不动产物权转移登记的法律效果房地产论文doc.docx
- 文档编号:13064712
- 上传时间:2023-06-10
- 格式:DOCX
- 页数:7
- 大小:19.22KB
不动产物权转移登记的法律效果房地产论文doc.docx
《不动产物权转移登记的法律效果房地产论文doc.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《不动产物权转移登记的法律效果房地产论文doc.docx(7页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
不动产物权转移登记的法律效果房地产论文doc
不动产物权转移登记的法律效果_房地产论文
不动产物权变动以登记为公示方法,是大陆法系各国普遍采用的物权变动规则。
但因各国立法例在对登记的法律效果上有不同的规定,使得不动产物权变动的规则出现了不同的模式。
主要有两种,一种是以德国法为代表的登记要件主义,其主要内容是承认物权行为的无因性理论,认为物权行为独立于债权行为,不动产物权变动效力的发生,直接以登记为条件,未经登记,不仅不能对抗第三人,而且在当事人之间也不发生效力,但一经登记,即不受变动原因效力的影响。
另一种是以法国法为代表的登记公示主义,其主要内容是否认物权行为的独立性,认为物权的变动是债权合同的效果,不动产物权的变动依当事人的合意即产生法律效果,但不动产物权变动非经登记,不能对抗第三人。
我国《合同法》实施后,最高人民法院在《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释
(一)》第九条规定:
“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。
”由于我国法律对房屋所有权、土地使用权等不动产物权变动多有“应当登记”的规定,故正确理解适用这一内容,理清我国现行法律、法规及司法解释确立的不动产物权变动模式,对司法实务界妥善审理不动产物权纠争具有十分重要的意义。
下面笔者试从不动产产权转移(房屋所有权、土地使用权)的角度谈一下自己的看法,担保物权等不转移产权的物权内容不作为本文讨论的范围。
有观点认为,由于最高人民法院的上述司法解释将民事合同当事人达成的合意之效力与物权变动后果的效力进行了区分,也即合同当事人合意达成的契约只在当事人之间形成以物权变动为目的债权和债务关系,而不动产物权变动效力的发生则直接以登记为条件,这就等于承认了物权行为的独立性和无因性,故在不动产物权变动模式上采取的是登记要件主义。
因当事人所达成的债权债务关系的合意内容只是物权变动的原因,按照物权行为无因性的理论,该原因行为与物权变动行为均是独立的民事行为,原因行为是否有效,不能对物权变动行为是否有效产生实质性影响,正如解释的内容,既便当事人合意达成的债权债务契约有效,物权行为也会因欠缺登记的要件而不发生物权变动的后果;同样,当事人合意达成的债权债务契约无效,而因其产生的物权行为具备了法律规定的登记要件,物权变动后果仍然是有效的,应当得到法律的承认。
现行的法律制度虽然并未规定原因行为无效会对物权变动行为产生何种影响,但基于上述司法解释体现出的物权行为无因性的理论,这显然是我国立法体例的选择。
另有一种观点认为,最高人民法院的上述司法解释虽然对合同当事人达成的债权债务契约之效力与物权变动后果的效力进行了区分,并使该立法内容在结构上趋于将债权行为与物权行为相分离,但却未真正体现出采用了物权变动的无因性理论,且从合同适当履行的原则上分析,该内容实际上采用的是登记公示主义。
