项目可行性研究课程设计报告教材.docx
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项目可行性研究课程设计报告教材
龙湖地产项目可行性研究报告
第一章项目概况
1.1项目名称
1.2项目背景
1.3项目地块位置及周边现状
1.4项目规划限制和控制要点
1.5项目发展状况
第二章市场分析
2.1宏观经济环境分析
2.2全国房地产行业发展分析
2.3厦门市房地产市场分析
2.4板块(海沧区)市场分析
2.5可类比项目市场调查
2.5.1正元新都汇
2.5.2五华小米公寓
2.5.3海投过云溪
2.6需求预测
2.7项目SWOT分析
第三章规划方案优选
3.1方案一
3.2方案二
3.3方案选择
第四章项目进度安排
第五章项目投资估算
第六章项目经济评价
第七章项目资金筹集和筹资成本估算
7.1资金筹集方案
7.2筹资成本估算
第八章项目风险分析
8.1盈亏平衡分析
8.2敏感性分析
第九章设备选择和技术经济评价
第一十章结论
第一章项目概况
1.1项目项目名称
海上生明月
1.2项目背景
1.2.1项目发起人
龙湖地产有限公司创建于1993年,成长于重庆,发展于全国,是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。
集团总部设在北京,现有员工12012人,业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。
累计已开发项目超过100个,建筑面积已超过2000万平方米,待开发土地储备约3949余万平方米,年销售额达481亿元人民币。
龙湖致力于成为中国房地产行业最受尊崇和信赖的全国市场领导者之一,致力于为客户提供优质的产品和服务,在此过程中,成为卓越的企业并创造机会。
1.2.2项目提出的理由
龙湖地产有限公司经过22年的发展,已奠定了坚实的发展基础,站在了新的发展起点上,提出了“扩纵深,近城区,控规模,持商业”的战略发展规划。
2014年,厦门政府提出“美丽厦门”战略规划计划2020年将厦门打造成为“一心两环,一主四辅”的城市格局,从特区海岛城市发展成为国际海湾城市,使厦门的经济发展迎来了新的机遇,房地产开发企业也将迎来新的发展机会。
在此背景下,公司通过出让拍卖方式获得海沧区马銮湾商住H2015P07地块,占地10万平方米的建设本项目。
本项目的顺利完成,对于公司提升公司品牌形象、提高市场覆盖率、提升公司的经济效益、降低经营风险、增加厦门政府财政收入、增加社会性效益具有重大的意义。
1.2.3项目简介
本项目为复式多层住宅和公共商业用房及配套设施建设项目,总占地面积为10万m^2,总建筑面积为13万m^2,(其中公建面积为1.3万m^2;地下停车场0.7万m^2。
容积率为1.29,绿化面积近4.5万m^2,绿化率45%)。
1.3.项目地块位置及周边现状
1.3.1地块位置
海沧位于厦门岛西面、闽南金三角突出部,西与漳州接壤,北与集美相连,东南与厦门岛隔海相望,据厦门市中心18公里。
与台湾仅一水相隔,是实现海峡两岸“三通”的重要基地,在吸引台资方面有着得天独厚的优势。
马銮湾片区有国际设计大师卡尔索普亲自设计方案,致力打造国际化港湾,特别强调产城融合、职住平衡,TOP开发模式与小街区路网相结合,融总部经济区、信息科技产业、旅游文化产业为一体。
本工程项目位于厦门市海沧区新阳北路以北、新景路以西。
位于马銮湾片区,周边配套有海沧中学,靠近马銮湾中心区,紧邻主干道翁角路,北侧新阳大道、东侧东孚南路正在建设四周交通便利,潜力巨大。
1.3.2项目周边的社区配套
1)从禹洲东方高尔夫开始,途经海沧万科城,再沿着翁角路一路往西,经过新华都和悦实广场,穿过五华小米公寓和海沧中学,到达海投青春海岸和泰禾厦门院子。
马銮湾旧城区的繁华已经开始蔓延,逐渐辐射到了新城部分,使其变得繁华起来。
随着长庚医院的入驻,万科城一期的交房,以及青春海岸和厦门院子的落成,河道规划也在紧锣密鼓的进行中。
