租赁合同代理词.docx
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租赁合同代理词
租赁合同代理词
篇一:
代理词
审判长:
浙江****律师事务所接受原告的委托,指派本人作为原告的委托代理人,依法参加本案的诉讼。
根据出庭前对案情和证据的了解,刚才又参与了法庭调查,现发表代理词如下:
1、在原告起诉时被告拖欠租金达五个多月,已构成根本违约。
根据双方签订的房屋租赁合同第1条的约定,租金为一年付一次。
因此被告应于20XX年4月25日前支付第一年的房租共计54000元,但是被告并没有完全按照合同约定履行支付租金的义务。
仅仅通过银行转账支付了半年的房租27000元后就没有再支付房租。
在此之后原告一直向被告催要所欠的房租,但是被告一直不予理会。
在20XX年10月28日在原告报警后,被告出具一份保证书以保证自己会支付房租,但是被告一直没有履行他应该履行的义务。
后于20XX年1月18日又出具保证书保证会在20XX年1月21日前会支付,但是被告又没有履行。
之后被告就不再接听原告的电话,也不和原告见面协商房屋房租的相关事宜。
2、根据租赁协议书的约定,从20XX年4月至20XX年4月第一年的房租,共计54000元,被告原本应该在20XX年4月全部支付,但是被告仅支付了半年的租金共27000元,剩余的至今没有支付,按照约定第一期未支付的房租暂计6个月,从10月份开始的房屋租金暂计6个月为27000元。
3、原告有权解除房屋租赁合同。
根据房屋租赁协议书约定,如
果被告不付租金,原告有权强制另行出租而不负任何责任。
《合同法》第227条规定,承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。
承租人预期不支付的,出租人可以解除合同。
所以原告三番五次的向被告催要没有支付的租金后仍不支付租金,所以原告有权解除合同。
综上,本代理人认为,被告拖欠租金达七个多月,已构成根本违约,原告有权解除房屋租赁合同,原告无任何违约行为,被告理应支付原告房租损失及违约金。
因此请求人民法院依法支持原告合理的诉讼请求!
此致
****人民法院
代理人:
篇二:
关于南京金宝利劳动服务站、南京市物资回收有限公司
诉江苏银河天琴文化娱乐有限公司租赁合同纠纷案
代理词
尊敬的审判长、人民陪审员:
上海市锦天城(南京)律师事务所依法接受江苏银河天琴文化娱乐有限公司的委托,指派本律师作为其代理人。
接受代理后,代理人仔细地了解案情,研究了案卷材料。
现发表代理意见如下,敬请给予采纳:
一、案情简介
南京金宝利劳动服务站、南京市物资回收有限公司(系南京市物资回收公司改制而来)诉称,20XX年12月31日,原、被告双方签订第四次《租赁协议》,被告租用原告位于鼓楼区中山北路74号自有商业用房,合同到期后被告方未能按约交还案涉房屋,因此诉请被告迁出占用的租赁房屋并支付违约金和占用期间的使用费。
庭审期间,原告之一南京物资回收有限公司向法院申请撤回起诉。
原告方为了证明案涉房屋属原南京市物资回收公司所有,并授权南京金宝利劳动服务站经营管理,起诉时提供案涉房屋产权证、南京市物资回收公司委托南京金宝利劳动服务站经营管理案涉房屋的证明一份以及南京市物资回收公司部分改制文件。
二、经庭审,本律师认为原告的诉讼请求不应得到法院支持,理由如下:
(一)、案涉房屋系案外人南京金宝利休闲有限公司资产
1、案涉房屋系南京市物资回收公司对合资企业南京金宝利休闲有限公司的投资。
首先,经庭审双方举证表明,案涉房屋虽1992年登记在南京市物资回收公司名下,但在1993年南京市物资回收公司已经将其作为投资,与台资企业合资设立合资企业南京金宝利休闲有限公司。
后合资双方产生纠纷,南京金宝利休闲有限公司于1997年被注销,但因历史原因该合资企业资产未能清算。
我们认为案涉房屋作为投资设立合资企业后,企业未经清算的情况下,其所有权应归合资企业所有,原告主张所有权归南京物资回收公司所有没有法律依据。
其次,原告方所提到的案涉房屋已经仲裁返还给原告,但经调查取证,上述仲裁已经被北京市第二中级人民法院依法撤销。
