土地估价实务基础综合练习真题精选.docx
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土地估价实务基础综合练习真题精选.docx
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土地估价实务基础综合练习真题精选
2019年土地估价实务基础综合练习真题精选
[单项选择题]
1、某开发公司贷款开发9000rr12写字楼,各种修建费用预计1300元/m,开发周期2年,第一年投入60%,其余的第二年投入,贷款年利率12%,当地不动产综合还原率8%,则开发结束时,所需支付贷款利息为()元。
A.1042627
B.1573628
C.1276457
D.2347488
参考答案:
B
[单项选择题]
2、某开发区总面积为5km2,其中可供出让的土地面积为3.5km2。
经测算该开发区总的平均地价为3000元/m2,若某公司预受让该开发区15亩的用地,则其需交纳()万元的地价款。
A.2250
B.3000
C.4000
D.5000
参考答案:
C
[单项选择题]
3、某临街地某所临道路路线价为1000元/m2,标准深度为14m,该宗地面积为100m2,临街深度为13m2,查临街深度指数表得其深度指度数为100,则不考虑其他方面的影响,该宗地地价为()元。
A.929
B.1000
C.92857
D.100000
参考答案:
D
[单项选择题]
4、一般情况下,对普通的工业建筑物进行评估时,经常以()来代替其重置价格。
A.重建成本
B.重置成本
C.建筑成本
D.生产成本
参考答案:
B
[单项选择题]
5、在估价中,将建筑物所需各种材料设备的数量和人工时数,分别乘以估价时点时各该同样材料设备的单价和人工工资支付标准,再将其加总即得建筑物的重置价格的方法是()。
A.平方法
B.立方法
C.净计法
D.加总法
参考答案:
C
[单项选择题]
6、下列折旧方法中,()的每年折旧额是相等的。
A.新旧程度折旧法
B.平均年限折旧法
C.年数合计法
D.定率折旧法
参考答案:
B
[单项选择题]
7、某房屋的建筑面积为1500m2,1992年1月1日建成,已知市场上与该建筑物类似的房屋的重置价为2800元/m2,该房屋的耐用年限为50年,残值率为3%,若采用平均年限折旧法进行折旧,则该建筑物在评估日2003年1月1日的现值为()万元。
A.305.1
B.330.4
C.338.5
D.340.2
参考答案:
B
[多项选择题]
8、一般来说,影响商业企业利润的因素有()。
A.土地等级
B.占用土地面积
C.资金量
D.劳动投入量
E.土地肥沃程度
参考答案:
A,B,C
[多项选择题]
9、下面既不属于农用地利用资料,也不属于农用地经济资料的有()。
A.农业生产实测资料
B.农业区划资料
C.土壤普查资料
D.农业统计资料
E.样点土地利用条件
参考答案:
B,C
[多项选择题]
10、地区经济分析的内容分为()。
A.地区经济的发展速度
B.房地产业的增长速度
C.地区经济的基本趋势
D.房地产业的发展趋势
E.地区经济政策制度的趋势
参考答案:
C,D
[多项选择题]
11、资料收集分为()等多种形式。
A.普遍调查
B.抽样调查
C.实地调查
D.典型调查
E.现场询问
参考答案:
A,B,D
[多项选择题]
12、根据调查的土地条件、土地市场条件等,在政府规划及管理等限制所允许的范围内,确定地块的最佳利用方式,它包括()。
A.土地覆盖率
B.工作性质
C.建筑装修档次
D.建筑容积率
E.建筑高度
参考答案:
A,C,D,E
[多项选择题]
13、根据商业柜台出租资料评估地价的计算步骤包括()。
A.计算商店运营总费用
B.计算出租柜台应分摊的费用
C.计算出租柜台的土地收益
D.计算出租柜台分摊的利息
E.利用收益还原法计算样点地价
参考答案:
A,B,C,E
[多项选择题]
14、征地案例比较测算法的测算步骤有()。
A.选择征地案例
B.统一可比内涵
C.比较征地案例
D.确定区片土地年产值
E.计算征地区片价
参考答案:
A,B,C,E
[多项选择题]
15、基准地价评估的基本要求有()。
A.评估数据要符合数理统计要求
B.样本数据要准确
C.评估数据以现时土地成本为主
D.评估模型选择要合理
E.要以级或均质区域为单位,分行业测算土地收益和评估土地价格
参考答案:
A,B,D,E
[多项选择题]
16、影响土地价格因素中的经济因素有()。
A.经济发展状况
B.居民收入和消费水平
C.房地产投机
D.财政收支与金融状况
参考答案:
A,B,D,E
[多项选择题]
17、土地估价从无到有,建立了一系列的制度和体系,建立了()的管理制度。
A.城市地价动态监测系统
B.从估价机构注册与公示
C.征地区片价
D.估价报告备案
E.土地资产处置审批改革
