山东某某地区房地产开发居住小区建设项目投资立项申请报告材料.docx
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山东某某地区房地产开发居住小区建设项目投资立项申请报告材料
内部*绝密
项目咨询
山东####房地产有限公司
##铭苑住宅小区开发建设
项目申请报告
[LGZ2006221]
##市工程咨询委员会
##市工程咨询院
二○○六年十一月
目 录
附件
一、企业法人营业执照
二、组织机构代码证
三、中华人民共和国房地产开发企业资质证书
四、建设项目选址意见书
五、土地证明
六、环境影响审批意见
七、项目规划布局图
第一章 项目申报单位情况
1.1 项目法人简介
山东####房地产开发有限公司成立于2006年8月,2006年8月28日取得房地产开发暂定资质,公司注册资金3000万元,法人代表。
面对新兴房地产开发市场,公司领导开拓进取,创新发展,汇集各界精英,进军房地产这一朝阳产业。
公司内部机构设置完善,各专业配备齐全,其中,高级技术人员3人,中级技术人员10人,初级技术人员2人,公司总工程师、总经济师、总会计师,均具有相关专业中高级职称。
公司构建了一个知识型、专业化的房地产开发团队。
公司将积极响应县委、县政府“发展优势产业,实施追赶战略,构建和谐社会,建设拼赶##”的号召,以超前的经营服务理念,运用战略的发展眼光,汇聚现代化科技和高素质专业技术人才的强大力量,内强管理,外树形象,与时俱进共创##县房地产事业的辉煌明天。
1.2 项目申报的理由
一、符合##县总体规划要求
提高城市化水平是我国近几年提出的构筑市场经济的重中之重。
作为支柱产业――房地产业在城市化发展过程有着举足轻重的作用,是推动城市发展的巨大动力。
二、为城市居民提供一个舒适的居住环境
随着社会的进步、经济的发展和人们生活水平的提高,人们的居住观念也发生了很大变化,人们开始向往环境良好、智能化管理、服务完善的高品位住宅空间,本项目位于市区黄金地段,是理想的居住场所。
项目建设中将充分体现以人为本的设计、施工、管理原则,体现人文与自然的和谐统一,积极倡导绿色环保人居理念,努力构建##首席##生态生活社区。
三、满足老百姓的住房需求
“居者有其屋”一直是千百年来中国人的一个理想,它被视为百姓生活的一个最基本的问题。
温家宝总理在的《政府工作报告》中,一再强调要“以人为本”,就是要求我们应当关注民生问题,满足广大人民群众的基本要求。
“居者有其屋”也就必然成为我们党和政府所必须解决的问题。
随着人民生活水平的提高,购房需求量增大,供求矛盾突出。
开发建设居住小区,对于构建和谐社会,促进经济发展、社会稳定具有重要作用。
四、带动相关产业和地方经济共同发展
房地产在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位,地域性很强。
除带动建筑、建材、机械加工、装饰、家俱、家电等直接相关的产业外,还将极大地促进市政基础设施的配套完善,推动商业、金融、医疗卫生、教育、交通运输、邮政电信、餐饮服务等公共服务行业的共同发展,在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面所发挥着巨大的作用。
第二章 拟建项目情况
2.1##概况
##县位于山东省东南部,地处著名的沂蒙山区腹地,因位于山东省第二高峰蒙山之阴而得名。
气候温和,四季分明,年平均气温12.8℃,正常年份降水量800毫米以上,无霜期平均196天。
全县总面积1605平方公里,其中山地丘陵占94%,现辖9镇2乡、460个行政村、53万人口,其中农业人口45.7万。
是“全国双拥模范县”、“全国社会文化先进县”、“全国体育先进县”、“全国科技先进县”、“全国果品生产百强县”。
##县基础设施完善。
县内交通便利,干线公路全部硬化,乡乡通柏油路,通车总里程达947公里。