因为物权的变动多以民事法律行为产生,最常见的法律事实就是合同,所引起的最直接的法律关系是以物权变动为目的的债权债务关系,物权变动内容依附于债权合同存在,二者是从属关系,如果引起物权变动原因的债权合同无效或者被撤销,依照我国《民法通则》和《合同法》的规定,必然会引起返还财产的法律责任,并无不动产物权转移因登记或未登记而有不同的规定,这说明我国法律制度有关债权合同的效力完全可以追及因其而产生的物权变动的效力,也即债权合同无效或被撤销,因其产生的物权变动也将无效或被撤销;另外,该解释的内容并不能得出未经登记的不动产物权变动就不能产生物权变动效果的结论。
按照合同适当履行的原则,合同义务必须由当事人采取适当的履行行为保证实现,由于物权行为从属于合同行为,其独立性是相对的,所以说物权行为只能是保证合同内容和效果得以实现的手段,也即是必要的履行方式,如果当事人未按照法律规定“应当登记”的履行方式去履行义务,则对方当事人可以请求其履行“应当登记”的法定义务,在没有第三人介入的情况下,其结果仍然导致物权变动效果的发生,一份具有物权变动内容的债权合同只要合法有效,物权变动效果的发生是不难实现的,也是具有明确的法律保障的,这就推定出这样一个结论:
未经登记的不动产物权变动行为并不是不能实现变动效果的无效民事行为,而是效力待定的民事行为,该效力是否发生只取决于产生物权变动行为的债权合同能否履行。
可见,当事人之间的合意直接决定着物权变动效果的发生,物权行为并非绝对地独立,这与物权行为的无因性理论存在本质区别;还有,解释中有关未经登记不发生物权变动的规定,其实质在于确立通过登记赋予不动产物权以公示力和公信力的制度,最大限度地维护交易安全,而不在于约束物权变动的当事人。
例如,甲向乙出卖房屋并达成了买卖房屋的协议,但未办理登记,如果不存在第三人,如果甲乙任何一方要求登记均可得到法律上的支持,物权变动的后果自然会发生,而如果甲又向丙出卖房屋并办理了登记,则甲乙的买卖关系即不能再产生物权变动的后果。
甲丙之间的登记行为就起到了对抗第三人乙的作用,可见,登记在这里的实质作用只是对抗第三人,而非约束当事人,这也是登记公示主义的表现。
笔者认为,上述两种观点均未能揭示出我国物权变动模式的真正价值取向,但二者的争论却深刻地反映出了现行法律制度在物权变动规则上存在的模糊不定。
解决这一问题的关键在于如何认识我国法律制度在物权行为理论上的传统,这也是法学界近年来争论不休的难题,至今仍未有定论。
前者的观点对物权行为理论持肯定态度,并强调了物权行为的绝对独立,但却忽视了物权行为无因性的相对化理论已普遍被确立物权行为理论国家的立法例所接受,物权行为的效力已越来越广泛地受到作为原因的债权行为的制约;后者的观点则过于强调当事人的意思表示,不承认物权行为的独立性,使物权概念处于徒有虚名的状态,不利于维护物权交易的安全稳定;如何在二者之间寻求结合点,才是真正值得研究的问题。
最高法院《解释
(一)》的内容突出地凸显出将债权合同与物权行为进行区分的意图,并且对二者的效力问题作出了不完整的解释,这显然倾向于引入物权行为无因性的理论,但由于解释内容的不完整,使得这一意图反而不能实现。
比如,甲向乙出售房屋签订了合同交付了房屋,但未办登记,如果发生纠纷,乙向甲请求履行合同办理登记,依解释的内容合同有效,甲应负协助乙办理登记的义务,这显然是基于债权合同产生的债务请求权,但因双方未办理登记,房屋所有权仍然属于甲,若甲以所有权人的身份要求乙返还房屋的话,即出现了债务请求权与物上请求权的对抗,有关部门总不能一方面判定甲应协助乙办理登记以使房屋所有权转移,另一方面又判定乙向甲返还房屋吧?
又如,按照我国《合同法》的规定,标的物损毁、灭失的风险在交付前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,在这里并未以所有权的转移为风险转移的标准,而是以交付为风险转移的标准,对于不动产而言,由于交付与所有权的转移极有可能不是同步的,以登记作为所有权转移要件的制度相对于物权变动的当事人而言还有什么现实意义呢?
