机场路三住宅估价报告.docx
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机场路三住宅估价报告.docx
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机场路三住宅估价报告
房地产抵押估价报告
估价项目名称:
广州市白云区广花路(现为三元里大道)//等三处房地产
委托方:
广州市有限公司
估价方:
评估咨询有限公司
估价人员:
12
估价作业日期:
2007年4月2日~2007年4月9日
估价报告编号:
粤房抵评报字[2007]第10号
目录
一、致委托方函
二、估价师声明
三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告
五、估价技术报告
六、附件
致委托方函
广州市//有限公司:
受贵公司委托,本公司对广州市白云区广花路(现为三元里大道)侨港街侨爱苑2号202房、侨港街16号902房等三处房地产进行估价,估价时点为2007年4月2日,估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
估价人员经过实地勘察和测算,确定估价对象在估价时点的市场总价为1,551,632元(人民币
元整),详见《估价结果明细表》。
估价的详细结果、过程及有关说明,请见附后的《估价结果报告》。
此致
广东//土地与房地产评估咨询有限公司
法定代表人:
二ОО七年四月九日
估价师声明
我们郑重声明:
1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人关系或偏见。
4我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
5我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
注册房地产估价师:
注册号:
注册房地产估价师:
注册号:
估价的假设和限制条件
1、本次估价的假设前提
①估价对象产权明晰,手续齐全,可在公开市场上自由转让。
②买卖双方的交易目的都是追逐自身最大经济利益,在适当的期间完成谈判和交易,洽谈交易期间物业价值将保持稳定。
③交易双方都具有完全市场信息,对交易对象具有必要的专业知识。
④市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
⑤不考虑特殊买家的附加出价。
2、未经调查确认或无法调查确认的资料数据
①委托方提供的《房地产证》(穗房地证字第047543号)复印件未显示估价对象(侨港街侨爱苑2号202房)是否已交土地出让金,根据谨慎原则,本次估价视同未交,其估价结果已扣除应补交的土地出让金;其余估价对象的估价结果已包含了估价对象相应用途国有土地使用权出让金,如至估价时点止,原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税、费,应按规定缴纳或从估价结果中相应扣减。
②根据广州市国土资源和房屋管理局《关于进一步规范我市国有土地有偿使用的意见(试行)》(穗府[2005]36号)文件标准,测算出估价对象(侨港街侨爱苑2号202房)应补交的相应用途用地的土地出让金约为28,615元,本测算结果仅供参考,具体数额应由广州市国土资源和房屋管理局核定为准。
③本次估价对象由委托方有关人员现场指认,若与实际不符,应重新估价。
估价人员现场勘察时,未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验,本次估价假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题。
根据委托方提供的房地产权资料复印件,估价对象均曾设定抵押,未能确定是否已注销,本次估价假设估价对象均为在同一金融机构续贷估价或于估价时点原有的抵押情况已注销,特提请报告使用人注意。
3、估价中未考虑的因素及一些特殊处理
①估价结果是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据,估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响,也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜,以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价值的影响;当上述条件发生变化时,估价结果一般亦会发生变化。
②估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。
4、本报告使用的限制条件
①本报告仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据,不作它用。
②本报告使用的有效期为一年。
即估价目的在报告完成后的一年内实现,估价结果可作估价对象的市场价值参考,超过一年,需重新进行估价。
③本报告专为委托方所使用,未经本公司同意,不得向委托方和估价报告审查部门之外的单位和个人提供;报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
5、其他说明
①估价过程中遇到的不确定因素、或有事项非估价人员执业水平和能力所能评定估算,估价人员和评估机构对此类事项不承担任何责任。
②委托方应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责,如因资料的失真、不完整等原因引起的后果,估价人员和评估机构不承担任何责任。
③若需对估价对象进行短期强制处分,考虑快速变现如估价对象所在区域市场发育的完善程度、该类物业的市场需求有限、处置时间较一般正常交易时间短、其他不可预见因素及拍卖、过户等变现费用等因素的影响,成交价格可能仅为其公开市场价值的60%左右,详见下表:
序号
影响因素
折减率%
1
买方市场有限需求
15%
2
快速变现方式、时间限制
10%
3
拍卖等方式中介费用
5%
4
买方市场客户购买处置资产的心理
5%
5
其他不可预见因素
5%
合计
40%
报告所称“市场价值”是指估价对象在保持现有用途并持续经营,以及在保持估价时点之状况和外部经济环境的前提下提出的公允估价意见。
该估价意见是指假定在充分发达的公开市场条件下,交易双方在交易地位平等、充分了解估价对象相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。
该价格并不代表具体资产在涉及产权变动或资产形态转变时的实际交易价格。
此外,鉴于目前金融机构贷款风险管理办法等规定涉及抵押物变现价值的计算,考虑到报告使用人按其内部规定将自行判断将来可能的变现损失。
因此为避免造成重复扣减,本次估价结果未扣除未来可能的变现损失,特提请报告使用人注意。
⑥本次估价的委托方为广州市晟龙电子科技有限公司,估价对象(侨港街16号902房)权属人为陈美兰,其余估价对象权属人为陈孝超。
特提请报告使用人注意!
