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经开投资评估说明
北京经开投资开发股分
拟增资扩股项目
资产评估说明
京都评报字(2007)第058号
共一册,第一册
北京京都资产评估有限责任公司
二〇〇七年九月二十日
北京经开投资开发股分
拟增资扩股项目
资产评估说明利用范围的声明
北京经开投资开发股分拟增资扩股项目资产评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用,非为法律、行政法规规定,材料的全数或部份内容不得提供给其它任何单位和个人,不得见诸于公布媒体。
北京京都资产评估有限责任公司
2007年09月20日
关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方及其他报告利用者
委托方为北京经开投资开发股分,北京经开投资开发股分拟进行增资扩股;其它报告利用者为本次增资扩股经济事项涉及的相关各方。
二、资产占有方概况
1.企业大体情形
单位名称:
北京经开投资开发股分(以下简称“经开股分”)
注册地址:
北京经济技术开发区宏达北路12号
注册资本:
10000万元
公司类型:
股分
法人代表:
白文
2.历史沿革
经开股分成立于2000年9月。
公司主营业务为专业的工业房地产开发和综合运营。
通过量年的进展,公司已形成总资产亿元人民币。
公司投资建设的“BDA国际企业大道”一、二期项目占地17.4万平方米,总建筑面积28.5万平方米,第一次提出了双生态企业建筑群的概念,即产业生态环境为企业进展提速,自然生态环境为企业“聪慧制造”增效。
项目一经推出就博得中小企业的青睐,销售势头专门好。
公司全资兴修的北京经开汇展中心占地面积20万平方米,室内展厅及配套综合效劳楼总面积8.5万平方米,规模宏大,设备一流,布局合理,设有大型报告厅、会议室、技术交流室、贸易谈判间等,是商业经营、举行各类展览、展现的良好场所。
公司依托北京经济技术开发区的区域优势,立足开发区,效劳开发区,踊跃开拓市场,目前已形成以工业地产开发、资产经营治理两翼齐飞的良好经营局面,经营业绩不断提升。
不久的以后,公司将打造成为一个为开发区效劳,法人治理结构完善,主营业务清楚,投融资体制健全,投资回报稳固,并具有可持续进展能力的股分制企业。
3.经营业务范围
经开股分主营为工业地产及配套设施的专业开发和综合运营,为市场提供高、精、尖的工业房地产产品,包括现代化的标准工业厂房、独栋的研发办公楼、专业的工业园区等。
经营范围包括北京经济技术开发区土地及基础设施的开发、建设;对高新技术产业投资及投资治理;房地产项目开发、销售商品房;物业治理(含出租写字间及标准厂房);工程设计、施工的咨询;运算机网络系统工程;技术开发、技术转让、技术咨询、技术效劳;运算机安装;销售运算机软硬件及外部设备、通信设备(不含无线电发射设备)、装饰材料、金属材料、机械电器设备、五金交电化工、百货、化工轻工材料、电子产品。
(未取得专项许可的项目除外)。
4.近三年资产、欠债、财务状况及经营业绩
截至评估基准日经开股分资产为90,万元,资产类型为:
流动资产38,万元,非流动资产52,万元;欠债为75,万元,其中流动欠债54,万元,非流动欠债为21,万元。
近三年资产、欠债及财务状况:
资产欠债及财务状况
金额单位:
人民币万元
项目
2004年
2005年
2006年
资产
85,
109,
86,
负债
71,
96,
74,
净资产
14,
12,
12,
主营业务收入
20,
24,
26,
主营业务成本
13,
16,
15,
主营业务利润
6,
5,
7,
利润总额
1,
1,
净利润
1,
经开股分由北京京都会计师事务所进行审计。
北京京都会计师事务所对本公司财务决算报告中的2007年6月30日的资产欠债表、2007年度1-6月的利润及利润分派表和现金流量表和财务报表附注进行审计,以北京京都审字(2007)第1268号文出具了无保留意见的审计报告。
