深圳湾超级总部基地 控制性详细规划.docx
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深圳湾超级总部基地控制性详细规划
深圳湾超级总部基地控制性详细规划
深圳湾超级总部基地
控制性详细规划
文本
二〇一三年八月
文本
1总则....................................12目标与定位..............................23用地性质................................34开发强度................................35配套设施................................46道路交通................................67开发控制单元............................88城市设计...............................139地下空间...............................1610地名...................................1711其他规定...............................18
附:
图表
深圳湾超级总部基地控制性详细规划
1总则
1.1本规划适用范围(以下简称“本片区”)为:
滨海大道、深湾一路、
深湾五路、白石三道、白石路所围合的区域,总用地面积117.40公顷。
1.2制定本规划的主要规划依据是:
《深圳市城市总体规划
(2010-2020)》、《深圳市土地利用总体规划》(2006-2020)及其它相
关专项规划。
1.3制定本规划遵循的总体原则是:
高标准建设原则、土地集约利用原
则、总量控制原则、绿色低碳原则、可持续发展原则。
1.4本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本规划的有关规
定。
本规划未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、
法律、规范相关条款的规定。
1.5本规划涉及的所有技术指标(其中特别注明者除外)均依据《深圳市
城市规划标准与准则》(2013版草案)(以下简称《深标》2013版本)
确定。
1.6本片区地处深圳湾滨海地区,周边汇聚了深港西部通道口岸、轨道2、
9、11号线、深圳湾公园、红树林保护区、华侨城内湖湿地、华侨城
主题景区、大沙河及沙河高尔夫等城市功能要素的组合,以其得天独
厚的资源禀赋成为环深圳湾地区(深圳一侧)未来最有效和价值最高
的土地。
所有土地开发和用地建设必须符合高标准建设要求;应开展
城市设计、详细蓝图等下一层次规划后,方可进行土地出让、用地开
发与建设。
1.7在本片区内编制详细蓝图或城市设计,应以本规划的要求为依据进
行。
1
深圳湾超级总部基地控制性详细规划
2目标与定位
2.1本片区的发展目标:
超级总部基地是城市在全球经济产业链条中最终级地位的典型代表,是未来深圳发展成为世界城市的一个功能中心。
规划依托超级区位优势,吸引超级经济功能,打造超级城市形象,使之成为提供体验深圳滨海新生活方式的城市地区;展现城市社会面貌与建设标准的核心地区;同时也将成为应对深圳市文化创新和新经济需求的平台与深圳参与区域和城市间竞合的有效载体。
2.2本片区的功能导向:
以各行业门类的产业链最顶端的总部办公为主导功能,辅以服务于总部基地的国际会议、展览、文化传播、信息交互及商业、公寓等功能。
2.3本片区的发展策略:
规划秉持“深圳湾云城市”这一核心理念,打造基于智慧城市和立体城市,虚拟空间与实体空间高度合一的未来城市典范,完型深圳湾,构建世界级滨海城市天际线。
(1)立体开发、集约利用策略。
高强度集约化开发土地空间,控制总量、预留适度弹性空间,鼓励功能混合利用;采用地上地下结合的立体开发模式,规划引导、综合协调,达到缓解区域交通压力、改善景观环境、完善功能结构的目的,形成网络化、综合化、一体化、舒适化的地下空间。
(2)公交优先、交通引导策略。
完善道路路网,加强内外联系,补充和完善交通设施;构建以快速轨道交通、一般性公共交通相结合的综合公共交通体系;开发地下交通通道、建设空中连接通道、完善立体交通体系。
(3)完型湾区、提升环境策略。
该片区是塘朗山-华侨城-深圳湾“上山下海”城市功能空间轴的核心城市功能区段之一,注重城市空间与北侧华侨城内湖湿地、南侧深圳湾区生态景观廊道的融合,完善公共空间网络,以公共空间、公共通道构成联通城市与自然山海的通廊,完型深圳湾区,提升整体环境品质,营造优质生活氛围。