2、宁改办字[20XX]60号关于对南京物资回收公司改制方案的批复并未将案涉房屋作为南京市物资回收公司的资产参与改制,也未对案涉房产权属进行处理。
20XX年,南京市物资回收公司进行改制,并于20XX年经改制设立南京市物资回收有限公司。
原告方认为改制时政府将案涉房屋作为企业资产转让给受让方,经庭审质证,这一说法不能成立。
案涉房屋因历史原因,一直登记在南京物资回收公司的名下,故改制时对案涉房屋价值进行了评估。
但我们注意到的是,南京市物资回收公司在宁供改[20XX]63号请示内容,在“期后事项”中对案涉房屋作出了特别说明:
物回公司出资20万美元(即是以案涉房屋出资,为了进一步查清案件事实,我们庭审中已经申请法院要求原告方提供当时的出资协议或合资企业章程。
),占股权20%。
1996年12月,中国国际经济贸易仲裁委员会[1996]仲裁字第0555号裁决书裁定合资合同无效(已查明该裁定已经被北京市二中院撤销),办理注销手续,合资公司解散,物回公司损失20万美元,折合人民币165万元。
在“净资产确认”中进一步明确:
物回公司的净资产为万元()。
同时应减去瑞金饭店房产评估值万元,最终净资产为万元。
最终确定净资产为万元,这与宁改办字[20XX]60号批复确认的企业净资产内容相吻合。
上述事实表明,物回公司改制时,并未将案涉房屋作为其资产申报参与改制,市体改办也未将案涉房屋作为改制企业的资产加以处理。
而是将案涉房屋作为物回公司对合资企业的投资来确认的,但因
合资企业一直未能清算,只能将该部分投资作为损失来计算。
(二)、本案原告方对案涉房产欠缺处分权,属无权处分,原、被告双方签订的《租赁协议》效力待定,然原告方并未要求法院确认该合同的效力,在此情况下,其主张案涉房屋所有权归南京市物资回收公司并要求被告返还房屋支付违约金、占用费的诉求缺乏事实及法律依据。
本案中,根据原告的诉请以及其主张的事实与理由,其主张案涉房屋所有权归南京市物资回收公司所有,南京市物资回收公司授权南京金宝利劳动服务站经营管理,因此根据双方签订的《租赁协议》,要求被告按合同约定迁出租赁房屋并承担违约责任为。
但如前所述,原告方并非案涉房产的所有权人,且至今原告方也未能提供其得到真正权利人的授权的证明。
显然《租赁协议》因原告方对案涉房屋无权处分,合同效力待定。
原告方只有取得权利人的追认,或通过其他方式取得处分权,确认合同有效后,原告才有权主张相关权利。
但原告方至今仍未能取得案涉房屋的合法处分权,亦未要求法院确认双方签订的《租赁协议》效力,因此其诉讼请求缺乏事实及法律依据。
(三)、即使合同确认无效,原告也无权要求被告向其返还租赁房屋,更不能要求被告支付占用期间的使用费及违约金。
1、原告对案涉房屋并无占有权,其所谓的“占有”也是非法的、恶意的。
原告主张的所谓的对租赁房屋的占有充其量只是一种占有的事实和状态,而并没有取得占有权。
且其明知无权处分多年来却一直收取被告的所谓“租金”已经超过400万元,恶意侵犯真正权利人的权利,典型的属于非法恶意占有。
对恶意占有人和善意占有人的保护是应有所区别当,占有物的返还请求权的行使的前提是要有合法的占有权,无权占有特别是非法占有本身违法应予取缔,如果承认保护原告的这种非法恶意占有,则相当于承认了非法状态,显然违反法的秩序,是对违法行为的纵容。
不
法行为所形成的事实状态一旦成为秩序的载体,便理直气壮地脚踏权利,所有权屈从于事实,占有事实(甚至是非法事实)还创造了新的权利,这岂不是背弃了法律的公正?
2、原告的非法的恶意占有事实也已经丧失,其也因此丧失了基于对标的物占有的返还请求权。
被告因对原告的善意信任,承租了该房屋,从而因善意的占用而取得占有权,原告也因此丧失了对该房屋的占有。
(四)、非法之债不受法律保护,即使合同无效原告方要求被告向其返还占有物及支付违约金、占用费的诉请也不应得到法院的支持。
如前所述,原告既非所有权人也未取得合法授权或合法占有,其无权基于物权主张物上请求权。
那么其是否有权主张因合同之债而形成的债权请求权利?
