[易居]我国房地产开发企业资金状况研究.doc
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我国房地产开发企业资金状况研究
资金是企业赖以生存的命脉,房地产业作为典型的资金密集型产业,具有资金需求量大、资金循环周期长、资金回笼速度慢等特点,因此对资金的依赖性更强,对资金的良好运转要求也更高。
上世纪90年代中期开始,我国房地产业逐步市场化,经过十几年的发展已进入了持续发展、不断完善的阶段。
近年来,随着房价不断上涨,房地产开发企业快速扩张,出现不少房企大肆囤地和盲目扩张现象。
随着房地产调控力度的加大,房地产开发企业的融资环境从紧,企业资金问题面临着严峻的挑战。
因此,房地产开发企业资金如何实现良性循环,已经成为企业亟待解决的问题。
本文主要从宏观角度研究全国房地产开发企业资金运行现状,从楼市运行现状、金融融资环境和宏观经济形势三个角度对企业资金状况进行分析;并科学建立一套房地产开发企业资金平衡评价指标体系,有针对性的对全国房地产开发企业资金状况进行评价,有利于房地产开发企业全面了解行业资金现状,为相关部门制定政策提供科学依据,也为其他人士提供行业资金状况的客观参考。
一、房地产开发企业资金状况分析
(一)房地产开发企业本年资金来源现状
1、本年资金来源快速增长
图11998-2010年全国房地产开发企业本年资金来源
数据来源:
国家统计局
本文以房地产开发企业本年资金来源作为资金来源指标。
近年来,房地产开发企业资金来源快速增长。
2010年,全国房地产开发企业本年资金来源72494亿元,同比增长25.4%,增幅较2009年大幅下滑,但本年资金来源绝对规模依然可观。
从近十年数据看,1999年全国房地产开发企业本年资金来源仅为4796亿元,随后逐年增长,年均增速高达27%。
2、本年资金来源结构变化明显
(1)企业自筹资金比重有所增加
近十年,企业自筹资金在本年资金来源中的比重震荡上行。
2010年,企业自筹资金比重高达36.8%,较2009年提高了5.7个百分点,接近2008年楼市萧条时期38.7%的高点,反映出当年房地产开发企业严峻的资金形势。
企业自筹资金比重和企业资金状况呈现明显的反向关系,因此,企业自筹资金比重可在一定程度上反映出房地产开发企业资金平衡问题。
(2)国内贷款所占比重下降
近年来,随着房地产信贷政策的逐渐调整,房地产开发贷款逐步规范,房地产开发企业本年资金来源中国内贷款比重也随之变化。
1998年4月,中国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》,房地产信贷政策进入宽松期,1998—2003年国内贷款在本年资金来源中的比重集中在22%—24%之间;2003年6月,中国人民银行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,随后相关部门又规定严格房地产开发信贷条件,房地产信贷逐步收紧,2004—2009年国内贷款在本年资金来源中的比重集中在18%—20%之间,比重明显下降。
2010年,国内贷款在本年资金来源的比重为17.3%,比2009年降低了2.4个百分点,创历史新低。
(3)利用外资比重明显下降
2010年,利用外资占房地产开发企业本年资金来源的比重为1.1%,比2009年提高了0.27个百分点,但仍然较低。
从历史数据看,2000年以前,利用外资在房地产开发企业本年资金来源中所占比重较高,而2001—2008年间,利用外资主要在1.5%上下浮动。
表11998-2009年全国房地产开发企业本年资金来源结构变化
国内贷款
利用外资
企业自筹资金
1998年
23.85%
8.19%
26.43%
1999年
23.18%
