土地定级估价课程设计 2.docx
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土地定级估价课程设计2
土地定级估价课程设计
某土地定级估价报告
目录
目录1
第一章土地定级因素权重测算2
第二章商服繁华度资料整理及分值计算2
第三章道路通达度资料整理及分值计算3
第四章对外交通便利度资料整理及分值计算5
第五章基础设施资料整理及分值计算6
第六章人口资料整理及分值计算7
第七章土地等级划分7
第八章住宅基准地价评估13
第九章住宅用地宗地地价区域因素指标条件说明表14
第十章商业用地地价区域因素修正系数表的编制14
附录一附表15
第一章土地定级因素权重测算
土地定级因素、因子和子因子权重系指其在土地定级中的相对重要性程度,即因素影响地质量优势的重要性量度指标,权重值愈大,表示因素对土地质量的影响越大,对土地定级的贡献愈大。
因此,权重测算是土地定级的一项重要内容,测算结果的准确性直接影响土地定级结果的科学性、可靠性和实用价值。
为了确保权重测算的准确性,土地定级因素权重采用特尔菲法。
因素、因子评估(第一轮)
参加土地定级因素权重测定的各位专家,根据县城土地定级因素体系的信息,凭各自的经验和知识,对每个定级因素,因子及子因子影响土地质量的程度作出评分,然后对各位专家的评分结果进行统计分析,计算均值E和方差S,计算公式如下:
1、
2、
式中:
n为专家人数
Ai为第i位专家的评分,计算结果如表所示:
表1:
商业用地定级因素权重测算表
因素名称
商服
道通
对通
医院
供水
人口
权重值
11.07
13.98
13
28.61
28.12
5.59
第二章商服繁华度资料整理及分值计算
(一)商业中心的划分
选定进行分析的商业中心
(二)商服中心级别的确定
我们对单位面积营业额、单位面积租金、商服职能种数、高级商服职能的作用系数分别确定为0.3、0.15、0.4、0.15
为了使各项指标之间有可比性,首先对上述四个指标按下式进行标准化处理:
mi=Ai×100∕Amax
式中:
mi为i网点某指标的标准化值
Ai为网点某指标的指标值
Amax为个网点某指标的最大值
在各指标标准化处理的基础上,采用加权求和的办法计算各网点的综合规模指数,即:
Mi=
mijWj
式中:
Mi为i网点的综合规模指数
Mij为i网点j指标的标准化值
Wj为j指标的权重值
n为指标项目
(三)各级中心的功能分的确定
计算公式:
Fi=Mi-MjFmin=Mmin
式中:
Fi为i级商服中心作用功能分
Mi为i级商服中心规模指数
Mj为次i级商服中心规模指数
Fmin、Mmin分别为最低级中心的功能作用分和中心规
模指数。
表2:
商场中心调查统计表
商服中心名称
单位面积营业额
单位面积租金
商服职能种类
商服职能比例
综合规模
指数
营业额
(元/m2)
标准
化值
租金
(元/m2)
标准
化值
职能
种类
标准
化值
比例
(%)
标准
化值
汽车站
2800
94.18
550
91.67
100
100
35
87.5
95.13
鄱阳街商贸中心
2973
100.00
600
100.00
100
100
40
100
100.00
日新商场
2300
77.36
500
83.33
80
80
20
50
75.21
葫芦娃道商贸中心
2200
74.00
490
81.67
75
75
18
45
71.20
东京路商贸中心
2215
74.50
495
82.50
78
78
23
57.5
74.55
民众路商贸中心
2230
75.01
498
83.00
79
79
25
62.5
75.93
根据商服中心综合规模指数将其划分为两级级.
