绵阳国际广场项目建设可行性研究报告.docx
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绵阳国际广场项目建设可行性研究报告
二〇一二年十一月
第一部份 项目的整体分析
第一章 总 论
一、项目概况
1、项目名称:
国际商业广场
2、建设单位:
3、建设地点:
绵阳市涪城路1-11号
4、项目总占地面积:
9,969.26平方米
5、项目总建筑面积:
107,790平方米。
本项目由A栋39层150米酒店综合楼、B栋37层120米的高层住宅及5层商业裙房组成,形成与地块重要性相符合的集商业、居住、休闲为一体的现代城市综合体。
其中:
(1)、商品住宅建筑面积(含一半阳台面积):
30,140平方米
(2)、酒店建筑面积:
33,420平方米
(3)、地上商业面积:
21,080平方米
(4)、地下室建筑面积:
23,150平方米(车位525个)。
6、总投资:
49,800万元。
二、编制依据
1、国家计委《关于建设项目可行性研究试行管理办法》
2、《投资项目可行性研究指南》
3、《建设项目经济评价方法与参数》
4、《投资项目经济咨询评估指南》
5、《绵阳市城市总体规划》
6、国家现行的行业规定、法律法规、设计标准
三、编制范围
本报告对开发建设项目的规模、建筑方案、场址选择、项目实施计划、投资估算、技术经济分析等多方面进行论证,全面考察项目建设的必要性和可行性。
四、总体建设规划方案
1、指导思想
建筑设计应以人为本,创造一个方便、安全、舒适、和谐的商业、休闲和人居环境,规划布局力求具有整体性、经济性、时代性、超前性。
从空间上为人们各种需求的实现创造条件,将社会经济现状与发展的可能相结合,为居民创造新颖、别致、高质量的生活和居住环境。
2、规划设计原则
坚持建筑功能、建筑美学、空间组合、城市美学均满足城市规划要求和建筑综合功能布局合理、方便实用的原则。
重视总体环境建设,兼顾社会效益、经济效益和环境效益,把对土地的利用作为对环境的改善和美化。
3、项目定位
以商业为主、住宅为辅,突出特色、创立品牌,合理设计、择优定案,节约成本、提高效率。
高效、节约、便于施工,讲求质量,控制投资。
第二章 项目提出的背景
绵阳市位于四川盆地西北部,涪江中上游地带,是中国唯一的科技城,四川省区域中心城市、四川省副省会、四川省第二大城市,素有“富乐之乡”、“西部硅谷”美誉的绵阳,是我国重要的国防科研和电子工业生产基地,面积20,249.45平方公里,占四川省土地面积4.2%。
其中绵阳市区面积约100平方公里左右。
全市按地貌主要类型:
山区占61%,丘陵区占20.4%,平坝区占18.6%。
绵阳灾后重建取得了令世人瞩目的成绩,大大加快了城市、经济的发展步伐,同时,城市开发建设也面临新的历史发展机遇,今年,绵阳市出台了旨在加快旧城改造的14号文件,并成立了专门的领导机构和办事机构,推进城市旧城改造。
一、城市概况
交通
绵阳交通设施完善,是川西北重要的交通枢纽。
261公里的城市道路和宝成铁路、成绵高速(成都-绵阳)、绵广高速(绵阳-广元)、绵重高等级公路(绵阳-重庆)以及5条通往县(市)的高等级公路,构成了四通八达的交通运输网络。
已建成通航的绵阳南郊机场是目前距离九寨沟最近的民用机场,已开通了至北京、上海、广州、深圳、西安、长沙、杭州、海口、昆明等全国各主要城市的航班。
市内有公交线路80余条,800余辆公交车,总长2,300公里的公交线路,南北贯通、东西纵横、城乡连接,出租车上千辆,市内交通十分方便。
居住环境
城在山水间,人在画廊行绵阳的先民们在选择绵阳城的建址时,十分重视“天理”,注重人与自然的和谐相生。
绵阳四山三水,有着“东旗西鼓,南蛇北龟”与“山形如斗,襟带三川”之称,涪江、安昌江、荚蓉溪三水交汇,所形成的三江水面达5.05平方公里,较之于杭州西湖还大一平方公里左右,构成绵阳城市特色的自然空间格局,给绵阳赋予了山的沉稳与水的灵动,是全国有名的宜居城市和休闲城市。
气候特点