5.35%
28.04%
2000年
23.09%
2.81%
26.91%
2001年
21.99%
1.76%
28.38%
2002年
22.77%
1.61%
28.09%
2003年
23.78%
1.29%
28.57%
2004年
18.40%
1.33%
30.33%
2005年
18.31%
1.20%
32.72%
2006年
19.74%
1.47%
31.68%
2007年
18.72%
1.71%
31.41%
2008年
19.20%
1.84%
38.65%
2009年
19.66%
0.83%
31.05%
2010年
17.30%
1.10%
36.84%
数据来源:
国家统计局、上海易居房地产研究院
(二)房地产开发企业资金使用现状
图21998-2010年全国房地产开发投资完成额
数据来源:
国家统计局
房地产开发投资完成额持续快速增长。
以房地产开发企业投资完成额为资金使用指标。
如图2所示,近年来全国房地产开发企业年度投资完成额持续快速增长。
2010年,全国房地产开发投资48267亿元,同比增长33.2%,增幅创近十年新高。
在经过2009年增速回落后,房地产开发投资再次回归高位运行。
从近十年的数据看,房地产开发投资由1998年的4103亿元迅速提升到2010年的48267亿元,年均增速高达24.3%,明显高于全国近年来城镇固定资产投资增长速度,1998—2010年全国城镇固定资产投资年均增长速度约为22.1%。
图31998-2010年全国房地产开发投资和城镇固定资产投资增速对比
数据来源:
国家统计局
(三)衡量房地产开发企业资金状况的主要指标分析
本文选取房地产开发企业本年资金来源和投资增速差值、本年资金来源和投资比、企业自筹资金占本年资金来源比重作为衡量房地产开发企业资金状况的主要指标。
1、房地产开发企业本年资金来源和投资增速差值分析
图41998-2010年全国房地产开发企业本年资金来源和投资增速差值走势
数据来源:
国家统计局、上海易居房地产研究院
由图4可以看出,一般情况下,房地产开发企业本年资金来源增速大于投资完成额增速,大约高出0-10个百分点。
2010年,房地产开发企业本年资金来源和投资增速差值为-7.8%,出现了房地产开发投资增速反超本年资金来源增速的现象,房地产开发企业出现入不敷出的现象,资金状况不容乐观。
从历史数据看,这一差值仅在1999年和2008年为负,分别为-4.9%和-17.7%,而2008年是近年来房地产开发企业资金状况最为紧张的一年。
2、房地产开发企业本年资金来源和投资额增速比值分析
房地产开发企业本年资金来源和投资额增速的比值,能在一定程度上能够反映出企业资金来源对于资金使用的保障。
房地产市场越景气的年份,这一比值也将越大。
1999—2010年,全国房地产开发企业资金来源和投资增速比多在0.6—1.3之间,整体呈现出波动态势。
图51999-2010年全国房地产开发企业本年资金来源和投资额比值
数据来源:
国家统计局、上海易居房地产研究院
3、房地产开发企业自筹资金在本年资金来源中的比重分析
图61998-2010年全国房地产开发企业自筹资金比重走势
数据来源:
国家统计局、上海易居房地产研究院
一般而言,房地产开发企业自筹资金在本年资金来源中的比重较大时,房地产开发企业当年的融资环境较差和资金回笼较慢,因此,企业自筹资金在本年资金来源中的比重越大,企业资金状况越差,反之资金状况越好。
由图6可以看出,近十年来,全国房地产开发企业自筹资金比重集中在30%左右,但2010年这一比重上升至36.84%,略低于2008年38.65%的历史高点,而2008年是房地产开发企业资金较为艰难一年。
企业自筹资金比重不仅能反映企业融资环境的好坏,也一定程度上验证了当年房地产市场的整体低迷。