参考答案:
B,D,E
[多项选择题]
18、下列属于城镇土地等级的因素因子权重确定方法的有()。
A.德尔菲测定法
B.总分频率曲线法
C.层次分析法
D.综合评价法
E.因素成对比较法
参考答案:
A,C
[多项选择题]
19、土地价格一般由()构成,类似于商品价格构成,因此,常常有人也把它们称为土地价格的构成。
A.土地取得费
B.土地增值收益
C.税金
D.利息
E.土地开发费
参考答案:
A,B,E
[多项选择题]
20、下列属于中心地体系的基本模型的是()原则。
A.区位
B.市场
C.交通
D.行政
E.经济
参考答案:
B,C,D
[多项选择题]
21、对于以具体数据方式为指标的因子分值计算,都可以通过位序标准化或极值标准化方式来实现,如()等因素对应因子分值计算。
A.城镇集聚规模
B.城镇区位
C.城镇基础设施
D.区域综合服务能力
E.城镇人均生活水平
参考答案:
A,C,D
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[多项选择题]
22、为满足全面、科学、合理地管理土地,有效利用土地的要求,需要对()进行评定。
A.土地价值
B.土地使用价值
C.土地价格
D.土地成本
E.土地增值收益
参考答案:
B,C
[多项选择题]
23、城镇土地的主要功能是()。
A.土地承载能力
B.城市集聚
C.提供活动场所
D.社区服务
E.提供社会增值
参考答案:
A,C
[多项选择题]
24、市场比较法根据实际比较基准的不同,可以分为()。
A.综合比较分析
B.类似比较分析
C.直接比较分析
D.间接比较分析
E.标准比较分析
参考答案:
C,D
[多项选择题]
25、地价是地租的资本化,是土地经济规律的反映,是()的购买价格。
A.土地价值
B.土地使用价值
C.土地收益
D.土地权利
E.土地肥沃程度
参考答案:
C,D
[多项选择题]
26、标定地价划拨土地使用权,()时补交土地使用权出让金的标准。
A.出卖
B.转让
C.承典
D.出租
E.抵押
参考答案:
B,D,E
[多项选择题]
27、根据所开发不动产的类型,开发完成后的不动产总价(总开发价值)可通过两个途径取得,其中对于习惯出租的不动产,其开发完成后的不动产总价确定时需要估计的要素有()。
A.单位建筑面积月租金或年租金
B.不动产成本
C.不动产还原利率
D.可出租的净面积
E.不动产出租费用水平
参考答案:
A,C,D,E
[多项选择题]
28、以基准地价评估宗地价格,需要考虑的问题包括()。
A.区位因素的修正
B.个别因素的修正
C.容积率修正
D.开发程度的修正
E.功能的修正
参考答案:
A,B,C,D
[多项选择题]
29、运用路线价估价法时,如果街道两边的土地另有特殊条件存在,则除了依普通计算公式计算地价外,还要进一步做()修正。
A.加价
B.减价
C.年期
D.期日
E.用途
参考答案:
A,B
[多项选择题]
30、用于基准地价评估的房地交易、出租中包含的地价资料包括()资料。
A.土地使用权出租
B.房屋出租
C.以地换房
D.企业兼并
E.房屋转让
参考答案:
B,C,D
[多项选择题]
31、在我国,政府可通过()等措施,促使不动产价格提高。
A.控制土地供应量
B.提高土地出让价格
C.房地产开发经营的税费
D.调整产业政策
E.降低房地产税收
参考答案:
A,B,C,D
[多项选择题]
32、根据《城镇土地分等定级规程》,初步划分土地分等的方法有()。
A.剖面图法
B.总分频率图法
C.数轴法
D.AHP法
E.其他方法
参考答案:
B,C
[多项选择题]
33、确定客观收益一般要考虑()等条件。
A.从客观上看,土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益
B.收益必须是持续且有规律产生的收益
C.收益是安全可靠的收益
D.收益是在现状下实际取得的收益
E.除土地实际收益中特殊的、偶然的要素
参考答案:
A,B,C
[多项选择题]
34、以下表述错误的有()。
A.实质租金常由纯租金及租赁不动产所需的各项费用构成
B.支付租金包括制定契约时所收取的具有预租金性质的保证金
C.实质租金=支付租金+保证金×月(年)利率
D.支付租金=实质租金+保证金×月(年)利率
E.支付租金即市场租金与实际支付租金的差额
参考答案:
B,D
[多项选择题]
35、根据《城镇土地分等定级规程》,下列城镇土地分等因素中属于必选因素的有()。
A.区域经济发展水平
B.城镇土地投入产出水平
C.城镇集聚规模
D.区域综合服务能力
E.特殊行业存在
参考答案:
A,C,D
[多项选择题]
36、剩余法估价结果的可靠性取决于()。
A.是否正确估算了自有资金和信贷资金的比例
B.是否正确确定了土地最佳利用方式
C.是否判断了开发完成后的土地连同建筑物的售价