京沪高速公路穿过##全境。
沂蒙公路、205国道纵贯南北,兖石公路横穿东西,县城距铁路干线30公里,距日照港150公里,距济南机场160公里。
全县村村通程控电话,市话达到25.3部/百户,无线寻呼和移动电话与全国联网,基本形成了现代化的通讯网络。
电力供应充足,完全能够保证经济建设和人民生活的需要。
县城座落在汶河岸边,碧水环绕,绿地如茵,景色秀丽,城内公园、舞厅、高档宾馆等服务、娱乐设施配套齐全,并建有三星级标准的汶河大酒店、东蒙避暑山庄。
工业体系门类齐全、初具规模。
长期以来,##工业发展缓慢,改革开放以来,在各方共同努力下,##工业得到较快发展。
目前,全县已基本建成了以啤酒、白酒、纺织、建材、花岗石板材、机械加工为主的、门类较为齐全的工业体系。
改革开放以来,##县不断加大开放力度,大搞对外经济技术合作,先后与香港特别行政区及新加坡、美国、德国、加拿大、澳大利亚、韩国、日本、联合国妇女儿童基金会等30多个国家、地区和国际机构建立了友好合作关系。
2005年,在县委的正确领导下,全县紧紧围绕“发展优势产业,实施追赶战略,全面建设小康社会”的总体思路,依靠广大干部群众,抓住重点搞突破,铺下身子抓落实,全力加快追赶步伐,圆满完成了县十四届人大二次会议确定的任务目标,全县上下呈现出经济繁荣发展、社会政通人和、人民安居乐业的大好局面。
全县生产总值提前一年突破50亿大关,完成50.1亿元,比上年增长18.2%;全社会固定资产投资22.2亿元,增长51.2%。
经济发展实现新跨越。
工业规模快速膨胀,效益持续走高。
规模企业总数突破100家,达到115家,规模以上工业完成总产值30.3亿元、增加值9.03亿元,分别增长32.9%和27.7%;实现利税2.8亿元,其中利润1.24亿元,分别增长26.2%和46.3%;产值利税率9.27%,继续保持全市上游水平。
汶河路景观大道建成通车、西环路建成通车、云蒙路改造通车、污水处理场建成投产,城市热电供暖管网敷设基本完成,城建重点工程全部顺利完工进一步提升了城市形象;近期审核通过了2005-2015年县城总体规划及小城镇建设总体规划,出台了一系列县城规划区综合管理办法,建设##生态##的大格局基本形成,并将得到逐步实施和完善。
2.2房地产业供求分析
一、总的市场供给趋势
1、房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。
经过近几年的调整后,房地产业的盈利能力已呈下降趋势,房地产开发商之间的竞争日趋激烈,在此情况下,规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。
许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。
2、房地产供给将向多元化方向发展。
配合住房制度改革,城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。
房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房,而且还有面向中低收入阶层的经济适用房,以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等,房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。
二、##县房地产开发现状
##县房地产开发企业起步较晚,规模大都较小,受市场、资金等诸多因素的影响,房地产开发总量偏小。
近两年,虽开发了部分商品住宅,供需矛盾有所缓解,但供应的单一性矛盾比较突出,住宅设计理念落后,建设标准较低,住宅品质较差,随着人们生活水平的不断提高,改善居住条件的生活观念越来越强烈。
开发中档高品质住宅满足人们日益增长的住房需求十分必要,具有良好的市场前景和深远的社会意义。
三、市场需求预测
