成都市小户型房地产市场分析报告.docx
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成都市小户型房地产市场分析报告
成都市小户型房地产市场分析报告
第一章、成都市小户型楼盘现状分析
经初步统计,成都市现有的最新小户型项目已达34个,其中有15个楼盘属于形象展现性楼盘〔未正式开盘的楼盘〕,有19个是已开盘的小户型楼盘。
物业类别要紧是高层、小高层。
总建筑面积达22.4万平方米。
第一节:
价格分布
本次统计的34个楼盘中价格要紧分布在2000-4000元/平米,其中2000-2500元/平米、2500-3000元/平米、3000-3500元/平米、3500-4000元/平米价位的楼盘数量不分伯仲,分别为7个、8个、8个和7个,高价位的4000元/平米以上的小户型项目比较少,只有4个。
从中能够得出成都小户型项目的定价比较低,关于较年轻的客户来说,这是一个重要的购买因素,这也是成都小户型出现火爆迹象的一个重要因素。
第二节:
方位分布
如上图,小户型在方位分布上有一个明显的差异性,其中在市中心的楼盘最为密集,达到11个,其次是南边和西边,各为10个和8个,北边有4个,东边最少只有1个。
市中心因其专门的地理环境,交通条件优越,商业配套完善,靠近都市中心商贸区,迎合了年轻人狂热购物的需求;生活配套齐备,周围如茶楼、酒吧、咖啡馆、快餐店、干洗店等林立,满足年轻人轻松、快捷而〝懒惰〞的生活方式。
城南除了拥有完善的配套和快捷的交通之外,四川大学、信息工程学院等高校以及科技一条街等地点集合了大量的高技术人才,这些人的特点是年轻、高学历、高收入和追求独立,在加上高新区大量的外企、合资企业和国内的知名企业促成了城南繁荣昌盛的小户型市场。
时代100、科华之星、曼哈顿、蓝色加勒比、彩世界、武城·自由度等项目确实是城南小户型的代表。
城西也由于富有人文气息等客观环境及高新西区等年轻群体的显现带来了小户型的崛起。
城北的西南交通大学带来的学术氛围和单身气质促成了交大·吾家等项目的成型。
第三节:
环域的方向细分表
府河内一环内二环内三环内
东/100
南/154
西/026
北/013
合计112813
按上表可知,三环内的小户型项目最多,达到13个,其次是府河内11个,二环内8个,关于方向性上的说明是:
二环内的小户型楼盘要紧分布在南边5个,三环内的小户型楼盘要紧分布在西边6个。
第二章、成都小户型的需求状况调查分析
最近对成都市的小户型潜在消费者的抽样调查显示,他们对小户型的需求状况为:
第一节、户型面积需求
50平方米以上面积的房子最受欢迎。
消费者选择50平方米左右面积的占到68%以上。
尽管被调查者中的大部分处于单身、独居或未婚状态,但他们仍旧提出期望能满足两个人的居住要求,其中选择60平方米以上房子的还要多一些。
而作为投资的考虑,要紧选择30平方米—50平方米的房子。
第二节、户型功能需求
房间功能必须趋向于齐全,小户型不能因为面积小而缺少一些功能,卫生间、厨房、阳台被80%的被调查者全选中,只有个别的调查者认为没有厨房能够同意,能够在集体食堂和小饭店就餐。
可见,消费者比较同意肝胆俱全的〝麻雀〞型小户型。
第三节、装修需求
精装修是首选。
在价格合适的情形下,有83%的被调查期望购买的小户型房子是精装修房,他们认为房子的总面积小,但装修程序照样是可不能少的。
另外,在付过首付款后,装修也能够计入总价享受按揭,省去一次装修的总付款资金压力。
第四节、环境配套需求
邻近有无商场最受关注。
被调查者对生活配套的要求,第一选择的是商场,占到总数的90%多,其次是医院及其他配套,这与选择小户型人群的年轻化和本次问卷的对象的年龄段有关。
小户型的住户要〝纯〞。
被调查者认为,自己的左邻右舍应该是住家户,而不是办公和住家的杂和。
而且最好是比较安静的住家户,因为提到小户型,人们往往觉得住的人群一定是比较杂的,因此关于安静度的关注就十分强烈。