审计报告以为本公司财务报表已经依照企业会计准那么和《企业会计制度》的规定编制,在所有重大方面公平反映了公司2007年6月30日的财务状况和2007年度1-6月的经营功效和现金流量。
5.市场优势
经开股分投资开发的BDA国际企业大道“双生态独栋”这种物业既能知足入驻客户对融入区域产业链、助力企业进展、提升企业竞争力的“产业生态”需求,又能知足现代企业尤其是智力密集型企业办公环境绿色、健康、愉快的人本化“自然生态”需求,受到了中小企业的追捧。
开发区在过去进展的20连年中,吸纳的大多数是大中型跨国公司,中小企业由于规模小,土地面积需求小,无法独立购买土地自建写字楼,因此咱们这种产品正好知足了这方面的需求,为中小规模的成长型企业提供安静、优美、兼备独立性和展现性的办公空间,而购买咱们产品的企业同时能够享受开发区的优惠政策,实现了企业和开发商和开发区的“三赢”局面。
经开股分通过BDA国际企业大道项目以后,在工业地产和企业独栋写字楼行业内很有口碑,大道项目也成为业内的典范楼盘之一,其阻碍力乃至超越了北京的范围,辐射到全国各地,到本项目参观学习踩点的企业和个人来自全国四面八方,在业界享有普遍声誉。
把企业做大做强以后能够更好地发挥咱们的品牌效应,在有力的资本支援下,咱们能够在全国复制咱们的产品和成功,使咱们的品牌在全国遍地开花,既能够给公司带来丰厚的利润,也给投资者带来客观的回报。
6.执行的要紧会计政策
财务会计制度
本公司执行《企业会计制度》和《企业会计准那么》。
存货核算方式
本公司存货包括原材料、开发产品、库存商品、开发本钱、低值易耗品等。
购入或自制的存货以实际本钱核算,发出存货的实际本钱按加权平均法计算确信。
存货采纳永续盘存制度。
其中,低值易耗品采取领历时一次摊销法。
固定资产计价和折旧方式
本公司固定资产为利用期限超过1年、单位价值在2000元以上的机械设备、运输设备、其他设备及衡宇建筑物等。
固定资产按有关规定确信其价值。
固定资产采纳直线法计算折旧,并按固定资产的类别、估量利用年限和估量残值(残值率3%)确信其年折旧率,固定资产分类折旧率如下表:
类别
估计经济使用年限
年折旧率
机器设备
3-8
%%
运输设备
8
%
其他设备
3-8
%%
房屋
45
%
税项(税率):
营业税税率5%;城建税率按实际交纳营业税的7%计取、教育费附加按实际交纳营业税的3%计取;土地增值税按项目清算;所得税按利润总额33%税率计算缴纳。
7.国家政策因素的阻碍
对工业地产开发及其配套设施建设那个行业而言,最重要的行业政策恐怕确实是最近实行的“工业用地招牌挂”政策,具体的政策包括2006年8月底出台的《国务院关于增强土地调控有关问题的通知》(国发【2006】31号)和今年出台的《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》(国土资发【2007】78号)。
依照这些政策,从今年7月1日开始工业用地一概取消了协议出让的方式,必需通过招标、拍卖、或挂牌的方式取得工业用地,其出让价钱不得低于发布的最低价标准。
工业用地招拍挂政策的公布将给国内工业地产带来一场新的革命,它将引导工业地产市场走向加倍市场化和标准化运作的方式,充分挖掘工业用地的土地价值。
即便实行了招拍挂政策,相关于其他经营性用地如住宅、公建等,工业用地的地价仍然偏低,且供给量也没有受到国家的严格限制,尤其是地址政府,一直鼓舞工业项目的开发和工业企业的引进,因此目前工业用地这一块仍是处于比较容易取得土地增值回报的时期,比商业地产回报区域要大。
8.生产经营优势:
公司已开发的BDA国际企业大道已成为国内工业地产品牌,其双生态概念在业界是一次创新,将为经开股分开发的后期项目的销售工作起专门好的推动作用。
资源优势
技术资源优势:
拥有水、电、暖、土建、绿化等各方面的专业人材。
