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购物广场框架品鉴
购物中心系列
产品研究框架体系
三益中国
2011年10月
目录
第一章:
商业规划4
1.商业项目选址4
1.1基地与城市的空间4
1.2基地与城市商圈4
1.3基地与周边物业4
1.4基地辐射人群4
2.购物中心的分类4
3.商业模型搭建4
2.1用地规模4
2.2用地形状4
2.3开发强度4
2.4地块高差5
2.5可利用条件5
2.6限制性条件5
2.7土地价格与商业模型搭建5
4.商业交通组织5
3.1道路接驳5
3.2交通接驳5
3.3物业接驳5
第二章:
商业布局7
1.商业业态的布局原则7
2.国际奢侈品牌7
3.主力店7
4.次主力店7
5.一般店铺7
1.外部接驳8
2.入口组织8
2.1入口广场8
2.2出入口8
2.3入口前室8
3.平面动线8
3.1平面动线的组织形式8
3.2平面动线设计的技术原则8
3.3平面动线设计的商业原则9
4.垂直动线9
4.1垂直动线的组织形式9
4.2垂直动线设计的技术原则9
4.3垂直动线设计的商业原则9
5.后勤动线9
5.1后勤动线的组织形式9
5.2后场设计的技术原则9
5.3后场设计的商业原则10
第四章:
空间节点11
1.中庭空间11
1.1中庭空间的组织形式11
1.2中庭空间设计的技术原则11
1.3中庭空间设计的商业原则11
2.活动场所11
2.1室外广场11
2.2下沉式广场12
2.3平台空间12
2.4楼层退台空间12
2.5局部看台设计12
2.6天桥12
3.屋顶处理12
3.1屋顶绿化设计12
3.2屋顶游乐设计12
3.3屋顶商业设计12
3.4屋顶停车设计12
3.5屋顶设备的位置和具体要求12
第五章:
停车系统13
1.机动车系统13
2.非机动车系统13
第六章:
商业形象14
1.建筑外观14
1.1建筑造型14
1.2建筑表皮14
1.3夜景灯光14
1.4广告展示14
1.5建筑出入口14
1.6建筑细部14
1.7设备构件14
2.内装设计14
2.1内装主题风格14
2.2内装基本材料15
3.商业环境15
3.1商业广告位的设计15
3.2商业标识系统设计15
3.3商业灯光设计15
3.4商业小品设计15
3.5商业外部环境的营造15
3.6机电设备管井的隐蔽设计15
4.细部设计15
第七章:
商业主题16
第八章:
消防设计17
1.消防规范设计原则要点17
2.消防规范设计的指标17
3.消防规范设计中的细节处理17
第九章:
技术指标18
4.基本参数指标18
5.商家技术要求18
6.设备设施设计18
第一章:
商业规划
商业规划:
基于对项目用地选址理解所作的总体规划,不同用地条件商业定位也会不同,而商业定位不同其商业规划设计也必然不同。
1.商业项目选址
1.1基地与城市的空间
▪传统中心区
▪新兴城市中心
▪城市外围区域
1.2基地与城市商圈
▪市级商业中心
▪区域型商业中心
▪社区商业中心
1.3基地与周边物业
▪积极或消极影响
▪互相之间协同效应
1.4基地辐射人群
▪3-5公里内人口总数
▪辐射范围内人口结构(年龄、收入、职业等)
▪辐射人群消费习惯(南北方差异)
2.购物中心的分类
3.商业模型搭建
2.1用地规模
决定项目的空间尺度和建筑体量。
▪5万平方米以下(例如上海宏伊广场)
▪5万-10万平方米(例如上海恒隆广场)
▪10万-20万平方米(例如港汇恒隆广场)
▪20万平方米以上(例如上海正大广场)
2.2用地形状
影响动线设计、出入口布局、商业展示面等。
▪正方形(例如杭州万象城\常州万象汇\港汇恒隆广场)
▪长方形(例如深圳万象城\上海中信泰富广场)
▪L型(例如上海来福士广场)
