学区房住改商物业管理问题与对策研究以长沙中海国际社区为例.docx
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学区房住改商物业管理问题与对策研究以长沙中海国际社区为例
摘要
近年来,随着社会经济的发展和城市化进程的不断加快,学区房、住改商字眼越来越活跃在人们的视野。
本文旨在通过对学区房住改商行为存在的问题进行研究,分析住改商行为的形成原因与对策分析。
本文以长沙中海国际社区3期为例,对小区内住改商引发的问题进行研究分析。
本文从小区基础设施不完善、业主减少运营成本、业主维权意识、法律意识薄弱等方面对小区住改商行为形成原因进行了分析。
针对此问题分析原因,笔者提出在业主方面组建业委会,协同物业管理、组建业主监督小组,在物业方面加强物业管制、加强住改商法律知识宣传,建立反馈与追踪机制。
希望能为物业管理企业的工作开展提供有利帮助。
关键词:
物业管理,住改商,学区房
ABSTRACT
Inrecentyears,withthedevelopmentofsocialeconomyandthecontinuousaccelerationoftheurbanizationprocess,schooldistricthousing,housingtochangethewordmoreandmoreactiveinpeople'svision.Thispaperaimstoanalyzetheformationreasonsandcountermeasuresofthehousingandhousingbusinesstransformationbehaviorinschooldistrictsbystudyingtheexistingproblems.Thispapertakeschangshazhonghaiinternationalcommunityphase3asanexampletostudyandanalyzetheproblemscausedbyresidentialredevelopment.Thispaperanalyzesthecausesofthehousingandhousingreformfromtheaspectsofimperfectinfrastructure,owners'reductionofoperatingcosts,owners'awarenessofsafeguardingtheirrights,andweaklegalawareness.Inviewoftheanalysisofthereasonsforthisproblem,theauthorproposestosetuptheowners'businesscommittee,cooperatewiththepropertymanagement,setuptheowners'supervisiongroup,strengthenthepropertycontrolinthepropertyaspect,strengthenthelegalknowledgepublicityofresidentialandcommercialtransformation,andestablishthefeedbackandtrackingmechanism.Hopetobeabletopropertymanagemententerpriseworktoprovidehelp.
Keywords:
Propertymanagement,Schooldistricthousing,ResidentialchangeDealer
一绪论
(一)研究的背景和意义
随着社会时代的进步,经济的不断发展,尤其是房地产经济的不断复苏,我国的城市化进程不断加速。