第五节、物管需求
调查显示小户型购买者物管服务要求较高,对日常服务追求清洁、时效。
20世纪70年代出生的那个群体,关于住宅的要求发生了微妙的变化,他们不再单纯用房屋的面积来衡量居住的舒服性。
假如有固定的一笔钱用来买房,他们也许不再单纯追求较大面积,而会选择一个面积较小但品质专门高的住宅。
所有的被调查者认为公共区域的清洁十分必要。
有近一半的被调查者有24小时送餐服务、进房打扫卫生、代购物品服务、定时唤醒服务的要求。
这和被调查者的收入多少有紧密关系,收入越高要求服务的种类越多。
第三章、成都市小户型典型项目介绍
曼哈顿
开发商:
成都鑫达房地产开发环境设计:
空之间设计事务所投资商:
成都博瑞房地产开发物业治理:
总府物业治理公司设计单位:
新西兰绿石建筑与环境设计事务所现场地址:
人民南路四段华能大厦旁
总建面积〔万M2〕项目构成配套起价均价户型区间
3.401栋14层高层7100M2会所3200元/M23500元/M230~90M2
其它费用
天然气配套费光纤入网费一户一表物管费修理基金
5500元/户120元/户400元/户1.8元/平方米总房款的1.5%
小区配套
恒温游泳池、顶层会所、空中景观庭院、商业铺面
开盘主题:
1〕生态摩天大楼里的酒店式中翠庭小别墅!
2〕颠覆市中心小户型缺憾!
!
3〕市中心小户型一定要困在压抑封闭的筒子楼里吗?
!
4〕不要筒子楼,不要黑走廊,只要层层有翠庭的生态大楼!
项目卖点:
1〕时尚外观、酒店式物管、顶层会所平台,居家、投资、办公皆宜。
2〕每两层设有10米高架空中庭,以不同主题景观打造态摩天大楼概念。
3〕框剪结构,向上或向下复式设计,4.95米层高,双面采光、打造〝空中小别墅〞概念。
4〕销售面积与实得面积比率约为1:
1.3,项目性价比较高。
5〕5米宽景观过廊,突破了原有的1.5-2米宽的一般型过道。
消费者构成情形:
该项目设计理念新颖,是成都市〝第二代小户型〞的代表之作,要紧针对25-35岁都市青年白领一族,并由于其时尚的外观和户型设计以及〝明星〞广告效应的阻碍,受到众多女性消费者的青睐。
从销售状况看,有30%的消费者购买目的是投资或办公。
精品户型:
Ø37平方米一室一厅一卫、75/83.7平方米两室两厅两卫
异型框架剪力墙结构,室内无梁无柱,有效增加有用空间;销售面积37平方米户型,实得面积48.39平方米,销售面积75和83.7平方米户型实得面积分别为100和107平方米,有效增加性价比;层高4.95米,室内空间更为开阔,4.3米观景窗,时尚、气派。
37平方米一室一厅一卫75平方米两室两厅两卫
u蓝色加勒比
开发商:
成都和骏科技实业管理商:
成都嘉宝治理顾问现场地址:
成都市科华北路143号〔亚泰广场斜对面〕
规划用地面积〔亩〕总建筑面积绿地率建筑密度总层数
9.51.7万M233%39%7层〔1-2F/3-7F〕
公寓总户数商铺户数商铺面积区间公寓面积区间地下车位数
2687437-316M235M2左右约50个
价格情况
〔精装修〕公寓:
〔起价〕3700元/M2,〔均价〕3800元/M2商铺价格:
4580-15800元/M2
项目定位:
青春派商业空间,SOLO单飞寓所。
典型特色:
集青春、时尚、亮丽、浪漫和异国情调于一体的街区型开放式商业空间。
广告特点:
短期集中投放,主打投资牌,以低售价、高回报吸引消费者。
该项目临近高校,产品定位准确,于2002年6月8日开盘,在为期一周的时刻内实现公寓销售100%,商铺销售超过90%的佳绩,开创了本年度上半年房地产市场的销售奇迹,实现了小项目〝短、平、快〞的操作模式。
消费者要紧集中于25-35岁的都市白领和公务员,投资者占有近40%的比例,有顾客一次购买了10套公寓。
项目卖点:
1〕〝拒绝把我的青春,寄放在别人的房子里〞
2〕好口岸,低价格,旺铺投资的良机!
