长沙新世纪花园酒店公寓项目可行性分析.docx
- 文档编号:12979618
- 上传时间:2023-06-09
- 格式:DOCX
- 页数:34
- 大小:46.67KB
长沙新世纪花园酒店公寓项目可行性分析.docx
《长沙新世纪花园酒店公寓项目可行性分析.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《长沙新世纪花园酒店公寓项目可行性分析.docx(34页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
长沙新世纪花园酒店公寓项目可行性分析
新世纪花园酒店、公寓项目
可行性研究报告
长沙企业策划有限公司
2006-7-27
目录
第一章 总论2
一、项目申报单位基本情况2
三、项目建设方案2
四、投资结构及资金来源2
五、项目效益2
六、可行性研究报告编制依据2
第二章背景及必要性2
一、项目建设背景2
二、项目建设的必要性2
第三章建设条件2
一、项目区概况2
二、项目建设条件优劣势分析2
第四章市场分析与销售方案2
一、市场分析2
二、项目产品市场现状及前景分析2
三、营销策略、方案、模式2
四、市场风险分析2
第五章 建设方案2
一、产品方案和建设规模2
二、建设规划和布局2
三、建设标准和产品标准2
四、工艺(技术)方案2
五、设备方案2
六、建筑方案2
七、实施进度安排2
第六章 环境影响与节能评价2
一、环境影响评价2
二、节能评价2
第七章 项目组织与管理2
一、组织机构与职能划分2
二、劳动定员2
三、经营管理措施2
四、技术培训2
五、劳动安全、卫生与消防2
第八章 投资估算与资金来源2
一、投资估算依据2
二、投资估算2
三、资金来源2
四、资金使用和管理2
第九章 财务评价2
一、财务评价依据2
二、销售(营业)收入、销售(营业)税金和附加估算2
三、总成本及经营成本估算2
四、财务效益分析2
五、不确定性分析2
六、风险分析2
七、财务评价结论2
第十章 社会效益分析2
一、壮大主导产业,促进结构调整及示范性分析2
二、完善产业链条,加快农产品流通、规模化生产分析2
三、项目带动及辐射能力分析2
四、对保障农产品质量,提升农产品科技含量的作用2
五、对比分析2
第一章项目背景
一、项目基本情况
1.地理位置
项目位于长沙市芙蓉区东城板块,西临万家丽路,南临人民路,北临远大线。
2.周边环境
东区未来最大的商业中心——上河街区距本案仅一站之遥,芙蓉区政府位于本案南侧几十米处,万家丽建材超市、东方家园、马王堆蔬菜水果批发市场等环伺左右,本案的商业价值;
3.交通状况
项目紧邻万家丽路,作为长沙东区的南北主干道,交通发达,公交线路较多,包括
603、802、703、912、802、158、122路等。
4.生活配套
周边商场:
上河街区(沃尔玛及其它百货)、万家丽建材超市、东方家园、马王堆蔬菜水果批发市场、生活超市2家;
医院:
旺旺医院
学校:
长房东郡幼儿园、小学
银行:
建设银行、兴业银行、商业银行、农村信用社
酒店:
中国联通延年酒店、和府大酒店、三良大酒店、君和宾馆、古汉宾馆、原龙宾馆
娱乐:
天之道保健、活力健身中心、碧海云天洗浴、巴蜀金源保健
餐饮:
大碗厨、玉楼东、新湘银酒家、新人民公社、天马第一生产力、阿呀呀味道工厂、大容和、
米萝咖啡、迪欧咖啡;
5.项目规划指标
总占地面积:
4800平方米
规划容积率:
8.0
建筑密度:
建筑高度:
不限
第二章市场分析
一、长沙市宏观经济背景
近5年来,长沙市的经济发展进入快车道,2000-2005年,长沙市的经济增长率一直保持在12%以上。
2004年长沙市人均GDP达17638元,同比增长14.6%;社会消费品零售总额525.13亿元,同比增长16.2%;人均可支配收人11021元,同比增长11%。
2004年全市总人口625万,其中市区人口202.47万人。
通过10-15年的努力,长沙将建成一个人口350万,城区面积350平方公里的大都市。
