第三季度保定房地产市场分析报告.docx
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第三季度保定房地产市场分析报告
多轮政策利好叠加与本地楼市严查碰撞,三季度保定房地产市场在纠结中前行,房价在起伏中上升,成交逐步回暖,地市一片火热。
搜狐焦点网综合市场、土地、政策及消费者调查,全面解读三季度保定楼市。
前言:
2015年三季度,在稳增长、促消费、保投资的背景下,中央继续降准降息、降低首付、放松公积金信贷门槛,取消限外令,降低房屋转让手续费,营造宽松的市场环境,缓解企业投融资压力,同时积极推进长效机制完善和京津冀协同发展。
中央多轮政策叠加,刺激消费促投资,在一定程度上推动了保定房地产市场的回暖。
但保定市场仍有一些怪象需解决。
保定市住建局8月宣布严查,对不符合楼盘预售规定的项目进行严打,河北省也对建筑质量问题进行了走访调查和处罚,保定楼市并未享受到政策红利,反倒被严查打乱了销售节奏,致使保定市场供应减少,房价涨幅下跌,金九银十的业绩也大不如往年。
土地市场方面,2015年第三季度,保定土地市场居住及商服用地共出让21宗,总面积915029平方米,约合1373亩,成交价总价396492万元。
其中17宗居住用地,面积832424平方米,约合1249亩;4宗商服用地,面积82605平方米,约合124亩。
第三季度所出让地块多为在建项目补证。
2015年第三季度,改善居住条件与解决基本居住问题一直都是保定消费者置业的主要目的,由此可见,保定现存的购房需求多为改善性购房需求与刚性需求。
另外,价格、环境、区域地段是影响人们购房的重要因素。
《2015年第三季度保定房地产市场分析报告》的推出,旨在介绍2015年第三季度保定房地产市场的整体运行情况,总结市场主要表现特征,对开发企业和消费者的市场预期进行盘点分析,为开发企业实施新的发展战略提供参考和建议。
一、市场篇
1.1保定三季度房价走势:
起伏中上涨
如图1-1所示,2015年7月保定商品房住宅均价5987元/㎡,环比上涨2.11%,位居全国涨幅排行榜第7位,楼市呈回暖之势;8月保定商品房住宅均价5987元/㎡,环比下跌0.07%,迎来7个月以来的首次下跌;9月保定商品房住宅均价6109元/㎡,环比上涨1.39%,告别下跌,回归全国涨幅排行榜第2位。
从三季度房价走势来看,保定房价经历了微小的起伏期,金九银十效应助推9月商品房均价成功破六。
图1-1三季度保定各月房屋均价情况
7月份,受京津冀一体化影响和市场回暖的刺激,保定房价涨势不改,火热持续升级;8月份保定楼市迎来公积金二套房首付降低、央行再度降息降准等利好政策,并且迎来土拍高峰。
但保定住建部门对违规预售项目的严打使得保定楼市并未享受红利,多半楼盘偃旗息鼓,因此导致8月房价涨幅迎来七个月来的首次下跌。
9月份多个新盘入市,抢夺金九银十市场,保定房价上涨势头强劲,更有楼盘上涨2000元/㎡,热门楼盘成交火热,但小楼盘仍在低迷中徘徊。
搜狐焦点预计随着京津冀一体化具体政策的推进以及“金九银十”传统销售旺季的带动,以及为了冲刺年终销售目标,后期将会有众多项目调整推盘速度,积极蓄势揽客,预计房价将会继续保持上扬趋势。
1.2三季度保定楼盘房价涨跌:
39楼盘提价1楼盘下调
根据搜狐焦点网统计,截止2015年9月底保定楼市房价相较于6月底有明显波动,其中价格上涨的楼盘有39个,价格下调的楼盘仅有文津花园1个,房价上涨的楼盘数量较多,上涨幅度较大。
第三季度保定楼市主要受京津冀一体化大形势的影响,房地产开发商拿地数量有明显增长,再加之政府频频推出双降等一系列利好政策,虽然市场监管力度有所加强,但整体保定楼市蓬勃发展的势头仍一片大好。
1.2.1保定各区房价涨跌:
新三区涨不停莲池区涨幅最大
图1-2三季度保定各区域涨价楼盘数量分布