▪不规则型(例如弧线形、哑铃型、犄角型)
2.3开发强度
包括容积率、覆盖率、限高、退界要求等。
▪容积率1.5-2.0的商业处理手法
▪容积率2.0-2.5的商业处理手法
▪容积率2.5以上的商业处理手法
2.4地块高差
▪立体多首层
▪多出入口设置
▪商业立面处理
2.5可利用条件
▪天然环境因素(例如海景、河湾、绿地、山脉等)
▪社会人文因素(例如遗迹、历史、艺术等)
2.6限制性条件
▪绿地的存在
▪河道的影响
▪广场的存在
▪其他设施(变电站、加油站、污水处理厂等)
2.7土地价格与商业模型搭建
▪用地价格
▪预期收益
▪经营模式
4.商业交通组织
3.1道路接驳
▪地块四至的交通可达性
✓一条道路
✓二条道路
✓三条道路
✓四条道路
▪四至道路等级对地块的影响
✓城市快速干道的存在
✓高架路的影响
✓城市主干道和次干道的组合
✓步行街和车行道的组合
▪周边道路不同特点对地块的影响
✓存在交通压力特别大的道路
✓存在单向行驶的道路
✓存在不能开口的道路
✓存在两块板断面形式的道路
3.2交通接驳
▪地铁的接驳方式
▪轻轨的接驳方式
▪长途汽车站、公共汽车总站的不同接驳方式
▪与旅游大巴车的外部接驳方式
▪高速公路或高架的接驳
▪与机场快线的接驳
3.3物业接驳
▪与综合体内酒店、写字楼的接驳
▪与住宅社区的连接处理
▪与文化等公益设施的接驳
第二章:
商业布局
1.商业业态的布局原则
▪不同规模、定位购物中心业态布局
▪分层业态比例、商家数量
▪品牌业态之间的相邻性
▪业态布局在平面和立面上的分布关系
2.国际奢侈品牌
▪面积要求
▪对外立面要求
▪对相邻品牌组合要求
▪商家技术要求
3.主力店
▪主力店的作用
▪主力店的类型
▪主力店的位置、大小
▪主力店与动线、相关业态的衔接
▪商家技术要求
4.次主力店
▪主力店的类型
▪主力店的位置、大小
▪主力店与动线、相关业态的衔接
▪商家技术要求
5.一般店铺
▪平面大小
▪进深开间尺度
▪业态与业态之间关联性
▪商家技术要求
第三章:
动线组织
动线定义:
建筑学与室内设计的术语之一,意指人、车、货在室内室外移动的点,连接起来就成为动线。
区别住宅产品的设计,商业地产设计的一大特点就是在建筑规划设计上,必须考虑动线设计。
1.外部接驳
▪与地面/高架道路接驳
▪与轨道交通接驳
▪与出租车接驳
▪与公交车接驳
2.入口组织
2.1入口广场
▪广场的面积大小、空间形状
▪与人流方向的关系
2.2出入口
▪位置、数量、宽度
▪主入口与主要人流方向的关系
▪出入口与周边交通的关系
✓公共交通
✓轨道交通
✓公共广场
▪出入口与动线形式的匹配原则
▪不同物业出入口之间的组织\共享原则
▪出入口与业态布局、品牌选择之间的关系
✓出入口与主力店之间的关系
✓出入口与业态、品牌需求之间的关系
2.3入口前室
▪入口前室的设计尺度
▪入口前室的人性化设计
3.平面动线
3.1平面动线的组织形式
▪单动线
▪回字动线
▪人字动线
▪多东线
▪复合动线
3.2平面动线设计的技术原则
▪主次动线设计
▪动线总长控制
▪适宜通道宽度
3.3平面动线设计的商业原则
▪与人流引导关系
▪与主力店布局关系
▪与商业业态关系
▪与综合体其他物业功能之间的关系
4.垂直动线
4.1垂直动线的组织形式
▪垂直电梯
▪扶手电梯
▪楼梯设计
▪坡道设计
4.2垂直动线设计的技术原则
▪数量与商业规模之间的关系
▪位置排布
▪与地库的关系
4.3垂直动线设计的商业原则
▪与平面动线间的人流组织关系
▪与中庭空间的组织关系
▪与商业业态布局之间的关系
▪与综合体其他物业功能之间的关系
5.后勤动线
后勤动线:
供从载货工具卸载货物到各个店铺的动线,由货车道、卸货平台、货梯、卸货通道所组成。
5.1后勤动线的组织形式