⑦根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验,其市场价值还受以下几个方面的影响或限制:
a、由于经济衰退或房地产政策调整,区域范围内房地产市场价值整体下跌。
b、抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款,主要指抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。
c、人为使用不当或自然因素使得房地产加速物理折旧。
d、广州市近年房地产市场价格上涨较快,国家及地方政府已进一步加大了调控房地产价格的力度,预计对估价对象于估价时点后的市场价格有一定影响。
特提请报告使用人注意风险!
估价结果报告
(一)委托方
委托单位:
广州市//科技有限公司
(二)估价方
估价机构:
广东土地与房地产评估咨询有限公司
住所:
大厦十楼
法定代表人:
(三)估价对象概况
1、估价对象现状
根据委托方提供的《房地产权证》(粤房地证字第号)、《广州市房地产证》(穗房地证字第号)复印件,以及估价人员的现场勘察,估价对象现状情况如下表所示:
房地产权证
权属人
地址
土地用途
建筑结构及层数
建筑面积(㎡)
装修情况
备注
白云区广花路侨港街侨爱苑2号202房
住宅
钢筋混凝土结构9层
54.66
建筑物外墙贴玻璃马赛克;装防盗门及铝合金窗;西向;室内地铺釉面砖,内墙刷乳胶漆,天花造型吊顶;厨卫瓷片到顶,铺防滑地砖,塑料板吊顶。
一房一厅一厨一卫布局。
梯间水磨石地面。
曾设定抵押。
白云区广花公路侨港街16号902房
住宅
钢筋混凝土结构9层
94.93
建筑物外墙贴玻璃马赛克;装防盗门、铝合金窗及防盗网;北向;室内铺木地板,内墙有1米木板墙裙,其余刷乳胶漆,天花吊顶,厨卫瓷片到顶,铺防滑地砖,铝塑板吊顶。
三房一厅一厨一卫布局。
梯间地面铺马赛克。
已征收国有土地使用权出让金,使用年限70年,从1996年4月9日起。
曾设定抵押。
白云区机场路中意街7号1508房
住宅
钢筋混凝土结构14层
143.93
建筑物外墙贴玻璃马赛克;装防盗门、铝合金窗及防盗网。
室内为复式结构,首层三房二厅一厨一卫,二楼为二房一厅一卫;东西朝向;室内地铺抛光地砖、房间铺木地板,装豪华实心木门,天花立体造型吊顶,内墙乳胶漆;厨卫瓷片到顶,铺防滑地砖,铝扣板吊顶。
梯间地面铺瓷砖。
已征收国有土地使用权出让金,使用年限70年,从1996年10月22日起。
曾设定抵押。
2、估价对象区域状况
估价对象之侨港街的两套住宅位于广州市白云区三元里大道侨港街(侨爱苑住宅小区内),近三元里大道,交通较便利,附近有公交车北站站,有十多路公交车停靠,毗邻三元里地铁站。
周边有云浮酒店、华园小区、易初莲花大型超市、医院等,各项生活服务配套设施较完善。
估价对象之机场路中意街7号1508房位于广州市白云区机场路中意街(中意花园冬意阁),位于机场路与远景路交汇处的西北侧,附近有公交车站,有十多路公交车停靠,交通便利,周边有万科大厦、翠逸家园、又一居花园、民润家谊超市、医院、学校等,各项生活服务配套设施完善。
(四)估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价值
(五)估价时点
二OO七年四月二日
(六)价格定义
估价中采用公开市场价值标准,即所评估出的客观合理价格应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。
(七)估价依据
1、《房地产估价规范》;
2、《房地产抵押估价指导意见》;
3、国家和地方的有关法律、法规;
4、委托方提供的相关资料;
5、估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。
(八)估价原则
本次估价遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则等房地产估价原则。
(九)估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并对项目用地及邻近类似房地产进行实地勘察、调查后,根据估价对象的特点及本次估价目的,遵照国家有关法律、法规、估价技术标准,经过反复研究,对估价对象拟采取市场比较法进行估价。