尽管现在的马銮湾新城区看起来还是略显荒芜,但相信在三大“地王”级项目,海投第一湾、海尔华玺和融侨官邸的逐一建成后,马銮湾新城便将焕然一新,更上一层楼。
目前,尽管配套设施还稍显不足,但周边房价却已经超越了厦门岛外的其他片区,“媲美”集美新城区,居高不下。
单是从房价这一要素来考察马銮湾新城,便可以看出其“珍贵”之处。
据悉,目前在售的海沧万科城,均价在18000元/平,海投青春海岸均价16000元/平,泰禾厦门院子的高层项目泰禾首玺,均价也达到了16500元/平。
从交通方面来说,马銮湾公交线路丰富,不管是前往厦门岛内或是集美和同安,均有直达线路可以乘坐。
交通路网更是四通八达,连接海沧的新阳隧道,连接集美的新阳大桥,还有已经动工的连接岛内的地铁2号线。
再加上与1号线和3号线的换乘,1小时大厦门商圈,已经并不遥远。
不过,因马銮湾片区为厦门各大工业的厂区所在地,尽管规划将片区内的工厂外迁,但目前仍有许多电子塑料类的工厂分布在周围。
再加上片区目前多数楼盘都在建设中,大型车辆来往较多,所以此区的工业污染以及环境问题仍将是多数房地产开发商需要考虑的首要问题。
厦门海沧中学
1.4项目规划限制条件和控制要点
根据相关的平面图及申报的规划规定,规划设计用地性质为商住用地,本项目依据各项经济技术指标结合具体施工设计方案,各项实际经济指标如下:
技术经济指标
项目
单位
数量
占地总面积
平方米
100000
总建筑面积
平方米
129000
居住建筑面积
平方米
116460
公共建筑面积
平方米
13000
居住居数
户
996
平均每户建筑面积
平方米
130
平均每户居住人数
人
3.2
容积率
1.29
绿化率
%
45
住宅栋数
栋
45
平均层数
层
6.53
地下车库面积
平方米
4820
停车位
个
240
1.5项目发展概况
本项目由于拆迁未完成,尚未证实开发建设。
第二章市场分析
2.1宏观经济环境分析——经济新常态
2.1.1.中高速
从经济发展的速度层面看,经济增速换挡回落。
2012年以前维持在10%左右的高速度增长,2012年开始转为7%--8%的中高速增长,预测中高速增长将是中国经济最基本的常态特征。
虽然经济速度降低,但是这并不意味着经济形势的整体下行。
中国是一个发展很不平衡的大国,各个经济单元能连续发力、连绵不绝,导致发展能量巨大而持久,因为中国经济有望在7%--8%的中高速挡运行一段时间。
综上所述,虽然宏观经济发展缓慢,但是局部发展良好。
2.1.2优结构
经济结构不断升级。
(1)产业结构方面,第三产业逐步成为主体。
2013年,我国第三产业(服务业)增加值占GDP比重达46.1%,首次超过第二产业;今年上半年,这一比例攀升至46.6%。
美国等发达国家服务业已占GDP的80%以上,新常态下,我国服务业比重上升将是长期趋势。
1978-2014年三大产业对GDP贡献率变化趋势
(2)需求结构方面,消费需求逐步成为主体
2012年,消费对经济增长的贡献率自2006年以来首次超过投资,最终消费对GDP增长贡献率达54.4%,投资为48.5%,出口则是-2.9%。
三大动力对国内生产总值增长拉动堆积柱形图
1)经济结构转型有利于未来消费保持平稳增长
2)投资将保持稳定增长
3)进出口将保持个位数增长态势
(3)城乡区域结构方面,城乡区域差距逐步缩小。
2011年末,我国城镇人口比重达51.27%,数量首次超过农村人口。
随着国家新型城镇化战略的实施,城镇化速度将不断加快,城乡二元结构逐渐打破。
区域差距将逐渐拉近。
(4)收入分配结构方面,居民收入占比上升,发展成果惠及更广大民众。
改革开放30多年来,我国GDP年均增长9.8%,国家财政收入年均增长14.6%,二城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年均增长分别仅为7.4%和7.5%。
在新常态下,这种情况将发生改变。