绵阳市地处中国东部季风区的四川盆地亚热带湿润季风气候区。
冬半年受偏北气流控制,气候干冷少雨;夏半年受偏南气流控制,气候炎热、多雨、潮湿。
由于市境内地势北高南低,高差悬殊大,地貌由山地向丘陵过渡,形成了较为独特的气候特点。
绵阳市气候四季分明,以冬季最长,为95~115天;春、夏季次,为81~91天和82~118天;秋季最短,为71~76天。
夏、秋雨水充沛,虽冬春时有干旱发生,但年平均空气相对湿度均在70%以上,因而终年湿润。
绵阳市一年中最热的七月平均气温为24.2~27.2℃,历年极端最高气温,除盐亭为39.5℃和梓潼为38.9℃外,其余各地在36.1~37.7℃之间。
虽有伏旱高温天气,却少酷暑。
一年中最冷的一月平均气温为3.9~6.2℃。
绵阳市降水量比较充沛,全市年均降水量825.8~1417毫米。
其分布特点是:
南北少,中部多;东边少而西边多。
全市24小时极端降雨量为334.7mm,绵阳城区24小时极端降雨量为234.7mm,全市区域性暴雨天气累计过程雨量最高值为614.3mm。
人口
绵阳市现有总人口531.61万人,其中城镇人口193.61万人,绵阳市城区108万人。
从整个绵阳市来看,近几年绵阳城市化进程发展较快。
究其原因,主要是由于绵阳市政府的规划,工业经济发展很快,第三产业发展迅猛,房地产业快速发展等等,推动了绵阳城市的建设。
与一般的二级城市相比,绵阳对周边人口和资源的吸附能力很强。
绵阳人口变动的特征是:
辖区内人口向绵阳市区集聚,辖区外人口大量进入绵阳市区。
科技与人才
绵阳人才荟萃,拥有雄厚的科技实力,是国家重要的国防军工科研生产基地,境内有中国工程物理研究院、中国空气动力研究与发展中心、中国燃气涡轮研究所等国防研究院所18家;博士后流动工作站5个、民营科技实体300个。
有以西南科技大学为代表的大中专院校28所;长虹、九洲国家级技术中心2个,双马、东材等省级技术中心8个,有长虹、九洲、双马、华晨、华润、双汇等大中型骨干企业50家,国家级高新技术产业开发区、科教创业园暨西南科技大学国家大学科技园、经济技术开发区、现代农业科技示范区、南郊工业园、游仙经济试验区等开发园区6处;在国家级高新技术开发区内,建有“中物院军转民科技创新园”、“绵阳软件园”、“留学生创业园”、“长虹技术开发中心”。
有各类专业技术人员17万人,有两院院士25人;享受政府特殊津贴有突出贡献的专家800多名,在许多重要科技领域代表着中国乃至世界一流水平。
绵阳将新建科学新城、航空动力城、空气动力城,将从科研、工业、三产等产业上进一步推动绵阳城市的发展。
文化教育
绵阳的文化教育和社会事业与经济协调发展。
绵阳拥有西南科技大学等高等院校11所,中等专业学校、技工学校50所各类科技人员10万多人,副教授、高级工程师以上高级科技人才近万人,并有中国乃至亚洲一流的科研、测试手段和新产品开发能力。
绵阳各级各类学校由应试教育向素质教育转轨,并取得了明显的实效。
绵阳中学、南山中学、绵阳外国语学校、绵阳东辰实验学校在四川及周边享有盛誉,吸引了大量优秀学子来此上学,四校每年考入北大、清华等重点名校、重本上线率名列四川前茅。
近五年绵阳经济快速发展,GDP指标如下:
单位:
亿元
年度
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年上年
GDP总额
673.5
350.11
820.2
960.2
550.8
增长
14.3%
3.2%
14.4%
15.3%
14.9%
二、绵阳房地产开发现状分析
2009年绵阳市房地产投资总额37.84亿元,比上年增长30.5%,已经形成了以涪城区为中心,向东、西、南、北辐射,并沿涪江、安昌江两岸发展的格局。
2010年绵阳市房地产投资总额将达到50亿元,商品住房价格也会在去年较大涨幅的基础上持续上涨。
目前在售项目普通住宅已有数个超过4000元/平米,达到5000元/平米左右。
2011年1-9月,绵阳房地产投资完成104.95亿元,增长20.6%,增幅比1-8月下降10.8个百分点。