市场比较法即在同一供求圈内选取三个以上与估价对象条件相似的成交案例并与之比较,对案例成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
房地产抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款
(十)估价结果
估价人员经过实地勘察和测算,确定估价对象在估价时点的市场总价为1,551,632元(人民币
元整),详见《估价结果明细表》。
(十一)估价人员
注册房地产估价师:
注册号:
注册房地产估价师:
注册号:
(十二)估价作业日期
二OO七年四月二日~二OO七年四月九日
(十三)估价报告应用的有效期
本估价报告应用的有效期为一年,即从二OO七年四月九日至二OO八年四月八日止。
估价技术报告
一、个别因素分析
根据委托方提供的《房地产权证》(粤房地证字第//号)、《广州市房地产证》(穗房地证字第////号)复印件,以及估价人员的现场勘察,估价对象现状情况如下表所示:
房地产权证
权属人
地址
土地用途
建筑结构及层数
建筑面积(㎡)
装修情况
备注
白云区广花路侨港街侨爱苑2号202房
住宅
钢筋混凝土结构9层
54.66
建筑物外墙贴玻璃马赛克;装防盗门及铝合金窗;西向;室内地铺釉面砖,内墙刷乳胶漆,天花造型吊顶;厨卫瓷片到顶,铺防滑地砖,塑料板吊顶。
一房一厅一厨一卫布局。
梯间水磨石地面;
曾设定抵押。
白云区广花公路侨港街16号902房
住宅
钢筋混凝土结构9层
94.93
建筑物外墙贴玻璃马赛克;装防盗门、铝合金窗及防盗网;北向;室内铺木地板,内墙有1米木板墙裙,其余刷乳胶漆,天花吊顶,厨卫瓷片到顶,铺防滑地砖,铝塑板吊顶。
三房一厅一厨一卫布局。
梯间地面铺马赛克;
已征收国有土地使用权出让金,使用年限70年,从1996年4月9日起。
曾设定抵押。
白云区机场路中意街7号1508房
住宅
钢筋混凝土结构14层
143.93
建筑物外墙贴玻璃马赛克;装防盗门、铝合金窗及防盗网。
室内为复式结构,首层三房二厅一厨一卫,二楼为二房一厅一卫;东西朝向;室内地铺抛光地砖、房间铺木地板,装豪华实心木门,天花立体造型吊顶,内墙乳胶漆;厨卫瓷片到顶,铺防滑地砖,铝扣板吊顶。
梯间地面铺瓷砖;
已征收国有土地使用权出让金,使用年限70年,从1996年10月22日起。
曾设定抵押。
估价对象之侨港街的两套住宅位于广州市白云区三元里大道侨港街(侨爱苑住宅小区内),近三元里大道,交通较便利,附近有公交车北站站,有十多路公交车停靠,毗邻三元里地铁站。
周边有云浮酒店、华园小区、易初莲花大型超市、医院等,各项生活服务配套设施较完善。
估价对象之机场路中意街7号1508房位于广州市白云区机场路中意街(中意花园冬意阁),位于机场路与远景路交汇处的西北侧,附近有公交车站,有十多路公交车停靠,交通便利,周边有万科大厦、翠逸家园、又一居花园、民润家谊超市、医院、学校等,各项生活服务配套设施完善。
二、区域因素分析
白云区是广州市10个城区之一,位于广州市城区的北部,东邻增城市,西界南海区,南连荔湾、越秀、天河、黄埔等4个城区,北接花都区和从化市。
全区面积1042.7平方公里,2000年末全区常住人口84万,流动人口约90万,行政区辖12个镇,15条行政街。
白云区扼交通要冲,京广电气化铁路、105、106、107、324国道及京珠、广惠、北环、华南快速干线等高速公路穿越本区,广花、兴泰、罗南、沙泰等省道和地铁二号线、机场快速干线也行经区内,使区内交通网络四通八达。
新旧白云国际机场、华南最大的铁路编组站都坐落在区内。
广州市规划局公布的白云新城规划显示,整个白云新城规划范围分为南北两个区域:
黄石路以北区域主要发展现代化生态型居住区,并结合地铁站点开发形成居住区及公共设施中心。
黄石路以南区域是市、区级的商贸、文化、办公、体育中心。
白云新城将成为广州北翼地区的重点开发对象,并以商贸物流中心和低密度健康住宅两大方向开发,从而带动整个北部地区功能布局、空间结构的优化。
三、市场背景分析
(1)地理位置