##县城区居住总人口为78924人、26301户,人均居住面积为20.5平方米,人均居住面积在10平方米以下的3200户,无房户1500户,因拆迁需要安置的有210户。
2005年底##县人均居住面积不足为22平方米。
世界各国的经验表明,在人均住房面积达到30~35平方米之前,会保持较旺盛的住房需求。
“衣食住行”是老百姓日常生活中的四件大事,在衣食无忧之后,“住”在人们心中的分量越来越重,必将成为今后人们的消费重点。
随着城市化进程的加快,城市人口数量的增加,增量住房市场还存在较大的发展空间。
2.3建设项目SWOT分析
一、优势----“S”(Strengths)
1、政策优势
本项目的建设符合城市总体规划,符合国家的法规政策,并且项目建成后,能够提升##县居住的整体水平,进一步促进##县经济建设的快速发展。
2、地理位置优势
##铭苑位置优越,东接三公路,西接刘洪路,东西贯通,交通便利。
项目周边无工厂,无噪声源,无污染源,东临汶溪公园环境静谧优雅,是休闲居住的理想场所;项目1.5公里半径内,有##教学质量最好的##一小、##一中两所学校,项目距鸿达商场、购物中心、桃源超市、长途汽车站仅有1公里路程。
居民就学、就医、购物、出游十分便利。
优越的地理环境为项目的开发建设提供了有利的条件。
3、项目设计方案优势
项目由上海同济大学担纲设计,户型设计新颖,套型丰富,以5+2套型为主,户型采用落地飘窗,设观景生活阳台,与自然无限亲近,顶层设露天晒台,独享私家花园,远眺巍巍蒙山,近观汶水潺潺。
部分复式住宅适宜两代人的大户人家居住,完美诠释儒家孝道传统美德。
二、劣势――“W”(Weakness)
本项目投资较大,建设初期资金筹措压力较大,建设单位应制定周密的融资方案,以确保项目建设顺利进行。
项目建成后资金的回笼速度是影响项目效益的关键因素,应注意在建设初期就做好营销工作,以确保项目取得良好的经济效益。
三、机遇――“O”(Opportunity)
1、城市发展提出了更高的要求
从城市居民消费需求来看,消费者都渴望得到更好的居住环境,对居住小区的功能、环境、提出更高的要求。
居住区向配套、环境、物管和教育的综合性多功能方向发展成为最新发展模式。
2、项目规模适度,项目方案设计新颖,有机会引领住宅消费时尚理念,建立良好的市场形象,使项目持续市场旺销的势头。
3、本项目周边企事业单位有供电公司、蒙##泥厂、银麦啤酒有限公司、公路局、一中、汽车站等单位。
各单位效益良好,购买力旺盛,能为项目带来稳定的客源。
四、威胁――“T”(Threaten)
同业竞争是项目所面临的主要威胁。
##县房地产业近两年发展较快,先后成立有5家房地产企业强势入主##房地产市场。
各公司相继推出各种档次、规模不一的住宅项目,尽管本项目具有独特的竞争优势,但仍应注意提高小区的建设质量和综合配套水平,加强小区的物业管理,建出自己的特色,形成独特的风格,从而在同业竞争中脱颖而出,独具领先优势。
另外,受国家宏观政策调控,政府采取的抑制房价上涨等政策的影响,市场供求关系将发生一些变化,预计房价增幅将逐渐趋缓,这也是一个值得注意的问题。
2.4建设规模和内容
序号
名称
单位
数据
备注
1
项目总用地面积
平方米
17984
2
总建筑面积
平方米
27550
住宅面积
平方米
26500
商务面积
平方米
1050
3
总户数
户
240
4
居住人数
人
750
5
建筑系数
%
28.2
6
容积率
1.53
7
绿化面积
平方米
4373
8
绿化系数
%
35
本项目用地17984平方米,总建筑面积27550平方米,绿化面积4373平方米,建筑密度28.2%,容积率1.53,绿化率35%,总户数240户,居住人数750人。
2.5 土建工程
项目主要土建内容为6个砖混结构单体建筑,基础采用钢筋混凝土条形基础,持力层为第二层强风化凝灰岩,fak为400kpa;其中3栋为六层,2栋为五层,1栋为4层总建筑面积27750平方米。