1-9月,绵阳商品房销售面积296.87万平方米,同比增长10.6%,增幅比去年同期下降67.4个百分点。
我司项目是通过拆迁、原地产权置换获取的开发权,符合绵阳市政府支持旧城改造的条件,在老城区很少开发项目的背景下,本项目热销是明显可以预见的。
三、市场供求分析
2011年10月末全年绵阳累计预售商品房项目114个,批准商品房预售面积219.89平方米。
年份
预售项目
预售建筑面积
(万平方米)
2008年
77个
153.37
2009年
102个
260.56
2010年
128个
300
2011年10月末
114个
219.89
四、绵阳房地产市场交易情况分析
(一)、成交放量,成倍增长
2010年,绵阳商品房成交备案15,540套,环比增长143%,成交面积1,537,509.81平方米,环比增长146%,创历史新高。
2010年民营出去商品房交易量比2009年增长率近1.5倍,比之前的2008年超出一倍多。
分析原因:
一是政策利好原因。
2008年底的“4万亿投资”刺激计划,第五次降息,国十条中确定的适度宽松的货币政策,以及灾后重建的相关优惠政策,刺激了压抑一年的市场需求集中释放。
二是老百姓对通货膨胀预计的担心,希望能够将虚拟资产转化为固定资产。
三是需求推动。
“5·12”大地震使绵阳大量房屋受损,出于安全考虑,这部分人群陆续开始购房。
同时,由于绵阳城市的安全性和宜居环境,使得周边的购房者涌入绵阳置业安家。
另外,市场不断升温,价格不断上涨,受“买涨不买跌”的心理影响,大量投资性需求被激活。
五、绵阳房地产市场价格情况分析
2009年,绵阳城区商品房成交备案均价为3,444.77元/平方米,其中最低月份二月,均价为3,156.39元/平方米,最高月份为12月,均价为3,819.73元/平方米,全年成交均价相差663.34元/平方米,震幅为21%。
与2008年3,157.21元/平方米的成交价相比,2009年绵阳城区商品房成交备案均价上涨了287.56元/平方米,涨幅为9%。
与2007年2,760.56元/平方米的成交均价相比,上涨了684.21元/平方米,涨幅近25%。
从区域价格来看,最高为涪城区,达5,337.88元/平方米,其次为经开区,达5022.90元/平方米,第三为科创园区,达4,583.33元/平方米。
六、客户群体构成分析
1、客户来源区域
从目前绵阳地区房地产客源构成区域来看,绵阳市区客源接近60%,而绵阳地区及外地客户所占绵阳当地购房比例40%,符合一个中型城市的房产消费构成比例。
同时,通过市调分析,从外地购房群体的特征来看,这类客户群表现出较明显的购房特征如下:
来源区域:
外地购房群体已由本市辖区二、三级县市逐渐扩展至广元、遂宁、剑阁、德阳等周边县市,甚至其他省市和地区外部区域拥有了一定的影响力;
置业动机:
以自住为主。
根据购房人群来源地区的不同置业动机也出现一定差异,一是绵阳周边二三级县市选择绵阳方便子女读书,;二是经济发达的外省市原籍绵阳的人群安置父母及家属;三是收入水平较高,但居住环境恶劣地区人群出于退休养老、转业安家的目的进行购房。
信息渠道:
以客带客的口碑传播为主,电话咨询及网络了解为辅。
2、购房群体职业
随着市调的深入,异地购房群体逐步认可了绵阳的居住价值,购房群体层次已形成多元次格局。
目前绵阳市各类商品房的异地购房群体主要以企事业单位职工为主,经商人群体为主辅,消费受众群体的扩大,有利于为本项目的开发提供稳定的消费客源基础。
3、绵阳房地产高购买力客户群分类:
●企事业单位中高层管理人员
●科研、教育人员
●私企老板
●政府官员
●外地置业者
另外:
其他高收入者(包括自由职业者、高收入退休人员、金融等高收入行业从业者)、部队高级军官和家庭经济条件较好的新生代也有一定购买力,经过对这些客户群进行归类,可以分为以下集中情况:
Ø首次置业者或解决基本居住需求:
以2房(90㎡以下)或小3房(110㎡左右)户型为主,对价格较敏感
Ø三口小康之家:
舒适型3房(120㎡左右)户型,对环境、配套、安全等方面均有所在乎
