苏宁环球分析报告21.docx
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苏宁环球分析报告21
苏宁环球分析报告21
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它综合配套设施为一体的现代化服务体系。
在文化产业方面,苏宁环球集团全资子公司苏宁文化产业有限公司拟投资收购一家影业公司,这将进一步增强苏宁环球集团的综合竞争力。
同时,苏宁环球集团也加快了酒店产业运营步伐。
此外,苏宁环球的海外投资发展势头强劲。
多年来,苏宁环球集团以“承担社会责任,努力回馈社会”为己任,积极投身社会慈善事业。
在新形势下,苏宁环球集团进一步转换观念、树立品牌、扩大规模,实施“精细化管理、选择性扩张、产业链延伸”——“三大核心战略”。
不断创新、努力拼搏、续写新的宏伟篇章!
主要竞争对手分析
通过同行业比较可以在纵向上反映出一个公司的综合能力,以及它在整个行业中的地位。
苏宁环球的主营业务是商品房和商务写字楼的开发建设,因此选取了房地产业的龙头企业万科和同在南京地区占据重要市场的栖霞建设来进行比较。
规模比较(2014年)单位:
万元
苏宁环球
万科
栖霞建设
资产总计
2137617
50840900
1463750
股东权益
204319
1103750
105000
主营业务收入
545660
14638800
284861
净利润
76259.8
1928750
1239
可以看出,苏宁环球的规模与龙头企业万科在规模上相差较大,但与同级别的企业却有着显著的优势,已在江浙地区有着重要的地位。
像栖霞建设等众多房地产业近来利润下滑严重的同时,苏宁环球依然能够保持良好的状态稳定的发展。
收益率比较(2014年)单位:
%
苏宁环球
万科
栖霞建设
总资产利润率
3.5675
3.7937
0.0847
主营业务利润率
29.4372
20.9472
7.4313
毛利率
37.8286
29.9416
15.0717
收益指标可以反映一个行业的景气程度和繁荣程度。
苏宁环球的主营业务利润和毛利率在同行业中都较高,这主要归功于苏宁环球对国家房地产调控政策和江苏省对“开发江北新区”的响应,适时调整发展战略,减少高档商品房项目,提高小户型住房的比重,积极满足市场需求。
房地产企业竞争日趋激烈,尤其是大型上市企业,走过了从项目竞争到品牌及综合实力竞争的完美发展阶段,进入市场的成熟期。
一些具有丰富市场经验的开发企业,跳出本地狭小的发展空间,纷纷进入竞争程度较低、需求旺盛的其他大中城市。
以体现新的设计思想的楼盘供给,弥补由于地域壁垒造成的竞争劣势,逐步争得市场份额,掀起一轮新的竞争热潮。
南风东渐,区域性尤其是省会城市的房地产市场在外来军团的挤压下和内在需求牵动下,催生了一大批具有竞争力的开发企业。
苏宁环球已经从和自己同级的企业中脱颖而出,区域竞争力大幅提升,随着它向文化事业的转型的成功,企业未来将一片希望。
宏观环境分析
2013年全球经济逐步摆脱金融危机阴霾,但整体经济复苏仍然处于低速增长阶段。
美国继续温和复苏;欧元区初步摆脱衰退危机,但全年经济增长仍然为负;日本在经济政策刺激下,经济复苏加快。
2013年我国在面临错综复杂国内外形势下,坚持稳中求进的总基调,国民经济呈现稳中有进,稳中向好的局面。
2013年房地产形势整体向好,全年房地产新开工面积20.12亿平,同比增长13.5%;房地产开发投资额8.6万亿,同比增长19.8%;全年商品房销售面积13.1亿平,同比增长17.3%;商品房销售金额8.14万亿,同比增长26.3%。
在行业数据向好的情况下,房地产行业也暴露出一线城市房价上涨较快,部分城市供不应求而三四线城市供应量和库存却不断加大的风险,结构化矛盾愈发凸显。
2014年2月份,业内传闻部分银行暂停房地产贷款业务后,杭州市场率先降价,随后不少城市也随之降价。
国家统计局数据显示,2014年前3月,全国房地产开发投资额1.53万亿元,同比增长16.8%;全国房地产新开工面积2.91亿平,同比下降25.2%;全国商品房销售面积2.01亿平,同比下降3.8%;全国商品房销售额1.33万亿元,同比下降5.2%。
除了房地产投资维持惯性增长外,其余数据全线下滑。
资本市场方面,随着房地产上市公司再融资终于开闸,房地产公司的融资渠道将更加丰富。
调控政策短时间内大幅度松绑并不现实,但也很难出现进一步严调的可能,在政策相对平稳的阶段,房地产行业本身可能需要一段时间进行自身的休整。
在这个阶段,龙头公司的市场份额将进一步变大,中小公司则将积极谋求战略战术上的转型和调整,行业内的兼并收购将层出不穷。
2014年,国内房地产市场进入新常态,区域差异、供需失衡和结构失衡现象更加突出。
公司项目所在的南京、上海、芜湖、宜兴等地,市场亦出现显著分化。