城市人口的不断增加,人们对住宅的需求不在局限于居住,他们开始了对更高品质生活的追求,希望能在居住的基础上享受其他增值服务,住宅的商业化也随之而来。
此外,为了更好的发展经济,缓解我国严峻的就业压力,激发自主创业的积极性,政府放宽了对中、小型企业审批机制,对于所租房屋的性质、用途并没有多大限制,这就导致了一些小型企业为节省资本,倾向于租赁住宅用于办公使用。
在种种因素的作用下,住改商出现在人们的视野越来越频繁。
然而,住改商在带来经济效益的同时也给业主带来了诸多困扰,比如外来人员的进入给业主的安全带来了一定的隐患,停车难的问题也进一步恶化等。
学区房,一个特别的名词,兼具教育和商业双重属性的产品,它并不是中国社会所独有的,在绝大多数发展中国家普遍存在,它相较于普通商品房而言,拥有更大的消费市场、利润空间更大等特点,所以许多业户将住改商行为转移到了学区房。
住改商一般来说有两种情况,第一种是业主未经允许将住房改成商业用房;第二种是直接在住宅地基上建造商业用房,对于目前来说,大多数小区的住改商是属于第一种情况。
由于住改商属业主个人行为,而整个住改商过程较为隐秘,一般来说很难及时发现。
因此,本文将从学区房住改商行为引发的问题出发,探讨住改商形成的原因,从而有针对性的提出解决方案。
如今,中海国际社区3期住改商行为愈演愈烈,其不仅直接影响了整个小区形象、环境、及业主的生活质量,小区内住改商业主与其他业主间的矛盾也日渐加剧,物业服务公司的形象直线下滑,不论是业主的信任度还是工作的正常开展,都日渐显示出其难度,甚至存在业主以住改商现象未解决为由拒交物业费的情况。
(二)国内研究现状
1关于相关概念的界定及权益研究
学区房的概念
顾名思义学区房就是学校周边的房子,贾光耀(2019)认为学区房至今未有一个明确的定义,它是兼具教育和商业双重属性的产品,并不是中国社会所独有的,对于大部分发展中国家而言应该算是一个普遍性的情况,例如:
印度电影《起跑线》,生动反映了一对印度中产阶级夫妇为了让自己的女儿接受最好的教育,想尽心思要进当地名校的故事,最简单粗暴的方式就是购买学区房[1]。
住改商的概念
住改商从字面上理解就是将住房改作商业用房,一般来说分为两种情况,第一种是业主未经允许将住房改成商业用房;第二种是直接在住宅地基上建造商业用房。
彭梓铃(2015)曾指出“住改商”行为是指业主将住宅用途的房屋改成经营性用房,进而从事相关性经营活动的行为,他指出“住改商”行为的产生与我国经济社会的发展历程紧密相连[2];王晓峰(2015)从建筑学的角度指出,“住改商”是原来设计规划用于居住生活的住宅,被开发商或业主用来从事商业经营、办公写字等其他的经济性活动[3]。
刘森(2015)从建筑物区分所有权角度指出,“住改商”是指在区分所有权建筑物中,业主利用住宅从事经营性活动的行为[4]。
黄美真(2015),从经济学的角度指出,“住改商”是指业主将居住性用房改为营业性活动的行为[5]。
2关于住改商现有法律法规的研究
那么,作为拥有建筑物所有权的业主或者拥有该区分建筑物使用权的使用人是否可以随意将住宅改为商业呢?
答案是否定的。
梁志良(2016),指出“住改商”并非管理“真空”,法律法规对其有明确规定[6]。
同时肖应林(2016),也依据物业管理相关条例《物权法》指出应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,才能对建筑物及其附属设施进行改建、重建。
此外安元(2018),从利害关系业主角度出发,对“住改商”的设立程序、利害关系业主的表决权、利害关系业主的救济性权利等方面的法律法规进行了整合,主要涉及《物权法》、最高法的司法解释、地方政府规章以及一些地方的地方性规范文件[7]。
3关于住改商现实问题研究