▪后场出入口
▪货车车道
▪卸货平台
▪货梯
▪货运通道
5.2后场设计的技术原则
▪后场的数量与位置排布
▪后场和建筑容量的常规面积比
▪业态比例与后场为主、数量关系
▪后场流线的尺度要求(宽度、高度和倒车距离)
▪后场出入口和城市交通的关系
✓后场出入口相邻城市主干道
✓后场出入口相邻城市次干道
▪人货共用、人货分用的不同出入口设计
✓人货共用出入口的尺度要求
✓人货共用出入口的地下分流模式(直接共用通道、水平分流、垂直分流)
▪一次卸货的尺度要求
✓不同货车尺寸
✓卸货区要求(卸货车道层高、转弯半径、卸货平台大小、货梯位置和荷载验收区、垃圾房、临时堆货处、管理室的位置)
▪二次卸货的尺度要求
✓卸货平台和商家的关系(各种商家对于平台的要求和通道要求)
✓二次卸货方式
✓卸货通道距离
5.3后场设计的商业原则
▪不同主力店对于后场的要求
✓超市(食品、家居、家电等)
✓百货店
✓餐饮
✓真冰场等娱乐设施
✓零售区域
▪后场位置、数量和业态组合之间的关系
第四章:
空间节点
空间节点:
商业体内人流汇集、再次分配的空间。
1.中庭空间
1.1中庭空间的组织形式
▪节点式中庭空间
▪街区式中庭空间
1.2中庭空间设计的技术原则
▪节点式中庭空间的数量和尺度要求
✓节点式中庭数量和主动线的关系
✓节点式中庭空间的尺度要求(中庭长宽、中庭间距)
▪街区式中庭的尺度要求
✓街区式中庭剖面尺度要求
✓街区式中庭平面尺度要求(中庭长宽、中庭间距)
▪中庭和垂直交通的关系
✓垂梯的间距和位置
✓扶梯的间距和位置
✓垂直交通的组合和中庭的关系
▪中庭的细部设计
✓栏杆设计
✓栏板设计
✓广告位设计
✓室内铺装设计
✓吊顶设计
✓灯光设计
▪中庭的消防模式
✓屋顶机械排烟+中庭式防火卷帘系统
✓屋顶机械排烟+店铺式防火系统
1.3中庭空间设计的商业原则
▪中庭的人流价值
✓人流聚集
✓人流二次分配
▪中庭的商业价值
✓商业路演活动载体
✓商业广告
✓与主力店(百货、影院)的连接
✓放宽平台
✓花车、中岛
2.活动场所
2.1室外广场
▪室外广场的位置和大小
▪室外广场和商业广告、展示之间的关系
▪室外广场的铺装、灯光和其他景观元素的运用
▪室外广场的人性化设计
2.2下沉式广场
▪下沉式广场的位置和大小
▪下沉式广场和地铁的连接方式
▪下沉式广场和地面的连接方式
▪下沉式广场和地下商业街的衔接
▪下沉式广场的景观设计
2.3平台空间
▪平台空间的位置和大小
▪平台空间与商业的衔接
2.4楼层退台空间
▪退台空间的位置和大小
▪退台空间和商业的衔接
▪退台空间的景观设计
2.5局部看台设计
▪局部看台的形式
✓户外连廊的放大空间
✓底层架空空间
▪局部看台尺度要求(平面和高度)
▪局部看台的细部设计(花池、座椅、扶手等)
2.6天桥
▪天桥位置和形态
▪天桥的常规尺度要求
3.屋顶处理
3.1屋顶绿化设计
▪屋顶绿化的植载要求(乔、灌、地被植物)
▪屋顶绿化防水和灌溉系统
▪屋顶绿化的层次
3.2屋顶游乐设计
▪屋顶游乐设施的种类
▪屋顶游乐设施的具体要求
3.3屋顶商业设计
▪常规屋顶商业的业态
▪屋顶商业和屋顶景观的关系
3.4屋顶停车设计
▪屋顶停车技术要求(荷载、坡度等)
▪屋顶停车的出入口处理
3.5屋顶设备的位置和具体要求
第五章:
停车系统
1.机动车系统
▪车行动线
▪机动车停车数与商业规模关系
▪车库出入口与平面布局的关系
▪车库与商业区域的关系
▪坡道类型,闸机设置
▪坡道大小,车位尺寸
2.非机动车系统
▪非机动车系统动线组织
▪非机动车系统的平面布局
第六章:
商业形象
1.建筑外观
1.1建筑造型
▪商业建筑形体的基本几何关系
▪商业建筑的立面构成
✓立面构成原理
✓立面构成方法
1.2建筑表皮
▪商业基本材料属性表