2014年前三季度,各地项目均出现成交量低迷、库存压力大的现象。
2014年9月开始,监管层明确分类调控的思路,推出了一系列扶持购房刚性需求政策、重新定义首套房贷款政策、调整公积金贷款政策等措施;时隔两年后,央行首次降息,信贷政策趋向宽松。
随着限购、限贷政策的解除,第四季度,南京和上海成交量反弹,市场明显回暖,去化加快。
南京地区房地产市场刚性需求和改善性需求稳定。
同时随着南京地铁三号线通车预期日益明显,威尼斯水城项目和天润城项目呈现供不应求的状态。
公司财务报告分析
1.债务保障能力
短期偿债能力比率分析
2012
2013
2014
流动比率
1.6166
1.5611
1.4347
速动比率
0.1559
0.2245
0.1936
现金比率
10.0546
14.3735
11.0947
流动比率是流动资产除以流动负债的比值,当流动比率在2左右时,表明企业的资产流动性较好,表格中显示这三年的都在1.5左右,在房地产行业中相对于较低。
对房地产企业而言,由于存货存在销售及压货的风险,在市场上很难变现,所以速动比率比流动比率更具有参考价值,应保持在1左右,但该企业0.2左右的比率与1相差甚远,,反映出了苏宁环球的短期债务安全较低,值得引起注意。
现金比率时公司现金以及现金等价资产总量与流动负债的比。
一般来说,它的值越大,则说明企业的短期偿债能力越强,可以看到苏宁环球的现金比率低且不稳定,说明企业的现金偿还能力较弱,应加强现金流的管理。
长期偿债能力比率分析
2012
2013
2014
资产负债率
73.0568
79.086
77.1962
产权比率
271.1511
378.1478
338.5243
清算价值比率
136.7484
126.3404
129.4298
资产负债率是指企业年末的总负债与总资产的比值,用来反映债权人的资金在企业全部资产的比重。
作为房地产企业,苏宁环球用于扩张的资金大部分都来源于借款,资金负债率都保持在70%以上,还有上升的趋势。
因为苏宁环球这几年进行了多次股权融资和债务融资,用于项目开发、土地购置以及对外投资和产业转型等,对债务融资的依赖度很强,对资金负债率的管理压力很大。
产权比率从2012年开始已经突破了2,2013年甚至接近于4,说明苏宁环球的基本财务结构是高风险对应高回报,股东无法对债权人投入的资产产生1:
1的保证,财务结构的风险大大提高,长期偿债能力不足。
2.企业盈利能力分析
盈利能力比率分析
2012
2013
2014
总资产利润率
4.4866
3.1606
3.5674
营业利润率
26.7987
13.9122
22.184
净资产收益率
17.24
11.29
15.64
通过比较这三年的营业利润率,净资产收益率和总资产利润率,发现2013年的比率都是略有回落的,这都表明2013年的获利能力是相对下降的。
但通过年报等信息发现2013年业务整体水平比2012年要好,我觉得是2012年的金融危机和国家对房地产的调控以及经济的逐渐放缓都是在2013年的财务数据上有所体现,说明数据的信息优点落后于现实情况。
3.营运能力分析
营运能力比率分析
2012
2013
2014
总资产周转率
0.2415
0.3374
0.2594
流动资产周转率
0.2506
0.3508
0.2684
固定资产周转率
9.9611
15.6181
17.6535
存货周转率
0.1603
0.285
0.1939
应收账款周转率
39.3195
42.4883
31.595
苏宁环球的总体的营运能力比率是上升的,作为房地产企业,存货对于苏宁环球的经营活动有着特殊的敏感性,对存货的成本息息相关,2013年存货的周转率迅速升高,说明他们在面对经济环境刚刚有所走出雾霾,积极面对当前形势,对国家持续进行的房地产宏观调控政策和市场竞争格局的深刻变化情况,始终坚持“深耕南京,立足江苏,布局全国”的发展战略,认真分析市场变化,不断提高对政策和市场的应变能力,适时并主动的调整营销策略,严格控制成本,加强产品品质管理,提高公司品牌美誉度。
4.企业现金流量分析
2012
2013
2014
现金流量比率
18.0446
18.6516
5.5371
销售获现比率
0.4673
0.3533
0.1471
净利润现金保证率
2.398
3.6292
1.0523
该类比率显示出逐年下降的趋势,该指标是越高越好,也是债权人比较关心的数据。
现金流入对当期债务清偿的保障越来越低,负债压力较大。
2012
2013
2014
主营业务收入增长率
20.2375
52.5275
-18.8074
净利润增长率
5.4123
-23.8166
16.5774
净资产增长率
17.7863
-16.0566
12.6144
表中会发现这三项增长率波动较大,这是三年年末的数据,看季末数据更加不稳定。
