项目管理案例分析报告.docx
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项目管理案例分析报告.docx
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项目管理案例分析报告
项目管理案例分析报告
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项目管理案例分析报告 近年来,国内各地方政府纷纷出台各项优惠政策招商引资,大力引进优秀企业入驻,繁荣地方经济。
这些企业在政府大幅优惠政策下购置土地,新建厂房,力求实现自身的跨越式发展。
但在建设过程中企业往往因为自有资金有限,所以将正在建造的建筑物设定抵押向银行申请贷款,在建工程抵押担保也因此成为重要的融资渠道之一。
那么在操作此类担保项目时,作为其中参与方的担保机构,具体受理条件有哪些,又有哪些应该注意的事项,本文将通过分析一则在建工程抵押担保项目案例来一一阐述。
案例背景
S市为北方某县级市,A企业是当地一家连锁超市企业,成立于XX年,在省内拥有11家连锁店,年销售收入过亿元。
为了整合超市资源配置,统一采购,降低成本,同时响应当地政府招商引资号召,A企业决定在S市经济开发区建设一处自用物流园区。
于XX年年初以135万元的优惠价格取得了国有出让土地平方米,并自筹资金建设厂房平方米。
由于A企业在购买土地、建设厂房等前期花费了大量自有资金,导致建设资金出现紧缺,急需寻求融资途径。
但当地政府为避免国土资源流失情况的发生,规定必须在企业厂房及配套设施全部建设完毕并正式投入运营以后方可办理房产证。
企业经营者向当地多家银行提出融资需求,银行多以其厂房未办理产权证尚无法直接办理银行抵押贷款为由要求其出具第三方担保。
于是A企业向哈尔滨均信投资担保股份有限公司(以下简称“均信担保公司”)提出贷款担保申请。
案例过程
在接到A企业的贷款担保申请后,均信担保公司立即安排项目人员对该企业的基本情况及当地超市的整体环境等进行了实地考察。
企业整体经营情况
首先,项目人员对A企业现有经营情况进行了一次全面考察,但因其拥有的11家连锁超市位于省内不同地区,主要调查人员不能一一走访,于是利用均信担保公司服务面积广、网点多的特点,请当地分公司人员对超市经营情况进行逐一核实,并很快得到了反馈。
随后,项目人员抽取其中3家经营时间在5年以上、经营情况较为稳定的超市,对其销售收入情况进行了详细核查。
通过两次核查,项目人员基本可以判定,A企业财务制度健全,信息记录完整,经营数据全部通过财务软件核算,凭证清晰可查,抽查的三家超市上年度全年销售收入合计约1亿元。
总体分析结论认为,A企业经营年限较长,经营情况稳定,收入明晰,信用状况良好。
反担保措施设定
在全面了解企业经营情况以后,项目人员又发现A企业虽然店面较多,但店面全部为租赁使用,无法进行抵押,唯一自有财产即为在S市开发区购买的土地及在建工程。
因此,该项目反担保措施的选择集中在了现有在建工程上。
由于在建工程作为抵押物比较特殊,为此,项目人员在具体操作之前做了大量的资料收集工作,以探究项目的可行性。
在建工程抵押,是指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给银行(担保机构)作为偿还贷款履行担保的行为。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》《城市房地产抵押管理办法》及其他法律法规的规定,在建工程抵押必须具备以下几方面条件:
1.在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。