资产(资源)配置优势:
管委会、总公司大力支持,开发区作为以后的亦庄新城中心城区,拥有区位优势,办公生产用房需求旺盛。
人力资源优势:
生产经营团队专门团结,从高管到一般员工,在年龄结构,知识结构,专业结构等方面散布合理。
市场信誉优势公司开发的BDA国际企业大道,以过硬的工程质量,大方的外观设计,优美的小区环境,博得普遍赞誉,到BDA国际企业大道参观交流的市内、市外各行各业人士络绎不绝。
经营优势:
公司与戴德梁行等国内闻名中介机构合作,引进国际先进的营销理念,提升了公司产品的品牌价值。
10.风险因素
面对猛烈的市场竞争,公司还存在着以下风险:
市场风险:
国家对房地产行业的调控力度愈来愈大,但由于公司的开发项目所处位置属于北京市亦庄新城,有专门好的进展潜力,市场风险相对较小。
财务风险:
公司的资产欠债率还比较高,若是国家加大对固定资产投资的监管力度,公司将面临资金紧张的局面。
针对上述风险,公司正在踊跃规画上市工作,争取通过资本市场解决流动资金问题。
二、关于评估目的的说明
经开股分拟增资扩股,第一方案是向职工发行内部股。
三、关于评估范围的说明
这次委托评估的范围为2007年06月30日经审计后的资产欠债表所反映的资产和欠债,而且由我方提供的评估申报清单载明:
资产为人民币907,287,元,欠债为人民币755,233,元,净资产为人民币152,054,元。
其中流动资产为人民币385,371,元,非流动资产为人民币521,916,元,流动欠债为人民币545,233,元,非流动欠债为人民币210,000,元。
流动资产包括:
现金、银行存款、应收账款、预付账款、其他应收款、存货。
存货中包括原材料、开发产品、开发本钱、低值易耗品。
非流动资产包括长期股权投资、投资性房地产、固定资产、递延所得税资产:
长期股权投资为人民币71,865,元,系公司8家参股投资项目。
投资性房地产为人民币431,966,元,系公司用于租赁经营的工业厂房和商业房地产,包括7号、9号、10号工业厂房和汇展中心及效劳楼,建筑面积122,152.08平方米。
固定资产为人民币3,729,元,包括机械设备、车辆和电子设备。
递延所得税资产为人民币14,354,元,系预收售房款、预提土地增值税、销售佣金、广告费、计提坏账预备而产生的可抵扣临时性不同。
流动欠债包括短时间借款、应付账款、预收账款、其他应付款、应付职工薪酬、应交税费、应付利润、其他流动欠债。
非流动欠债为长期借款。
四、关于评估基准日的说明
本项目资产评估基准日为2007年6月30日。
本着有利于保证评估结果有效地效劳于评估目的,依照增资扩股方案的整体安排,经与评估师及会计师等一起协商确信资产评估基准日为2007年6月30日。
六、资产及欠债清查情形的说明
1.清查范围
清查范围包括经开股分的全数资产及欠债。
资产为人民币907,287,元,欠债为人民币755,233,元,净资产为人民币152,054,元。
上述资产产权归属于经开股分。
清查范围内的实物资产包括存货、机械设备、衡宇建筑物,别离位于(寄存于):
公司本部、汇展中心。
存货的特点为:
以衡宇为主;机械设备的特点为:
汽车和办公设备。
2.清查工作的组织、时刻打算、实施方案
组织:
2007年8月23日,经开股分对资产清查工作做了具体安排。
时刻打算及实施方案:
8月23日至8月30日为预备时期。
财务部门把有关帐目的收发业务记录齐全,并结出余额,在总帐与所属明细帐和有关明细帐之间查对无误,做到帐帐相符,帐证相符。
物资保管部门做好实物清理工作,把预备清查的物资按类别摆放整齐,挂上标签,注明财产物资类别、编号、名称等,做好资产清查预备工作。
8月30日至9月7日为资产清查时期。
各清查小组深切现场,进行实际清点,做好清点记录。
3.清查核实方法
确信资产清查范围:
公司的全数资产和欠债。
确信资产清查的方式:
库存现金采纳实地清点法。