绿化面积4373平方米。
2.6 配套设施
一、给排水工程
1、给水方式
本工程由刘洪路引入一根DN150的给水管主管道,主管道末端设消防栓处,管径不小于DN100,引入开口处设计量水表一只,管道在小区内环网布置,本项目供水由##县自来水公司城区供水管网提供,水量充足,水压高、水质好、无需再增设加压站和水二次处理设施。
2、排水设计
小区总污水量以本区居民生活用水及公共设施总用水量的80%计。
生活粪便污水经化粪池处理汇集后,排入城市污水管网。
屋面雨水经建筑物排雨水管,埋地接入室外雨水管网。
二、电气工程
1、电力、电源
本项目所需10kV电源由刘洪线采用3×50交联聚氯乙烯高压电缆引入。
低压供电电路采用VV224×50直埋低压电缆引至各楼总计量箱。
2、用电指标
(1)住宅:
6KW/户
每户负荷同时利用系数:
0.5
小区负荷同时利用系数:
0.7
(2)公建:
300W/平方米
小区负荷同时利用系数:
0.7
(3)负荷计算
住宅:
6×240×0.5×0.7=504(KW)
公建:
10(KW)
(4)变压器安装容量
考虑路灯照明、冬季供暖等因素设630千伏安箱式变电站一台,无功补偿容量不低于100千乏。
3、电气照明
(1)设计照度:
起居室及一般活动区50LX,卧室200LX,餐厅、厨房80LX,卫生间40LX,楼梯间30LX。
(2)光源灯具:
室内以紧凑型荧光灯为主光源,白炽灯为辅,光源显色指数Ra≥80。
户外灯为防爆灯具,并在休闲区设施庭院灯和草坪灯。
(3)住户配电箱内设总开关,入户导线采用铜质导线穿钢管敷设。
(4)电源插座
电源插座根据各室厅需要分别布设2—3个。
住户内配电照明与插座回路分回路设计,空调、卫生间、厨房电源插座设置独立回路,除空调和照明外,插座回路均设置漏电保护,并采用安全型插座。
户内配线截面不小于2.5mm2。
卫生间做等电位连接。
(5)计量
为实现用电计量的准确性和便于用电管理,选用一户一表
制,电表集中设置。
住宅楼梯间公共照明设置专用配电回路供电,独立计量。
4、防雷接地
该建筑物为三级防雷建筑,屋顶防雷网格小于等于24*16M,避雷带选用直径10镀锌钢筋。
支架高10-15CM。
支架间距1M,转角处间距0.3M。
利用建筑物柱中钢筋做防雷引下线。
接地电阻不大于1欧。
如达不到要求,需加设接地装置。
利用建筑物柱中钢筋做防雷引下线。
接地系统为TN-C-S系统,为避免高电位引入,电源工作零线在进户处做重复接地保护,电阻应小于1欧姆。
楼宇总配电箱及单元分配电箱设低压防雷装置。
将入楼的给排水管道、暖气管道等金属管件与建筑物金属结构及防雷接地。
保护接地连为一体。
接地电阻不大于1欧。
采用40*4的热镀锌带钢作为人工接地体,沿施工槽绕建筑物一周埋设。
埋设深度为1.2M。
PE漏电接地保护线与接地体在等电位向内连接,避免地下直接接地体。
5、弱电
(1)电话线由刘洪路电信设备间采用大对数电缆穿7芯套管引入各楼。
(2)住户内电话进线按1对/户考虑,公建部分按1对/50m2考虑。
(3)每栋楼设宽带网络设备间(箱)一处,并采用光缆直接引到各楼设备间网络交换机柜(箱)。
干线占用通信管道一个管孔。
(4)住户内网络引入点按一个点考虑,采用超五类屏蔽线穿管敷设。
(5)有线电视按每户两个终端考虑,整体系统组成由当地有线电视部门负责。
本项目设计预留信息终端箱,由该箱分配户内电话、宽带网络、有线电视网络。
弱电线路设信号防雷装置,并各埋地敷设7芯管一根,预留未来信息发展空间。
三、供热与燃气
1、本项目利用##鑫源热电有限公司集中供热管道供蒸气进行热交换,设热交换站一处。
本设计热源采用热水,供水温度为80度,回水温度60度,室内设计温度为18+2度。
2、本工程采用单元设下供下回双管异程式公用总立管,户内双管同程下供下回式,采暖管道户内暗埋敷设的采暖方式。