在《物权法》出台以前,信贷客户不得使用在建工程为他人的债务提供担保,也不能为自己其他用途的债务进行担保,而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。
《物权法》实施以后,在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押,对在建工程抵押担保的种类没有限定。
2.在建工程占用范围内的土地,已经交纳全部土地出让金,并取得国有土地使用权证。
3.《城市房地产抵押管理办法》中明确规定,在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证“三证”的编号,所以,在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
同时,正在建造的在建工程抵押,还必须取得建设工程施工许可证。
4.投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。
具体操作
在全面分析了解在建工程抵押要求以后,项目人员依照标准对A企业情况进行综合分析。
1.A企业贷款用途主要为支付建筑商施工款。
2.A企业已取得《土地使用证》并且出具了土地出让金发票及政府返还部分出让金票据。
3.A企业已取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》。
4.《建筑工程施工许可证》中明确标注有建设单位、工程名称、建设地址、建设规模、合同价格、设计单位、施工单位、监理单位、合同开工日期、合同竣工日期,并且备注有项目经理、技术负责人及工长姓名。
5.确定在建工程在工期之内。
此外,项目人员还通过与施工单位进行座谈,了解现阶段工程进度及施工款交付情况:
1.客户提供与施工单位签订的建设工程合同及《建筑工程施工许可证》中标注合同价格1640万元,项目人员与施工单位核实,其现已交付工程款670万元,占比%,符合抵押条件中对于已付工程款需占工程建设总投资的25%以上要求。
2.建筑商出具其已交纳款项证明,愿意为其签署保证合同,并表示如果发生代偿,对在建工程进行拍卖,同意放弃优先受偿权,避免出现抵押权与工程款优先受偿权之间的冲突。
经过综合考虑,均信担保公司决定在施工单位签署保证的情况下为该企业提供贷款担保500万元,反担保措施为在建工程及国有土地抵押,房屋所有权人A企业进行股权质押。
并通过加强贷后管理,不定期走访,及时掌握在建工程施工动态、企业经营动态。
重点关注企业后期发展建设及资金变动,有效把握项目风险。
思考与启示
在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式,因具有良好的加速资金流动、促进资金融通、解决企业融资需求等优点,现已被广泛采用。
但是,在建工程抵押毕竟不同于已取得房屋所有权证的房地产抵押,其法律关系较为复杂,不确定因素较多,隐含风险较大,如操作不当,很可能出现法律纠纷,造成担保贷款资产损失。
因此,通过对A企业在建工程贷款的项目操作,笔者认为,把控好在建工程贷款担保风险需要重点关注以下三点:
1.全面考察经营情况。
由于在建工程项目抵押物方面存在一定的风险性,所以担保机构更需要严格把关,只有企业的经营有保证,收入有保证,还款才能有保证。
此外,对于A企业这类连锁零售企业经营情况的掌握,需要选择重点,以点带面,对企业进行全方位考察。
2.严格落实抵押登记。
政府房地产部门对于在建工程抵押要求相当严格,只有在建工程完成抵押登记,政府土地部门才能受理土地抵押登记。
因此要求抵押权人在落实抵押登记的过程中一定要认真仔细地落实好每一个环节,作为担保机构,更要严格按照要求执行,以保障自身的权益。