如图1-21-3所示,莲池区楼盘中涨价的有16个,平均上涨786元/平米,平均增幅为11.46%,其中涨幅较大的是Park湾和亢龙骏景,涨幅较小的是世纪新城和青竹园。
竞秀区有13个楼盘有不同幅度的上涨,平均上涨539元/平米,平均增幅为8.79%,其中涨幅较大的是9號院和阳光盛景,涨幅较小的是碧水新居和祝泽园小区。
满城区、清苑区、徐水区楼盘中有10个楼盘价格出现了上涨,平均上涨415元/平米,平均增幅为9.32%,自保定行政区域划分调整以来新划入保定市区的三个区楼盘一直处于上涨状态。
图1-3三季度保定各区域楼盘涨幅情况
1.3保定各区域楼盘预售:
6项目获预售许可证
据保定交易中心网页显示,2015年第三季度保定公开6个项目获得预售许可证,分别为万和城、哈罗城、上林风景、水晶国际、昭华锦城以及香溪雅地,预售总面积117918.68平方米。
编号
开发企业名称
开发
项目
坐落
预售
内容
预售面积
栋数
套数
房屋用途
发证时间
(2015)第031号
保定隆远房地产开发有限公司
万和城B区(商铺)
保定市乐凯北大街东侧、徐庄路北侧
15号楼17号楼商业
3117.17
2
26
住宅
2015-06-24
(2015)第032号
河北智峰房地产开发有限公司
泽鑫华庭小区1、2、3号楼底商
天威西路南侧、生力街东侧
泽鑫华庭小区1、2、3号楼底商
3698
3
31
商业
2015-07-02
(2015)第033号
保定天勤房地产开发有限公司
上林风景14号、15号住宅楼
保定市旭阳路166号(乐凯北大街西侧、旭阳路南侧)
上林风景14号、15号楼
35271.36
2
368
住宅
2015-07-17
(2015)第034号
河北泽汇房地产开发有限公司
水晶国际
保定市七一中路108号
水晶国际
40906.9
1
321
商业,办公
2015-07-21
(2015)第035号
保定昭华房地产开发有限公司
昭华锦城B区
保定市高开区朝阳北大街西侧
昭华锦城B区3#楼住宅
11359
1
102
住宅
2015-07-31
(2015)第036号
保定市天业房地产开发有限公司
香溪雅地
建国路628号
香溪雅地1#2#住宅及商业
23566.25
2
245
商业,住宅
2015-09-21
2015年7月,4个项目获得《预售许可证》,分别为万和城B区(商铺),泽鑫华庭(哈罗城)小区1、2、3号楼底商,上林风景14号、15号住宅楼以及水晶国际。
4个项目总预售面积为82993.43平方米,约合124亩。
2015年8月,1个项目获得《预售许可证》,即昭华锦城B区,预售内容为昭华锦城B区3#楼住宅,预售面积11359平方米。
2015年9月,1个项目获得《预售许可证》,即香溪雅地,预售内容为香溪雅地1#2#住宅及商业,预售面积23566.25平方米。
二、政策篇
2.1全国:
以“救市”为主
第三季度政策方面仍以救市为主,从央行双降,到公积金可异地贷款等诸多放宽政策助力楼市。
三季度全国房地产市场相关政策梳理如下:
8月25日,央行决定自8月26日起,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,以进一步降低企业融资成本。
其中,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。
9月21日,住建部发布了《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》,明确了住房公积金异地个人住房贷款办理流程,督促各地积极开展异地贷款业务。
公积金实现异地贷款指日可待。
9月24日,国家发改委发布消息称,自今年10月15日起,决定降低住房转让手续费等12项行政事业性收费标准,并延长专利年费减缴时限。
据介绍,此次降低12项收费标准,可减轻企业和居民负担约40亿元。