另外,和相邻年份相比自筹资金比重较高,也一定程度反映出当年企业资金不够宽松。
二、影响房地产开发企业资金状况的主要因素分析
(一)楼市繁荣有利于房地产开发企业资金回笼
选用商品房销售金额作为反映楼市整体运行状况的指标。
商品房销售金额直接代表了楼市繁荣程度,商品房销售金额越大,楼市越繁荣,反之,楼市越低迷。
另外,商品房销售金额直接代表了房地产开发企业回笼资金数量,商品房销售金额越高,企业资金回笼越容易。
1998—2010年全国商品房销售金额和本年资金来源的相关系数为0.99,相关系数极高。
如图7所示,全国商品房销售金额和房地产开发企业本年资金来源基本保持同步的变化趋势。
图71998-2010年全国商品房销售额和房地产开发企业本年资金来源走势
数据来源:
国家统计局、上海易居房地产研究院
(二)信贷环境宽松有利于房地产开发企业融资
1、房地产开发贷款余额
房地产开发贷款余额直接反映当年房地产开发企业融资环境,一般而言,房地产开发贷款余额增速越快,房地产开发企业国内金融机构的融资环境越宽松。
2001—2010年全国房地产开发贷款余额和本年资金来源的相关系数为0.93,相关程度较高。
2010年,全国主要金融机构房地产开发贷款余额为2.3万亿元,比2009年同期增长23%,增速比2009年提高了7.2个百分点。
2001年以来,全国主要金融机构房地产开发贷款余额整体呈现增长态势,但是年度增幅变化较大。
主要受全国房地产开发贷款宽松政策的影响,2003年和2006年出现较高的增长速度。
但从近十年房地产开发信贷政策的调整看,房地产开发信贷出现超高速上涨时,都会引发新一轮的房地产开发信贷政策出台。
图82001-2010年全国主要金融机构房地产开发贷款余额及增长率
数据来源:
中国人民银行、上海易居房地产研究院
2001—2010年全国房地产开发企业本年资金来源平均增速为29%,房地产开发企业贷款余额平均增速为23%,尽管都呈现出明显增长态势,但是房地产开发企业贷款余额增速明显小于房地产开发企业本年资金来源增速,房地产开发企业国内金融机构的融资形势并不乐观。
历史数据显示,房地产开发贷款余额与本年资金来源比值波动明显。
一方面,这和房地产开发贷款政策变化关系密切。
房地产开发贷款政策宽松,则房地产开发贷款余额与本年资金来源比值较大,反之则越小。
另一方面,近年来,房地产开发融资逐渐走向多元化,房地产信托、房地产私募基金等纷纷成为融资新渠道,对房地产开发贷款余额与本年资金来源比值也有一定程度的影响。
图92001-2010年房地产开发贷款余额和本年资金来源对比
数据来源:
中国人民银行、上海易居房地产研究院
2、个人购房贷款余额
图102001-2010年年末全国个人购房贷款余额及增长率
数据来源:
中国人民银行、上海易居房地产研究院
注:
计算增长率时,2003年个人购房贷款余额数值取2002年和2004年的均值。
个人购房贷款余额不仅反映当年个人信贷环境的松紧,还直接反映楼市运行状况。
房地产个人信贷政策越宽松,个人购房贷款余额增长越快,商品房成交量也较大。
利用近年数据计算可得,我国个人购房信贷余额与房地产开发企业本年资金来源的相关系数高达99.5%,与商品房销售金额的相关系数高达98.9%。
个人购房贷款是衡量楼市运行状况和房企资金来源的重要指标。
2010年,全国个人购房贷款余额为6.2万亿元,同比增长29.7%,增速比2009年降低12.8个百分点。
受2008年个人购房贷款余额数值较小的影响,2009年个人购房贷款增速创下了历史新高。
2001-2010年全国个人购房贷款余额平均增速为30%,与房地产开发企业本年资金来源增速相当。
图112001-2010年年末个人购房贷款余额和本年资金来源对比
数据来源:
国家统计局、中国人民银行
3、利率
宽松的金融政策有利于房地产开发企业和个人购房贷款增长。
在相同的经济环境下,贷款利率越低,房地产开发企业的融资成本越低,也更有利于房地产开发企业的资金流。
2002—2004年间,全国金融机构人民币六个月至一年贷款基准利率处在5.31%的历史低点。
此时,全国房地产开发贷款余额增速平均增速高达32%,个人购房贷款余额增速高达39%,明显高于近年来的平均增长率。
图121996年以来全国金融机构人民币六个月至一年贷款基准利率
数据来源:
中国人民银行
4、金融机构人民币贷款余额
金融机构人民币贷款余额能够从整体上反映当时融资环境的好坏。
一定时期内,金融机构人民币贷款余额越高说明融资越容易,反之则越难。
图132001-2010年年末金融机构人民币贷款余额及增长率
数据来源:
中国人民银行
(三)经济稳定增长是房企资金有效运转的保障
本文选用GDP实际增长率作为衡量宏观经济运行状况的指标。
上世纪90年代以来,全国房地产业之所以能够迅速发展,主要是因为国内经济持续快速增长。
经济的良好运行和快速增长,是产业发展的基础和保障。
如图14所示,1998年以来我国GDP增长率和房地产业增加值增长率均保持快速增长势头。
1998—2010年GDP年均增长率约为10%,房地产业增加值年均增长率为15.9%。
但值得注意的是,房地产业增加值增速波动明显大于GDP增速。
图141998年以来全国国内生产总值增速和房地产业增加值增速对比
数据来源:
国家统计局
三、房地产开发企业资金状况评价指标体系
资金是房地产开发企业的命脉,是保证企业正常运转和健康发展的基础和条件。
随着房地产业的发展和完善,房地产的竞争逐渐由人才竞争和产品竞争,转向资金的竞争。
资金已经成为制约部分房地产开发企业发展的最大瓶颈。
如果房地产开发企业盲目扩张,则极有可能造成企业资金流动困难,给企业带来破产倒闭的风险。
因此,研究建立一套科学合理的房地产开发企业资金状况评价指标体系,从全国房地产开发企业发展的角度,对整体房地产开发企业资金现状给予评价,可为制定政策提供科学依据,为房地产开发企业发展提供有效参考。
(一)指标体系的建立
本文在指标选取和指标体系建立的过程中,主要坚持科学性、可操作性、实用性、数据可得性等原则,旨在建立一套科学合理的评价指标体系。
1、指标体系的内容
本文从企业资金状况、资金回笼和融资环境等三方面,共选取7个最具代表性指标,见表2。
表2房地产开发企业资金状况评价指标体系内容
目标层
控制层
指标层
房地产开发企业资金状况综合指标
企业资金平衡
本年资金来源和投资完成额增速比值
本年资金来源增速和投资增速差
企业自筹资金比重
资金回笼
商品房销售金额增长率
个人购房贷款余额增长率
经济金融环境
GDP增长率
金融机构人民币贷款余额增长率
房地产开发贷款余额增长率
数据来源:
上海易居房地产研究院
2、指标权重的确定
根据各指标对房地产开发企业资金状况的影响程度予以赋值。
本文运用德尔菲法,指标赋权结果如下表。
表3房地产开发企业资金状况评价指标体系中各指标赋权结果
控制层
权重
指标层
权重
企业资金平衡
55%
本年资金来源和投资完成额增速比值
15%
本年资金来源增速和投资增速差
15%
企业自筹资金比重
25%
资金回笼
30%
商品房销售金额增长率
25%
个人购房贷款余额增长率
5%
经济金融环境
15%
GDP增长率
5%
金融机构人民币贷款余额增长率
5%
房地产开发贷款余额增长率
5%
数据来源:
上海易居房地产研究院
其中本年资金来源和投资完成额增速比值、本年资金来源增速和投资增速差、商品房销售金额增长率、房地产开发贷款余额增长率、个人购房贷款余额增长率、GDP增长率、金融机构人民币贷款余额增长率为正向指标,即指标数值越大,资金状况越好;企业自筹资金比重为逆向指标,该指标数值越大,资金状况越差。