显然也不行。
原告虽然与被告曾有合同关系,一般情况下即使合同无效,合同相对方应相互返还。
但本案中,原告基于合同的请求权系因其非法恶意占有而形成的,原告自己便是置身于法律秩序或者道德秩序之外的人,不能期待受到法律秩序的保护。
对于合法权益进行保护是人民法院的职责,而对于非法权益不予以保护或给予制裁,同样是人民法院的职责。
在本案中,法院应对当事人的权益是合法还是非法的进行审查,对非法权益应不予支持。
综上所述,本案中,原告对案涉房屋并无合法的处分权,其曾经对案涉房屋的“占有”也是系非法恶意的,严重侵害了真正权利人的合法权利,无论是基于物上请求权或是基于合同的债权请求权,其诉讼请求均不应得到法院支持。
同时,被告保留向将主张返还租金赔偿损失的权利。
代理人:
20XX年7月20日
但因案涉房屋真正的权利人系第三人合资企业,原告未能取得权利人的追认,其与被告签订的《租赁协议》为无效合同,权利人有权基于所有权向被告主张物权返还。
现台湾方面权利人已经在和被告联系,向被告主张有关权利。
因路途较远,客观上存在诸多不便,现台湾方面正在办理有关授权手续。
为了减轻当事人诉累,真正做到案结事清,被告要求
自己便是置身于法律秩序或者道德秩序之外的人,不能期待能受到法律秩序的保护本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。
第三十四条无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十六条造成不动产或者动产毁损的,权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第三十七条侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。
第三十八条本章规定的物权保护方式,可以单独适用,也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
第二百四十一条基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。
第二百四十二条占有人因使用占有的不动产或者动产,致使该不动产或者动产受到损害的,恶意占有人应当承担赔偿责任。
第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的,权利人可以请求返还原物及其孳息,但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
第二百四十四条占有的不动产或者动产毁损、灭失,该不动产或者动产的权利人请求赔偿的,占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人;权利人的损害未得到足够弥补的,恶意占有人还应当赔偿损失。
第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的,占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权,自侵占发生之日起一年内未行使的,该请求权消灭。
《物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。
第二百四十五条,占有人返还原物的请求权,自侵占发生之日起一年内未行使的,该请求权消灭。
《物权法》第245条规定的是占有回复请求权,而不是返还原物请求权。
《物权法》第34条才是规定了返还原物请求权,这两个请求权可以发生竟合。
例如:
篇三:
租赁合同纠纷一审代理词--律所整理
代理词
尊敬的审判长、审判员:
天津吉贤律师事务所接受xxxxXXX的委托,指派我担任xxxxXXX与天津市xxx投资有限公司租赁合同纠纷一案的一审代理人。
现结合今天的庭审情况针对双方争议的焦点发表如下代理意见:
一、原被告签订的《天津市xxx生活广场商铺租赁合同》(以下简称租赁合同)符合法定解除的条件,该合同依法已经解除。
1、被告迟延履行合同的主要债务,经原告催告后在合理期限内仍不履行。
(迟延履行合同义务)
原被告于20XX年9月20日签订了租赁合同(见证据2)。
双方约定,20XX年11月15日为商铺交场日(交场日:
双方签订交付确认书、实际交付商铺日期),并于20XX年圣诞节前正式开业。
而至20XX年12月31日,被告商场内外部装修工程仍未完成,无法为原告及其他商户提供入场经营的条件。
经原告催告后,被告承诺延至20XX年4月15日可全面完工,为原告提供入场经营条件。
但,经原告催告并给予4个多月的合理期限后,至再次约定的完工期限即20XX年4月15日,商场内外施工场地仍凌乱不堪,没有丝毫完工迹象。
以上事实可由原告于20XX年4月份拍摄的现场照片证实(详见证据
篇四:
尊敬的审判长、审判员:
XX律师事务所接受原告XX委托,指派XX担任其与被告XX公司租赁合同纠纷一案的代理人,参加本案的诉讼活动。
现结合相关法律和法庭查明的事实,发表以下代理意见,供法庭参考:
一、原被告之间的租赁合同真实有效,对双方均具有约束力。
依据《合同法》第8条:
依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
原告与被告签订的《建筑施工物资租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,其内容不违反法律法规的强制性规定,应当认定为合法有效,双方都应遵守。
二、被告违约,原告有权要求被告继续履行。
合同签订后,原告依照合同约定履行了出租义务,但是被告未按期支付租金,其行为已经违约,根据《合同法》第60条:
“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
”第107条:
“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”第226条:
“承租人应当按照约定的期限支付租金。
”因此原告有权要求被告承担继续履行的责任,支付应付租金。
三、被告应当承担违约责任被告的行为已经构成违约,应当承担相应的违约责任。
依《合同法》第114条第1款:
“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿
额的计算方法。
”双方在合同第5条中约定“如承租方逾期不能支付租金,则需按应付租金的日千分之三向出租方支付违约金。
”因此被告应该按照合同的约定承担违约金。
四、被告应当承担租赁物的维修护理费,并按约定的价格赔偿丢失物资的相应价款。
依据《合同法》第220条:
“出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。
”第222条:
“承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。
”双方在租赁合同第6条中约定:
租赁物的维修费用由承租方承担。
承租方对租赁物应妥善保管,扣件、顶丝使用后要清理擦油,租赁物退还时有损坏、丢失、保管不善等问题,要按合同约定的价格赔偿或承担维修护理费。
被告使用租赁物后未按约定清理擦油,应当按照约定支付清理上油费;因被告保管不善导致租赁物丢失,应按合同约定承担赔偿责任。
五、被告应当承担租赁物的运费
双方在合同第3条中约定:
交货方式为承租方自提,合同期满,承租方负责将租赁物送至出租方仓库,并按要求摆放整齐,运费杂费由承租方承担。
综上,根据《合同法》及相关法律法规,被告的行为已经构成违约,严重损害了原告的合法权益,原告有权请求被告承担违约赔偿责任,愿法庭支持!