由于经济及人民收入的快速增长,长沙的房地产市场也面临良好的发展机遇。
二、长沙房地产市场总体运行状况分析
1.近六年长沙市房地产数据一览表二、长沙历年房地产市场发展概况
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
年均增长率
历年房地产开发投资额(亿元)
17.4078
22.5765
33.0238
63.1878
81.7883
122.5551
175.5376
256.35
46.85%
年增长率
29.69%
46.28%
91.34%
29.44%
49.84%
43.23%
46.04%
历年土地开发投资额(亿元)
2.6757
3.9059
8.5418
9.2344
13.0367
21.6418
22.4325
56.23
54.50%
年增长率
45.98%
118.69%
8.11%
41.18%
66.01%
3.65%
150.66%
历年购置土地面积(万平方米)
35.1
28.91
49.56
262.86
544.43
789.72
807.63
558.14
48.47%
年增长率
-17.64%
71.43%
430.39%
107.12%
45.05%
2.27%
-30.89%
历年商品房销售面积(万平方米)
39.97
79.97
92.72
163.9
232.1
325.82
450.22
639.02
48.58%
年增长率
100.08%
15.94%
76.77%
41.61%
40.38%
38.18%
41.94%
历年房屋施工面积(万平方米)
339.01
336.68
385.32
634.01
833.94
1102.12
1462.4
1913.57
28.05%
年增长率
-0.69%
14.45%
64.54%
31.53%
32.16%
32.69%
30.85%
历年房屋竣工面积(万平方米)
98.38
156.27
147.73
214.99
332.12
443.24
591.9
515.16
26.68%
年增长率
58.84%
-5.46%
45.53%
54.48%
33.46%
33.54%
-12.97%
历年商品房销售额(亿元)
6.7892
13.7043
17.8455
30.5217
41.8141
66.6279
99.17
169.79
58.39%
年增长率
101.85%
30.22%
71.03%
37.00%
59.34%
48.84%
71.21%
历年商品房销售均价(万元)
0.1699
0.1714
0.1925
0.1862
0.1802
0.2045
0.2203
0.2657
6.60%
年增长率
0.88%
12.31%
-3.27%
-3.22%
13.49%
7.71%
28.79%
1.概况分析说明
房地产开发投资的高速增长说明:
(1)长沙房地产开发具有较好的投资回报率,吸引大量投资进入;
(2)对未来市场的良好预期促使更多的资本投入或者流入长沙房地产市场;
土地开发投资额及土地开发面积的高速增长说明:
(1)房地产市场极为活跃;
(2)政府对土地的供给未加以有效控制。
购置土地面积的超高速增长说明:
(1)市场对长沙房地产市场未来普遍看好;
(2)土地购置具有较大的投机性;
(3)政府对土地市场缺乏有效控制;
商品房销售总额的高速增长是基于商品房销售面积的高速增长,销售单价的提升对销售总额的提升作用微乎其微。
1998年—2004年,商品房累计竣工面积与累计销售面积差额高达530.2万平方米,说明:
市场供过于求;始终为买方市场;商品房空置率高;导致销售均价难以提升。
从2004年全国37个大中城市的房价与人均可支配收入的比较来看,长沙的人均可支配收入排名第15位,房价(2203元/平方米)排名却为33位。
而排名第15位的房价为3172元/平方米,说明:
(1)土地价格的增幅与房价增幅不成比例,房地产开发利润在逐步减小;
(2)市场供过于求,房价难以提升;