广州市是广东省省会,广东省政治、经济、科技、教育和文化的中心。
广州市地处中国大陆南方,广东省的中南部,珠江三角洲的北缘,接近珠江流域下游入海口。
其范围是东经112度57分至114度3分,北纬22度26分至23度56分。
东连惠州市博罗、龙门两县,西邻佛山市的三水、南海和顺德区,北靠清远市的市区和佛冈县及韶关市的新丰县,南接东莞市和中山市,隔海与香港、澳门特别行政区相望。
由于珠江口岛屿众多,水道密布,有虎门、横门、磨刀门等水道出海,使广州成为中国远洋航运的优良海港和珠江流域的进出口岸。
广州又是京广、广深、广茂和广梅汕铁路的交汇点和华南民用航空交通中心,与全国各地的联系极为密切。
因此,广州有中国“南大门”之称。
广州市辖十区和两个县级市,总面积7434.4平方公里,户籍总人口725.19万人。
2005年4月经国务院批准,撤销东山区,将其区域并入越秀区;撤销芳村区,将其区域并入荔湾区,新设立南沙区和萝岗区。
广州市现辖荔湾、越秀、海珠、天河、白云、黄埔、番禺、花都、南沙、萝岗10个区,代管增城,从化2个县级市,并入广州市郊区。
(2)城市资源
广州是中国对外开放的沿海重要港口城市,中国古代“海上丝绸之路”的起点,两千多年来延续至今,广州一直没有停止过对外商贸活动,是名副其实的国际商业城市。
千年港市还为广州市积淀了深厚的商业文化,让广州成为人流、物流、资金流、信息流的中心。
今天的广州,仍然在中国商业中举足轻重,是“中国第一展”--中国出口商品交易会的举办地,每年吸引了世界无数客商。
广州经济建设取得了显著成绩。
工农业生产持续稳定地增长,对外经济贸易蓬勃发展。
多年来,广州国民经济以年均14%以上的速度持续增长,综合经济实力居全国前列,已成为工业基础较雄厚、第三产业发达、国民经济综合协调发展的中心城市。
(3)房地产制度
广州市已经建立的土地储备制度,由政府对土地的总体状况和供应实行管理,加强出让土地使用权集中统一管理,主要采用招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地使用权。
广州市建设用地规划管理,实行和代管县级市两级管理体制。
市属十区建设用地和市属县级市域内的国家、省、市重点建设项目建设用地,由市城市规划局核发《建设用地规划许可证》。
广州经济技术开发区、广州保税区、珠江华侨农场(珠江管理区)内的《建设用地规划许可证》,由市城市规划局委托管委会的规划管理机构核发。
市属县级市域内的《建设用地规划许可证》,由县级市城市规划行政管理部门核发。
土地相关的税收制度方面,在土地交易和使用过程中涉及的税种最主要的是土地增值税、城镇土地使用税、契税等。
土 地 增 值 税
征收范围
计征时间
税率
计征公式
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人
增值额未超过扣除项目金额50%
房地产转让合同签订后7日内
30%
增值额×30%
增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%
40%
增值额×40%-扣除项目金额×5%
增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%
50%
增值额×50%-扣除项目金额×15%
增值额超过扣除项目金额200%
60%
增值额×60%-扣除项目金额×35%
建造普通住宅出售增值额未超过扣除项目金额20%
免征
城镇土地使用税
征收范围
计征时间
定额税率
计征公式
在城市、县城、建制镇、工矿区拥有土地使用权的单位和个人
大城市
按年计算,分期缴纳
0.5-10元
应税土地面积×适用税率
中等城市
0.4-8元
小城市
0.3-6元
县城、建制镇、工矿区
0.2-4元
契税
征收范围
计征时间
税率
计征公式
转让国有土地使用权、房屋权属,承受的单位和个人
房地产转让合同签订后10日内
3%
契约价格或估价值×适用税率
广州市商品房市场近期变化较大,国家在调控房地产交易税费方面出台了一些重要措施,从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