广州日报(2015),指出住宅的功能就是休养生息,放宽住宅登记为经营场所,恐怕会带来很多负面效果[8];牟波,李晋业(2013)从安全角度指出住改商存在着两面性,一方面既创造了高额的利润,有利于再就业,另一方面也增加了消防、治安等安全隐患,造成负面影响[9]。
彭梓铃(2015),认为住改商一方面带来了现实问题;另一方面对于促进经济社会发展也具有积极影响[10]。
罗利花(2013)对住改商从城市规划和经济等角度进行分析,得出住改商利大于弊的结论,首先从城市规划的角度来看,它对于城市规划中功能不齐全的弊端有一定的补充作用,同时增加了小区的环境为人们服务,有利于辖内居民的功能;再从经济的角度来看它促进了自主创业、就业的机会,为目前严峻的就业形势,提供了一定的保障作用[11]。
4关于住改商物业管理困境对策研究
杨兴林,黄艳(2014)以成都某市为例指出要充分发挥业主自治作用,明确住改商合法化途径,搭建行政执法综合平台[12]。
汤飞,杨雪,涂娟娟以武汉市为例提出采取科学的评价方法和制定合理的整治原则来应对武汉市住改商带来的安全隐患、电梯难用、车位紧缺等问题[13]。
对于住改商登记难的问题,姜峰(2015)指出要加强立法,完善法律制度、统一规范“住改商”登记文本、加大宣传力度,增强守法意识、加大日常检查和抽查力度,规范经营行为[14]。
牙海定,杨虹(2008)从物权法角度指出从利益相关者的界定和业主委员会的地位作用来完善住改商法律制度,从而达到缓解住改商问题[15]。
肖芃(2014)指出对待住改商问题在司法审查中应采取绝对禁止主义的方式[16]。
廖春梅(2014)对住改商相关案例进行分析指出,遭遇住改商时,我们可以通过法律途径来解决[17]。
(三)研究思路和研究方法
1研究的思路
本文以长沙国际社区为例,通过对该小区的住宅现状以及存在的住改商问题进行阐述,从中找出业主进行住改商行为主要原因,并结合物业服务企业对小区住改商现有的处理措施,从中找出不足及总结经验提出有效解决方法,从而帮助物业服务企业完善住改商管理措施。
此次分五个部分对住改商行为进行研究分析,第一部分绪论通过国内对于住改商的一个研究现状对形成住改商的原因进行简要分析,由此来确定本文的研究思路与办法;第二部分对我国学区房住改商的基本情况进行概述,从中对住改商案列进行简要分析;第三部分对长沙中海国际社区的基本情况和物业管理情况进行具体的分析并深入挖掘学区房住改商行为形成的原因;第四部分结合中海物业对住改商的处理方法提出意见与建议;第五部分对中海物业住改商问题处理上的经验与教训进行总结并得出结论。
图1.1研究思路图
2研究的方法
文献研究分析法
通过阅读与住改商相关的一些文献资料,对其深入进行研究、并进行整理和分析,从中找出对物业住改商管理的一些有益建议。
此外,为了保证文献内容的可靠性,通过知网文献查阅显得十分必要。
在阅读了大量文献的基础上,认真思考学区房住改商的形成原因,并由此提出针对性的解决对策,为进一步的研究调查提供指导依据。
案例分析法
以中海物业所管辖的长沙中海国际社区为例,笔者在中海国际社区有过六个月的实习期,曾跟随过管家上门就住改商问题与业主协商。
同时通过研究国内学区房住改商的住改案例,并提出解决目前住改商行为带来的一系列问题。
二我国学区房住改商情况概述
(一)学区房住改商现状
改革开放以来,随着我国城市化进程的不断发展,越来越多的人涌入城市,城市的基础设施逐渐满足不了人们日益增长的物质需求;与此同时,国家为了发展经济,放宽了对中小企业的审批流程,大量的中小企业涌入市场。
负担不起高额租金的人们,为了寻找低价的场地,继而将目光转向租金较低的住宅,住改商由此活跃在中国市场上。
住改商的发展与城市化进程息息相关,由此我们从城市化进程中可影射住改商的一个大致发展趋势。
图2.11978-2017年中国城镇化进程
(以上数据来源于XX搜索)
学区房住改商作为社会时代经济发展的产物,它在未来很长一段时间内将继续存在。