1978—2012年居民家庭收入堆积面积图
2.1.3新动力
从动力层面看,新常态下,中国经济将从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。
2011年,以来,全国规模以上工业企业利润总额年均增速持续下降,而到2014年降至12.2%,今年1月至5月仅为5.8%。
制造业的持续艰难表明,随着劳动力、资源、土地等价格上扬,过去依靠低要素成本驱动的经济发展方式已难以为继,必须把发展动力转换到科技创新上来。
规模以上工业企业利润总额及其年均增长率组合图
2.1.4多挑战
从风险层面看,新常态下面临新的挑战,一些不确定风险线性化。
(1)楼市风险、地方债风险、金融风险。
2014年以来,我国经济运行继续保持在合理区间,但楼市风险、地方债风险、金融风险等潜在风险渐渐浮出水面。
(2)传统比较优势减弱。
出口增长对经济增长的贡献率明显下降。
综合这些特征不难看出,我国当前的经济新常态,实质上就是经济发展告别过去传统粗放的高速度增长阶段,进入高效率、低成本、可持续的中高速增长阶段。
所谓的经济增速换挡只是相对于往高增长的适度降低,但我国经济增速仍然大大高于发达经济体和许多新兴市场国家,而且结构更加稳定、合理的经济增长,是更加全面、协调、可持续的稳定增长。
可以预测,在未来10年,我国经济增长将对全球经济增长做出更大贡献。
2.2全国房地产行业发展分析
2.2.1行业政策
相关政策密集出台,国企改革步伐加速。
今年是国企改革深化的关键之年。
虽然此前国企改革进度总体来说低于预期,但从今年年初至今,尤其是两会以后,相关政策密集出台,“1+N”国企改革文件出台的预期逐渐加强。
2.2.2市场供给与需求
房地产行业国企占比高,运营效率相对较低
从房地产行业来看,国企改革对于房地产行业意义重大。
地产行业当中国企占比较大。
房地产行业A股上市公司166家,其中央企13家,地方国企63家,两者加起来占全部房企将近一半。
从2014年各项财务数据来看,国企也占据了房地产企业当中重要地位。
截止2014年底,中信房地产A股上市公司总资产34864亿元,其中央企总资产6501亿元,地方国企9759亿元,国有权重占近4成;从营业收入和净利润的角度来看,国企在全部地产上市公司中创造的营业收入和净利润占比也在4成以上。
虽然从数量和各项运营权重来看,国企占据了房地产行业上市公司的半壁江山,但是,从运营效率来看,国有地产企业运行效率却低于行业平均水平。
ROE方面,整个行业告别了高利润时代,ROE整体呈现下滑态势,但国企ROE始终低于行业均值。
2014年行业平均ROE是12.4%,国企ROE为11.4%,低了1个百分点;费用率方面,国企费用率略高于行业均值,2014年行业平均费用率8.7%,国企为8.8%。
从运营效率来看,国企有较大提升空间。
2.2.3行业发展趋势
一、房地产行业告别高速增长,行业改革需求加大
2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下,温和回暖。
1-5月全国商品房销售面积35996万平方米,同比下降0.2%,降幅大幅收窄;商品房销售额24409亿元,同比增长3.1%,已经回正。
销售数据温和回暖,同比降幅收窄或略有增长,但我们仍然看到,房地产开发投资增速下行趋势没有改变。
1-5月房地产开发投资累计完成额32292亿元,同比名义增长5.1%,增速比1-4月累计完成额增速回落0.9个百分点。
国房景气指数是从土地、资金、开发量、市场需求等角度综合反映全国房地产业基本运行状况的指数,指数高于100为景气空间,低于100为不景气空间。
该指数在去年年中在95左右徘徊了几个月以后一路下行,2015年5月国房景气指数92.43,创下了1997年指数创立以来的历史低值。
政策刺激带来的销售温和回暖并不能改变整个行业下行的趋势。
房地产的库存和房地产企业的资金压力都在持续加码。