清点的现金与现金日记帐的金额查对相符。
银行存款以开户行对帐单为依据查对银行存款日记帐。
对应收帐款和其他应收款列出明细,然后向对方发询证函,确认应收款项的余额。
对存货的清查依如实际情形采取不同的方式,并将盘存结果与帐簿记录进行查对。
对固定资产采取全面清查方法,以固定资产卡片查对固定资产帐,以帐、卡对实物,包括资产名称、型号、厂家、起用日期、原值、已提折旧、净值、利用年限等。
4.资产清查结果
通过清查、审计(会计)调整,达到资产与评估申报清单、清单与审计后的资产欠债表相符。
七、资料清单
1.资产清查评估记录表;
2.资产、欠债清查结果;
3.相关经济行为的批文;
4.会计报表;
5.产权证明文件;
6.重大合同、协议等;
7.生产经营统计资料;
8.其他。
(此页无正文)
北京经开投资开发股分
单位负责人:
2007年09月02日
资产清查核实情形说明
一、资产清查核实的内容
评估人员对经开股分的委估资产进行了抽查复核,抽查复核的范围为经开股分2007年06月30日的资产和欠债,而且由经开股分提供的评估申报清单载明:
资产为人民币5,540,元,欠债为人民币3,523,元,净资产为人民币2,016,元。
其中流动资产人民币4,591,元;固定资产为人民币949,元;流动欠债为人民币3,523,元。
资产和欠债具体类型为:
货币资金、应收账款、其他应收款、存货、其他流动资产、长期股权投资、投资性房地产、设备、递延所得说资产;短时间借款、应付账款、预收账款、其他应付款、应付职工薪酬、应交税费、应付利润、其他流动欠债。
各具体类型的资产和欠债的账面金额详见经开股分提供的评估基准日经审计后的资产欠债表。
上述资产和欠债归属于经开股分。
评估人员依照资产性质,对评估范围涉及的实物资产的数量、品质、寄存地址进行了清查,对可能阻碍资产评估的重大事项进行了调查了解。
二、实物资产的散布情形及持点
经开股分实物资产要紧包括存货、投资性房地产、设备等。
经开股分注册地址在北京市北京经济技术开发区宏大北路12号A座5-7层,存货和投资性房地产位于北京经济技术开发区内,设备在注册地及所属部门利用。
(一)存货
存货账面值155,158,元,包括开发产品及开发本钱,开发产品账面值7,342,元,为BDA国际企业大道B区在售的2栋写字楼和金泰公寓1栋商铺。
开发本钱账面值151,763,元,共计8项,要紧为BDA国际企业大道A区一、二、三期房地产开发项目、中和工业园二期房地产开发项目、汇展中心会所项目,还有天津项目的前期费用,和中科项目、神龙专卖店项目的费用。
(二)设备
设备包括机械设备、车辆和电子设备,共计184项。
机械设备要紧包括:
经纬仪、标准养护箱、水罐、办公桌椅、会议桌、文件柜、沙发、办公隔间和办公家具等。
车辆主若是:
别克商务车、帕萨特轿车和奥迪轿车。
电子设备要紧包括:
台式电脑、打印机、效劳器、笔记本电脑、机、互换机、投影仪、扫描仪、支票打印机、刻录机、网络打印机、复印机、局域网、电源、空调、等离子电视机和数码相机等。
设备别离在公司机关、汇展中心、工程部等部门利用,部份轿车在上级公司利用。
经查阅,经开股分在博大经开建设2005年《股东协议》第五条许诺将原建设分公司利用的设备,赠与北京博大经开建设继续利用。
目前经开股分对这批资产未进行账务处置。
经核查,四驱车赛道、赛展台道和汽车超市展柜三项资产是汇展中心用于办展会构建的专用设施,会后已拆除,为无实物资产;有些设备(如,发电机、台式电脑、笔记本电脑、打印机、机、复印机、照相机和无线上网卡等)已经损坏,为待报废设备。
其他设备和车辆利用正常。
(三)投资性房地产
投资性房地产为经开股分用于出租的衡宇建筑物及其占用的土地,账面价值为431,966,元,其中衡宇建筑物账面原值420,751,元,账面净值366,020,元,共计5项;对应的土地利用权共计3项,账面值65,945,元。