(3)同质化竞争严重;
(4)房地产开发水平低,房屋品质低;
(5)长沙房价水平与长沙经济发展水平及人民消费水平相比明显偏低;
(6)参照其它省会城市,长沙房价应有很大的上升空间,长沙目前已经形成房价洼地效应;
上述数据中关于商品房销售均价数据是根据销售总额与销售面积计算得出该数据与长沙市房地产局及交易中心所发布的数据有较大出入。
例如,房地局公布2005年商品房销售均价为3030元/平方米,而根据其发布的销售总额与总销售面积数据计算仅为2657元/平方米。
数据差异的根本原因首先在于统计方法的不同。
房地局均价的统计方法是抽取20个典型商品房楼盘,计算各楼盘销售均价的简单算术平均值。
因此其公布的均价值并非为整体市场的真实值。
而房地局的数据与统计局及建委公布的数据均有一定出入。
根据我们的了解,其出入的原因一方面在于统计方法的不同,另一方面也是统计范围的不同。
例如,统计局所统计的商品房范畴包括经济适用房,而房地局的商品房范畴则不包括经济适用房。
2.小结
长沙历年房地产市场发展概况说明,长沙房地产市场始终保持高速、健康、稳定的发展态势,市场供需两旺。
而商品房销售均价的相对缓慢增长则说明长沙的房地产市场是健康理性的,是没有泡沫存在的。
而较低的均价水平同时也暗示着后市巨大的发展空间。
三、长沙房地产市场发展趋势分析
1.需求分析
(1)总体需求量分析
2003年长沙市市区总人口为196万人,实际居住人口约为170万(根据历年城市居住人口及年增长比例推算得知)。
根据国务院对《长沙市总体规划2001—2020年》的批复要求,到2010年主城区实际居住人口要控制在228万人以内。
也就是说,从2004年到2010年共7年时间内,市区居住人口将增加58万人。
根据《2020总体规划》,到2020年,城市人均居住面积将达到20平方米。
以2003年城市人均居住面积13.06平方米计算,2003—2020年年平均增幅为2.54%,则到2010年,城市人均居住面积应达到15.57平方米。
根据以上数据,2004—2010年,长沙房地产市场需求总量应为:
15.57m2/人×2280000人-13.06m2/人×1960000m2=9902000m2
平均每年需求量为141.46万平方米。
显然,根据上述规划及数据套出的结论与现实是有明显差距的。
我们按照1996—2003年城市人均居住面积年均增长比率8.55%重新推算,则到2010年,城市人均居住面积将达到23.19平方米,则年平均需求量将达到389.74万平方米。
事实上,389.74万平方米的年均需求量只是一个理论数据,它没有包含外地置业的需求量。
根据我们的市场调查,目前长沙商品房销售面积中约有20%为外地置业群体所消化。
根据这一比例推算,我们预计现实的年均需求量应该达到500万平方米。
2004年,长沙市商品房销售面积为450万平方米。
而到2005年,商品房销售面积预计将突破500万平方米。
(2)置业需求取向分析
置业群体
置业类型
关注重点
高收入者
远郊豪华别墅,近郊排屋,市区高档公寓,商业物业
品质,环境
中高收入者
近郊排屋,市区中高档公寓,商业物业
品质,环境,配套
中等收入者
近郊中高档公寓,市区普通住宅,市区二手中档住宅
价格,品质,地段
中低收入者
近郊普通住宅,市区普通二手房
价格,配套
低收入者
二手房
价格
2.住宅市场供给分析
(1)市场供应特征
◆市场供应以20万平方米以上的大盘为主,将占到市场总供应量的一半以上。
主要大盘主要分布在二环线以外。
◆地段不成为价格的决定性因素,而综合品质将成为价格的决定性因素。
◆同质化竞争转变为差异化竞争,品牌在竞争中的附加值逐渐体现。
◆外来开发商(长三角、珠三角以及京津地区)和少数本地实力型开发商将成为市场供应的主角。
◆市场营销划分为两大阵营,一是强调品牌、实力、品质,一是强调价格。
◆中高档住宅市场竞争激烈,外地实力型开发商无一例外的加入到中高档住宅市场的竞争之中。
◆别墅市场全面开花,各种档次一应俱全,销售价格从2000元/平方米左右到10000元/平方米左右,主力价位集中在3000元/平方米左右。
