工作报告之房产开发可行性报告.docx
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工作报告之房产开发可行性报告
房产开发可行性报告
【篇一:
房地产开发项目可行性研究报告】
上杭县房地产开发项目
可
行
性
研
究
报
告
一、概论
二、项目建设的必要性和可行性
三、建设地址及建设条件
四、建设规模和主要建设内容
五、总平面布置图
六、公用工程和辅助工程
七、环境保护
八、开发经营方案和项目实施计划
九、投资估算及资金筹措
十、经济效益分析
十一、结论和建议
第一章概论
一、项目承办单位及项目负责人
1、项目承办单位:
福建******建设集团有限公司
2、项目负责人:
二、项目概论:
****开发项目,位于上杭县二环路南侧,东临规划道路,南临规划道路,西临规划道路,北临二环路。
交通便捷、环境优美、视野开阔,是高品质、高档次的园林式住宅小区。
该宗地规划用地面积5000㎡。
总建筑面积(地上)81000平方米,地下建筑面积15000平方米。
项目建设主要为普通住宅,小区由四幢高层住宅建筑、五层商业裙房等配套设施组成。
其中北面两幢住宅为31层,南面两幢住宅为31层,共400户住宅,所有住宅单位皆是南北通透。
裙房一层为店面,二~五层为商场、办公,和西面规划路和附近迅速兴起的企业总部及配套住宅发展相配合。
小区内实行人车分流,地下一、二、三层为停车库,有十六部电梯直通住宅。
项目的建成,将成为本县商住一体的又一高品质的住宅小区,其能够极大地拉动我县经济,满足我县人民群众日益增长的住宅需求,更加突显我县园林城市特色,同时为城市人口增容提供优美的居住环境。
三、编制依据及研究范围:
(一)编制依据:
1、根据中国建筑北京设计研究院的“****”建筑设计方案。
2、福建****房地产开发有限公司关于编制《****开发项目可行性研究报告》有关材料;
金缴交发票;
4、上杭县城乡规划建设局颁发的《建设用地规划许可证》;
5、上杭县城乡建设规划局划定的红线图。
(二)研究范围:
本报告研究范围为:
项目建设的必要性及可行性、建设条件、建设规模和内容、总平面布置、公用工程及辅助工程、环境保护、投资估算及资金筹措、经济效益评价方面的内容,并提出相应的对策和建议。
四、主要经济技术指标。
1、总规划用地面积5000㎡。
2、总建筑面积96000㎡。
其中住宅52283㎡,共400套,地下室15000㎡,店面1872㎡,商场21010㎡,写字楼面积5800㎡,车位11594.11㎡。
3、规划建筑层数:
高层三十一层四幢。
五、项目承办单位情况:
****集团前身系福建**建筑工程有限公司,成立于1997年6月。
是以建筑、房地产、贸易、傢俬、物业为一体的跨行业、多元化经营的集团公司,具有房屋建筑工程施工总承包一级、市政公用工程施工总承包一级、钢结构工程专业承包一级、土石方工程专业承包一级、体育场地设施工程专业承包二级、堤防工程专业承包三级资质的企业,注册资本金5568万元。
集团通过多年的艰苦创业,实施引进优秀人才和外企管理模式,建立了一套适应本企业的管理制度,已通过iso9001国际质量管理体系、iso14001国际环境管理体系、ohsas18001国际健康安全管理体系认证。
公司现有员工780人,具有技术职称人员342人,其中高级工程师18人,中级职称148
师85人。
集团在各级主管部门和社会各届的关心支持下,通过全体员工的拼搏奋斗,多次被部、省、市、县相关部门授予了多项荣誉:
2005年被中国施工企业管理协会授予“全国优秀施工企业”;2005年被省建设厅、省统计局评为“福建省建筑综合实力民营二十强企业”;2004年被国家工商总局授予全国“重合同守信用企业”;2003-2005年,连续三年被福建省建筑业协会授予福建省“先进建筑业企业”;1998-2005年连续八年分别被省、市、县工商局评为“重合同守信用企业”;2003-2005年,公司十九名项目经理被福建省建筑业协会评为“优秀项目经理”;2003-2005连续三年被上杭人民政府授予纳税大户企业。
公司承建的“**大厦”被评为“省优工程”;“东方明珠”住宅小区被评为“省级文明工地”,“****豪庭”商住小区被评为“国家优质工程”。
第二章项目建设的必要性和可行性
一、项目建设必要性分析
该项目地处我县万人居住小区规划区,根据《上杭县城市总体规划布局方案》上杭县城市建设今后二十年的发展目标是:
面向二十一世纪把上杭县建设成为经济发达、文化繁荣、高度文明、环境优美的现代化园林城市,该项目临近规划实验小学,空气清新、环境优美、教育学习氛围深厚,项目建成后,将为居民创造一个“人和自然和谐发展”的精品小区。
二、项目的可行性分析
(1)政府有序控制,土地一级市场严格按年度供应计划和县城用地总
【篇二:
房地产开发可行性分析报告】
口锦江家园项目
——可行性分析报告
2011年7月10日
1
三江
房地产开发可行性分析报告
一、项目介绍
随着城镇居民生活质量的不断提高,人们对住宅的需要从单纯的简单型(地房或土楼)居住向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡;所以形成了一种刚性需求的市场。
二、建设地点条件1、2、3、4、
该规划区地理位置优越交通便利
周边环境适于居住
容积率1.7、可规划面积12288平方米,场地地形规整可建商住综合
楼20889平方米5、
该拟建规划区给排水、供暖、电力、电信、有线电视等基础设施配套入网
方便;学校、商店、银行、邮局等生活服务设施齐全。
三、投资环境分析
(一)宏观环境分析
根据现今房地产市场开发情况,大中城市已经达到近于饱和状态,均出现市场销售低迷,只有部分偏远城镇规划小城镇建设刚刚开始。
三江口镇地处三省交界,交通便利四通八达,当地有丰富的农副产品资源。
三江口镇和号称“东北煤都”的古榆树镇相邻,将会成为未来煤田开发的居住区域。
(二)微观环境分析
拟开发地块地处三江口镇农贸大厅南侧,是小城镇的商业中心,对商业用房有很大的需求;南邻三江口镇中心小学,从2011年开始多所农村小学并入三江口
2
中心小学,大大的增加了生源,和师资力量;也是未来住宅的主要客户群之一。
四、市场分析和价格预测
(一)市场前景分析
1、房价涨幅情况:
根据三江口多年来城镇建设发展情况,房地产开发接近空白
的状态,有相对稳定的房地产市场。
2、房地产需求情况:
镇内没有符合现在居民要求的住宅小区,一个好小区将是
三江口镇靓点,也是居住人群身份的象征。
3、二手房市场交易情况:
近两年来,二手房在三江口出现了很大的涨幅情况,
房产的价值也逐渐被人们所重视。
4、当地房产出租价格:
三江口很难租到住宅楼,而且多半没有供热;门市一般
100平左右的一般地段租金在2万元左右。
5、政府对地产开发的调控力度:
为了加快小城镇建设,改善人居环境,三江口
镇领导为前来准备开发单位,提供了诸多优惠政策,如:
返还土地出让金,减免配套费等。
6、房地产营销方式的改变:
房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商
业炒作销售转变为全方位营销推广。
竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。
(二)目标客户的定位
目标客户群大致分为四类人群:
1、教师和当地政府工作人员,他们选择我们小区居住没有后顾之忧,建议组织团购,不但能促进销售而且可以提高小区人文环境;该群体适用户型在70-100左右。
2、
年轻的客户群体,一般未婚或新婚的青年,他们会为方便孩子上学,
3
选择购房;该群体适用面积户型在60-80左右。
3、
部分在农贸大厅从事商业活动的群体,他们要求和大厅近、居住环境好,有集中供热的居住条件。
4、
有经济能力投资购房,考虑地产增值,投资购房从事商业经营活动。
建议主力面积户型在70-90之间
五、营销策略
树立企业的经营理念:
**********
(1)进行广泛的市场调查,通过目标客户和目标市场的分析,对目标市场、户
型结构、客户群体进行准确定位,建设适应客户需求的楼盘产品。
(2)实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略,实现销售目标。
利用“报
纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式,及时将购房信息传递给客户。
通过沟通利用客户群对企业品牌的认识、了解和接受,提高对开发产品的认识度。
(3)通过拓展销售渠道实现房屋销售——(例如:
广告促销、人员促销、网络
促销、直销等)
(4)利用优质服务实现房屋销售。
在激烈的市场竞争中要赢得客户,就需要深
入了解客户,为客户提供优质完善的服务。
让客户感觉到有比预期更好的超值服务。
(5)利用品牌战略实现房屋销售。
打造品牌,有效利用品牌效应,提升企业核
心力,加强创新力,提高房屋竞争优势,满足客户的期望,激发客户的购买愿望。
(6)结合价格策略实现房屋销售。
采用稳重有升,低开高走的价格策略,给以
客户“增值、保值”的信息,坚定购买信心。
4
六、项目的主要建筑指标
七、项目投资估算和盈利分析1、投资估算
5
【篇三:
某房地产开发项目可行性研究报告(doc)】
前言
房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业,是国家重点调控的
行业之一。
21世纪以来,房地产业已成为国民经济的支柱产业,推动和支
持了国民经济持续、健康、快速的发展。
但也存在着房地产开发项目不做
市场调查,不做可行性研究,盲目上马,结果造成大量房屋闲置和资金积
场调查、分析、预测,营销分析、策划,建设条件和方案分析,财务评价,
不确定分析,国民经济评价,社会评价,综合评价等,论证了该项目技术、
经济、工程、环境的可行性和合理性,从而提出该项目是否值得投资和如
何进行建设的可行性意见,为项目决策审定和银行贷款提供全面的依据。
第一章市场分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥1
一、蚌埠市房地产市场分析(宏观)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥1
二、蚌埠市蚌山区房地产市场分析(中观)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5
第二章营销分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5
第一节环境分析和swot分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5
一、环境条件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5
二、swot分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7
第二节主要竞争楼盘分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9
第三节市场定位及营销计划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12
一、购买对象及购买心理分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12
二、产品定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12
三、客户定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12
四、楼盘概念导入‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13
、价格定位和价格策略‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13
六、卖点策划及卖点储备‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥19
七、营销策略‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20
八、销售形式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20
九、付款方式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20
十、广告宣传‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥21
十一、销售计划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥21
十二、场地布置‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22
十三、营销费用安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22