(4)绿色、低碳健康策略:
大力推广绿色建筑、覆土建筑;加强可再生资源和新能源利用;注重公共廊道和通道的景观建设;推广低
2
深圳湾超级总部基地控制性详细规划
碳生活理念,鼓励低碳健康的出行方式,营造绿色宜人的滨海生活
环境。
3用地性质
3.1本片区规划引导用地性质主要包括商业服务业用地(C)、公共管理与
服务设施用地(GIC)、交通设施用地(S)、市政公用设施用地(U)、
绿地与广场用地(G),详见本规划“图表”的规定。
本规划所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导,现状已建3.2
合法建筑与本规划规定的用地性质不符的,可继续保持原有的使用功
能;如需改造或重建,须按本规划规定进行。
3.3本规划所确定的公共服务设施和交通市政设施,若安排在土地使用权
已出让的地块内,相关管理部门可根据有关法规的规定,在有需要的
时候依法收回土地使用权。
3.4本规划所确定的地块界线,在规划设计中,可根据实际情况将地块进
行合并或细分。
3.5本规划规定的用地性质为地块的主导用地性质,可按相关规定兼容部
分指定的其它用地性质。
4开发强度
4.1本片区建设用地面积117.4万平方米,建设规模总量为450万,550
万平方米(不包括公共服务设施和交通市政设施)。
4.2本规划执行过程中,地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建
设等相关规定。
4.3本规划中确定的地块用地面积,因地块合并、细分或调整发生变化
时,应保持地块建筑总量及配套设施规模不变,并对地块容积率作相
应调整。
3
深圳湾超级总部基地控制性详细规划4.4本规划中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规
定,其开发强度按照国家、省、市等相关规定和技术规范确定。
5配套设施
5.1本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。
5.2本规划中配套设施依据本片区开发强度及人口规模综合确定,当实际
开发建设的总量超过规划总量上限一定限度时,对本片区配套设施造
成较大影响时,应对本规划进行必要检讨。
5.3本规划确定的配套设施,在满足相关规范下,可适当增加建设规模以
扩大容量;配套设施布局可在开发控制单元内适当调整。
5.4本片区规划就业人口为18,22万人,配套生活以商务公寓及周边生活
住区为主,片区内部无常住居住人口。
5.5本片区配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”(表5.5)。
表5.5配套设施规划一览表
数量所在地块号
设施类别项目名称备注序号总量规划增加现状保留规划
1教育设施幼儿园11—DU06-0218班幼儿园医疗卫生社区健康服务222—DU06-06、DU08-01—设施中心
3文娱设施文化活动室22—DU06-05、DU08-02—
社区体育活动4体育设施11—DU01-04—场地
社区管理用房11—DU08-01—行政管理
5与社区服社区警务室22—DU06-05、DU08-03—务设施
便民服务站11—DU07-01—道路交通社会停车场DU01-04、DU02-05、633——设施(库)DU05-02
4
深圳湾超级总部基地控制性详细规划
公交首末站32DU08-08DU04-01、DU05-02—
自行车存放与22—DU05-01、DU09-05—换乘点
DU01-01、DU04-01、均为110V变7电力设施变电站54DU08-05DU05-03、DU06-04、电站
建筑面积不
8邮政设施邮政支局11—DU01-03少于1500平
方米
建筑面积不
9通信设施通信机楼11—DU09-02少于3000平
方米
垃圾运转站22—DU05-01、DU07-01—
公共厕所11—DU05-01—10环卫设施再生资源回收11—DU05-01—点
防灾减灾11应急避难场所11—DU09-05—设施
备注:
下划线表示该设施为非独立占地。
本规划配套设施按照建设规模上限配置。
5.6本片区规划1座18班国际幼儿园,附设于DU06-02地块,建筑面积
5000平方米。
5.7本规划居住地区级设施有社区警务室2座附设于DU06-05、DU08-03地
块,每处建筑面积不小于50平方米;邮政支局1座附设于DU01-03地
块,建筑面积1500平方米。
5.8本片区污水近期排至南山污水处理厂,远期排至福田污水处理厂,特
种废水需经处理达标后排入城市污水系统。
5.9本片区推广雨洪利用、污水再生水利用,用作喷洒路面、灌溉绿地、