◆受大盘集中上市及宏观调控等因素影响,市场供应将在短期内放量。
(2)价格走势预期
预计从2004—2010年,长沙商品房价格将保持一个平稳的增长。
从供应成本角度分析:
◆由于土地的过度投机,使长沙土地价格增速远远超出房价增速,导致土地成本大大提升。
◆由于市区中心地带与边远地带在规划容积率上的高低差别,使市区边缘地带的楼面地价与市区中心地带相差不大。
由于成本的提高导致售价的提高,也由于未来市场的主要供应量集中在边缘地带,因此,市区边缘地带房价的大幅度提升将推动总体房价的较大幅度提升。
◆从2003年及2004年的市场竞争情况看,长沙的房地产市场已经逐步从价格竞争转向品质竞争。
特别是外来豪强对房屋品质的较高要求,使整个房地产市场的房屋品质会有较大的提升。
而品质的提升必然导致建造成本的提升,从而也会导致房价的提升。
◆受国家宏观调控及金融政策紧缩的影响,房地产开发商的融资成本将会较大的提高。
◆由于土地交易在付款方式上的已经从过去的较长期付款转变为一次性付款或短期分期付款,因此对开发商的资金实力要求更高,从而也进一步提高了开发资金成本。
◆由于市场竞争的加剧,在一定程度上将导致营销成本的提高。
◆由于对房屋品质的高要求,在一定程度上将提高项目的设计成本。
◆由于预售门槛的提高,在一定程度上也会提高项目资金成本。
◆拆迁成本的大幅度提高,也将较大幅度提高土地价格。
◆综合成本的较大幅度提高,必然会反映到房价的较大幅度提高上。
从市场发展的角度分析:
长沙的房价增幅水平远远低于全国省会城市房价的增幅水平,这与长沙的经济实力与居民收入水平是不相称的。
从2004年全国37个大中城市的房价与人均可支配收入的比较来看,长沙的人均可支配收入排名第15位,房价排名却为33位。
而排名第15位的房价为3172元/平方米。
正是房价与经济发展水平以及人均可支配收入的巨大反差,形成了长沙房地产市场的洼地效应,吸引了大批外地开发商及开发资金的进入。
因此,从市场预期的角度分析,长沙的房价仍有较大的上浮空间。
从目前的市场现状来看,长沙的房价上涨出现了若干积极因素:
◆市场已经陆续出现高品质楼盘,包括西街花园、绿城·桂花城、上海城、美林水郡等,尽管售价远远超过区域市场的预期,但仍旧获得市场的热烈追捧。
◆以长三角和珠三角为代表的外地实力型开发商纷纷进驻长沙房地产市场,房地产市场进入产品时代和品牌时代,带动长沙整个房地产开发水平。
◆政府已经开始有意识地对土地加以控制并对市场加以引导。
尽管从市场预期的角度,长沙房价有较大的上涨空间,但受供求矛盾及国家对房地产宏观调控的双重影响,长沙的房价在未来几年不会出现高速增长的态势,而只会保持一种平稳上扬的态势。
◆由于长沙房地产市场的洼地效应,吸引了大量外来开发商的进入,并圈定了大量待开发土地。
目前已知的规模在20万平方米以上的大盘有数十个之多。
这些项目在未来几年将作为市场供应主力放量供应。
在市场供应量增长大于需求量增长的情况下,供需矛盾的加剧理论上将抑制房价的增长。
◆国家对房地产市场进行宏观调控的主要目的就是要抑制房价,为此采取了一系列措施来抑制房价的过快上涨,这也将致使长沙的房价不可能过快增长。
基于以上的综合分析,我们认为未来五年长沙的房价将保持一个平稳小幅的增长态势。
四、宏观调控对长沙房地产市场的影响
2005-2006年,国家相继出台一系列政策对房地产市场进行宏观调控。
这次宏观调控的目的是要遏止房地产投机,抑制房地产投资,促使房地产供需结构的合理化,并遏制房地产价格的快速上涨。
房地产作为国民经济的重要支柱,其地位是不可动摇的,其对GDP的贡献也是不容置疑的。
从经济层面来说,国家对房地产进行宏观调控,并不是要打压房地产,而是为了防止房地产产生泡沫或泡沫过度膨胀导致将来产生一系列的经济恶果。
从政治层面来说,房产调控是为了抑制过快增长的房价,减缓民怨,维护社会的安定团结。
因此,无论从哪个层面来考虑,为了维护党和国家以及老百姓切身的长远利益,对房地产进行宏观调控都是极为必要的。