3〕强大的商业功能为成熟社区锦上添花。
4〕科华路上旺铺,只需4580元/平米起。
5〕〝微户型〞设计,轻松付款,长期回报。
项目点评:
设计大胆、专门,表达现代、前卫的建筑风格;并充分利用了地块周边成熟的社区优势,敢于在狭小的地块上,做足商业文章,最大化地提高了地块价值;消费群体划分明确,户型设计和面积配比具有专门强的针对性;入市时机把握较准,推广过程诉求明确、集中,专门好地集合了人气。
u国际花园
开发商:
成都市武侯房地产开发有限责任公司投资商:
林凤集团现场地址:
肖价河沿街成都幼师斜对面
总占地建面积〔亩〕项目构成起价最高价均价户型区间
8014栋小高层2280元/M23000元/M22680元/M230~200余M2
其它费用
天然气配套费光纤入网费物管费修理基金
免免一元/M2总房款的1.5%
小区配套
国际会所、景观游泳池、网球场、澳洲植物园、维也纳草坪、世界儿童乐园、幼儿园
项目卖点:
1)二环路内规模社区,紧邻高新区,周边环境成熟,配套齐全;林凤集团上市公司背景,发挥品牌号召力;
2)〝小户型社区〞。
占地80亩,30-100平方米的户型占有60%以上的比例。
3)〝国际化〞口号。
以〝国际化〞为标准的物业治理服务体系;30-200余平方米多种户型面积,适合不同年龄、不同收入水平消费者的需要,扩大了目标消费群体,通过不同人群的互融表达〝国际〞二字的包容性;建筑配套设施〝现代化〞。
项目点评:
从该项目的占地规模和户型配比来看,能够支撑其〝小户型社区〞这一卖点,但〝国际化〞口号,较为空泛,缺少实质支撑。
专门是在配套设施、装修标准等方面缺少吸引小户型消费者的实质性内容,使这一卖点缺乏足够支撑。
部分单元一梯六户的设计,使部分住宅单位的采光、通风和私密性受到阻碍,户型设计差,有用性不强。
时代100
位于成都市内环线,府河与南河交汇地段,楼体由一栋6层弧形低层5米架空园林,缔造五度空间园林,绿化加设空中花园,增加垂直绿化及阳光花房,总用地面积5019平米,总建筑面积32796平米。
总户数272户,为真正的都市精英度身定做精品小户型。
引进世界级名师巴马丹拿公司担纲建筑设计,2002年1月24日,中华人民共和国建设部颁布时代100项目作为成都〝国家数字社区示范工程样板搂〞。
武城·自由度
位于浆洗街,距市中心天府广场不足2公里,具有小天竺小区居家配套完备,衣冠庙传统商业口岸优势,四川大学、华西医大共同托举。
占地:
9861.87平方米,建筑面积:
64394平方米,住宅面积:
38896平方米,商建面积:
8346平方米,办公面积:
1152平方米,建筑密度:
40.97%,容积率:
4.90,绿地率:
27.7,停车位:
490总户数:
624户模块化户型组合,由差不多型一层12户小户型可轻松进展为一层6户的进展型,让有用实在的70平方米两口之家瞬时升级为140平米。
宜家.home
位于成都市府河内环线东安北街段,居市区内环线东安北路段路旁,隔河相对繁华望平街。
站在落地观窗前,楼下即是河滨绿化带与府河,左近更有猛追湾游泳场、活水公园与河滨公园,绿水清风,空气清新。
5幢小高层电梯公寓作为联体排列,楼层分别为7、8、9、10、11,形成退合式屋顶花园,总用地面积:
2987.92平方米,住宅总户数:
202户,总建筑面积:
14218.75平方米,地下车库面积:
2296.9平方米,住宅面积:
10086.68平方米,地下自行车库面积:
243.67平方米,绿化率:
35%
流星花园
地处成都市中心天仙桥北街、东风大桥与东门大桥之间,紧临府南河畔,背依大慈寺商业文化中心〔规划中〕,左邻总府花园、右舍SOHO。
总建筑面积45000平方米,分A、B两座;16层以30至70平方米为主的精品小户型电梯公寓,分平层和跃层结构;设有两层地下停车场。
配套设施每户预留光纤电视、及宽带接口,统一设置空调机位,6部名牌电梯,红外报警系统、24小时电视监控以及立体背景音乐……社区内1700平方米的中心绿化采纳专门的互动式景观设计。
700平方米室内运动中心、书吧为你提供生活休闲空间。
总府物业提供星级酒店式物业治理。
附一:
春季房交会小户型统计分析
主力户型40-80的小户型项目在2002年春季交易会上显现了爆棚现象,合计有17个小户型楼盘,占总参展楼盘〔除郊县楼盘〕的36%,小户型缘何受到开发商的青睐?