但总体上看该公司利润整体上还是增长了。
如2013年毛利较中期略有下降,销售低于预期,前三季度公司结算量同比增幅明显,带动营业收入大幅增长,毛利水平如期较之中期有所下降,而三季度结算主体为芜湖城市之光、无锡天氿御城低毛利项目。
该年增长率为负数主要是公司宜兴和芜湖项目结算拖累和当时资金流动性紧张的原因。
综合评价
苏宁环球公司作为二线地产商,在这三年中算是表现的不错的,其主营利润丰厚,净利增长速度较快。
其在主营业务方面具有竞争优势,并且公司成本费用控制的很好,用低廉的价格获得了土地。
再加之公司在2014年后进行了大量的资产收购和资产行为以及产业结构的优化和多元化发展,相信在今后几年公司的利润会得到进一步的提升。
公司所属房地产行业,既面临的巨大风险和缺陷主要表现在以下方面:
1、宏观环境的多变
1国家宏观房地产行业政策的实施
2周期性因素可能主导房地产市场继续下滑。
3未来两年商品房供给充足,空置率有所上升。
4“圈钱+圈地”放大地产泡沫。
5公司土地储备潜藏净负值风险
6土地政策变化风险
2、公司总体上来说,负债压力大,偿债能力和资产经营能力一般,还有待提高。
公司也有很多优势:
1、公司核心竞争力突出,具有主营优势。
主要表现在以下方面:
1前瞻性战略保证公司长远发展。
他们对国家政策敏感性很高,例如南京江北地区的开发和地铁的修建为他们到来了巨大的财富。
2公司土地储备充裕,低廉的土地成本,核心竞争优势突出。
3地理优势等多重因素提升公司价值。
4公司调整开发节奏、重新确定营销策略。
2、公司在近年进行了一些列的资产收购以及房地产开发行为,其潜力有待于以后年度释放出来。
3、公司盈利能力和成长性良好,成本费用控制的很好。
公司在主营业务方面具有竞争优势。
4、公司即时调整产业结构,大力发展文化产业,获得新的利润增长点,为企业多元化和更长远的发展奠定了坚实的基础。
苏宁环球股份有限公司偿债能力和资产经营能力一般,有待提高。
公司主要投资项目均位于江苏南京,具有地理优势。
并且公司盈利能力和成长性良好,成本费用也控制的很好,其主营业务在行业中具有竞争优势。
此外,公司在09年还进行了利润分配方案。
所以,我认为公司股票适合投资者中长期持有。
未来发展建议
今后的很长一段时间,房地产行业仍然是机遇与挑战并存的。
近年来,该公司适应了新常态、继续秉承稳健经营的原则,认真研究市场变化,加速商品房项目的建设和去化。
公司在确保房地产业务在“新常态”下走产品精品化、特色化道路,持续不断提升产品质量和服务。
的确在同等企业中脱颖而出了。
2015年是该公司战略转型至关重要的一年,公司在转型的道路上意志坚定、信心十足、目标明确。
基于原有地产主业的优势及资源,并考虑产业之间的协同效应,公司确定了大文体、大健康、大金融的转型目标。
这也是如今很多房地产公司都在尝试的,房地产业的繁华时代已经悄悄的走了,很多公司都调整了产业结构,往文化产业上发展。
如万达就在影视,旅游等方面大力出击。
所以苏宁环球也开始尝试着走这条道路。
我觉得将这样以房地产为主体的多生态发展的道路稳定的,扎实的走下去。
将会带来很大的成功
在大文体方面,《破风》作为公司文化产业首秀,表现靓丽。
苏宁环球参投的电影《破风》8月6日点映,这部体育竞技题材的励志影片,导演林超贤以非常自然的方式传递了青春正能量,不出意外地在不到半天拿下了1205万点映票房,在国产片爆发的暑期档有力接棒,截止周六晚上映3天累计票房4872万,判断总票房在2-3亿,作为类型片已非常优秀。
除影视公司成长迅速,公司还将致力于产业链以及横向资源整合,将在动漫、游戏产业进行布局,以促使基于内容以及渠道为核心,发挥集合效应,打造传媒体系。
同时借助公司在各地的土地及建筑物资源。
教育是个十万亿规模的产业,在线教育正快速发展。
公司将在优质教育资源整合,推动线下资源往线上转移等方面展开布局。
在大健康方面,公司将在大专科、小综合方面大力发展医疗机构,积极引进国际顶级医疗资源进行合作,参与解决目前所存在的医疗资源不均衡、医疗水平不均衡等问题。
除医疗机构线下辐射范围外,借助互联网平台开展远程诊疗、社区诊疗、专科疾病数据收集研究等工作,为未来专科医疗整体水平的提升提供基础服务。
在大金融方面,公司计划通过参与传统金融机构迅速展开布局,并大力开展互联网金融项目的培育、并购等工作,尽快促使大金融转型工作的落地及发展。
公司要立足于房地产开发,转型三驾马车驱动,一定要吸取因多元化模式而衰败的公司的经验,要立足于全局,有序进行,不要出现资金链断裂等严重的财务问题。
公司在顺应政策与环境上一直表现很积极,之后也要一直实时关注经济环境的变化进行调整,这也是他们现在比较出色的很重要的原因吧。
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