另外,从长沙的情况来看,在全国省会城市中,长沙房价一直处于落后水平,其房价排名与人均可支配收入的排名十分不对称,且长沙一直以来经济适用房的建设规模就不小,因此长沙决不会成为此次调控的重点地区。
我们对房产调控新六条的分析,在很大程度上认为房价会继续上涨,同时市场也会根据新政的要求进行一定的规范和调整,这对于行业的长远发展是有利的。
针对本案而言,从短期来说项目小户型产品的定位符合新政的要求,并不存在户型调控的问题,从对非首次购房的税费方面的限制来看,由于小户型产品总价较低,购买需求受契税方面的影响不大。
从长期来讲新政出台对市场是一个规范化的过程,市场的规范化对房地产行业来说是其长远发展的保障,项目的定位最大程度上规避了政策的风险,为项目的成功运作奠定了坚实的基础。
从竞争角度来说,新政的出台必然会导致中小套型产品市场供应量的上升,小户型产品供应量也会有一定的增加,但这对本案的影响不大,一方面是由于原来在开发的项目按照新政的条例进行调整的不多,而新开发的项目从拿地到上市至少需要一到两年的时间,其三即便是在本案上市的同时同类产品的供应量上升,但本案在上市时间、产品规划设计方面本来就有固有的优势,项目体量并不大,作为一个短频快的项目受市场影响有限。
五、长沙普通住宅市场简析及本项目的开发可行性
长沙目前的普通住宅项目主要集中在二环线以外,未来将主要以大盘竞争为主,目前已知的规模在20万平方米以上的项目包括:
项目名称
区域
规模
目前均价
奥林匹克花园
天心区
1000亩总占地
3000
金碧文华
天心区
20万总建面
2500
顺驰项目
天心区
300亩总占地
/
上海城
雨花区
35万总建面
3000
华银园
雨花区
20万总建面
2900
绿城·桂花城
雨花区
30万总建面
4000
锦湘·国际星城
雨花区
80万总建面
2700
中城·丽景香山
雨花区
34万总建面
3300
星城世家
芙蓉区
22万总建面
3400
仁和·香堤雅境
芙蓉区
18.5万总建面
2900
西街花园
芙蓉区
24万总建面
2900
上河街区
芙蓉区
60万总建面
/
银港·水晶城
芙蓉区
28万总建面
2500
天健·芙蓉盛世
开福区
70万总建面
/
城市花都
开福区
75万总建面
/
创远景城
开福区
65万总建面
/
珠江花城
开福区
2000亩总占地
2500
海鸥·春之声
开福区
30万总建面
/
金色比华利
开福区
34万总建面
2300
万煦园
开福区
20万总建面
2500
景秀江山
岳麓区
20万总建面
3000
阳光100国际新城
岳麓区
100万总建面
2600
蔚蓝海岸
岳麓区
60万总建面
3500
从上述项目的基本情况来看,呈现以下基本特征:
Ø几乎分布在二环线以外,部分处于郊区地带。
Ø规模大,密度小,开发强度低,品质高。
特别是绿城、南都等外来开发商开发的高品质楼盘普遍受到市场欢迎。
Ø以中高档定位为主,在售价格及价格预期普遍偏高。
Ø中低档楼盘供应量少,市场需求量大。
如金碧文华一期采取低于区域市场均价的价格策略,在短时间内迅速销售完毕。
Ø产品形态主要以板式小高层及多层为主。
Ø项目分期开发,市场持续影响时间较长。
从本项目的基本情况看,由于地块规模小,容积率高,先天注定本项目不可能开发高品质住宅产品,而只能开发目前市场已基本淘汰的高密度点式住宅产品。
而这类产品目前仅在市区繁华地段作为商住楼产品出现,且销售价格无法冲高。
就本项目所处地段而言,周边的板式高层,销售约在2800-3000元/平方米左右,本案只能做点式高层,地块很小,缺乏环境和配套,与周边的楼盘相比有较大劣势,所以只有走产品差异化的路线。
虽然我们从目前的住宅市场供应结构可以得知低价位产品存在巨大的市场需求量,但本项目若开发均价在2800元/平方米以下的低价位产品,则开发商将基本无利可图。
因此,从市场的角度分析,我们认为本项目开发普通住宅产品是非常不利的选择,甚至是不可行的。
那么,本项目的点式高层是否适宜做写字楼或商住楼等办公型物业产品呢?