以登记为所有权转移标准的观点在此即成了一具“空壳”,不具任何现实意义。
这些问题用登记要件主义的观点显然解释不通,这说明完全采用登记要件主义与我国现行的法
律制度存在逻辑上的矛盾。
同样,采用登记公示主义的观点,与我国现行的法律制度亦存在矛盾。
登记公示主义的核心是物权变动后果完全由当事人意思表示一致即可产生,在当事人之间无须另以登记或交付作为要件,这显然与我国《合同法》、《民法通则》中标的物所有权自交付时转移的固有制度不一致,所以也不能用该主义统领我国物权变动的规则。
由上看出,不动产物权变动规则的两大模式在我国现行法律制度的背景下,均遭遇到了不可逾越的矛盾,两种矛盾的焦点均集中到了所有权或者土地使用权的交付制度上,也即交付能否成为不动产物权变动效果发生的标志。
由此得出,无论是登记还是交付所产生的效果,都是物权行为理论的范围,该理论无论是过去还是将来,都是物权法的基石,引入物权行为理论是毫无疑问的,以何种物权行为作为物权变动的标准,才是问题的实质。
从最高院解释
(一)的文义上分析,交付不是不动产物权变动的标志,但从《合同法》、《民法通则》中有关标的物损毁、灭失的风险转移制度上看,单纯对于合同当事人来说,登记对于不动产物权变动却不能产生任何实质性影响,这是否可以提示我们,如果把两种观点结合起来,这样的结论也就不难得出:
不动产物权变动在标的物交付时即可对当事人产生效果,在登记后才可产生对抗第三人的效力。
所以笔者认为,最高人民法院解释
(一)的内容,按照交付要件主义加登记对抗主义去理解执行,不仅可以反映出解释的实质目的,而且与现行的法律规定也能相互协调,更能揭示出我国物权变动规则的真正价值倾向。
现有证据已经证明,那新水电站从立项审批到开工建设的各个环节,政府部门和电站项目业主都存在有严重的违法违规行为,再加上后续工作没有妥善处理好,导致那门群众合法权益受到侵害,这就是引发那门群众集体阻止电站建设施工的真正原因。
一审判决没有客观地认定本案发生的原因,也没有确认**县那新水电站是否经过各级政府部门依照法定程序进行审批立项,这是一审法院不依法履行职责的表现。
三、一审判决对定案的证据尚未排除合理怀疑
广西科桂司法鉴定中心的《资产评估司法鉴定意见书》是依据那新水利发电公司提供给公安机关的鉴定材料来作出的。
而该鉴定材料尚未经会计师事务所依法审计,其真实性、合法性不能确定。
因此《资产评估司法鉴定意见书》属于尚未排除合理怀疑的证据,依法不能作为定案的证据。
四、一审判决适用法律错误
1、一审判决对涉案的被告人不加以区分首要分子和其他积极参加者是违法的。
我国《刑法》第290条规定:
“聚众扰乱社会秩序,情节严重,致使工作、生产、营业和教学、科研无法进行,造成严重损失的,对首要分子,处三年以上七年以下有期徒刑;对其他积极参加的,处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利。
”该条规定要追究的对象有两种:
一是首要分子,二是其他积极参加者。
但是,一审判决对此没有区分首要分子和其他积极参加者,也没有区分主犯和从犯,显然与刑法规定不符。
2、上诉人的行为不符合聚众扰乱社会秩序罪的犯罪构成要件。
我国《刑法》对构成聚众扰乱社会秩序罪的客观方面规定了两个入罪的条件:
一是“情节严重”;二是
“造成严重损失”。
二者必须同时具备,缺一不可。
就本案情节来说,政府部门和那新公司对本案的发生和恶化负有重大责任,具有不可推卸的过错。
因此上诉人在本案中表现出来的主观恶性较小,没有引起社会的公愤,社会危害性不大,其违法情节并不严重。
就本案造成的经济损失来说,广西科桂司法鉴定中心的鉴定意见存在有尚未排除合理怀疑,不得作为定案的根据。
除此之外,就没有其他证据证明上诉人的行为已经给那新公司造成“严重经济损失”。
综上所述,一审判决认定上诉人犯聚众扰乱社会秩序罪的事实不清,证据不足,不符合聚众扰乱社会秩序罪的法定要件,根据我国《刑事诉讼法》第一百九十五条的规定,不能认定上诉人有罪。
请求二审法院依法撤销**县人民法院(2013)靖刑初字第282号刑事判决,依法改判上诉人无罪。
此致
**市中级人民法院
上诉人:
覃XX
二〇一四年一月二十六日
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 不动 产物 转移 登记 法律 效果 房地产 论文 doc