10、二次控制线路接线端子是否牢固完好、线路是否完好。
11、密集母线排连接端子是否牢固完好、是否有过热、松动等现象。
12、动力配电柜手动、自动互投装置转换是否正常。
13、电缆盒接线端子是否牢固,清理电缆套管,核对电缆头标示牌是否完好无误。
方法:
现场检查
检查时间:
室外配电柜固定是否牢固:
合格□不合格□
配电柜警示标识是否齐全:
合格□不合格□
电缆线路径向标识是否完好:
合格□不合格□
配电柜运行是否正常:
合格□不合格□
不合格情况描述:
(要求:
量化)
检查周期:
周√月季半年年
指导文件
检查要点
管理标准
检查结果
纠正措施
VK-WY/TX08-S11发电机设备维护作业指导书
1、发电机房及柴油储油罐室内标识、消火设施器材配置到位,柴油储油量、机油油质、油位、电池电压满足要求。
1、柴油储油罐室应安装防爆灯,罐底有足够的消防沙。
油罐应采用透明玻璃管并加装阀门的油位标识,油箱油位在80%位置,储油量不超过1000升,满足8小时连续运行,油罐上方有透气管。
2、油箱、油管无渗漏。
3、应配备一主一备两组启动电池,启动电池电压24V,连接端子牢固,无爬碱现象。
启动电池配置浮充充电器;电池表面张贴启用时间,每两年更换。
两套蓄电池至少每月轮流切换一次,配备具有防止同时闭合或断开互锁装置的切换开关。
4、发生停电5分钟内,发电机必须能够自动启动、运行正常,并至少能连续运行8小时。
方法:
现场检查
检查时间:
是否安装防爆灯:
合格□不合格□
油罐底是否有消防沙(沙子):
合格□不合格□
油箱、油管有无渗漏:
有□无□
是否配备两组启动电池:
有□无□
记录是否齐全,是否按要求填写:
合格□不合格□
不合格情况描述:
(要求:
量化)
检查周期:
周月√季半年年
指导文件
检查要点
管理标准
检查方法
检查结果
纠正措施
VK-WY/TX08-S11发电机设备维护作业指导书
2、设备保养按计划要求开展,保存相关记录。
1、每周至少清洁一次机房和检查发电机的燃油库存量、机油油位、冷却水位、皮带和蓄电池电压;
2、发电机每月试运行一次,每次运行8-12分钟(当月已经正常运行超过12分钟的可不做试运行);
3、冷却水的温度在74℃--91℃之间较为正常;
4、打开发电机端盖,检测电枢绕组和励磁绕组对地绝缘电阻,并除尘。
绝缘电阻值应不小于0.5MΩ;
5、发电机运行2年,但实际运行时间未达到4500个小时,应检查或更换风扇、水泵皮带轮轴承、水泵后部张紧轮,视实际情况确定是否需清洗并校准喷油嘴。
1、查上月《设备/设施保养维修记录表》,核对维保动作。
2、由管理员启动发电机,观察员工操作流程是否符合要求。
检查情况描述:
(要求:
具体、可追溯)
参看记录的指引信息
样本数量:
(要求:
规定要求总量、实际数量)
填写情况:
(要求:
真实、完整、清晰)
(要求:
量化)
检查周期:
周√月季半年年
指导文件
检查要点
管理标准
检查方法
纠正措施
VK-WY/TX08-S11给排水系统维护作业指导书
1、每周检查泵房水位报警系统是否正常,并记录。
水箱(池)加盖上锁,钥匙由控制中心统一管理;在通气口和溢流口安装防虫网。
水箱(池)有液位显示,箱体表面张贴总容积标识;水箱(池)设置有高、低水位报警引至控制中心或就近固定岗位;测试水位报警,并记录。
方法:
现场检查
1、询问设备责任人给排水系统故障处理,并测试高低水位报警系统,中心/就近岗位反应。
2、管网是否喷有流向及名称标识。
检查时间:
水箱盖是否上锁:
合格□不合格□
测试水箱报警信号:
合格□不合格□
在通气口和溢流口安装防虫网:
合格□不合格□
管网是否喷有流向及名称标识:
合格□不合格□
不合格情况描述:
(要求:
量化)
检查周期:
周月√季半年年
指导文件
检查要点
管理标
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