Ø改善居住条件(二次或多次置业):
以大3房(135㎡以上)或4房(165㎡左右)为主,甚至选择别墅类,对品质更看重,在乎小区形象、私密性和安全感
Ø自由职业客户:
以2房或3房为主,看重环境、配套、安全
Ø投资客户:
性价比较高或有特殊投资价值点是重要吸引力,对总价和未来价值在乎
Ø结论:
客户定位结论将主要目标客户聚焦在4类:
Ø解决基本居住需求的:
参加工作时间5年以内、买给子女或父母居住、丁克家庭或年轻夫妻
Ø稳定家庭的小康理想:
标准的3口之家
Ø改善居住条件的:
一般都有子女,在乎社会形象,在乎家庭成员,家庭稳定,对居住空间有个性化需求投资者
七、产品分析
优势(Strength)
先进的房地产开发理念
周边配套的完善
优越的地理环境
政府政策的扶持
劣势(Worth)
地理环境的局限性
发展空间小
对房产市场的调控,国家政策的出台
1、项目SWOT分析
威胁(Threaten)
绵阳房地产市场开发的大幅放量
大体量开发带来的市场风险
房地产开发的同质化竞争
机会(Opportunity)
稳健发展的绵阳市宏观经济形势
绵阳房地产市场的迅猛发展
绵阳市房地产市场的进一步细分
旧城改造的政策优惠和该地段稀缺的商业地块的开发机会
通过以上SWOT分析,可以判该项目的市场核心竞争力在于加快项目的品牌建设,着重强颖的产品规划及设计理念、加强产品的创新性以及营销手段的创新,扩大项目的知名度和美誉度,而开发利润的增长主要依靠住宅产品的市场价值提升实现。
依托项目地段自身优势,打造新的楼盘影响。
八、项目建设的必要性
1、加快绵阳市房地产业发展的需要
住宅产业已日益成为绵阳市新的消费热点和经济增长点。
加大房地产市场结构调整,促进房地产市场持续健康发展,须有金融和财税政策的支持,需要进一步抓住国家实行扩大内需政策的机遇,加大金融和财税对住宅市场的支持力度,培育住房的有效需求。
据调查,未来三年内准备购房和提高住房标准的居民占调查城市总人数的21.9%,其中以中高档商品房为主,预购面积在70-120平方米之间,可承受价格以每平方米3,900-5,500元为主体。
购房资金将主要来源于家庭储蓄,政府及银行贷款也占据一定比例。
充分发挥建设用地综合效益的需要,实现提高建设用地综合效益的有效手段。
2、绵阳旧城改造是继灾后重建后,改善城市旧城居民居住条件的一个阶段性政策,也是旧城居民改善居住条件的一个历史机遇,具备拆迁改造的两个基本条件,是灾后重建的延续。
3、绵阳近几年经济快速发展,旧的临街为铺的商业模式需拆迁改造,改造后新的商业模式能满足现代商业的需要,有相当大的市场潜力。
4、该项目已经基本完成该项目的前期拆迁工作,实施改造开发已经在按计划进行之中。
第三章 建设规模及场址概况
一、建设规模
项目总建筑面积:
107,790平方米。
其中:
商品住宅建筑面积(含一半阳台面积):
30,140平方米,酒店建筑面积:
33,420平方米,地上商业面积:
21,080平方米,地下室建筑面积:
23,150平方米(车位525个)。
二、场地概况与建设条件
本项目建设地址位于绵阳市涪城路1-11号地块,东近涪江,北接东方红大桥剑南路,西临涪城路,南邻铁牛广场。
是绵阳老城最繁华的商业街之一,现处绵阳城区核心商圈,交通十分便捷。
该场地现状为上世纪70-80年代老建筑物,拆迁旧房总面积为27,032㎡,其中拆除需还建旧房面积为19,832㎡,收购不还建面积为7,200㎡。
现已达成拆迁安置协议,没有其他拆迁障碍,计划2012年10月动工。
第四章 建设方案
一、工程概况
1、用地现状
本项目位于绵阳市涪城路1-11号,基地南北长约186米,东西宽度约为104米左右,总用地面积约9,969.26平方米,需拆迁11幢楼,面积27,032平方米。
2、现状交通
项目处于城市中心地段具有优越的交通条件,项目周边四通八达,多路公交经过,离本项目20米就有两个公交站台。
3、项目区位条件及地块基本控制指标
地块位于绵阳市涪城路1-11号,处于城市中心,地块呈长方形。