新政策的出台在进一步规范市场行为的同时,也对市场可能面对的风险加以控制,这些都使得广州的房地产市场变得更加健康、更加有序和更具抗风险能力。
四、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并对项目用地及邻近类似房地产进行实地勘察、调查后,根据《房地产估价规范》、估价对象的特点及本次估价目的,遵照国家有关法律、法规、估价技术标准,经过反复研究,对估价对象拟采取市场比较法进行估价。
市场比较法即在同一供求圈内选取三个以上与估价对象条件相似的成交案例并与之比较,对案例成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
房地产抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款
五、估价测算过程
1、以广州市白云区广花路侨港街侨爱苑2号202房为例列示计算过程
(1)市场比较法测算表
比较案例
估价对象
A
B
C
备注
地址
侨港街侨爱苑2号202房
侨爱苑**房
侨爱苑**房
侨爱苑**房
均为9层楼梯楼
区域
白云区三元里大道
白云区三元里大道
白云区三元里大道
白云区三元里大道
用途
住宅
住宅
住宅
住宅
楼层
2楼
2楼
9楼
8楼
朝向
西
东西
东北
东
景观
一般
望小花园,较估价对象稍好
与估价对象相似
比估价对象稍差
装修
普通装修
与估价对象相似
比估价对象稍差
比估价对象差
建筑面积(平方米)
54.66
83.50
100.00
83.50
交易情况
--
市场报价
市场报价
市场报价
交易日期
--
2007年4月
2007年4月
2007年4月
单位售价(均价)
--
5,020
4,500
4,200
(元/平方米)
市场报价折扣
--
0.98
0.99
0.99
根据市场成交一般情况
交易日期修正
100
100
100
100
区域因素修正
繁华程度
100
100
100
100
交通便捷度
100
100
100
100
公共配套、基础设施完善程度
100
100
100
100
规划前景
100
100
100
100
人口密度
100
100
100
100
个别因素修正
楼层
100
100
98
100
朝向
100
106
105
102
景观
100
103
100
97
装修
100
100
98
95
比准价格
4,506
4,418
4,424
平均价格
4,449
(元/平方米)
注:
可比案例为市场报价。
则其市场总价为:
4,449×54.66=243,182(元)
(2)估算估价对象法定优先受偿款
委托方提供的《房地产证》(穗房地证字第//号)复印件未显示估价对象(侨港街侨爱苑2号202房)是否已交土地出让金,根据谨慎原则,本次估价视同未交,其估价结果需扣除应补交的土地出让金。
根据广州市国土资源和房屋管理局《关于进一步规范我市国有土地有偿使用的意见(试行)》(穗府[2005]36号)文件标准,估价对象发生转让或处置过户时应补交土地使用权出让金,按住宅用地网格点基准地价的30%计收。
估价对象所在地段住宅用地网格点基准地价为1,745元/平方米,则:
1,745×54.66×30%=28,615(元)
(本测算结果仅供参考,具体数额应由广州市国土资源和房屋管理局核定为准。
)
(3)估价对象抵押价值
估价对象房地产抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款
房地产抵押价值=243,182-28,615=214,567(元)
单价=214,567÷54.66=3,925(元)(取整)
2、同理可得广花公路侨港街16号902房市场价值为418,072元,单价为4,404元/平方米;机场路中意街7号1508房的市场价值为918,993元,单价为6,385元/平方米。
则估价对象市场价值合计为1,551,632元。
六、估价结果
估价人员经过实地勘察和测算,确定估价对象在估价时点的市场总价为1,5
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- 关 键 词:
- 机场路 住宅 估价 报告