城市杂用水等;新建区强制推行节水型器具,建成区逐步改造淘汰高
耗水的器具。
5.10本片区规划5座110千伏变电站,现状已建成一座位于DU08-05地块,
规划新增4座分别附设于DU01-01、DU04-01、DU05-03、DU06-04地
块。
5
深圳湾超级总部基地控制性详细规划5.11本片区规划1座通信机楼,附设于DU09-02地块,建筑面积3000平方
米。
5.12本片区规划2座垃圾转运站,分别附设于DU05-01、DU07-01地块,建
议采用地下化设置,每处建筑面积不小于400平方米。
5.13本片区规划共设置室外固定避难场所1处,布置于中央公园DU09-05
地块。
同时应按服务范围内的昼夜最大人口,结合公园绿地、停车
场、广场空地等场地配置室外紧急避难场所。
5.14本规划中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安
全防护要求。
6道路交通
6.1本片区对外联系的主要道路为有滨海大道、白石路、深湾一路、深湾
二路、深湾三路、深湾五路。
6.2本片区有现状轨道蛇口线(2号线)经过,设有红树湾站;近期规划有
轨道梅林线(9号线)、机场线(11号线)经过,设有红树湾站和侨
城南站。
具体线位及站点以最终批准的相关规划为准。
6.3本片区规划道路分4个等级:
(1)快速路
滨海大道,红线宽度110.5米,为双向10车道主道+单向2车道辅道。
(2)主干路
白石路:
红线宽度63米,双向6车道。
深湾五路:
红线宽度39米,双向6车道。
(3)次干路
深湾一路:
红线宽度32米,双向4车道。
深湾二路:
红线宽度32米,双向4车道。
6
深圳湾超级总部基地控制性详细规划
深湾三路:
红线宽度32米,双向4车道。
深湾四路:
红线宽度39米,双向6车道。
白石三道、白石四道:
红线宽度37米,双向4车道。
平方公里。
次干路网密度为4.59公里/
(4)支路
各地块通行与出入的主要道路,红线宽度12-25米,为双向或单向两
—四车道,支路网密度为5.57公里/平方公里。
本规划控制建议支路
的机动车宽度与相交道路,该道路依据土地出让划分及下一层次详细
蓝图确定具体线位及出入口具体位置。
6.4规划在深湾二路、深湾三路分别增加一处下穿滨海大道并连接其辅道
的的定向闸道,加强片区的对外交通联系。
6.5本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上,也不宜
设置在行人集中与优先地区。
主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端
点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围
内不宜设置机动车出入口。
支路设置尽量减少与主干路相连,支路和
主干路相交时,交叉口限制车辆左行。
6.6本片区设置公交场站3处,其中1处为独立占地(DU08-08地块),现
状已建成;2处为非独立占地(DU04-01、DU05-02地块),鼓励利用
其他公共建筑底层或地下共建公交场站。
6.7本片区共设非独立占地公共停车场3处,分别附设于DU01-04、
DU02-05、DU05-02地块;配建停车位共计约2.4万个,与绿地、广场
用地合建的社会停车场建议建地下停车库形式。
其他停车位配置标准
按《深标》相关规定执行。
所有停车场均应为残疾人提供不小于总数
1.5%的专用停车位。
6.8本片区内有条件的道路应设置独立的自行车道,鼓励公共绿地以及环
境优美地区设置独立的自行车休闲道,构建便利的自行车道系统。
规
划结合片区路网,在白石路、深湾一路、深湾二路、深湾三路、深湾
四路、深湾五路、白石三道、白石四道设有自行车专用道,其他道路
7
深圳湾超级总部基地控制性详细规划
为人行与自行车混行。
此外可利用人行道、道路绿化带及建筑退线空
间增加自行车道,并规定:
(1)自行车专用道与城市主、次干路交叉口应设置适宜自行车通
行的地面或地上、地下通道。
(2)在自行车道经过的轨道站点、公交站点、公共设施、商业设
施、绿地及公共开放空间等应设置自行车停放点和自行车租赁回收
处。
规划在DU05-01、DU09-05地块设置两处公共的自行车存放与换
乘点。
6.9本片区规划步行系统由绿地广场、道路、二层步行通廊、地下空间的
人行道组成。
本片区所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。
6.10本片区规划人行过街天桥3处,分别跨越滨海大道和白石路;保留现
状地下人行过街通道2处,穿越滨海大道。