3.严格保后跟踪。
对于在建工程,保后跟踪工作尤其重要,扎实做好保后监管工作,特别要关注客户的贷款用途及资金回笼情况,关注企业在建工程施工进度及付款进度,关注企业是否有重大的经营变化,有效把控项目风险。
项目管理案例分析报告 项目概况
项目名称:
合川畔江绿生态农业观光园
项目承办单位:
重庆畔江绿生态农业发展有限公司
项目法人代表:
(待定)
项目性质:
结构创新改造
项目地址:
合川草街镇玉龙村江家茶山
项目建设目标
本项目按照生态学原理和生态经济规律,充分利用现有茶山特色资源,进行结构调整,加以创新农业种养,实现农业观光、采摘及休闲旅游为一体的现代农业项目。
通过技术与管理、营销与市场的有机结合,将该项目打造成合川具有典范意义的项目,进而引领合川传统农业向整合化、生态化及高质高效方向发展。
本着尽到企业社会责任、辅助解决“三农”问题,项目建设及运营过程,结合项目需求将最大限度地解决附近农民的就业问题,提高农民的收入,促进社会主义新农村和谐建设。
项目改造内容
一、养殖基地:
(林下养殖)80亩
1、山猪养殖:
15亩
2、野兔养殖:
10亩
3、山鸡养殖:
30亩
4、鹅养殖:
25亩
5、用于养殖配料作坊、防疫室(可用部分现有房屋建筑)
6、其他配套设施:
独立养殖区域外围围墙(铁丝网)设置;独立养殖区域电力工程;进入独立养殖区的便道硬化。
二、种植基地:
160亩
1、茶树种植:
40亩(套养鹅)(保留现有)
2、沃柑种植:
30亩(果子成熟1-5月)
3、枇杷种植:
10亩(套养山鸡)(果子成熟4月中下旬)
4、桃树种植:
20亩(套养山鸡)(果子成熟5-7月)
5、果桑种植:
20亩(套养野兔)(果子成熟4-5月)
6、李子种植:
20亩(套养山猪)(果子成熟6-7月)
7、梨子种植:
10亩(果子成熟7-10月)
8、草莓、西瓜、蔬菜等种植:
10-30亩(部分空置林下可套种)
三、生态观光休闲场地建设:
80亩
1、农家乐(含餐厅、厨房、娱乐室):
5亩
2、民宿8间(套):
1亩
3、办公场地:
亩
4、道路(上山道路及林区步道):
10亩
5、林区观光休憩亭(4-6座):
亩
6、公共便厕(4座):
7、停车场:
亩
项目总投资、占股分配及资金筹措
一、项目投资总额:
200万元
1、养殖:
种苗+喂料+人工(养殖数量视实际情况而定)
仔山猪50头单价成本200-400元/头基本投入1-2万
喂料投入(8个月):
2元/天/头x30x8=480元/头480x50=24000元
山鸡苗(500g左右)1000只单价10-20元/只基本投入1-2万
喂料投入(4个月):
元/天/只x30x4=18元/只18x1000=万
野兔种50(公母)只总9800元
喂料投入(N个月):
元/天/只x30x2=48元48x50=2400元
注:
种兔平均每年育8胎左右;每胎8只左右。
此处未核小兔养殖。
鹅苗200只单价元/只基本投入700-1000元
喂料投入(6个月):
元/天/只x30x6=45元45x200=9000元
人工投入:
4人x80元/天x30天=9600元/月
另:
养殖区围墙(或栅栏)及电力设施成本预计6-10万
合计(按1年):
约30万
2、种植:
种苗+有机肥+人工
沃柑30亩:
投入7000元/亩210000元亩产7000斤
枇杷10亩:
投入7000元/亩70000元亩产XX斤
桃树20亩:
投入7000元/亩140000元亩产5000斤
果桑20亩:
投入5000元/亩100000元亩产XX斤
李子20亩:
投入7000元/亩140000元亩产3000斤
梨子10亩:
投入7000元/亩70000元亩产8000斤
注:
每亩投入成本包含种苗、肥料和人工。
另:
现有茶山种植果树需平场,该笔费用预计3-5万.