D.是否正确确定了土地开发费用和正常利润
E.是否正确确定开发完成后的不动产售价
参考答案:
B,C,D,E
[多项选择题]
37、反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下的地价水平,供土地交换使用的是()。
A.基准地价
B.标定地价
C.交易底价
D.交易评估价
E.实际地价
参考答案:
C,D
[多项选择题]
38、在运用基准地价系数修正法评估宗地价格时,须具备的基本资料有()。
A.城镇基准地价
B.基准地价修正系数表
C.收益额
D.市场交易资料
E.历史地价资料
参考答案:
A,B
[多项选择题]
39、关于我国的土地估价制度和土地估价师资格制度()。
A.建立了基准地价、标定地价、宗地地价;城市地价动态监测系统等地价体系
B.建立了从估价机构审批、地价确认到估价机构公示、估价报告备案、土地资产处置审批的管理制度
C.建立了土地估价师资格考试、继续教育、信息公示等土地估价人员和机构的监督管理机制
D.实行了城镇土地分等定级和城市基准地价测算
E.土地估价师必须经注册才能签署估价报告
参考答案:
A,B,C,D,E
[多项选择题]
40、地价管理的作用可表现在()等方面。
A.垄断土地一级市场
B.防止地价暴涨
C.防止国有土地收益流失
D.防止地价暴跌
E.征收土地增值税
参考答案:
B,C,D
[多项选择题]
41、在确定区域条件指数和个别因素条件指数时,以下说法正确的是()。
A.若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的,则应采用因子修订系数加和的方式确定修正系数
B.若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的,则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后,比较确定相应的修正系数
C.若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的,则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后,比较确定相应的修正系数
D.若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的,则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度,进而确定条件指数
E.以上说法都不正确
参考答案:
A,D
[多项选择题]
42、在市场比较法中,一般需要进行情况修正的情形有()。
A.相邻房地产的交易
B.买方或卖方以往存在业务关系
C.买方或卖方不了解市场行情
D.受债权债务关系的影响
E.急欲脱售或购买的交易
参考答案:
A,C,D,E
[多项选择题]
43、剩余法可用于确定()。
A.投资者获取待开发场地所能支付的最高价格
B.具体开发项目的预期利润
C.在市场上出售开发项目的合理价格
D.开发项目中的最高控制成本费用
E.开发项目中的预期成本费用
参考答案:
A,B,D
[多项选择题]
44、政府对地价上涨进行干预,其作用是()。
A.保证政府对土地的绝对控制权
B.满足社会各部门发展对土地的需求,防止土地资源和资产的浪费,发挥出土地的综合效益
C.使土地价格的上涨速度同整个经济发展的速度相协调
D.促进正常土地市场的建立,使土地的转移、流动正常化
E.征收增值税
参考答案:
B,C,D
[多项选择题]
45、关于土地价格,说法正确的有()。
A.地价具有明显的地区性和个别性
B.地价呈明显上升趋势,地价上升的速度高于一般商品价格上涨的速度
C.土地市场是不完全的市场
D.土地价格的高低由其生产成本决定
E.宗地的开发程度不能影响到土地估价
参考答案:
A,B,C
[多项选择题]
46、根据《城镇土地估价规程》,基准地价工作底图为()。
A.大城市1:
20000~1:
10000
B.中等城市1:
10000~1:
5000
C.小城市以下1:
5000~1:
1000
D.小城市以下1:
5000~1:
500
E.中等城市1:
5000~1:
1000
参考答案:
A,B,C
[多项选择题]
47、下列关于还原率的说法正确的是()。
A.土地还原率是用以将土地纯收益还原成土地价格的比率
B.还原率可分为土地还原率和建筑物还原率
C.对于投资风险大的房地产项目,其还原率一般偏低
D.从理论上讲,还原率应等于与获取纯收益具有同等风险和资本的获利率
E.土地还原率=土地年纯收益/土地价格
参考答案:
A,D,E
[多项选择题]
48、剩余法中估算开发商的合理利润的计算基数一般为()。
A.不动产的总价
B.预付总资本
C.建筑费专业费
D.房地产售价
E.不动产的总价和建筑费
参考答案:
A,B