随着社会经济的发展,住改商朝着多元化方向发展,但出现的问题越来越突出,它的存在已经对人们的生活造成了困扰,以至于各地区相继出台相关规定来抑制住改商的发展,此外相关部门对于住改商问题仍然没有较好的解决措施。
(二)学区房住改商类型
1居民服务类
所谓居民生活服务业,主要包括餐饮、住宿、家政、洗染、沐浴、美容美发、家电维修、人像摄影等行业。
而学区房住房中的居民生活服务会有所不同,它主要是用来满足业户的一些物质上的需求,比如:
小区里的麻将馆、美容馆等等。
在一定程度上,这类住改商会对小区环境产生影响。
2咨询办公类
有些业主为了能够减少成本,就会在住宅开展商业活动。
咨询类业务并不需要对房屋进行过多的改造,稍微整改后就可以营业,此外,它并不会产生噪音担心影响邻里关系。
咨询办公类主要对人们的困惑提出建设性的建议。
3教育培训类
教育培训类主要是对孩童的一些补习、托管等等。
学区房以孩童居多,主要要是为了获得周边优质服务,所以学区房对于教育培训类服务远远高于其它普通住宅小区。
4商业经营类
商业经营主要是在小区内以高于成本价的价格出售产品,它最常见的形式就是小卖部。
小区内的商业经营并不是成规模性,它的价格可能会略低于市场价格,笔者在实习期间也曾在小区内购买过部分产品。
此外,笔者发现在业主那购买物品,能在一定程度上提升业主的好感度。
(三)学区房住改商相关条例
从不同地区政策解读学区房两面性。
近年来“住改商”随着法律及政策的改革不断的出现在我们的生活中,越来越多的人进入到“住改商”的行列中。
“住改商”无论在国内还是国外都不可避免的成为了市场经济发展的一个因素。
“住改商”问题在我们的社会中层出不穷,与我们生活息息相关,因此我国《物权法》、《建筑物区分所有权司法解释》以及相关物业管理条例和其它规章都对“住改商”行为作出了规定。
住改商在带来机遇的同时也带来了挑战,所以不同地区对住改商行为采取了不同的态度。
表2.1部分地区对于住改商态度及主要观点
对于住改商态度
主要代表城市
条例/主要观点
支持
以深圳市、广东市为例
深圳市委、市政府在2003年发布《关于加快民营经济发展的意见》(深发〔2003〕5号),要求放宽住所和经营场所登记条件。
广东省政府在2009年发布了《关于鼓励创业达到带动就业工作的意见》,允许住宅改成经营性用房。
反对
以北京市为例
北京市工商局下在2006年发布《北京市工商局关于从严审查住所使用证明文件的通知》(14号文件),暂停为登记地址为民用住宅的企业办照,禁止民宅商用。
此外又在2007年发布《市局就所谓民宅禁商问题的几点说明》中指出工商局将继续执行“民宅禁商”的管理制度,禁止“住改商”。
开始着手松绑住改商
以上海市、江苏市为例
2015年《上海市企业住所登记管理办法》第五条规定:
“以城镇居住用房作为住所的,应当按照《上海市住宅物业管理规定》的规定,办理改变房屋使用性质的手续。
”2017年江苏市地方性法规《江苏省城乡规划条例》第五十条第二款规定:
“业主不得违反法律、法规以及管理规约,擅自将住宅改变为经营性用房,确需改变的,应当满足建筑安全、居住环境、景观、交通、邻里等方面的要求,征得利害关系人同意,报经城乡规划主管部门批准,到房屋产权登记机关办理相关变更手续;涉及改变土地用途的,应当依法办理审批手续。
”
(四)物业公司对学区房住改商常见管理举措
物业服务简单来说是物业公司与所有业主或者业委会在自愿平等的情形下签订的物业合同,按照所签订的物业服务协议对小区内的绿化、清洁、安全、设施设备等进行维护管理。
但事实上物业管理并非是万能的,在小区的许多管理上也是心有余而力不足,住改商问题一直是小区中难以解决的问题。
对于首先是物业公司发现的住改商问题,应根据物业服务协议及相关的法律法规对住改商行为进行劝止。
在现实管理中,物业公司发现业主有住改商现象时,一般先由楼栋管家上门对住改商行为进行劝阻或发放管家劝阻涵,但往往得不到业主的重视,一些小区物业也多次按照《物业管理条例》,向规划部门和城管部门举报,但住改商现象依旧还在蔓延。