要紧包括永昌工业园7号厂房,中和工业园一期9号、10号厂房,汇展中心及汇展中心效劳楼及房产占有的土地利用权。
三、阻碍资产清查核实的事项
在资产清查进程中,评估人员未发觉阻碍资产清查核实的事项。
四、资产清查核实的进程与方式
(一)清查进程
京都公司同意经开股分的委托,派出包括注册资产评估师、设备工程师在内的评估项目组,于2007年08月27日对经开股分的资产和欠债进行了清查核实工作。
依照经开股分的资产状况分流动资产、房地产、设备和综合等评估专业组对相关资产进行现场勘探核实。
各小组随时向委托方汇报进度和清查中发觉的问题。
评估人员的清查大体按打算进度执行。
(二)清查方式
在对经开股分财务会计制度及内部操纵有效性进行了解的基础上,针对各类资产的具体情形别离进行清查。
1.现金:
通过查看会计核算资料,清点库存现金,以确信评估基准日余额的正确性。
2.银行存款和其他货币资金:
要求资产占有方提供每一个账户的银行对账单及余额调剂表,依照评估申报表,经与银行对账单及银行存款余额调剂表查对,且对大额银行账户进行发函确认,据此清查查对其余额的正确性。
3.应收款项:
应收款项包括应收账款和其他应收款。
评估人员向财务部门了解应收款项形成的缘故、账龄等情形,并审核了相关账薄及原始凭证;对大额应收款项进行了函证。
4.存货:
对存货的核查是依照经开股分提出的清单,进行全面的现场勘查调查工作。
评估人员核实了相关账目、凭证,并进行了现场勘探。
5.其他流动资产:
其他流动资产为待摊费用。
评估人员向有关财务人员了解了待摊费用形成的缘故、时刻、原始发生额及受益匹配期限、事项;审核了相关账薄及原始凭证。
6.长期股权投资:
对长期投资,评估人员依照经开股分提供的长期投资清查评估明细表,查阅了财务明细账及相关会计凭证,索取了有关股权的证明文件,了解、核实长期投资项目的投资种类、原始投资额、帐面余额、核算方式、历史收益、投资比例等相关情形。
7.投资性房地产:
投资性房地产为经开股分用于出租的衡宇建筑物及其占用的土地。
评估中,评估人员会同资产占有方有关资产治理人员,对企业申报的资产清查评估明细表进行了清查核实。
投资性房产要紧为出租工业厂房、商用汇展中心及效劳楼。
对衡宇建筑物的勘探,第一步,要紧依照申报的建筑物清查评估明细表,对清查评估明细表中所列之建筑物以下内容进行勘探:
查对衡宇的地址、座落部位、地段、层次和产权边界;查对衡宇的结构、类型、式样、层高、朝向、建筑面积;查勘衡宇的装修、设施及其利用状况;确信衡宇的成新率、完好程度和贬值情形;进行勘测、丈量、记录、画图和必要的摄影。
查阅要紧衡宇建筑物的预(决)算书及施工图纸等,填写衡宇现场勘探记录表;查阅所有衡宇所有权证,要紧查对衡宇所有权证中所载“所有权人”、“建筑面积”、“结构”及“示用意”,检查是不是与评估清查评估明细表中所列内容一致。
对产权权属资料中所载明的所有人与资产占有方和相关当事人不符的情形,给予高度关注,进一步通过询问的方式,了解产权权属,并要求资产占有方和相关当事人出具了“说明”和“许诺函”。
第二步对房产对应的土地利用权进行一一核查。
要紧依照建筑物清查评估明细表及土地利用权清查评估明细表进行一一查对及现场勘探,要紧查对内容包括座落、四至、面积、用途、利用权类型、利用期限等,核实宗地上的建筑物是不是与委估房产一一对应,土地是不是有明确四至界限。
查阅土地出让合同、出让金支付凭证及发票,以核实利用权类型及付款情形;查阅国有土地利用证,要紧查对证中所载“土地利用者”、“用途”、“土地品级”、“利用权类型”、“终止日期”、“利用权面积”及“示用意”,检查是不是与评估清查评估明细表中所列内容一致。
对产权权属资料中所载明的所有人与资产占有方和相关当事人不符的情形,给予高度关注,进一步通过询问的方式,了解产权权属,并要求资产占有方和相关当事人出具了“说明”和“许诺函”。
第三步搜集有关技术经济指标资料。
如可出租(出售)面积、设计年限、经济利用年限、租金合同、改扩建相关资料、维修时刻与内容等。