[多项选择题]
49、市场比较法的适用条件为()。
A.要有足够的比较案例
B.交易案例要与待评估宗地具有相关性和替代性
C.交易资料可靠性
D.合法性
E.具有较强的现象性和说服力
参考答案:
A,B,C,D
[多项选择题]
50、基准地价的特点为()。
A.全局性
B.分用途
C.平均性
D.有限性和实效性
E.区域性
参考答案:
B,C,D,E
[多项选择题]
51、为保证估价结果的科学、客观、公正,接受委托估价必须遵循以下原则()
A.签订估价合同
B.争取服务,争取时效
C.提高估价质量
D.适应国际化要求
E.坐等委托
参考答案:
A,B,C,D
[多项选择题]
52、农用地价格影响因素为()。
A.种植作物种类
B.自然因素
C.社会经济因素
D.特殊因素
E.政治因素
参考答案:
B,C,D
[单项选择题]
53、某国有企业甲获准于2001年12月31H在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼,总建筑面积为13200m2,建筑容积率为2.4。
该大楼一至二层为商场,商场建筑面积为4300m2,两层建筑面积相同;三至四层为办公楼,建筑面积为3800m2,两层建筑面积相同;四层以上为住宅,已按政策分配给企业职工,进行了房改。
企业甲为融资需要,于2009年12月31日准备以该大楼的第三层到银行乙进行抵押贷款,并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估,可选用的估价方法不包括()。
A.市场比较法
B.路线价估价法
C.基准地价系数修正法
D.成本逼近法
参考答案:
D
[单项选择题]
54、某国有企业甲获准于2001年12月31H在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼,总建筑面积为13200m2,建筑容积率为2.4。
该大楼一至二层为商场,商场建筑面积为4300m2,两层建筑面积相同;三至四层为办公楼,建筑面积为3800m2,两层建筑面积相同;四层以上为住宅,已按政策分配给企业职工,进行了房改。
土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价,市场比较法评估结果为3800元/m(建筑面积),剩余法评估结果为3100元/m(建筑面积),银行乙经综合分析,决定贷款500万元,要求估价机构的评估值最好能达到760万元,如要满足银行的要求,估价机构采取的措施是()。
A.可建议增加抵押物的期限
B.可建议扩大抵押物的权限
C.可建议增加抵押物的建筑面积
D.可建议增加其他抵押物
参考答案:
C
[多项选择题]
55、某国有企业甲获准于2001年12月31H在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼,总建筑面积为13200m2,建筑容积率为2.4。
该大楼一至二层为商场,商场建筑面积为4300m2,两层建筑面积相同;三至四层为办公楼,建筑面积为3800m2,两层建筑面积相同;四层以上为住宅,已按政策分配给企业职工,进行了房改。
甲企业为完善土地产权,于2008年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证,以下对甲企业办理土地登记手续的叙述,正确的有()。
A.应分用途登记
B.按综合用途对全部土地进行登记
C.住宅部分不能由企业办理土地登记手续
D.住宅部分虽已分配给职工,但也应由企业办理土地登记手续
参考答案:
A,C
[单项选择题]
56、企业拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地,规划建设40000m2综合大楼和20000m2公寓,预计2年建成后即全部售出。
企业甲在完成前期投入后,拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
经调查,该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/米2,公寓售价为4500元/米2,同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/米2,公寓为1800元/米2,在建筑期间,建筑费及专业费第一年投入40%,第二年投入60%,银行贷款年利率为5.5%,开发利润为总售价的15%,销售税税率为售价的5.5%。
宗地地价是指具体宗地在某一期日的()价格。
A.土地抵押权
B.土地使用权
C.土地租赁权
D.土地所有权
参考答案:
B
[单项选择题]
57、某城市拟对市中心区域进行旧城改造,涉及A、B、C、D四宗地,土地总面积为20000m2。