9月30日,中国人民银行联合银监会发布通知称,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%,购房门槛进一步降低。
2.2保定:
严查违规楼盘
7月保定出重拳净化房地产市场环境,注销了140家房地产开发企业资质证书。
被注销资质房企多涉及有效期届满未申请延续、核定资质等级等。
数量多、级别低、实力弱是保定市房地产开发企业的现状。
小企业由于资金、技术、经验不足,在开发经营过程中更容易发生违规操作、恶性竞争等行为,导致商品房质量、交付时间、物业管理、后期维修、产权证办理等一系列问题。
注销不合格企业资质证书,将更有利于营造公平、公正、有序的房地产市场环境。
另外,8月保定市住建局发布文件,对不符合楼盘预售规定的项目进行严打,河北省也对建筑质量问题进行了走访调查和处罚。
三、土地篇:
21宗居住商服用地成功出让
地块编号
地块位置
土地用途
土地面积(㎡)
成交价(万元)
竞得房企
2015-027
裕华路南、玉兰大街东
居住
37262
15721
保定市英华房地产开发有限公司
2015-028
裕华路南、玉兰大街东
商服
20002
11301
保定市英华房地产开发有限公司
2015-029
裕华路南、规划西祥路东
居住
13077
5521
保定市英华房地产开发有限公司
2015-035
富昌路北、富江路西、保满铁路东
居住
58643
24631
中诚房地产开发股份有限公司
2015-039
植物园北、瑞祥大街西
居住
52323
20456
保定市宏孚房地产开发有限责任公司
2015-040
红阳大街东侧、东风路南侧
居住
21205
9867
河北金航房地产开发有限公司
2015-042
阳光大街东侧、东风路北侧
居住
17573
10006
保定筑业房地产开发有限公司
2015-043
复兴东路南、东三环西
居住
76647
39377
保定筑辉房地产开发有限公司
2015-044
垂柳街东侧,祥园路南侧
居住
6464
4705
保定市恒丰房地产开发有限公司
2015-045
朝阳北大街西侧,裕丰路南侧
商服
15764
8045
保定尚信房地产开发有限公司
2015-046
恒祥北大街东700米、北二环路北780米
居住
18372
8545
保定市荣联房地产开发有限公司
2015-047
金专路南、恒祥北大街东300米
居住
25274
11755
保定市荣联房地产开发有限公司
2015-036
规划金专路南、恒祥大街东630米
居住
28552
14200
保定市溪杉房地产开发有限公司
2015-037
瑞祥大街西、徐庄路北
居住
41603
19971
保定市中翔房地产开发有限公司
2015-038
瑞祥大街西、徐庄路南
居住
36638
17591
保定市中翔房地产开发有限公司
2015-016
乐凯北大街东侧、恒滨路南侧
商服
23488
12755
保定盛美房地产开发有限公司
2015-021
向阳北大街西侧、恒滨路南侧
居住
107141
43555
保定盛美房地产开发有限公司
2015-015
乐凯北大街东侧、恒滨路北侧
商服
23351
12685
保定市盛美房地产开发有限公司
2015-018
乐凯北大街东侧、旭阳路南侧
住宅
82258
33440
保定市盛美房地产开发有限公司
2015-019
向阳北大街西侧、恒滨路北侧
住宅
102496
41665
保定市盛美房地产开发有限公司
2015-020
乐凯北大街东侧、恒滨路南侧
住宅
106896
43455
保定市盛美房地产开发有限公司
6宗挂牌地块,详情如图所示:
编号
宗地位置
土地面积(㎡)
土地用途
出让年限
容积率
建筑密度
绿地率
保证金(万元)
2015-061
裕华路南侧、玉兰大街东侧
14548
居住
住宅70年
商服40年