3、散热器选用SSL/TLZY—C铜铝复合散热器,高度为780MM,标准散热量为105W/片。
散热器支管管径为DN20。
4、散热器明装,厚度为100MM,安装高度为距地面不小于100MM,与墙面距离不小于30MM。
每组散热器选一Ф10的放气阀。
5、户内的采暖管道采用无规共聚聚丙烯管,热熔连接,其余部位的采暖管道均采用热镀锌钢管,螺纹连接。
在出楼部位至室外采暖检查井之间的管道必须采用整根管道,中间不得有任何接头。
6、采暖立管每层均应安装固定管卡一个,管卡安装高度为距地1.5-1.8M。
户内水平采暖管道固定采用专用管卡。
每隔400MM设一个。
拐弯处适当加密。
无规共聚聚丙烯管转弯半径应大于8倍管道外径。
7、保温:
敷设在非采暖房间内的管道均需保温,保温材料采用40MM厚的超细玻璃棉,管道保温层外在包0.5MM厚玻璃钢铝箔。
室外供暖及热水管道采用聚氨酯发泡直埋保温管。
8、考虑到城市的发展趋势,建议预留燃气输送管道。
2.7 消防
一、消防用水量
室外消火栓用水量30L/S
室内消火栓用水量30L/S火灾延续时间2h
自动喷水灭火用水量26L/S火灾延续时间1h
二、消防设置
1、满足居民疏散的消防要求。
2、设计通风系统,满足消防疏散要求。
3、按消防部门要求设置消防栓。
4、由物管公司安排各居住户配备灭火器,并教会正确的使用方法。
5、项目及周边应严格控制液化气站、加油站等易爆危险品储存、建设。
6、沿交通干道布置循环室外消防给水管道,管径不小于DN100,室外消防栓距路边不应超过2米,室外消防栓的间距不大于120米,数量、位置按消防管理部门的有关规定执行。
2.8 物业管理
项目预售前,采用招标方式选择优秀的物业管理公司与其签订《前期物业管理服务合同》委托实施前期物业管理,物业管理公司要提前介入,参与方案的制定,对小区实行封闭式统一的物业管理,物业公司应设维修值班、保安、生活服务、医疗服务等组织,按物价局及有关部门规定的价格,实行有偿服务。
物管公司负责安全治理、公用设施维修、环境卫生清扫等服务性工作。
保安队伍要纪律严明、训练有素,全天候值班巡逻,对业主和车辆进出实行通行证管理,对外来车辆实行驾驶证留抵措施,外来人员找人实行预约通知,通过以上措施,为业主营造一个祥和、安全、方便、优美的生活居住环境。
物业管理公司的服务内容及负责包括:
1、维护社区治安。
2、道路、公建、管、线及设备维护、检修。
3、水、电、暖气供应、管理。
4、环境卫生、绿地及景观的维护、管理。
5、向入住居民提供需要的商业服务。
6、社区其他管理事宜。
项目交付使用后,按《物业管理条例》等相关法律、法规规定召开首次业主大会,选举产生业主委员会,由其选聘物业管理公司实行规范物业管理。
2.9 项目实施计划
根据《中华人民共和国招标投标法》、国家发展计划委员会第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容及标准招标事项暂行规定》和第3号令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》的要求,依法对该项目进行招标。
为确保项目开发的顺利实施,专门成立了技术力量雄厚的建设指挥部,设严格按照国家的规范标准进行建设,在开发建设过程中强化工程招标投标制,工程质量监理制,工程竣工验收制,并且采取强有力措施,保证工程质量,确保住户居住安全。
1、采取公开招标方式确定建筑施工队伍。
2、施工中的质量监督采取“政府监督”,委托监理公司进行全过程监理。
施工企业必须严格按照施工规范、验收标准和建筑设计图纸进行施工,严格审核建筑材料及主要设备的购货、验收,并核定建筑材料的性能及安全技术指标。
3、工程竣工后由建设、设计、勘查、土地、房管、计划、消防、环保、地震、水保、统计、质检、安全等有关部门验收。
项目单位自2006年下半年已着手项目的准备工作,为本项目的实施已经做了大量的前期工作,本着抓紧前期、合理安排施工,争取早日建成使用的原则,根据国家建设部等有关项目工期定额并考虑项目特点,本项目拟定建设期为1年。