最后评估人员通过了解到的有关经济技术指标等有关数据资料,进行综合分析判定,会同企业有关人员对清查评估明细表进行修改、完善,以作到账表相符、账物相符,清查评估明细表内容力求详实、准确。
8.设备:
查对委估清单与帐目、实物的一致性。
逐项核查委估设备的利用现状,从设备的完整性、技术现状、外观情形等方面对委估设备进行鉴定。
9.欠债:
要紧通过核查相应的原始凭证,合同协议,以确信账面金额的正确性。
10.在资产清查的同时,咱们调查询证了企业经营状况、财务状况,和企业进展的以后预期;调查了企业是不是存在溢余资产,关注了阻碍企业价值的相关因素。
五、资产清查核实结论
1.中和工业园的土地利用权账面值中包括中和工业园二期的土地,经评估清查,依照资产占有方提供的中和工业园二期土地测绘面积,将二期土地账面值进行分派,二期土地对应的账面值为1,763,元,因此,将二期土地账面值调入存货-开发本钱中和工业园二期的开发本钱中进行评估。
2.除中和工业园二期土地利用权账面值外,其它土地利用权账面值别离调入对应的投资性房产中。
具体调整情形如下:
科目名称
账面价值
账面调整值
调整后账面值
一、流动资产合计
385,371,
1,763,
387,134,
存货
155,158,
1,763,
156,921,
二、非流动资产
521,916,
-1,763,
520,153,
投资性房地产
431,966,
-1,763,
430,203,
其中:
房屋建筑物
366,020,
64,182,
430,203,
土地使用权
65,945,
-65,945,
-
评估范围的资产和欠债业经中国注册会计师审计,通过评估人员的现场资产核查和核实相关资料,除上述两项调整外,清查结果与委托方提供评估的资产情形大体一致。
评估依据的说明
本次评估是在严格遵守国家现有的有关资产评估的法律、法规和其它公平的评估依据、计价标准、评估参考资料的前提下进行的。
一、要紧法律法规
1.国务院1991年91号令公布的《国有资产评估治理方法》;
2.原国家国有资产治理局以国资办发[1992]36号文发布的《国有资产评估治理方法实施细那么》;
3.国务院国有资产监督治理委员会2005年第12号令《企业国有资产评估治理暂行方法》;
4.国务院办公厅国办发[2001]102号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政治理方式增强资产评估监督治理工作意见的通知》;
5.2001年12月31日中华人民共和国财政部令第14号《国有资产评估治理假设干问题的规定》;
6.国务院国有资产监督治理委员会“国资委产权[2006]274号”《关于增强企业国有资产评估治理工作有关问题的通知》;
7.《财政部关于印发〈国有资产评估项目备案治理方法〉的通知》[财企(2001)802号]、《北京市国有资产评估项目备案方法实施细那么》;
8.原国家国有资产治理局关于转发《资产评估操作标准意见(试行)》的通知(国资办发[1996]23号);
9.《资产评估报告大体内容与格式的暂行规定》(财评字[1999]91号);
10.资产评估准那么;
11.中国资产评估协会发布的《企业价值评估指导意见(试行)》(中评协[2004]134号);
12.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协〔2003〕18号);
13.《中华人民共和国公司法》;
14.财政部、中国人民银行总行、国家税务局和原国家国有资产治理局制定的有关企业财务、会计、税收和资产治理方面的政策、法规。
二、评估行为依据
1.《北京经开投资开发股分2007年度第三次临时股东大会决议》;
2.经开股分与京都公司签定的资产评估业务约定书
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