>1.0
≤2.3
≤25%
≥30%
6800
2015-062
七一东路南侧、东三环东侧
12701
商服
商服40年
≤7.3
≤54%
≥20%
5500
2015-063
东二环东侧、复兴路北侧
25889
商服
商服40年
<4.5
<45%
≥20%
10800
2015-064
东二环东侧、复兴路北侧
4894
商服
商服40年
建设规模<10000平方米,
地下开发深度:
广场设计高程下0-15米内
480
2015-065
东关大街南侧、红旗大街东侧
6843
居住
住宅70年
商服40年
>1.0
<2.8
≤24%
≥30%
3000
2015-066
北三环北侧,阳光北大街以东
33243
居住
住宅70年
商服40年
>1.0
≤2.9
<20%
≥30%
10800
2015年第三季度,保定土地市场居住及商服用地共出让21宗,总面积915029平方米,约合1373亩,成交价总价396492万元。
其中17宗居住用地,面积832424平方米,约合1249亩;4宗商服用地,面积82605平方米,约合124亩。
第三季度所出让地块多为在建项目补证。
在竞地房企中,保定市盛美房地产开发有限公司拿地最多,共分两个批次拿地6宗,总面积445630平方米,其中4宗居住用地,2宗商服用地,或为直隶新城建设用地。
此外,保定市英华房地产开发有限公司拿地3宗,总面积70341平方米,或为绿荫里项目;保定市中翔房地产开发有限公司拿地2宗,总面积78241平方米,拍地前为空白用地;保定市荣联房地产开发有限公司拿地2宗,总面积43646平方米,或为荣联天下城项目。
四、消费者调查篇
4.1消费者购房目的:
改善型需求占比过半支撑楼市
提要:
改善型刚性需求消费者即已经拥有住房,但随着家庭人口增长或者对生活品质追求提升而进行住房消费的人群,这部分人群表现活跃,超越解决基本居住需求的首次购房消费者,成为2015年第三季度保定房地产市场的主导力量。
4.1.1消费者拥有房产情况:
一套房产过半无房产居第二位
图4-1反映了2015年第三季度保定消费者拥有房产的分布状况。
其中,在受访者中没有房产的人员占比19%,该部分人群主要是刚性需求消费者;56%的受访者拥有一套住房,该部分人群购买住房主要是用于改善居住环境;拥有两套住房的受访者占比16%,其中三套住房拥有者占比9%,搜狐焦点网预测,该部分人群购买住房大多用于投资升值。
图4-1消费者拥有房产情况
调查显示,已经拥有一套住房,购房主要是改善居住条件的受访者所占比重最大,与2015年第二季度相比有所增长;无房产者与拥有两套以上住房的受访者分别占19%与16%,可见保定购房者中,真正无住房的刚性需求占市场需求的19%,其余81%的消费者已经拥有住房。
由此可见,保定迫切的购房需求并不旺盛。
这一现实状况的存在,奠定了保定消费者迫切置业意愿较低的基础。
4.1.2消费者购房目的:
改善居住条件居于首位
图4-2反映了2015年第三季度保定消费者购房目的的分布状况。
其中,58%的受访者购房的主要目的是用于改善居住条件,在调查中所占比重最大,占据市场的主导地位;23%的受访者购房是为了解决基本的居住问题;出租获长期回报占11%,短期倒手赚取差价仅占9%。
开发企业可以此项数据作为参考做出调整,提供出更适合市场需求的产品。
图4-2消费者购房的主要目的
调查显示,保定购房者的购房目的与受访者拥有房产情况相一致,以改善居住条件及解决基本居住问题为主。
此外,投资型购房者在受访者中占比中未出现大幅波动,可见购房者对于房地产未来预期比较乐观,房地产投资仍然是人们投资理财的一个重要途径。
综合消费者拥有房产状况和购房目的,我们发现,2015年第三季度拥有一套住房以改善居住条件为购房目的的改善型消费者,表现出更为明确和清晰的购房意向,但购房意愿并不迫切。
4.2消费者购房需求:
一手房是购房者首选房价直接打折最受欢迎
提要:
2015年第三季度保定购房者首选的房源类型是一手房,选择二手房源的购房者所占比重较小。
保定购房者对于开发企业推出的促销方式态度分化明显,房价直接打折是大多数购房者倾向的促销方式,其他促销方式吸引力在逐步降低。
4.2.1消费者购房首选房源:
一手房源更受市场青睐
图4-3反应了2015年三季度保定购房者在购房时首选的房源类型情况。
其中,65%的购房者表示购房时首选一手房源;19%的购房者表示愿意购买二手房源,另有16%的购房者表示两种房源均可以。
图4-3消费者首选房源类型
研究数据发现,保定购房者中多半购房者倾向于一手房,倾向于购买二手房的购房者占比较小。
分析原因得出,近年来保定房地产经济发展较迅猛,一手房供应量相对较大,因此购买一手房购房者选择余地较大;第二,二手房购买手续相对繁琐,且二手房房源选择余地较小,因此,选择二手房购房者所占比重较小。
不过,随着二手房交易政策的不断放松,以及流入二手房市场的新房源不断增多,未来可能会有部分保定购房者把目光投向二手房市场。
4.2.2消费者倾向的促销方式:
房价直接打折最受欢迎
图4-4反应了最受保定购房者欢迎的促销方式。
其中,选择房价直接打折的购房者所占比重最高,高达65%;选择根据付款方式制定优惠政策的购房者占比为19%,选择特价房的购房者占比为16%,11%的购房者选择了赠送面积,还有9%的购房者选择赠送实物这一促销方式。
图4-4消费者倾向的促销方式
分析可以看出,无论是房价直接打折还是根据付款方式制定优惠政策,最受购房者欢迎的还是在房价上直接优惠这种促销方式。
随着保定房价的逐步提高,购房者的购房压力也大大增加,因此多数购房者最期待的促销方式就是房价直接打折。
选择特价房这一促销方式的购房者所占比重不高,这是因为随着保定购房者专业素质的提升,逐渐认识到特价房在户型、设计等方面的不足之处,因此特价房的吸引力逐渐降低。
赠送面积、赠送实物等促销方式也不能真正给购房者带来实惠,因此选择这类促销方式的购房者也在少数。
4.3消费者购房倾向:
购买力参差不齐总体偏弱莲池区是购房热点区域
提要:
2015年第三季度小高层、高层和多层商品住房仍最受关注,消费者对于居住的舒适度需求仍较高,90平方米至120平方米的两居室、小三居室普通住宅仍最受欢迎。
此外,保定消费者在购房时能承受的房价仍较低,还款能力较弱;“价格”回归为影响消费者购房的首要因素,保定莲池区更受购房者青睐。
4.3.1消费者购房首选类型:
小高层住宅最受欢迎
图4-5反映了2015年第三季度保定消费者首选商品房类型的分布情况。
其中,选择小高层住宅产品占比34%居首位,高层住宅产品占比28%居第二位,多层住宅产品占比26%居第三位。
上述三类普通住宅产品差距不大,其他业态占比总和为13%。
可见,小高层、高层和多层住宅产品最受购房者的青睐。
此外我们认为,部分消费者倾向于低层建筑,与这几类产品居住舒适度较好以及后期居住费用较低有着密切的关系。
另一方面,高层住宅因为价格偏低,并且保定市区在建楼盘多为高层建筑,购房者选择余地较大,所以高层住宅也是大部分人群的首选房产业态。
图4-5消费者购房首选业态
此外,花园洋房、别墅以及豪宅均属于高端的住宅产品,特别是豪宅和别墅,其特点为面积相对较大,均价和总价相对较高。
目前保定市区内的别墅项目并不多,而且多为社区配建别墅,购房者可选余地较小。
4.3.2消费者购房首选户型:
中等户型受青睐大户型仍有市场
通过图4-6我们发现,2015年第三季度保定消费者最为青睐的户型为90-120平方米,占受访者的45%;25%的消费者在购房时首选120-140平方米的户型;19%的消费者在购房时倾向60-90平方米的户型;6%的消费者在购房时倾向140-200平方米的户型,消费者在购房时倾向60平米以下以的占比为3%;3%的消费者在购房时倾向200平米以上的户型。