确定一、二级商服中心的功能作用分为:
24、76
确定一、二级商服中心的影响半径分别为1500m、224m
表3:
商服中心影响分值计算结果表
绝对距离(cm)
一级中心
二级中心
相对距离
作用分值(fi)
相对距离
作用分值(fi)
0
0.00
24.00
0.00
76.00
1
0.03
21.51
0.06
57.98
2
0.07
19.28
0.13
44.23
3
0.10
17.47
0.19
33.74
4
0.13
15.71
0.25
25.74
5
0.17
14.13
0.31
19.64
6
0.20
12.71
0.38
14.98
7
0.23
11.43
0.44
11.43
8
0.27
10.28
0.50
8.72
9
0.30
9.25
0.56
6.65
10
0.33
8.32
0.63
5.07
11
0.37
7.48
0.69
3.87
12
0.40
6.73
0.75
2.95
13
0.43
6.06
0.81
2.25
14
0.47
5.45
0.88
1.72
15
0.50
4.90
0.94
1.31
16
0.53
4.41
1.00
1.00
17
0.57
3.96
18
0.60
6.57
19
0.63
3.21
20
0.67
2.88
21
0.70
2.59
22
0.73
2.33
23
0.77
2.10
24
0.80
1.89
25
0.83
1.70
26
0.87
1.53
27
0.90
1.37
28
0.93
1.24
29
0.97
1.11
30
1.00
1.00
第三章道路通达度资料整理及分值计算
道路通达度是指借助道路设施,从县城某处至另一处的通行方便程度,它是反映交通区位条件的主要指标。
套路通达性的好坏,一方面影响人流、物流的移动成本,另一方面影响社会、经济活动中人与人、物与物、人与物之间接触交往或交换的机会、频率和方便程度。
同时,由于通达性的好坏影响人、物等的集散,从而影响城市聚集效益的产生和大小,也影响到市场、结节点的形成和发展。
一般来说,通达性越好,人、物进出便利,聚集效益也好,土地级别也就越高;反之,土地级别越低。
表4:
道路状况及交通流量调查表
道路名称
道路起讫点
道路长度
(m)
道路宽度
(m)
机动车流量(辆/小时)
非机动车流量(辆/小时)
人流量(人/小时)
希望路
霸天大桥-境外
234
9
840
640
820
舍己路
望月公园-境外
195
9
700
550
500
民众路
市四中-市二中
279
9
750
500
450
菜道
五小-市四中
93
3
450
500
600
小平路
五小-电信局
126
6
400
550
550
东京路
双煞桥-境外
243
9
800
645
830
起义门
超市-菜场3
105
6
450
550
500
盼心路
双煞桥-霸天大桥
360
9
500
600
550
解放路
石油厂-境外
192
15
800
600
580
文明大道
一小-市三中
228
9
550
420
460
报喜路
市医院-银行
33
9
520
600
600
来福大道
市三中-境外
156
9
450
450
500
紫金南路
百货大楼-日新商场
183
9
400
520
550
鄱阳街
百货大楼-银行
30
9
0
0
850
葫芦娃道
二小-市邮局
132
6
510
600
630
缘赐大道
菜场2-境外
60
9
500
550
500
紫金东路
双煞桥-火车站
147
9
850
630
845
爱民大道
市邮局-银行
228
9
540
650
550
渔民路
图书馆-菜场1
183
6
450
500
570
孔夫子大道
一小-菜场1
183
6
550
400
450
新路
一小-四小
183
9
600
400
350
石棉路
中医院-日新商场
177
6
450
500
520
圣母路
人民医院-纺织厂
90
6
400
500
400
表5:
道路通达度指标标准化处理结果表
道路名称
道路宽度
(m)
机动车流量(辆/小时)
非机动车流量(辆/小时)
人流量(人/小时)
希望路
60
99
98
96
舍己路
60
82
85
59
民众路
60
88
77
53
菜道
20
53
77
71
小平路
40
47
85
65
东京路
60
94
99
98
起义门
40
53
85
59
盼心路
60
59
92
65
解放路
100
94
92
68
文明大道
60
65
65
54
报喜路
60
61
92
71
来福大道
60
53
69
59
紫金南路
60
47
80
65
鄱阳街
60
0
0
100
葫芦娃道
40
60
92
74
缘赐大道
60
59
85
59
紫金东路
60
100
97
99
爱民大道
60
64
100
65
渔民路
40
53
77
67
孔夫子大道
40
65
62
53
新路
60
71
62
41
石棉路
40
53
77
61
圣母路
40
47
77
47
表6:
道路通达度影响因素作用系数
用地类型
道路宽度
机动车流量
非机动车流量
人流量
商业用地
0.18
0.2
0.26
0.36
住宅用地
0.22
0.24
0.28
0.26
工业用地
0.45
0.3
0.15
0.1
表7:
道路通达度综合规模指数结果表
道路名称
住宅用地
实际值
相对值
希望路
89.57
99.32
舍己路
71.95
79.78
民众路
69.68
77.26
菜道
57.00
63.20
小平路
60.61
67.21
东京路
88.96
98.64
起义门
60.49
67.08
盼心路
69.99
77.60
解放路
88.18
97.77
文明大道
60.89
67.52
报喜路
72.08
79.93
来福大道
60.58
67.18
紫金南路
63.72
70.65
鄱阳街
39.20
43.47
葫芦娃道
68.32
75.75
缘赐大道
66.30
73.52
紫金东路
90.19
100.00
爱民大道
73.27
81.24
渔民路
60.48
67.06
孔夫子大道
55.32
61.35
新路
58.08
64.40
石棉路
58.95
65.37
圣母路
53.87
59.73
由上表可知该县城道路在使用上没有明显的区分,绝大多数是混合性的,据此选择道路宽度机动车流量、非机动车流量和人流量四项指标,对宽度大于3米的道路进行综合评价,划分为主干道、次干道和支路三种反映道路功能和地位的类型。
具体步骤为:
首先对各项指标进行标准化处理(具体数据见表4);然后,在此基础上,确定各项指标在该县城的各种用地对道路的通达度的作用系数(见表5)在采用加权求和的方法计算各条道路的综合规模指数(见表6),最后依据各条道路的综合规模指数的计算结果,结合这些道路在县城的地位和作用,将县城各条道路划分为主干道、次干道、支路三种类型,具体结果为:
:
1、主干道:
紫金东路、希望路、东京路、解放路;
2、次干道:
爱民大道、报喜路、舍己路、盼心路、民众路、葫芦娃道、
缘赐大道、紫金南路;
3、支路:
文明大道、小平路、来福大道、起义门、渔民路、石棉路、
新路、菜道、孔夫子大道、圣母路、鄱阳街。
表8:
道路类型及其功能作用分
道路类型
功能作用分
住宅
主干道
100
次干道
78
支路
58
道路通达度影响分值计算:
道路对周围土地的影响以道路为轴线,税局道路的增加而呈现直线递减规律,因此道路通达度分支可采用下式计算:
fi=F(1-r),r=di/do
式中:
fi为道路对i点的作用分,di为道路至i点的距离,为道路的最大影响距离,F为道路的功能作用分,fi为i点距道路的相对距离。
计算结果如表8.
通达方向系数的确定首先需要确定通达方向数,含支路以上道路的地块(或单元),统计道路的通达方向数。
无支路以上道路的地块(或单元),统计通往道路的方向数,然后按表确定道路通达度方向数修正系数。
表9:
道路通达度方向数修正系数表
通达方向数
≥4
3
2
1
修正系数
1
0.91
0.81
0.58
表10:
住宅用地道路通达度影响分值计算结果表
绝对距离(m)
作用分值(fi)
主干道
次干道
支路
相对距离(r)
作用分(fi)
相对距离(r)
作用分(fi)
相对距离(r)
作用分(fi)
0
0.00
100
0.00
78
0.00
58
50
0.08
92
0.09
71
0.13
51
100
0.17
0
0.18
64
0.25
38
150
0.25
75
0.27
57
0.38
24
200
0.33
67
0.36
50
0.50
12
250
0.42
58
0.45
43
0.63
4
300
0.50
50
0.55
35
0.75
1
350
0.58
42
0.64
28
400
0.67
33
0.73
21
450
0.75
25
0.82
14
500
0.83
17
0.91
7
550
0.92
8
1.00
0
600
1.00
0
第4章对外交通便利度资料整理及分值计算
城镇对外交通便利度是指借助交通工具,由本城镇到其他城镇的便捷程度。
城镇的对外交通即可加强对外界的联系与交往,又可以促进本地区的流通和经济的发展,它的方便程度在宏观上影响区域的经济地位和经济水平,在微观上影响城镇内各区段之间的来往与交流,对城镇土地定级具有重要的影响与作用。
具体调查如下:
表11:
对外交通影响分值计算结果表
汽车站
火车站
绝对距离(cm)
相对距离
作用分值(fi)
相对距离
作用分值(fi)
0
0.00
100.00
0.00
60.00
1
0.03
97.30
0.03
58.24
2
0.05
94.59
0.06
56.47
3
0.08
91.89
0.09
54.71
4
0.11
89.19
0.12
52.94
5
0.14
86.49
0.15
51.18
6
0.16
83.78
0.18
49.41
7
0.19
81.08
0.21
47.65
8
0.22
78.38
0.24
45.88
9
0.24
75.68
0.26