1)、总用地面积约9,969.26平方米。
2)、容积率:
6.0
3)、建筑密度:
商业≤40%,住宅≤9%,建筑高度≤150米
4)、绿化率≥30%
5)、住宅车位配比为80%
二、设计依据
1、《中华人民共和国建筑法》
2、《中华人民共和国城市规划法》
3、《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90
4、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93(2002年版)
5、《建筑设计防火规范》GB50016-2006
6、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)
7、《住宅设计规范》GB50096-1999(2003年版)
8、《住宅建筑规范》GB50368-2005
9、《城市道路与建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001
10、《民用建筑设计通则》GB50352-2005
11、《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95
12、《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98
13、《工程设计标准强强制性条文》(民用建筑部分明细)
14、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
15、《人民防空工程设计防火规范》GB50098-98(2001年版)
16、《商店建筑设计规范》JGJ48-88
17、《建筑工程设计文件编制深度规范》(中华人民共和国建设部2003年4月)
18、《绵阳市城市规划管理规定》《绵阳市城市规划管理技术细则》
19、《绵阳市城市规划管理局地块规划设计条件》(绵阳规设200612号)
20、业主提供的红线规划定点图(包括地形图)电子文件,用地现状图和指标文件等。
21、国家及省市有关规划建筑、结构等设计规范与规定。
三、规划设计说明
1、采用复合式商业,集中布置,与住宅的关系即关联又相对独立,并为住宅提供服务、娱乐、休闲设施和场所;
2、人车分流,地下两层停车库,提升了居住品质的同时,亦为住户带来无限尊贵的自豪感。
四、消防设计
1、设计依据和原则
①、依据
a.《建筑设计防火规范》GBJ16-87(修订本)
b.《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90
②、原则
a.消防必须贯彻“预防为主,防消结合”的方针。
b.本项目在同一时间内按一处着火点考虑。
2、消防措施
①、区域内设置消防栓和灭火器,消防栓、灭火器数量与间距按照当地消防部门的要求布防。
②、平面布置上,要考虑设置消防通道、消防龙头。
③、室内装修及走廊采用非燃烧材料或难燃烧材料,夹板等装饰材料要用防火涂料浸泡涂刷,地毯、帘布尽量采用阻燃材料制成的。
④、电器、电线的布置与装饰物要有一段安全距离。
⑤、设计时留出消防通道出口。
⑥、施工时,施工单位要严格按照设计要求施工,不得擅自更改施工图。
⑦、项目建成后,要建立安全巡视制度,制定安全规章,设置安全警示,对区域内居民和全体工作人员进行安全教育。
⑧、注意火警预防,将本项目平面布置图交予绵阳市消防支队,图中标明每一消防箱和消防龙头的位置,定期请消防支队到街区来进行灭火示范。
3、消防手段
本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火灾。
冷却水消防系统采用常高压给水消防系统。
4、消防器材
本项目分别配置一定数量推车式和手提式干粉灭火器。
五、结构设计说明
1、设计依据:
1)、《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2001)