可见,90-120平方米的户型对保定购房者来说更容易接受,购买此类户型的消费者也多为刚性需求或者改善型刚性需求。
我们认为,90平方米至120平方米的住房更加宽松、舒适,两居室的分配较为合理,更加宜居,能够适应一般家庭的正常居住和人口增长需求。
4-6消费者购房首选户型
除此之外,在调查中购房首选120-140平方米户型的消费者也占了较大比重,可见保定中高端消费人群有较大比重,大户型住宅仍有很大前景和市场,保定潜在大户型需求将不断增加。
另一方面,根据调查可知,在购房者中改善型刚性需求占比最大,所以在选择户型时,对居住感受的需求比较大,这也造成了户型相对适中、总价相对合理、舒适度相对较强的中等户型受到更多消费者的青睐。
4.3.3消费者能承受的房屋单价:
保定购房者资金承受能力较低
图4-7反映了2015年第三季度保定消费者购房所能承受的房屋单价的情况。
数据显示44%的消费者在购房时能承受的房屋单价为4000-5000元;29%的消费者在购房时能承受的房屋单价为5000-6000元;有14%的购房者能承受6000-7000元的购房单价;6%的购房者能承受7000-8000元的购房单价;另外,在受访者中有5%消费者在购房时可以承受的房屋单价在8000元以上。
4-7消费者所能承受的房屋单价(单位:
元)
由图4-7可以看出,保定大多数消费者能承受的房屋单价为4000-5000元,这部分人群相对来说资金承受能力较低,属于刚需购买群体,其中包括改善型刚性需求,当然资金承受能力低与保定当地工资水平有很大关系,调查结果与保定工资水平基本一致。
但是,保定消费者所能承受的房屋单价,与消费者首选的业态具有一定的矛盾性。
小高层、多层产品相对价位较高,因此,保定购房者较弱的购房能力与青睐房地产业态具有很大的矛盾性,不利于购房行为的实现。
同时,保定消费者所能承受的房屋单价水平与现在保定商品房价格也具有一定的矛盾性,与保定现存的房屋价格水平不符。
但近期保定部分购房者已逐渐接受了保定现阶段房价上涨的事实。
4.3.4消费者购房首选付款方式:
住房公积金优势明显
图4-8反映了2015年第三季度保定消费者购房首选的付款方式。
调查中,52%的受访者选择了住房公积金贷款,23%的受访者倾向于商业银行贷款,12%的受访者倾向于一次性付清,11%的受访者选择了分期付款,另外1%的受访者选择了民间借贷,还有1%的购房者选择了其他的付款方式。
公积金贷款优势明显,因此有条件选择住房公积金贷款的消费者更倾向于这一途径购房。
尤其是,住建部近日发布《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》,明确了办理住房公积金异地个人住房贷款的相关流程,并要求各地公积金管理部门抓紧出台异地贷款业务细则。
这意味着选择公积金贷款的话不需只保定地区的公积金,其他省市也可提取,增加了购房者使用公积金的可能性。
另外二套房公积金首付下降等利好政策不断出台,致使更多的购房者选择这一付款方式。
图4-8消费者购房首选付款方式
此外,我们发现,选择一次性付款购房的受访者占12%,我们认为,选择一次性付款购房的受访者,可以体现两点,一方面这部分消费者购买力很强,另一方面也与开发企业对一次性付款购房推出较大力度的优惠政策有密切的关系。
一次性付款对于开发企业回笼资金有着重要作用,因此开发企业鼓励一次性付款购房的意愿会比较强烈。
4.3.5消费者所能承受的月还款额:
2000-2500元占比最大
图4-9反映了2015年第三季度消费者购房时所能承受的月还款额的分布情况。
数据显示,受访者月还款额在1500元至2000元之间的占30%,受访者
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