3、指标评价标准
近十年来,全国房地产业整体上持续快速发展,尽管2008年在多重因素影响下,房地产资金出现明显问题,但是随后国家出台的救市政策,使得这一问题在较短时期内得以解决。
因此,各个指标近十年的平均数值,能够代表房地产开发企业资金实现良性运转的状态。
利用各指标近十年的均值作为参照标准,以各年数据和均值的比值作为指标评判的标准,具有较高的科学性。
表4房地产开发企业资金状况评价指标体系中各指标评分标准
数据和均值的比值范围
>1.5
1.1-1.5
0.9-1.1
0.5-0.9
0-0.5
<0
得分
1.00
0.75
0.50
0.35
0.20
0
数据来源:
上海易居房地产研究院
4、综合指标计算和评价标准
利用指标体系中各指标得分和各指标权重相乘,即可算出当年房地产开发企业资金状况评价综合指标得分。
本文以综合指标得分作为判定当年资金状况优劣的标准,仍然采用当年综合指标得分和标准综合指标得分比值作为判定标准。
计算公式如下:
房地产开发企业资金评价综合指标得分=0.15×本年资金来源和投资完成额增速比值得分+0.15×本年资金来源增速和投资增速差得分+0.25×企业自筹资金比重得分+0.25×商品房销售金额增长率得分+0.05×个人购房贷款余额增长率得分+0.05×房地产开发贷款余额增长率得分+0.05×GDP增长率得分+0.05×金融机构人民币贷款余额增长率得分
根据我国房地产开发企业资金状况的特点,利用五分法将指标分为五个区间,分别为“宽松”、“偏松”、“合理”、“偏紧”、“紧张”,分别以“红色区”、“黄色区”、“绿色区”、“浅蓝色区”、“蓝色区”表示。
表5房地产开发企业资金状况评价指标的结果评判
资金状况评定
宽松
偏松
合理
偏紧
紧张
综合指标指数
[1.3,+∞)
[1.1,1.3)
[0.9-1.1)
[0.7-0.90)
(-∞,0.7)
区域划分
红色区
黄色区
绿色区
浅蓝色区
蓝色区
数据来源:
上海易居房地产研究院
(二)2002—2010年全国房地产开发企业资金状况评价
利用各指标得分的计算方法和各指标的权重,计算出2002—2010年全国房地产开发企业资金状况综合指标得分,见表6。
表62002-2010年全国房地产开发企业资金状况综合指标得分
年份
综合得分
综合指标指数
资金状况评定
所属区域
2002年
0.48
0.96
合理
绿色区
2003年
0.59
1.18
偏松
黄色区
2004年
0.44
0.88
偏紧
浅蓝色区
2005年
0.63
1.27
偏松
黄色区
2006年
0.52
1.05
合理
绿色区
2007年
0.66
1.33
宽松
红色区
2008年
0.28
0.57
紧张
蓝色区
2009年
0.65
1.30
宽松
红色区
2010年
0.56
1.13
偏松
黄色区
均值
0.50
1.00
合理
绿色区
数据来源:
上海易居房地产研究院
从2002-2010年全国房地产开发企业资金状况评价得分结果看,2007年和2009年两年,房地产开发企业资金状况为“宽松”;2003年、2005年和2010年房地产开发企业资金状况为“偏松”;2002年和2006年房地产开发企业资金状况为“合理”;2004年房地产开发企业资金状况为“偏紧”;2008年房地产开发企业资金状况为“紧张”,房地产开发企业资金已无法有效运转。
从近几年资金状况变化来看,房地产开发企业资金问题并非长期问题。
经济金融环境、楼市政策等的变化,会在短期内对房地产开发企业资金状况形成较大影响。
以2008年为例,这一年我国房地产开发企业出现资金预警,但国家强有力的救市政策,很快就帮助企业摆脱了资金困境。