一方面,小户型住宅物业的总价低、受众面较广。
另一方面,随着WTO的加入,成都作为西部的中心将增加一大批年轻白领人士,小户型作为过渡性住宅的价值更适宜创业时期的年轻人和一般工薪阶层,也随着人口的老龄化〔据统计,成都市有近300万的60岁以上老年人〕,部分老年人更期望有自己的一个花费不大,配套齐全的小空间。
又因为前期的一些小户型项目如花样年华、锦宏丽景等的断销,证明了市场上关于小户型的需求庞大。
因此,小户型的预期市场潜力专门大。
目前成都市小户型住宅物业分布的特点:
1、周边交通便利;2、目标客户群集中区域商务办公区、白领集合区等。
87%被调查者选择小户型有一些缺陷。
随着经济实力的增强,会考虑重新置业,以小换大来改善居住条件。
几乎所有的调查者都认为,小户型住房必须有便利的公共交通。
作为投资,便利的交通也是房子出租的一个亮点。
购买的房子要紧是先住后置换70%的被调查者选择买下小户型的房子后,住一段时刻再进行置换。
假如作为投资往往会考虑以租养房的方式,打算先买断再出租的也许多。
附二:
成都市要紧小户型项目一览表
项目名称位置方位总建面〔万户数在售类别均价户型区间状态
财经商业街区西南财大正门西三环内1.5148多层,小高层,营业2150-6166(营〕43-143期房
交大·靓典西南农机市场旁西二环内2.30242多层235052-92形象展现
智业逸景羊西线蜀汉中路西三环内2.1108小高层238055-130形象展现
佳利花园衣冠庙立交桥旁南二环内3.30/多层238030-135形象展现
草堂柳苑·天籁村二环路西一段西二环内1.6242小高层255051-77形象展现
庭芳苑营门口派出所邻近西三环内0.7108多层210048-89现房
蓝色空间交大路北三环内7.00700多层220069-210期房
新时空九三路南二环内0.3177小高层250030-70期房
交大·吾家交大路北三环内6.40738多层2608期房
武城·自由度浆洗街南二环内6.40624高层null40-70形象展现
金港空中花园二环路西三段西三环内1.3135小高层258048-172期房
科华之星肿瘤医院旁南三环内2/高层258053-106形象展现
丽景华庭大石西路西延线西三环内6.73/小高层270050-170形象展现
维达北苑解放路一段94-116号北二环内1.80107小高层280029-109现房
嘉洲华府美华居喜玛拉雅大酒店对面北三环内1.4129小高层270032-52现房
都市物语21世纪花园对面西三环内1.60345小高层348032-55期房
时代天骄太升北路64号--府河内4.00552高层340029-69期房
宜家.home东安北街--府河内1.50202小高层310035-140形象展现
世纪太升太升南路--府河内3.50172高层340029-109期房
芳草地——金雍阁锦绣花园旁南三环内1.3/高层308047-173形象展现
梧桐世家永丰路.玉林小区南二环内3.8/小高层330048-154形象展现
经典坐标红星路口--府河内3.40195高层、营业350048-200期房
蓝色港湾天祥街东一环内2.90219高层310050-230期房
曼哈顿锦绣花园对面南三环内3.4/高层340023-118期房
时代100成都幼师旁南一环内3/高层380060-230期房
成都现代城锦里西路--府河内8.90/高层350045-220期房