根据国家统计局最新数据,2015年6月十大城市可售面积9769.27万平方米,比去年底今年初的高点略有下降,但仍处于高位;2015年1-5月房地产开发投资资金来源累计45966亿元,同比下降1.6%。
由于房地产市场在需求和盈利两方面均面临拐点,投资属性已明显减弱,因此我们预计2015年房地产市场将企稳回升,整体处于弱复苏,大幅反弹的可能性不大。
由于一线城市在经济增长、产业聚集以及人口流入方面具有不可比拟的优势,一线城市的反弹幅度将明显超越二、三线城市。
二、房地产多元化经营趋势加快
在传统住宅行业面临拐点的前提下,房地产企业多元化经营趋势明显加快。
房企的多元化经营一方面围绕房地产的不同业态进行布局,包括商业、养老和文化旅游地产。
另一方面,房企积极参股或控股其他行业,实现主业的多元化或彻底转型。
由于行业的竞争力度逐渐加大,中小房企的多元化经营趋势将加快。
未来,我们预计大型房企的转型也将逐步落地。
三、楼市需求仍未见顶,一线城市具有强支撑
从行业潜在需求层面,人口结构是决定房地产市场长周期趋势的关键因素,历经了2014年楼市全方位调整后,人口红利拐点已然成为一个老生常谈的话题,但根据我们的分析逻辑框架,尽管住房需求顶点已渐行渐近,但人口结构调整需历经漫长的过程,短期内年龄结构的变化并不足以使得当前楼市需求的根本驱动因素发生反转,而且时代观念的转变促使婚房需求延迟释放,中国第三次婴儿潮(1982-1990)带来的结婚登记顶峰仍将产生足够的增量,我们仍坚信过往十年中推动楼市快速发展的市场刚需群体仍处于对于住房需求支撑阶段的高点,人口红利在未来5-10年内仍将是市场需求的正向驱动因素。
我们以新开工面积滞后12个月作为市场的供应量,减去各期的商品房销量,发现2014年末房企的库存水平已经达到与2012年相同的水平。
根据2012年行业周期的轮动,我们认为2015年地产行业的库存水平将会下降,主要动力来自需求端的复苏。
而在需求端,经过2014年的相对低迷也会形成一定的有效需求,加之政策的驱动,2015年行业的需求将会比较旺盛,因而,房价将会继续攀升,一二线城市尤其是核心一二线城市上涨幅度可能较高。
四、土地成交量跌幅平稳,成交价创历史新高
(1)全国土地购置面积跌幅基本趋稳,四季度跌幅将进一步收窄
1-8月份,房地产开发企业土地购置面积14116万平方米,同比下降32.1%,降幅比1-7月份扩大0.1个百分点;土地成交价款4294亿元,下降24.6%,降幅收窄1个百分点。
从土地购置面积增幅走势看,前8个月基本延续了今年以来同比下跌的走势,且基本稳定在30%左右的跌幅,整体处于较低水平。
一方面是目前土地供应增长较慢,另一方面,在目前行业整体处于缓慢复苏的阶段,随着市场需求的逐步释放,房企主要还是将去库存作为重点,拿地意愿也相对谨慎。
预计四季度随着土地供应的逐步回升以及楼市的进一步复苏,土地购置面积同比跌幅也将进一步收窄。
(2)全国土地购置均价创历史新高,同比增幅进一步扩大
1-8月份,全国房地产开发企业土地购置均价3041元/平方米,同比增长11.1%,增幅比1-7月份加大1.6个百分点。
从土地价格看,前8个月土地价格延续了今年以上整体上行的走势,已经超过了2014年全年3002元/平方米的历史最高价,创历史新高。
一方面由于房企投资更加谨慎,更多投向当前房地产市场相对较好,土地价格更高的一线及二线城市,推高了土地购置均价;另一方面,迫于动拆迁、土地整理等一级开发成本上升,导致很多城市,尤其是三、四线城市土地价格能上不能下,土地价格基本上难以下调。
预计四季度,随着土地市场的逐步平稳,土地价格整体仍将继续上行,但增幅趋于平稳。
五、房地产投资增速持续走低,新开工面积同比跌幅与前7个月持平
(1)全国房地产开发投资增幅持续放缓,四季度将趋于平稳
1-8月份,全国房地产开发投资61063亿元,同比增长3.5%,增速比1-7月份回落0.8个百分点。
其中,住宅投资41098亿元,增长2.3%,增速回落0.7个百分点。
8月份,全国房地产开发投资8501亿元,同比下降1.1%,今年以来,同比单月首次出现下跌。