第三章建设方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥24
第四章财务评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥26
一、投资估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥26
二、销售收入估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30
三、现金流量计算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30
四、财务评价指标计算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30
五、经济效益敏感性分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥31
六、风险分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥33
第五章国民经济评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34
一、直接费用和直接效益的调整‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34
二、间接费用和间接效益‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34
三、国民经济效益/费用计算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34
第六章社会评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35
第七章综合评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35
第八章其他‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥36
一、项目可行性研究依据‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥36
二、附件(略)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37
三、可行性研究人员‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37
第一章市场分析
一、蚌埠市房地产市场分析(宏观)
2001年以来,蚌埠市国民经济持续快速健康地发展,全市国内生产总
值年均增幅达8.9%,经济实力日益增强。
2005年蚌埠市国内生产总值
263.7亿元,同比增长16.5%,实现两位数的增长;财政收入跨上新台阶,
比上年增长4.1亿元,达到30.1亿元,同比增长15.6%;尤其值得注意
的是城镇居民人均可支配收入达8109元,比上年增长12.1%,这是对楼
市最有力的支持和促进;固定资产投资大幅增长,比2001年翻了一番;产
业结构进一步优化,二、三产比重同比有了提高;投资环境得到优化;人
民生活明显改善,城乡居民收入、生活水平进一步提高;整个国民经济呈
现出一派欣欣向荣的景象。
在整个国民经济调整发展的同时,房地产业也不甘落后,2001年至
2005年,每年的完成投资、施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额均
有一定幅度的增长。
2005年房地产完成投资14.45亿元,房屋施工面积
222221.13万m,竣工面积122.21万m,销售面积83.28万m,销售金额15.91
2亿元,平均售价1911元/m。
从安徽省整个房地产行业景气度来看,2005年12月份“皖房景气指
数”值为130.6点,趋于稳定,比上年同期略有提高,比05年9月份提高
1.00点,继续保持稳步上升走势。
从景气状况看,综合指数所属的8大分
类指数均处于景气空间,和上年同期相比均有一定的上升,其中,开发投
资持续快速增长,竣工面积大幅增加,促使了我省房地产业形势好于去年
同期。
从走势看,05年12月份,我省房地产业景气水平近三年来稳步上升,
其所属的8个分类指数和05年9月份相比7升1降。
其中,商品房屋新开
工面积、竣工面积大幅增加,开发投资、到位建设资金等指标持续保持了
较高的增长水平,有力地拉动了“皖房景气指数”继续走高。
表12005年12月份“皖房景气指数”值计量单位:
%
135
130
125
120
115
110
105
100
01年2季度3季度4季度02年2季度3季度4季度03年2季度3季度4季度04年2季度3季度4季度
图12004年2005年景气指数走势图
上世纪九十年代以来,随着城市化建设步伐的加快和住房制度改革
的深入,住宅建设已经成为新的消费热点和新的经济增长点。
我市房地产
业从无到有,从小到大,从弱到强,发展令人瞩目,已具备了相当的规模和实力,为促进全市经济发展、加快全市城市建设、增强城市功能等做出了重要贡献。
尤其是城市住房商品化和土地有偿使用政策逐步推出,房屋和土地的有偿使用开始进入流通领域,房地产开发企业应运而生,房地产业开始成为新的投资热点,房地产业已形成了一个独立的产业,并进入快速、健康有序、稳步发展的通道。
(一)形成了一定规模的产业队伍
2005年底,全市共有房地产开发企业96家,其中一级资质2家,
二级资质8家,三级资质35家,四级及暂定资质51家,从业人数约4000人,分别是1997年的2倍、3倍,8年间分别以年均12.5%及25%的增长速度迅猛发展。
2005年,我市的房地产企业个数在全省各市居第3位,从业人员数居第3位,初步形成了结构特征为以本地房地产开发企业为主,以国有、集体、股份制、私营、外来投资企业等多种所有制竞相发展的完整的产业链。
(二)资产实力不断增强
我市房地产业在经过上世纪九十年代快速发展的同时,自身也不断
成长壮大,积聚了一定规模的财力和物力,为建设项目的开发准备了必要的启动资金,也为取得银行信用、争取银行贷款创造了必要的条件。
2005年底,全市各类房地产开发企业的资产总计达到35.8亿元,资产负债率远在国际警戒线以下。
(三)房地产开发投资规模迅速扩大,占全社会固定资产投资的份
额明显提高
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