(五)关于学区房住改商案例分析
案例分析:
以溢香谷小区为例。
笔者从益香谷小区整改案例出发,研究分析其中住改商问题的解决措施,对其中措施进行有益借鉴,并对现实中物业公司住改商存在问题进行对照分析,从而对住改商问题提出可行性意见。
经调查,群众反映的噪声扰民主要是由于10家麻将馆客人大声喧哗和“未来星少儿成长中心“儿童嬉戏打闹所致。
此外麻将馆和未来星少儿成长中心”均未办理工商营业执照,“未来星少儿成长中心无《食品经营许可证》。
对此相关部门作出了以下措施:
1.翠屏区食品药品监管局对溢香谷小区未来星少儿成长中心下达《责令改正通知书》要求该其立即停止餐饮经营服务行为,待其依法依规取得《工商营业执照》和《食品经营许可证》之后方可继续营业,同时加强对儿童嬉戏打闹行为进行劝阻和制止,确保其产生的声音不会对周围居民的正常生活造成影响。
2.翠屏区工商局对“溢香谷小区10栋至21栋楼下的10家麻将馆无照经营行为下达《责令改正通知书》责令其立即停业并在规定时间内完成整改,待其依法依规取得《工商营业执照》之后方可继续营业,同时加强对打麻将者的大声喧哗行为进行劝阻和制止,确保其产生的声音不会对周围居民的正常生活造成影响。
3.2017年9月1日,区城市管理联合执法支队赵场街道大队对鲁能物业管理公司下达了《责令改正通知书》要求物管公司不定期对小区麻将馆噪声扰民进行巡查,赵场街道城管大队对小区进行不定时巡查,发现噪音扰民问题立即进行处置。
4.鲁能物业管理公司于2017年9月2日出台《山水原著噪音管控办法》.并公布投诉举报电话。
从此案例中我们可以看出当时的翠屏区相关部门对于住改商行为采取的是“疏”而不是“堵”的的措施,它只是对住改商问题起到了一个缓解的作用,并没有从根本上解决这个难题。
三中海国际社区物业管理状况及学区房住改商情况
(一)中海物业概况
1中海物业管理公司简介
中海物业集团有限公司隶属于中国建筑集团有限公司旗下中国海外集团,是中国首批具有物业管理一级资质的企业。
目前,在中国74座主要城市中都有中海物业业务分布,旗下现有员工超过3.6万人,在管物业服务类型包括住宅社区、商用物业和政府物业等多种形式,在管的卖场项目数达139个,签约物业项目705个,服务面积超过1.41亿平方米,是集全国性战略布局、国际化管理视野于一体的行业领导品牌。
2长沙中海国际社区物业管理中心简介
长沙中海国际社区物业管理中心属于中海物业管理有限公司长沙分公司,它位于长沙岳麓区含浦洋湖湿地公园片区。
长沙中海国际社区由五期组成,总建筑面积约130万平方米,每一期都有其独立的物业服务中心,小区内除了清洁与绿化是外包以外,其余工作人员皆为公司职员。
由于物业公司普通职员进入门槛较低,加上大多数人对物业管理不太熟悉,所以物业服务中心受过物业管理专业培训的人员占比例较低。
图3.1公司组织架构图
表3.1人员配置表
职位
人数
主要职能
备注
总经理
1
主要负责公司重大决策
项目
经理
4
主要负责小区项目上工作安排
中海国际社区共5期,2、5期由同一经理负责
客服
25
主要负责小区业主的来访接待,处理业主投诉
工程
30
主要负责小区内设施设备的维修维护
安管
50
主要负责小区业主安全、车辆停车管理等
财务
5
财政收支
人事
5
招聘及人员调动
环境
20
园林维护和小区绿化
环境和保洁为公司外包业务
保洁
45
楼栋及公共区域的清洁
(二)长沙中海国际社区住改商现状
1长沙中海国际社区住宅概况(以三期为例)
中海国际社区三期位于长沙岳麓区含浦街道,临近洋湖湿地公园,再加之周边优质的教学资源,此外岳麓幼儿教育集团中海幼儿园位于中海国际社区三期内部,更是吸引了大批人前来购房。
图3.2中海国际社区3期平面图(来源;XX地图)