其中住宅投资5718亿元,同比下降1.3%。
从房地产投资额同比增幅走势看,今年前8个月基本延续了去年以来整体逐步回落的态势,创造了2009年前2个月以来的最低值。
主要是当前宏观经济受到国内外政治、经济等环境因素的影响,下行压力依旧较大。
对于房企而言,由于受到资金压力较大、投资决策更加谨慎等因素的影响,也普遍减少了投资力度。
预计四季度,随着各地楼市政策的推进和落实,市场也将进一步趋稳,房地产投资同比增幅也将逐步平稳。
六、全国房屋新开工量同比依旧下降,未来几个月新开工跌幅将逐步收窄
1-8月份,房屋新开工面积95182万平方米,下降16.8%,降幅与1-7月份持平。
其中,住宅新开工面积65830万平方米,下降17.9%,降幅持平。
从房屋新开工面积同比走势看,今年前8个月同比跌幅趋稳。
主要是8月当月房屋新开工面积明显增长,显示房企开工节奏有所加快。
预计未来几个月,房屋新开工面积同比将呈现波动前行的态势,但随着去年同期基数的逐步回落,新开工面积同比跌幅将趋于收窄。
七、商品房销售量及销售价均创近五年第二新
(1)商品房销售面积同比增幅继续加大
1-8月份,商品房销售面积69675万平方米,同比增长7.2%,增速比1-7月份提高1.1个百分点。
从商品房销售面积看,高于去年同期,接近2013年同期70842万平方米的历史高值,创近五年第二新高。
其中,住宅销售面积增长8.0%。
商品房销售额48042亿元,增长15.3%,增速提高1.9个百分点。
其中,住宅销售额增长18.7%。
8月份,商品房销售面积9761万平方米,同比增长14.7%;商品房销售额6912亿元,同比增长28.5%。
从商品房销售面积同比增幅走势看,今年前8个月延续了今年以来增幅整体上行的态势,也是继上半年进入正增长区间后,增幅进一步加大。
二季度以来,在楼市宽松政策以及一系列降准降息等货币政策的效应刺激下,楼市需求逐步释放,近5个月单月的市场成交同比增幅呈现逐步扩大的态势,也带动了前8个月成交同比增幅的继续上扬。
预计随着去年同期基数的逐步回落,以及地方落实中央楼市政策的逐步推进,四季度商品房同比增幅将趋于平稳。
八、住宅待售面积回归减少,市场整体库存持续减压
8月末,商品房待售面积66324万平方米,比7月末增加65万平方米。
其中,住宅待售面积减少194万平方米,扣除7月份,今年5月以来已出现三个月单月减少;办公楼待售面积减少8万平方米;商业营业用房待售面积增加157万平方米。
2.3厦门市房地产市场分析
2.3.1.厦门市房地产市场现状
(1)土地市场
全市土地供求情况,土地成交207万平,同比上涨167%
2015年上半年,厦门市共累计出让成交经营性用地21宗,土地面积60万m^2,同比上涨111%,成交建筑面积207万m^2,同比上涨167%。
相比去年上半年,今年上半年厦门的土地供地节奏明显加快,开发企业拿地热情较高,尤其是以商住为主线的优质地块,其中位于集美区的2015JP01地块更是吸引了中骏、万科、恒大、中航、世茂、禹洲、融侨、华润、金帝等10家房企参与竞逐,最终由恒大地产集团福州有限公司以总价309400万元竞得地块,成交楼面价14858元/平方米,溢价率74.9%。
该地块楼面地价再破集美区现有的楼面地价最高纪录(国贸J014P01地块,楼面价13136元/平方米),成为集美新地王。
(2)各行政区比较分析
岛内成交65万m^2,到外成交142万m^2
岛内土地出让成交9宗,土地面积11.14万m^2,同比上涨29%,总建筑面积65.01万m^2,同比上涨140%,土地出让金收入30.13亿元,同比上涨610%,成交楼面均价4635元/m^2,同比上涨196%。
岛外土地出让成交12宗,成交土地面积48.9万m^2,同比上涨146%,总建筑面积141.88万m^2,同比上涨181%,土地出让金收入88.31亿元,同比上涨53%,楼面均价达6224元/m^2,同比下降46%.