除本规划规划确定外,还
可以在有必要设置行人过街通道的地段修建天桥或通道。
7开发控制单元
7.1为体现规划的灵活性和适应性,加强政府公共职能,适应市场经济的
需求,本规划根据主次干路、绿廊等将本片区划分9个开发控制单元,
单元总用地面积为93.70公顷,建筑总量控制在450万,550万平方
米。
(1)开发控制单元建设应遵循统筹布局、总量控制的原则。
(2)开发控制单元开发应优先落实本规划确定的配套公共设施,满
足地下市政设施和地铁通道的建设要求。
(3)DU01、DU02作为总部基地的核心综合体功能地块,除下表配
套设施外,DU01还需配置国际级会议设施、超级总部云信息处理中
心、酒店、商务公寓等设施;DU02还需分别配置国际级文化艺术设
施、酒店、商务公寓等设施。
7.2根据城市承载力和总体发展需求,确定城市开发控制重点区内的建筑
总量、主次干路走向、重要配套公共设施、重要的通风和景观廊道。
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深圳湾超级总部基地控制性详细规划
7.3开发控制单元内强制性控制内容包括主导功能、建筑总量、配套设施、公园绿地。
具体控制内容详见“开发控制单元强制性内容控制一览表”(表7.3)
表7.3开发控制单元强制性内容控制一览表
强制性内容
单元面积开发控制总量控制(万(公顷)主导功能配套设施项目名称公园绿地单元编号平方米)
单元东侧规划两处
商业服务业用地+邮政支局(DU01-03)、110千伏复合功能
公共管理与服务变电站(DU01-01)、社会体育活(G1+GIC+C)的中央DU0117.12110,125设施用地+公园绿动场地(DU01-04)、社会停车场公园用地(DU01-04、
地(DU01-04)DU01-05),用地面
积6.30公顷。
商业服务业用地+
DU0211.07公共管理与服务68,80社会停车场(DU02-05)——
设施用地
单元西侧规划一处
商业服务业用地+公园绿地DU039.3748,55——公园绿地(DU03-01),用地
面积1.93公顷。
公交首末站(DU04-01)、110千DU049.81商业服务业用地24,28——伏变电站(DU04-01)
垃圾转运站(DU05-01)、再生资
源回收点(DU05-01)、公共厕所单元西侧规划一处
(DU05-01)、自行车存放与换乘复合功能(G1+U5)
DU056.83商业服务业用地42点(DU05-01)、公交首末站的公园绿地
(DU05-02)、社会停车场(DU05-01),用地
(DU05-02)、110千伏变电站面积1.16公顷。
(DU05-03)
18班幼儿园(DU06-02)、110千
伏变电站(DU06-04)、文化活动
DU068.02商业服务业用地60,78室(DU06-05)、社区警务室——
(DU06-05)、社区健康服务中心
(DU06-06)
9
深圳湾超级总部基地控制性详细规划
便民服务站(DU07-01)、垃圾转DU079.94商业服务业用地15,30——运站(DU07-01)
社区健康服务中心(DU08-01)、
社区管理用房(DU08-01)、文化单元西侧规划两处
活动室(DU08-02)、社区警务室公园绿地(DU08-06、DU089.77商业服务业用地53,70(DU08-03)、110千伏变电站DU08-07),用地面
(DU08-05)、公交首末站积0.86公顷。
(DU08-08)
单元东侧规划一处
复合功能通信机楼(DU09-02)、应急避难(G1+GIC+C)的中央DU0911.77商业服务业用地30,42场所(DU09-05)、自行车存放与公园用地换乘点(DU09-05)(DU09-05),用地
面积4.17公顷。
7.4本规划确定的开发控制单元内实际开发的建筑总量以本规划“图表”确定的区间控制,建筑总量不包括公共服务设施和城市基础设施建筑量,原则上开发控制单元建筑总量不应低于下限,且不突破上限,在下层次规划编制过程中经研究确需突破的,应重新校核公共服务设施、市政基础设施容量。
7.5本规划确定的开发控制单元内公共服务设施、市政基础设施、公共空间及绿地的布局,在保证合理服务半径的前提下,其具体位置可在单元内优化调整。
鼓励公共设施与其它功能建筑采取综合体的建设方式,减少占地,提高土地效益。
7.6开发控制单元内引导性内容包括市政支路、地块划分、建筑高度、公共空间布局、慢行通廊、地下空间开发要求等。
编制下层次规划或具体实施时,可根据相关城市设计并结合本规划要求进一步优化完善。
具体控制内容详见“开发控制单元引导性内容控制一览表”(表7.6)
10
深圳湾超级总部基地控制性详细规划