2)、《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001)
3)、《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001)
4)、《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002)
5)、《混凝土结构设计规范》(GB50010-2002)
6)、《建筑桩基技术规范》(JGJ94-94)
7)、《高层建筑混凝土结构技术规程》(JGJ3-2002)
8)、《人民防空地下室设计规范》(GB50038-94)2003年局部修订版
2、设计使用年限和安全等级:
结构设计使用年限为100年。
3、抗震设防:
1)、工程抗震设防烈度为7度。
2)、设计基本地震加速度为0.10g。
3)、设计地震分组为第二组。
4、风荷载及雪荷载
1)、基本风压Wo=0.35KN/㎡(重现期为50年,用于房屋高度小于60m的建筑物)
2)、基本雪压So=0.10KN/㎡。
5、材料:
1)、混凝土:
高层建筑混凝土强度等级为C25、C30、C35和C40。
2)、钢筋:
采用HPB235和HRB335级钢筋。
6、结构型式:
结构类型为框架剪力墙结构体系。
基础型式待地质勘探报告完成后确定。
六、电气设计
1、设计依据
1)、相关的国家规范及行业标准;
2)、其它专业提供的设计资料。
2、设计范围
1)、住宅配电干线系统设计;
2)、设备配电系统、消防配电系统、电气照明系统及防雷接地系统等;
3)、住宅配电照明系统;
4)、火灾报警及联动系统;
5)、住宅电信、宽带网及有线电视系统;
6)、住宅智能化系统;
3、用电负荷的确定
本项目用电负荷主要以应急照明、普通照明、电器设备等。
根据目前的用电水平和国家有关标准,其用电设施按商业营业用房50W/㎡、住宅40W/㎡,加上室外照明及设备用电并考虑同时系数和需要系数等因数,估算本项目用电总负荷为3200KW。
变配电间
本项目的供电电源从城市电网接入,应采用双回进线电缆埋地引至变电间,并做好防水防潮。
保安接地与防雷接地
本项目低压侧工作接地采用TN-C-S系统,接地包括变电所的接地,弱电系统的工作接地,建筑物防雷接地等采用联合接地,接地电阻≤1欧姆。
由于本项目为商住建筑物,在防雷方面属一类保护建筑,工程设计中分区域在屋顶端装一组高压脉冲电子避雷器,各个部位采取均压措施,并在变电所的低压侧引至重要负荷设备的回路内装设浪涌吸装置。
4、智能化系统
设计范围
1)、综合布线系统(宽带网传输系统)
2)、BMS智能管理平台系统
3)、家居智能化系统
4)、智能安保监控系统
5)、地下车库管理系统
6)、有线电视系统
7)、有线广播系统
8)、宽带接入系统
5、电气消防设计
1)、火灾自动报警系统概述
本建设项目采用控制中心报警系统。
在中央会所设置消防安保控制中心,消防安保控制中心和各消防安保控制室分别设置集中报警控制器,各控制器之间通过光纤联网,实现报警控制器之间资源共享,消防安保控制中心的报警控制器作为上位机。
在消防安保控制中心同时设置火灾事故广播主机、消防对讲通讯主机和手动控制盘,以显示小区内各消防设备运行状态,并控制其启、停。
2)、小区供配电情况
本建设项目采取两路独立的10KV电源同时供电。
为保证一级负荷用电,此两路电源10KV电源应分别引自两个区域变电站。
消防设备的用电从电表房(即分配电室)处分开自成供电体系,对消防设备均采用双电源供电,两路电源分别引自变电所两段不同的低压母线,并在最末一级配电箱处设置自动切换装置。
消防设备的配电线路均采用耐火型电缆、电线并按消防规范要求进行敷设。
3)、应急照明
高层住宅楼梯间、电梯前室、主要通道及中央会所的公用场所照明配电,均由双电源自动切换配电箱配电,各层出口处均设置带蓄电池应急电源的出口疏散标志灯。
七、给排
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