中海国社3期自2005年收房以来,入住率已达到60%-70%,随着人口的增多,住改商行为也随之而来。
下表是中海国际社区3期各栋的一个住改商户数统计。
(以下数据来源于中海国际社区3期管家上门走访)
图
3.32018年长沙中海国际社区3期住改商户数统计
(以上数据来源于中海国际社区3期物业服务中心)
图3.42018年长沙中海国际社区3期住改商类型户数统计
(以上数据来源于中海国际社区3期物业服务中心)
从上图中我们可以看出住改商主要集中在学校附近(11、14、15、16栋)且主要以培训教育类为主。
虽然从数据上看中海国际社区3期2000多户只有39户存在住改商行为在比例上很小,但这些住改商给物业工作的开展带来了很大的不便。
2中海国社三期由住改商行为引发的问题
中海国际社区3期是一个普通学区性质的小区,但它又有其独特性。
一个名为“中海幼儿园”的学校建在了小区内部,这无疑给小区的管理加大了难度。
安全隐患,扰民休息
由于学校建在了小区内部,住改商行为更是屡禁不止,导致小区进出人口的增加,在无形中加大物业对小区的门禁系统、车辆管理、安管巡逻等管理难度,同时也给小区业主的安全带来了隐患。
此外,国社3期是按照普通住宅标准修建的,房屋隔音效果并不是很好,如果住户在家中大声喧哗的话,会影响到小区的和谐。
所以物业经常会收到关于麻将馆客人大声喧哗和培训教育机构儿童嬉戏打闹等诸如此类的投诉。
此外,车辆的乱停乱放也会给业主的安全带来隐患。
车位紧缺
随着社会时代的快速发展,汽车已成为成为每个家庭的一个标配。
由于现在大多数小区车位的配比达不到1:
1,再加上小区内住改商行为带来大量人流量,停车难的问题进一步加剧,除此之外大量外来人员的进入,也让小区内车辆安全指数降低。
破坏环境
由于3期属于学区房小区,所以小区内的住改商消费群体主要面向孩童。
小朋友总是比较调皮,所以他们在培训完后总会在小区内游乐设施游玩一番,更有甚者可能会在小区的草地上随意奔跑,道路上乱扔垃圾等等,这在一定程度上会降低小区的观赏性,久而久之,会对小区的一个整体美观造成破坏。
此外小区内人员混杂,到处吵吵闹闹,也会对小区业主心情造成影响。
电梯难用
小区内的电梯都是按照正常居住人口来设计的,住改商行为的出现会导致小区内流动人口增加,业主在乘坐电梯时会出现电梯拥挤,等待时间长等诸如此类的问题,此外住改商行为还会增大电梯的损耗。
中海国际社区3期10栋一楼的一位业主在自家设立了一个快递点,每次把快递运回家的时候,都会占用大量的电梯时间,大件的货物甚至会对电梯造成损害,降低使用寿命。
物业收费不合理
住宅改作商用会在一定程度上对小区内公用设施设备造成更大的损害,物业维修成本也会增加,但是住改商业户的物业费和普通住宅业户物业费相同。
3针对学区房住改商物业服务中心的应对措施
①物业服务中心对于住改商行为原则上不予允许
物业公司根据有关法律法规的相关规定,对于住宅商用行为在原则上不予允许,但在物业服务协议中对于住改商并没有明确禁止。
笔者在前台实习期间曾接到业主问询,自家房子是否可以改作商用,是否需要到物业办理相关手续。
物业负责人表示,房子虽说是您自己的,但更改房屋用途是不被允许的,因为在住改商同时会损害其他业主的利益。
一般来说,在一定程度上,物业公司强硬态度对于住改商有一定限制作用,但效果并不显著。
俗话说“万事开头难”,住改商行为一旦完成,后期的整改可能会难上加难,有些业户他们的住改商行为并未经过物业,只需购买部分设施就可在家开展商业活动,对此物业公司可能一无所知,等到业主投诉时,物业的处理难度会大幅度提升。
物业公司对住改商行为及时进行规劝
物业服务作为一个服务性行业,并不具备执法行为,无权强制要求业主停止住改商行为,我们能做的就只有协助相关有关部门对业主的住改商行
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