▪石材的商业运用
▪玻璃的商业运用
▪金属板材和杆件的运用
▪其他材料的运用
1.3夜景灯光
▪灯光效果与立面关系
▪光感效果
1.4广告展示
▪广告位布置与立面效果关系
▪广告位布置的位置、数量
1.5建筑出入口
▪出入口形象的塑造
▪出入口的空间尺度要求
▪出入口的一般材料选择
▪出入口的标示引导系统设计
▪出入口的人性化设计(节能、防风、蔽雨除尘等)
1.6建筑细部
▪石材墙面细部做法
▪玻璃墙面细部做法
▪金属板材细部做法
▪橱窗细部
▪雨棚细部
1.7设备构件
▪百页和设备管井的关系
▪不同百页材料
▪百页在立面上的处理手法
2.内装设计
2.1内装主题风格
▪不同色调的商业氛围
▪室外环境室内化
▪店面、店招、中岛、柜台、堆台的基本要求
▪铺地做法
▪其他做法(绿化、水系、喷泉、儿童活动场地、舞台等)
2.2内装基本材料
▪内装基本材料属性表
▪内装材料的运用方法
3.商业环境
3.1商业广告位的设计
▪一级广告位尺寸要求和布置原则
▪二级广告位尺寸要求和布置原则
▪三级或四级广告位的尺寸要求和布置原则
3.2商业标识系统设计
▪商场LOGO设计
▪商家LOGO设计
▪指示牌设计
3.3商业灯光设计
▪LED系统
▪泛光照明系统
▪自发光系统
3.4商业小品设计
▪垃圾箱
▪座椅
▪音箱
▪楼牌号
▪雕塑等
3.5商业外部环境的营造
▪绿化系统
▪水景系统
▪硬质铺装系统
▪表演舞台
▪互动性雕塑
3.6机电设备管井的隐蔽设计
▪通风管井和广告位、指示牌的结合
▪机房的隐蔽设计
▪疏散通道、逃生门的设计
4.细部设计
▪入口前厅设置
▪咨询中心设置
▪客户服务台的设置
▪公共休息区域
▪洗手间的位置和数量(与规范要求比较)
▪育婴室、化妆间
▪残疾人设施
第七章:
商业主题
▪新加坡怡丰城
▪香港青衣城
▪东京湾LaLaport
▪日本难波城
▪日本博多运河城
▪伊斯坦布尔Meydan
▪DolceVitaConimbra
▪新加坡ION
▪波兰华沙Arkadia
▪英国SelfridgesBirmingham
▪香港K11艺术购物中心
▪京津名品奥特莱斯
▪北京蓝色港湾
▪香港MEGABOX
▪深圳KKMall
▪波兰华沙Tarasy
▪韩国乐天世界
▪美国摩尔
▪伊斯坦布尔Kanyon
▪加拿大WestEdmontonMall
第八章:
消防设计
1.消防规范设计原则要点
▪场地消防通道、消防登高场地、消防登高面设计
▪消防系统的选择与组合方式
▪商业分区、防火分区、防烟分区对商业设计的影响
▪特殊部位的消防处理
▪疏散宽度设计及疏散形式
▪疏散走道、疏散楼梯、消防电梯的设计
▪人防部位的消防设计
2.消防规范设计的指标
▪防火分区
▪消防疏散
▪消防构件
3.消防规范设计中的细节处理
▪消防楼梯
▪疏散通道
第九章:
技术指标
4.基本参数指标
▪建筑规模与分层、分项面积
▪建筑高度、层数、层高与净高
▪主要柱网尺寸及剖面关系
▪得房率
▪停车配比及出入口设置
▪水电配置量
▪公共卫生间数量
5.商家技术要求
▪一般店铺的店面要求
▪国际奢侈品牌的店面要求
▪百货的技术要求
▪超市的技术要求
▪影院的技术要求
▪冰场的技术要求
▪KTV的技术要求
▪健身会所的技术要求
▪餐饮业技术要求
▪美容美发洗浴服务业技术要求
6.设备设施设计
▪各类设备系统的选择
▪各层主要设备机房布置
▪各类设备管井布置
▪屋顶设备布置
▪设备转换层布置
▪设备的降噪减震设计
▪卫生间、茶水间、清洁间布置及排水
▪餐饮厨房/操作间给排水、排油烟
▪超市生鲜区给排水
▪美容美发洗浴类服务业给排水方式
▪雨水防排水设计
▪地下室防排水设计
▪无障碍设计
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