流星花园天仙桥街SOHO旁--府河内4.50/高层350030-126形象展现
玉林风景线芳草街6号南二环内0.80/小高层320035-92形象展现
新绿季节——彩世界新光路88号南三环内1.20/小高层310039-88形象展现
莱茵家园武侯大街与内环线交汇处--府河内1.30120高层300070-150形象展现
丽阳天下二期人南路与一环路交汇处--府河内3.50432高层404045-110形象展现
新中心都市驿站盐市口旁--府河内2.80461高层437032-100现房
锦江宾馆瑞景商务楼永陵路与西安路交汇处--府河内1.70187高层null40-60期房
成都国际公寓合江亭旁--府河内2.80120小高层写字500041-164现房
第三部分:
小户型的进展趋势
小户型住宅作为投资及过渡居住的住宅品种,在以后的进展方向上将表现在以下几个方面:
一、开发具有一定规模居住小区
随着都市化水平的提高、旧城改造的加快,市中心可供开发的土地,专门是可供规模性开发的土地越来越少,许多小户型项目差不多上迫于地块规模的限制,为了尽快取得效益,采取〝短、平、快〞的操作模式而定位的。
因此,这些项目以单体建筑为主,规模小、配套少,为居住者提供的生活外延性服务较少,更谈不上环境景观。
规模化开发小户型项目具有以下几个优点:
1〕规模的扩大,令开发商有足够地空间进行环境与景观的营造,同时有针对性地为消费者提供必要的配套,如休闲场所、体育设施、儿童活动空间等,既满足了消费者多层次的需要,又提升了项目的综合品质。
2〕居住群体的扩大,为配套设施的经营、使用提供了强力支撑,既有利于配套设施的完善,也有利于商业物业的租售。
3〕产品种类、户型配比更为丰富,扩大了购买群体。
一方面降低了项目销售的风险,另一方面也满足了不同层次消费者的需求。
比如那些期望与父母临近居住的消费者,便能够在同一个小区内选择一套40-50平米的小户型满足自己居住的需要,再选择一套80平米的住房满足父母居住的需要,既方便了两代人之间的照管,又幸免了由于生活观念差异带来的不便。
而那个地点指的较大规模也有一定的限度,大约在6万平方米左右比较合适。
二、小房型、大空间,严峻依靠社区服务
今后住宅的进展趋势是生活与居住相分离,住房功能趋于单一,更多的是满足居住的问题。
年轻人又是最活跃的一个群体,下班后总是不喜爱窝在自己房子里,缺少交流的空间,另外,由于工作时刻紧迫,日常生活的其它部分必须依靠社区服务来分担。
因此,项目配套设施必须要尽可能周全,满足居住者的需求,能够考虑增设业主专用酒吧、健身房、邮局、24小时便利店、中西餐馆、洗衣房、美容美发厅、书吧等设施,同时要收费合理,符合消费者的心理价位。
三、面积小、功能全、设计更为合理
房地产项目的核心竞争力仍旧是产品。
一方面消费者的成熟,令小户型的设计将越来越受到重视,另一方面房地产市场存在的优胜劣汰原那么挑战着建筑设计行业。
住宅设计的差异性、个性化特点也越来越明显,使户型设计必定具有超前意识,不能只看眼前的市场主流,而要注重主导居住品位的设计方向。
I.目前小户型的设计存在着以下几个缺点:
1〕、密度布局,采光通风,安全性和私密性较差,有的一层达到30多户。
2〕、户型设计不合理,要紧表现在厨卫的摆放上,如厨、卫相对,卫生间对着厅或房,厨房对着厅或房,厨房置于厅室或阳台上等。
3〕、墙壁太薄,或门窗相对,致使〝隔墙有耳〞。
4〕、无装修或装饰过于简单,电梯过少,商住两用型项目没有考虑货运电梯的配置。
II.预期房型设计