此致
XX人民法院
代理人:
年月日
篇五:
房屋租赁合同纠纷案代理词
代理词
尊敬的审判长、审判员:
西安XXXX有限公司与XXX、XXX房屋租赁合同纠纷一案,我们接受西安滨成商贸有限公司的委托并受陕西XX律师事务所指派,作为本案原告西安XXXX有限公司的代理人参加今天的庭审,根据本案的基本事实,结合庭审情况,依据相关法律规定,现就本案发表如下代理意见:
一、本案事实清楚、法律关系明确,二被告已明显违反合同约定,应属根本违约。
20XX年2月5日原、被告双方签订了房屋租赁合同,合同明确约定“原告承租被告位于西安市XX大道XXX号XXX物流园的库区B1库房共计1340㎡,租期4年,从20XX年2月28日起至20XX年2月27日止,押金为5000元,第一年库房租金为20XX00元,合计金额共计206000元。
合同签订之日向被告支付第一年租金,以后每年提前一个月交下一年度承包费。
租期内原告违约或中途退出,所余租金不退,并按承租期租金10﹪计收违约金。
遇有被告统盘规划改造须提前三个月通知原告。
被告违约退还原告剩余租金,并按承租期租金10﹪计付违约金”。
合同签订后原告分别于20XX年2月9日、20XX年2月15日向被告支付了租房押金和第一年的房屋租赁款共计206000元,并于20XX年2月15日、20XX年2月28日向被告支付了房屋维修费用款
220XX元,维修工程款15000元,上述事实有XXX本人出具的四张收条为证。
但在20XX年5月4日在原告所租赁的库房仅仅使用了67天之后就被XX市国土资源局XXXX分局强制拆除了,被告并没有按照合同约定“遇有被告统盘规划改造须提前三个月通知原告”,也未提前告知原告拆除的原因,导致租赁合同不能履行并给原告造成了巨大的经济损失,我们认为被告的行为已明显违反合同约定,违背了诚实信用原则,已属根本违约,应按照《合同法》第一百零七条和其他法律法规的规定承担违约责任。
二、二被告应按照合同约定和相关法律规定退还原告房屋租赁款、租房押金和房屋修缮款,支付原告违约金,并赔偿原告的直接经济损失。
如前所述二被告的行为已明显违反了合同约定和相关法律、法规的规定,给原告造成了巨大的经济损失,应当承担相应的法律责任。
原、被告之间的《房屋租赁合同》明确约定“遇有被告统盘规划改造须提前三个月通知原告。
被告违约退还原告剩余租金,并按承租期租金10﹪计付违约金”,据此被告应按照《合同法》第一百一十四条的规定支付原告违约金20XX0元。
由于被告的违约行为导致合同不能正常履行,依据《合同法》第一百零七条的规定和《房租租赁合同》的约定被告应退还原告房屋租赁款、租房押金、房屋装修款和工程款共计206205元。
由于被告的违约行为导致原告不得不另行选择库房,给原告造成了巨大的直接经济损失,被告应按照《合同法》一百零七条、第一百一十三条
的规定赔偿原告的直接经济损失,原告为此另行选择库房给原告造成直接经济损失为(1100×-1340×)×(12-3)=32400元,对此被告应足额赔偿原告。
三、XX市国土资源局XXXX分局《关于依法查处清理违法违规建设的通告》已明确将原告租赁被告位于XX大道XXX号XXX物流园B1号库房列入强制拆除范围内,由于原告在所租赁库房中存有价值上千万元的轮胎,XX市国土资源局XXXX分局才做出责令限期搬出通知,被告主张租赁库房不在拆迁范围内无事实依据,并且经过现场勘验该处库房破损已是事实,两旁道路已不通畅,水电已不能正常使用,所租赁库房处在一片废墟之中,没有任何安全可言,根本不能正常使用。
四、退一步讲,就算原、被告之间的《房屋租赁合同》无效,被告也应按照法律规定退还原告剩余房租和租房押金,并支付原告房屋装修款和工程款,赔偿原告的直接经济损失。
按照XX市国土资源局XXXX分局等相关部门《关于依法查处清理违法违规建设的通告》的规定,原告所租赁被告位于XX大道XXX号XXX物流园B1号库房极有可能是违章建筑,在政府强制拆除范围内,并最终导致租赁合同无效,但并不影响被告退还原告剩余房租、租房押金,支付原告房屋装修款和工程款,赔偿原告直接经济损失。