从整体来看,岛内仍旧以小体量商办性质用地为主,适当增加了不分综合体用地,岛外海沧区和同安区以小体量商办性质用地为主,集美区和翔安区以大体量商住和综合体用地为主,其中翔安区因1宗大体量商办性质用地入市,土地成交总建筑面积占比全市最大,占比达30%,海沧区土地成交总建筑面积占比全市最小,仅为7%。
(3)各性质地块比较分析
商住性质用地成交77万m^2,商办性质用地成交量大幅上涨
1)商品住宅量分析
4月厦门商品住宅成交22.8万平方米,环比上涨了46.5%,同比上涨了47.4%;二手住宅成交总计3294套,成交面积为31.88万平方米,环比上涨了74.4%。
成交价格来看,4月厦门市新建商品住宅销售均价为19154元/平方米,环比下跌了4.8%。
其中,思明区房价变化幅度最大,环比上涨21.6%。
价格方面,思明区成交均价35990元/平方米,环比上涨了21.6%;湖里区为31209元/平方米,环比下跌了4.4%;集美区为16018元/平方米,与上月基本持平;海沧区为19294元/平方米,环比下跌了8.9%;同安区为12764元/平方米,环比上涨了2.3%;翔安区为11345元/平方米,环比下跌了14.9%。
本月仅思明、同安两区呈上涨趋势,其中思明区房价变化幅度最大。
2)供销走势分析
2015年4月,厦门市商品住宅新增供应36.2万平方米,同比减少34.8%,环比增长了186.2%;成交22.8万平方米,同比增长了47.4%,环比增长了46.5%。
经历了一季度商品住宅供销的低迷态势后,4月份商品住宅供销量都有明显的上涨。
价格方面,本月商品住宅成交均价为19154元/平方米,同比增长0.8%,环比下跌了4.8%,总体而言,近一年来厦门商品住宅的成交价格相对较为平稳。
(4)供应结构分析
新增供应100-120m^2产品占比33.0%,占据主导。
其余面积段分布较均匀,占比均不超过10%。
从房型来看,6月新增供应中三房仍以绝对优势占据主导,共1317套,占比达56.5%。
(5)新盘数据分析
1)规模分析
本月商品住宅有9个项目公开入市,合计9次推盘,共推出1762套,推案面积19.48万m^2,环比下降101.7%;在1万m^2一下的项目有一个,为溢翔首府;1-2万m^2之间的有4个,分别是特房银溪墅府、建发中央天悦、中澳城和泰禾厦门院子;2万m^2以上的项目有4个,分别是中交和美新城、信和银湖天峰、禹洲香溪里和金都海上国际。
2)建筑形态分析
6月份新推案建筑形态有小高层、高层、超高层和别墅,覆盖多种产品类型。
3)区域分析
本月全市共有9个新推案项目,仅湖里区无项目推盘,思明区、海沧区、集美区和翔安区各1个项目公开推盘;同安区为本月热点区域,有5个项目推盘。
4)房型分析
楼盘房型分布:
新盘户型关系图
上市房型分析
6月新盘上市1762套,环比下降90.6%。
其中三房型的占比最大,共677套,占比38.4%,面积段集中在100-120m^2,120-140m^2比例也较大,各推盘项目除泰禾推出别墅外都有三房供应;其次是二房的占比较高,共560套,占比31.8%,面积段主要集中在80-90m^2,推盘套数较多的是禹洲香溪里。
(6)成交分析
商品住宅成交量再次回落,环比下降16.6%
6月商品住宅成交2762套,成交面积31.98万m^2。
从环线上看,其中岛内成交390套,成交面积5.67万m^2,环比上涨2.0%,占比
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