2006年11月:
完成项目可行性报告、总体规划任务,为全面施工建设做好准备工作。
2006年11月至2007年4月:
完成七通一平、围墙、地下基础工程。
2007年4月至2007年10月:
建设住宅主体及其他配套设施,主体工程封顶。
2007年10月至2007年12月:
完成所建工程建筑物的装修、室内布置、区内绿化,完善所有配套设施,综合验收合格。
2.10 投资估算
一、估算依据
1、山东省建筑工程消耗量定额
2、##市安装工程消耗量定额
3、山东省建筑工程价目表
4、山东省安装工程价目表
5、山东省房地产开发经营管理条例
6、类似工程的造价
二、估算说明
1、土地费用:
土地出让金500万元。
2、前期工程费:
包括勘察、设计费,图纸审查费,规划管理费。
3、建安工程费:
包括建筑工程费、水电暖及智能化系统购置、安装工程费。
4、基础设施费:
包括供水、供电、道路、绿化等一些基础工程费用。
5、公共配套设施费:
主要包括小区内不能有偿转让的公共配套设施发生的支出。
6、开发期间税费:
包括项目在开发工程中所负担的各种税金和地方政府、部门征收的税费。
7、财务费用:
按销售收入的1%计算
8、管理费用、销售费用:
按销售收入的3%计算。
三、建设投资估算
经估算,项目建设投资3475万元,其中:
土地费用519.4万元,前期工程费253.42万元,建安工程费1806.26万元,公共设施、基础设施费551万元,开发期间税费41.18万元,管理费用119.85万元,销售费用119.85万元,财务费用40万元。
工程费用投资估算表
序号
费用名称
投资额
(万元)
占投资总额的比例
估算说明
一
开发成本
3171.26
91.26%
1
土地费用
519.4
详见明细表
2
前期工程费
253.42
详见明细表
3
建安工程费
1806.26
详见明细表
4
配套费
551
详见明细表
5
开发期间费用
41.18
详见明细表
二
开发费用
303.74
8.74%
1
管理费用
119.85
2
交易费用
8.27
3
财务费用
40
4
销售费用
119.85
5
不可预见费
15.77
合计
3475
100%
序号
项目构成
计算方法
金额(万元)
一
土地费用汇总
27亩
519.4
1
土地出让金
500
2
契税
出让金×3%
15
3
土地登记费
0.144元/m2
0.25
4
土地测量费
200元/亩
0.54
5
土地规划咨询费
2元/m2
3.6
二
前期工程费用汇总
253.42
1
规划设计费
35.82
1.1
图纸审查费
6元/m2
16.53
1.2
规划咨询费
2元/m2
5.51
1.3
图纸审查
5元/m2
13.78
2
地质勘察测绘费
11.6
2.1
地质勘探费
4元/m2
7.19
2.2
房产测绘费
1.6元/m2
4.41
3
其他费用
206
3.1
地面平整及修路费
90
3.2
综合开发管理费
2元/m2
5.51
3.3
地震评价费
1元/m2
2.75
3.4
标底审定费
1元/m2
2.75
3.5
招标代理费
建筑工程费×2%
35.8
3.6
劳动保险费
建筑工程费×2.6%
46.6
3.7
备案登记费
0.25元/m2
0.69
3.8
墙体节能费
8元/m2
22.04
三
建安工程费
1806.26
1
建筑工程费
650元/m2
1790.75
2
消防设施设备费
2元/m2
5.51
3
防雷设施及监测费
10
四
内部公共设施配套费
100元/m2
275.5
五
公共设施配套费
100元/m2
275.5
六
开发期间费用
41.18
1
监理费
建筑工程费×2%
35.81
2
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