以后的小户型设计应更加注重其经济有用性特点。
房型布局要紧凑而灵活,减少户内消极空间的数量,减少公共面积的分摊。
在面积小的前提下,要保证功能齐全,厅、室、厨、卫、阳台等配套功能布局完善,动静分离,采光、透风、私密性差不多上设计中要考虑到的问题。
1.为某些适合年轻人居住的套型能够适当减少厨房的面积,或开发多功能面积空间,使厨房专用面积小型化、紧凑化,从而提高空间利用效率。
而关于老年人独居户的要求,那么能够开发居住空间的多功能潜力,而必须保留厨房空间的独立性及封闭性,满足老年人专门的起居饮食适应。
2.目前购买小房型的主力军为白领阶层,但在当今知识层次普遍提高的环境中,现代生活方式较为普及,人们的生活空间所包含的学习因素大大增加,在其所居住的场所中,工作、读书、摆弄电脑成为必不可少的内容。
如何在设计之初就考虑这些需要,比如宽带网的接入,学习空间的适当划分,高科技计量手段的运用等。
将成为此种房型营销的又一要紧卖点。
居室内部为考虑有用性与经济性要素,可用家具的适当布置分隔出休息、学习、会客空间,甚至利用边角还可制造出休闲一角。
各空间相互交融,相互依靠,没有严格划分,达到视觉开阔的成效,具有空间流淌性和相关性。
3.采纳跃层空间概念加以设计,层高4.7-5.0米的挑空式客厅,使小户型也能享受到别墅气派,其超高得房率一样能使使用面积有效提高30%,不仅适合单身或小家庭居住,也可做办公用房。
4.新一代小户型在设计时就为以后预留进展空间,是〝活〞空间,空间能够随意剪接,既能够是小户型,也能够变成大户型,甚至是1000平方米以上的超级户型。
它采纳预应力框架结构技术,每层楼都没有任何明显的梁和柱,而是在楼内管线的辅装上,以最小的户型面积单位为户型设计的基础,具备积木式组合功能,消费者能够买一套、两套甚至三套,空间可大可小,真正做到〝量体裁衣〞。
四、物业治理更为周到
居住与住房分离,投资性购房上升,既要为住在里面的人服务,又要为买房者服务,如何满足这两类消费群体的需求,为他们彼此提供相应的服务是摆在开发商面前的问题。
另外,由于投资者和炒作者的介入,使得以后项目内的流淌人口〔即不是那些自买自住的人〕将专门多,物业治理公司又不可能像酒店一样登记每个住户的身份证,将会给安全治理造成隐患。
五、提供精装修小户型项目
小户型购买者专门多为较缺乏生活体会的年轻白领,平常工作、学习差不多占用了绝大部分时刻,更别提纷杂而又马虎不得的装修工程了。
即使有爱好为之一试身手的客户,也专门少有时刻光顾施现场,应对一到二个月工期安排。
现在许多人就将装修工程全权托付给某些装修公司或装修队,由于目前装修市场的不甚规范,由此产生的矛盾纠纷不断。
由开发商或物业治理部门牵头组织为购房客户提供既经济有用又表达时尚个性化的菜单式装修服务,会使开发商及客户达到双赢成效。
何乐而不为?
同时由开发商或物业公司组织的装修设计还便于与建筑师及时沟通,更易达到预期的建筑空间设计成效。
二、房地产开发商及政府对小户型住宅应采取的计策
(一)房地产商对小户型热销应采取的计策。
1、房地产开发商应提高对小户型的认识,重视对小户型的开发。
尽管小户型的利润空间要小于大户型,但目前我国京沪等地大户型的销售情形并不乐观,大量大户型的商品房闲置。
与其片面追求开发利润空间大的大户型,积压资金,不如开发需求急迫的小户型,以较快的速度销售出去,加快资
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