其中宗地A为一旧住宅区,土地总面积为8500m2;宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地,土地面积为7000m2,土地现状用途为工业,由于规划限制,该企业计划搬迁到城市郊区;宗地C为公司乙所使用的国有出让土地,土地面积为1500m2,出让用途为商业,出让年期为40年,已使用5年;宗地D为公司丙所使用的国有出让土地,土地面积为3000m2,出让用途为商业性办公用地,出让年期为40年,由于缺乏建设资金,该宗地已闲置5年。
上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购,经整理后按照规划拟建成一商业中心,规划建筑容积率为2.0~3.5。
宗地地价评估的程序,是从()开始到最后提交估价报告书为止的全过程。
A.收集资料
B.接受估价委托书
C.拟订估价作业计划
D.确定估价基本项目
参考答案:
B
[单项选择题]
58、企业拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地,规划建设40000m2综合大楼和20000m2公寓,预计2年建成后即全部售出。
企业甲在完成前期投入后,拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
经调查,该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/m2,公寓售价为4500元/m2,同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/m2,公寓为1800元/m2,在建筑期间,建筑费及专业费第一年投入40%,第二年投入60%,银行贷款年利率为5.5%,开发利润为总售价的15%,销售税率为售价的5.5%。
经甲乙双方协商,房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿,开发后的房地产销售税费由乙统一支付,如不考虑甲的前期投入和土地转让税费,试问甲除可得到14000m2综合楼外,还可分得()m2的公寓。
A.13657.40
B.12360
C.11589.11
D.11267.76
参考答案:
C
[单项选择题]
59、企业拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地,规划建设40000m2综合大楼和20000m2公寓,预计2年建成后即全部售出。
企业甲在完成前期投入后,拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
经调查,该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/m2,公寓售价为4500元/m2,同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/m2,公寓为1800元/m2,在建筑期间,建筑费及专业费第一年投入40%,第二年投入60%,银行贷款年利率为5.5%,开发利润为总售价的15%,销售税率为售价的5.5%。
该宗地在规划条件下的总地价为()万元。
A.12253.59
B.13460.85
C.11538.69
D.12760.47
参考答案:
A
[单项选择题]
60、某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地,土地总面积为3000m2,交纳的土地出让金为30元/米2,该宗地土地开发程度已达到"五通一平"(通路、通电、通水、通信、排水及场地平整)。
2009年12月31日,该企业因改制需要进行土地价格评估,经调查,该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩,"五通一平"土地开发费为8万元/亩,在土地开发期内均匀投入,土地开发周期为1年,银行贷款年利率为5.5%,投资利润率为10%,土地还原率为6%,50年期出让金水平仍保持不变。
下列对土地估价描述不正确的是()。
A.土地估价依据的理论与方法与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致
B.同样一块土地,其价格的高低与土地权利状况密切相关,不同的权利可能导致价格相差很大
C.同一块土地,规划可使之一夜之间身价百倍,也可使之无人问津,这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生的深刻影响
D.土地估价必须充分收集土地市场资料,把握土地市场的过去、现在和未来
参考答案:
C
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- 土地 估价 实务 基础 综合 练习 精选