表7.6开发控制单元引导性内容控制一览表
引导性内容
开发控制
建筑限高公共空间地面通廊与平台系统地下空间单元编号
该单元包含两座标志性建筑综合体,建
筑群体形成高低起伏、标志突出的空间
形象:
DU01-01地块东侧布置一座超高层
建筑综合体,高度控制在400米,6801个二层平台系统。
整个
米,其余建筑不超过200米;DU01-03单元形成完整二层平台建议与地铁站点、超地块东侧布置另一座超高层建筑综合附设以绿地广系统,东连中央公园,南总公园、DU02单元结体,高度控制在400米,480米,其余建场为主公共空跨滨海大道至深圳湾公合,在满足社会停车
DU01筑不超过300米;DU01-02滨海一线设置间,位于单元二园,提供各个方向人行活场、配套停车需求的一处国际级会议设施,高度不超过50米;层平台系统南动与集散,西侧跨深湾二基础上,整体做地下DU01-04、DU01-05地块内以覆土建筑、侧。
路与DU03、DU05单元相商业开发,并将各地坡地建筑为主,地面建筑不超过一层,连,北侧跨白石三道与块间连通。
高度控制不超过6米,形成连续开放的DU09单元相连。
立体公园。
屋顶覆土厚度不少于1.5米
(不计入建筑高度),鼓励栽植高大乔
木体现核心生态价值。
该单元包含一座标志性建筑综合体,建2条地面通廊。
其中位于
筑群体形成高低起伏、标志突出的空间单元南侧沿街贯穿东西,在满足社会停车场、形象:
DU02-01西侧布置一座超高层建筑宽度不小于20米;另一配套停车需求基础附设以绿地广综合体,高度控制在400米,580米;条从单元西南至单元东上,建议与地铁站场为主公共空DU02DU02-02地块建筑不超过300米;北,宽度不小于15米,点、超总公园结合、间,位于单元西DU02-03建筑高度不超过150米;局部可设置为二层连廊,DU01单元整体做地南侧。
DU02-04地块建筑高度不超过100米;南最终与DU07单元通廊相下商业开发,并将各侧DU02-05地块滨海一线设置一处国际连。
西侧与超总公园以二地块间连通级文化艺术设施,高度不超过40米。
层平台形式相联系。
附设以广场为建议与地铁站点、DU03-02地块建筑不超过250米,标志性主公共空间,位DU05、DU01单元结塔楼建议放置在西北角;DU03-04地块不整个单元形成完整二层于单元中部侧。
合,在满足停车需求超过300米,标志性塔楼建议放置在东平台系统,东连与DU01DU03建筑退后城市的基础上,DU03-02、侧;DU03-03、DU03-05地块滨海一线建单元相连,北侧跨白石四支路红线部分DU03-04地块两个地筑不超过30米,第二排建筑不超过60道与DU05单元相连。
用地开敞纳入块做地下商业开发,米,整体不超过100米。
城市慢行系统。
并将各地块间连通。
附设以广场为DU04-01、DU04-02地块建筑不超过100单元西侧形成完整二层主公共空间,位米;DU04-03地块滨海一线建筑不超过平台系统与DU02单元相建议地下室整体开于单元中部。
建30米,整体不超过60米;DU04-04、连;在DU04-05地块内设挖作为停车用途,并DU04筑退后城市支DU04-05地块东侧沿深湾五路不超过10置一条地面通廊,从东南设置与地铁站连接路红线部分用米,沿海一线不超过30米,其它建筑高侧通至该地块西北侧,宽通道。
地开敞纳入城度不超过40米。
度不小于15米。
市慢行系统。
11
深圳湾超级总部基地控制性详细规划
附设以绿地广建议与地铁站点、西
场为主公共空中部预留一处东西向公侧公园、DU01单元结高层塔楼建筑要求分布于南北两侧靠近间,位于单元西共通廊,宽度不小于20合,在满足地下公交轨道站点,最高塔楼建议设置于DU05-03北角。
建筑退后米;规划预留与东侧首末站、社会停车DU05地块南侧,高度控制在300米,400米,;城市支路红线DU01-03地块、南侧场、配套停车等需求其余建筑不超过200米。
部分用地开敞DU03-04地块通过二层步的基础上,整体做地
纳入城市慢行行系统相衔接。
下商业开发,并将各
系统。
地块间连通。
规划一条地面通廊与一
附设以广场为个二层平台系统。
沿中部最高建筑位于DU06-03地块西南侧,高主公共空间,布支路两侧形成一条慢行度不超过300米;DU06-01、DU06-02、建议地下室整体开置于单元中部。
通廊,两侧宽度各不少于DU06-04地块建筑高度不超过200米;挖作为停车用途,并DU06建筑退后城市12米,西至超总
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- 深圳湾超级总部基地 控制性详细规划 深圳 超级 总部 基地 控制性 详细规划