依据《合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房租租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第十四条的规定,由于被告存在过
错,事先没有告知原告租赁库房在政府拆除范围内,存在欺诈嫌疑,并最终导致房屋租赁合同的无效,理应按照法律和司法解释的规定退还原告剩余房租和租房押金共计169205元,并支付原告房屋装修款和工程款共计37000元。
并依据《合同法》第五十八条的规定,由于在订立房租租赁合同过程中被告存在恶意并未尽并要的注意义务,明显存在过错,最终导致租赁合同无效并使原告遭受巨大的经济损失,应当按照法律规定承担缔约过失责任,赔偿原告的直接经济损失32400元。
以上是我们的代理意见,望合议庭酌情予以采纳。
陕西XX律师事务所
年月日
篇六:
房屋租赁合同纠纷代理词(修改版)
代理词
尊敬的审判长、人民陪审员:
原告xx诉被告xx租赁合同纠纷一案,xx律师事务所接受xx的委托,指派律师xx担任本案原告的诉讼代理人。
接受委托后,代理人收集、查阅、研究了本案有关材料,向证人了解情况,并经过本案的开庭审理,对本案的事实、证据作了全面了解,现发表如下代理意见,请合议庭予以考虑。
一、本案原告是适格的诉讼主体。
我国《合同法》第229条规定:
“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。
《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第119条第二款规定:
“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效”。
被告以“买卖不破租赁”的原则来否认原告的主体资格是错误的。
所谓“买卖不破租赁”,即在租赁关系存续期间,出租人将租赁物让与他人,对租赁关系不产生任何影响,原租赁合同在买受人(新的所有人)和承租人之间继续有效,双方无须重新签订租赁合同,承租人可依据原租赁合同继续占有使用该租赁物,并按照原租赁合同向新的所有权人交纳租金、承担原租赁合同中的义务。
原告在获得xx转让的房屋所有权(并非被告辩称的债权转让)后,当然地取得了该房屋的收益权,在本案中,原告依据《xx租赁合同》(以下简称《租赁合同》)向被告主张房屋租金,既有前述法律
依据,也有被告一直以该房屋为经营地而办理工商登记的事实依据。
所以,原告是适格的诉讼主体。
二、原告的诉讼请求并不存在超过诉讼时效的问题。
1、本案的客观事实表明原告的诉讼请求并未超过诉讼时效
原告自xx年取得房屋产权以来,一直委托xx到房屋催收租金,并且还通过书面的催收函催收租金,原告所提供的一系列证据已经形成一个完整的证据链条,足以证明原告一直在催收租金的事实。
2、原告针对诉讼时效的证据依法应予以采信
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条的规定:
“凡是知道案件情况的单位和个人,都有义务出庭作证”。
本案中由于证人皆是受原告的委托到房屋向被告催收过租金,了解案件真实情况,因此,他们有义务出庭作证。
3、根据司法解释的规定原告的诉讼请求并未超过诉讼时效
本案中原、被告在租赁合同中所约定的租金是一个整体债务,分XX期履行,这些义务的设定是依据同一份《租赁合同》,其义务内容的总和作为一个整体构成了权利人的权利内容,权利人依据该《租赁合同》所享有的权利也是一个整体的合同权利,其主张合同权利也是对合同整体权利的主张,所以权利人可以在该项作为整体的权利最终到期而未能实现时就该项权利提出主张。
根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定:
“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。
所以,本案应从最后一期债务履行期限届满之日(即
XX年XX月XX日)起计算诉讼时效。
原告在XX年XX月XX日向法院提起诉讼,原告的诉讼请求并未超过诉
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