2009年企业资金状况便进入充裕状态。
四、2011年前三季度全国房地产开发企业资金状况评判
根据前三季度全国房地产行业数据,计算出指标体系中各指标数值见表7。
目前,全国房地产开发企业资金来源增速已经连续三季度明显慢于投资增速,出现了少有的投资增速反超资金来源增速的现象,这其中不乏政府增加保障房投入的因素。
另外,企业自筹资金比重继一季度的高位后继续攀升,企业融资环境更加趋紧。
表72011年前三季度全国房地产开发企业资金状况各指标数值
指标名称
指标数值
本年资金来源和投资完成额增速比值
0.68
本年资金来源增速和投资增速差
-9.3%
企业自筹资金比重
41.0%
商品房销售金额增长率
23.2%
房地产开发贷款余额增长率
14.9%
个人购房贷款余额增长率
16.8%
GDP增长率
9.4%
金融机构人民币贷款余额增长率
15.9%
数据来源:
上海易居房地产研究院
(一)房地产开发企业资金状况“偏紧”
表82011年前三季度全国房地产开发企业资金状况综合指标得分
年份
综合得分
综合指标指数
资金状况评定
所属区域
2011年第一季度
0.42
0.84
偏紧
浅蓝色区
2011年前两季度
0.405
0.81
偏紧
浅蓝色区
2011年前三季度
0.40
0.80
偏紧
浅蓝色区
数据来源:
上海易居房地产研究院
图152002年以来我国房地产开发企业资金状况示意图
宽松偏松合理偏紧紧张
数据来源:
上海易居房地产研究院
根据上文全国房地产市场开发企业资金状况综合指标计算方法,得出2011年前三季度全国房地产开发企业资金状况综合指数得分为0.80,资金状况为“偏紧”,房地产开发企业资金状况堪忧。
2011年第一季度全国房地产开发企业资金状况综合得分为0.84,前两季度全国房地产开发企业资金状况综合得分为0.81。
可见,进入2011年以来,房地产开发企业资金状况一直相对紧张,并且资金环境逐渐恶化,资金问题逐步加剧。
(二)房地产开发企业资金状况仍好于2008年
通过分析可知,尽管2011年以来,房地产开发企业资金状况不容乐观,全国房地产开发企业资金状况综合指标得分从一季度的0.84下降到前三季度的0.80,资金状况持续处在“偏紧”的浅蓝色区,且资金问题逐渐严峻。
从近十年的历史数据来看,今年房企开发资金状况是除2008年以外最为困难的年份。
但和2008年相比来看,2008年全国房地产开发企业资金状况综合得分仅0.57,房企资金状况处于“紧张”的蓝色区。
因此,现阶段全国房地产开发企业资金状况仍明显好于2008年。
五、2011年前三季度上市开发企业资金状况评判
(一)资产负债率持续走高,企业经营风险加大
资产负债率是负债总额与资产总额的比率,它反映了总资产中有多大比例是通过借贷筹集的,其计算公式为:
资产负债率=(负债总额/资产总额)×100%。
一般而言,房地产开发企业资产负债率的国际常规界限在50%,但由于近十年我国房地产市场的飞速发展,国内多数房地产开发企业资产负债率相对较高,不少房企资产负债率高达70%以上,甚至80%以上。
事实上,房地产开发企业资产负债率在70%以上时,就已经面临着无可抵押资产而丧失融资能力。
在楼市繁荣时期,高资产负债率问题影响不太明显,但是在楼市萧条时期,房地产融资环境变差、融资渠道减少,资产负债率高达70%以上的开发企业将面临着严重的资金问题。
2011年前三季度,118家上市房地产开发企业资产负债率均值为63.58%,成为自2009年以来的新高点,且呈现出继续上升的态势。
尽管目前上市房地产开发企业资产负债率均值较高,但是仍没有超过2008年三季度的高点,开发企业整体资金状况仍然好于2008年三季度
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