合计:
(按1年)约78万
3、农家乐
餐厅、厨房和娱乐室:
前期总造价预计50万
4、公路及便道
1000m+5000m预计造价:
8万+6万=14万
总计:
172万元
二、盈利股份分配比例
1、茶山基地提供方占总盈利6%;
2、种、养技术参与方占总盈利5%;
3、运营管理方占总盈利5%;
4、投资方占总盈利84%。
注:
项目前3年每年提取分配的利润不超过总盈利的50%;余下利润滚动投资。
三、资金筹措及退资
1、公司投入现金60——100万元;
2、项目众筹资金100——140万元;
3、投资方3年内不得拆除资金;投资满3年欲拆除资金的必须提前1个月向公司提出申请,经批准方可按原始投入予以退出,并结清所有前期应得分红。
注:
众筹资金每5万元为一个基本股。
第二章项目改造的必要性和可行性
项目改造的背景
原场主接手现有240亩茶山9年来,经济收益一直处于低下。
创新农业成为农业发展的大趋势,国家号召并政策支持。
生态观光农业成为休闲经济的很大组成部分,潜在消费市场巨大。
消费市场对健康的需求,生态种养农产品有着广泛的市场前景。
项目改造的必要性
有利于江家湾茶山作为防护林历来经济收益不高的现状。
有利于促进当地旅游经济发展和带动当地农民增收。
践行国家“供给侧改革”的政策。
项目改造的可行性
地理位置优越
项目所处位置交通便利,硬化道路直通山脚;背靠名胜古迹钓鱼城;距离草街镇新政府办公地点不到2公里;距离合川城区车程30分钟内。
基地优势
成熟林地;山峦结构改造后凸显错落景致。
项目改造符合国家、地方产业政策
林还林的改造不影响原有防护林功能,提高其价值产出有利于农林业的创新发展以及当地税收
技术支持
专业技术人员以参股模式加入,使得技术有保障,付出有回报;能更大程度提高技术人员的责任心。
运营管理优势
公司管理团队由具有多年丰富的企业(项目)管理及市场运营经验的人员组成。
成员对生态观光农业及休闲农业发展也有一定分析、把握能力;对健康农产品的品牌化营销有所熟悉。
第三章运营及市场分析
现有市场
包含合川在内的大重庆,小康及中产收入水平的家庭呈逐渐上升趋势,消费能力及健康消费意识在稳步上升。
林下生态养殖的几种畜禽(山猪、野兔、山鸡、鹅)堪称野味,选择从消费市场中端及以上消费切入,采取游客自选、快递上门、公司自有餐饮消化、专卖店销售等途径。
保留茶树及水果种植,采取自由采摘及快递上门方式。
潜在市场
利用互联网构建圈层,积累数据;强化项目参与人员的分享意识及责任。
一、建立企业网站、注册微信公众号。
二、项目参与人务必积极分享传播项目相关信息内容;发动朋友圈参与分享传播。
不定期举办互动活动,提增项目名气。
借用社会资源及政府资源,不定期开展与消费者的互动;积极参与社会公益。
引入会员制模式。
一、产品消费预付费的会员模式。
二、果树认领的会员模式。
三、园林观光采摘消费会员模式。
第四章收益及周期分析
养殖收益
山猪综合成本及预期收益(8个月出栏)
成本:
50头猪仔+食料+兽药+人工+潜在成本
2万+万+万+万+4万=万
预期收益:
1头出栏时120斤猪肉价格30元/斤
120x30x50=18万18万—万=万
野兔综合成本及预期收益(兔仔按循环300只4个月出栏预算)
成本:
种兔50只+(食料+兽药)+人工+潜在成本
(9800元)+14400+9600元+XX元=万
预期收益:
300只x5斤/只x22元/斤=万=万
注:
种兔是一次投入。
(=万为每栏基本成本)
野鸡综合成本及预期收益(500g左右苗4个月左右出栏)
成本:
1000只鸡苗+食料+禽药+人工+潜在成本
2万+万+万+万+万=万
预期收益:
1000只x3斤/只x25元/斤=万=万
鹅综合成本及预期收益(6个月出栏)
成本:
200只鹅苗+食料+禽药+人工+潜在成本
1万+万+万+万+万=万
预期收益:
200只x16斤/只x13元/斤=万=万(未含鹅蛋收益——鹅蛋5-8元/枚)
种植收益(除茶叶,大部分在2年后开始有收益)
有机种植的水果,品质(甜度)都较高,市场价值回报也不错。
此处不做收益预估。
观光旅游收益(见效周期1年以后)
该项目在果树赏花季能为餐饮带来提升;采摘季实行“门票”制,根据不同水果品种实行不同价格——或包含餐饮实行套票。
餐饮、住宿收益(基础设施建设完成,养殖成熟开始有收益——半年以上)
生态养殖品种作为餐饮特色菜品,打造具有自身特点的农家菜风格。
住宿环境打造“新民宿”特点,注重人文体贴。
费率可达150-300元/天/间。
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