44.12
10
0.27
72.97
0.29
42.35
11
0.30
70.27
0.32
40.59
12
0.32
67.57
0.35
38.82
13
0.35
64.86
0.38
37.06
14
0.38
62.16
0.41
35.29
15
0.41
59.46
0.44
33.53
16
0.43
56.76
0.47
31.76
17
0.46
54.05
0.50
30.00
18
0.49
51.35
0.53
28.24
19
0.51
48.65
0.56
26.47
20
0.54
45.95
0.59
24.71
21
0.57
43.24
0.62
22.94
22
0.59
40.54
0.65
21.18
23
0.62
37.84
0.68
19.41
24
0.65
35.14
0.71
17.65
25
0.68
32.43
0.74
15.88
26
0.70
29.73
0.76
14.12
27
0.73
27.03
0.79
12.35
28
0.76
24.32
0.82
10.59
29
0.78
21.62
0.85
8.82
30
0.81
18.92
0.88
7.06
31
0.84
16.22
0.91
5.29
32
0.86
13.51
0.94
3.53
33
0.89
10.81
0.97
1.76
34
0.92
8.11
1.00
0.00
35
0.95
5.41
36
0.97
2.70
37
1.00
0.00
第五章基础设施资料整理及分值计算
在该县城土地定级工作中,选择了与城镇居民生活紧密联系的中学、小学、幼儿园、医院、邮局及除商服中心以外的农贸市场等生活设施。
这些因素作用分值的计算是按样点与中心的耗时距离直线衰减的方法完成。
一、医院:
该县城主要的医院有人民医院、市一医院、中医院,其具体情况如表12所示:
表12:
医院情况调查表
医院名称
床位数
医护人数
医护水平
固定资产量(万元)
副主任以上
主治
医师
医士
其他
人民医院
150
248
17
50
112
59
10
138
市一医院
200
300
20
55
150
60
20
150
中医院
30
67
2
14
20
25
6
21
在分析评估医院规模时,主要考虑床位数,医护人员及医院力量、固定资产量四个方面,这四个方面对医院规模的影响权重,分别确定为0.2、0.2、0.3、0.3,并且确定主任以上主治、医生、医士、其他人员对医护水平的影响权重分别为0.35、0.3、0.2、0.1、0.05,据此计算求得各医院的综合规模指数如下表所示:
表13:
医院综合规模指数计算结果表
医院名称
床位数
标准化值
医护人数标准化值
医护人员
标准化值
固定资产量
标准化值
综合规模指数
人民医院
75.00
84.30
82.67
92.00
84.26
市一医院
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
中医院
15.00
19.50
22.33
14.00
17.80
表14:
医院对周围土地影响分值计算结果表
绝对距离
市一医院
人民医院
中医院
相对距离
作用分
相对距离
作用分
相对距离
作用分
0
0.00
100.00
0.00
84.26
0.00
17.80
1
0.04
96.43
0.03
81.45
0.03
17.31
2
0.07
92.86
0.07
78.64
0.06
16.81
3
0.11
89.29
0.10
75.83
0.08
16.32
4
0.14
85.71
0.13
73.03
0.11
15.82
5
0.18
82.14
0.17
70.22
0.14
15.33
6
0.21
78.57
0.20
67.41
0.17
14.83
7
0.25
75.00
0.23
64.60
0.19
14.34
8
0.29
71.43
0.27
61.79
0.22
13.84
9
0.32
67.86
0.30
58.98
0.25
13.35
10
0.36
64.29
0.33
56.17
0.28
12.86
11
0.39
60.71
0.37
53.36
0.31
12.36
12
0.43
57.14
0.40
50.56
0.33
11.87
13
0.46
53.57
0.43
47.75
0.36
11.37
14
0.50
50.00
0.47
44.94
0.39
10.88
15
0.54
46.43
0.50
42.13
0.42
10.38
16
0.57
42.86
0.53
39.32
0.44
9.89
17
0.61
39.29
0.57
36.51
0.47
9.39
18
0.64
35.71
0.60
33.70
0.50
8.90
19
0.68
32.14
0.63
30.90
0.53
8
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