我们仍从市场供需的角度进行分析。
六、长沙写字楼及商住楼市场简析及本项目的开发可行性
1.关于专业写字楼的市场分析
长沙的专业写字楼目前主要分布在韶山路沿线(袁家岭至东塘)、五一路沿线(火车站至五一广场)、芙蓉路沿线(侯家塘至松桂园),基本集中在长沙市整体规划的CBD范围之内。
据统计,自2000年起,长沙的专业写字楼总供应量已超过60万平方米。
由于长沙的恩格尔系数已超过小康线,根据经济学规律,其人口数量与办公面积比应为8-12:
1。
按照长沙市2004年总人口625万计算,则长沙市正常的办公需求面积应为52-78万平方米,其中间值为65万平方米。
据我们已知的情况,目前即将面世的专业写字楼仅中天广场及天健·芙蓉盛世两个项目,其写字楼部分的有效供给将超过10万平方米。
如果把大量商住楼及住宅楼中间用于办公的面积累加,则长沙目前的写字楼总供应量已远远超出有效需求量。
目前长沙众多写字楼的较大面积空置,也从另一个侧面证明写字楼市场的供大于求。
因此,且不论本项目所处地段并非CBD区域,仅就写字楼市场的供需现状而言,本项目开发写字楼产品是不具备可行性的。
2.关于商住楼的市场分析
商住楼实质上是地处市中心繁华地段的,规模介于1-3万平方米左右的点式高层住宅。
由于其具有地段好、交通便利、价格低廉(购买价格、租赁价格、物业管理价格)的优势,因此它成为众多创业型及发展型中小公司的办公首选。
但对几乎所有在商住楼办公的公司而言,商住楼也存在无法克服的两个重大缺陷。
一是商住混杂及住宅产品的物业形象,致使办公形象大受影响。
二是住宅产品自身的软硬件设施及配套无法有效满足办公需求。
基于商住楼的缺陷,目前市场已陆续推出介于专业写字路与普通商住楼之间的中间型产品。
一类为酒店式公寓,如锦绣中环、五一新干线等等;一类为偏向于专业写字楼的商住楼,如新时空1号、上东印象等等。
这两类产品由于兼具了专业写字楼及普通商住楼各自的优势,较好地满足了市场需求,因此一般也成为热销产品。
但是,通过对中小企业办公需求的细化分析,我们认为目前推出的这类中间产品仍旧未能最大限度地满足市场需求,比如有效降低购买经济压力的需求、进一步提升形象档次的需求、充分满足商务配套的需求、有效降低办公费用的需求等等。
这些需求有些是我们众所周知的需求,有些则是潜在性需求。
而这些未被充分满足的需求在未得到市场有效供给的情况下,为我们的产品定位提供了一定的市场空间。
也就是说,开发偏向于专业写字楼的商住楼成为本项目产品定位的一个可能性选择。
当然,本项目所处的地理位置的局限性,以及商住楼改进型产品是否能获得市场认可这两大因素,导致本项目开发商住楼具有一定的市场风险。
因此,在未找到更加优化的开发方
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 长沙 新世纪 花园酒店 公寓 项目 可行性 分析