1104030118 谭韵怡 中国不动产概述.docx
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1104030118谭韵怡中国不动产概述
论文题目:
中国不动产开发概述
学院:
不动产学院
姓名:
谭韵怡
学号:
1104030118
班级:
音乐鉴赏周三12,13节
指导老师:
潘江江
摘要:
我国的房地产发展是通过房地产开发项目的完成来实现的,房地产项目开发是一个系统工程。
房地产开发需要通过一定的程序进行。
本文通过一系列参考文献的协助及个人认识,先对中国不动产开发过程作一个简要介绍,分析房地产开发的主要程序,简述可行性研究。
最后再补充对部分开发过程中出现的不确定性进行分析。
关键字:
中国房地产开发流程可行性研究不确定性
目录
一.房地产开发定义--------------------------------------4
二.房地产开发主要程序-------------------------------4
1.项目构思与决策阶段----------------------------4
2.项目拓展与定位阶段----------------------------5
3.项目建设设施--------------------------------------6
4.租售与服务-----------------------------------------6
三.房地产项目可行性研究----------------------------7
四.开发过程中的不确定因素分析------------------8
五.结论------------------------------------------------------9
参考文献------------------------------------------------------10
一.房地产开发的定义
房地产开发是房地产开发企业按照城市规划的要求,在市场调研的基础上,通过产品策划,规划设计,组织管理,资金运营,建设适用社会经济发展需求,满足用户需求,与环境协调的房屋建筑,配套设施及空间环境,从而实现企业经营目标和社会发展目标的行为过程。
【1】
不动产开发分为狭义和广义两种.,前者限于不动产开发的前期准备过程,后者包括不动产开发的全部过程。
狭义的不动产开发,指道路、上下水道等基础设施建设,广义的不动产开发则除此之外包括生产可用于经营的不动产的一切活动。
广义的不动产开发过程由相互衔接的七个阶段构成:
1.构思阶段;2.可行性分析(预备)阶段;3.选择用地阶段;4.可行性分析阶段;5.金融阶段;6.建设阶段;7.市场销售阶段【2】
二.房地产开发主要程序
房地产开发可以分为项目构思与决策,项目拓展与定位,项目建设实施,租售及服务四个阶段。
【3】
1.项目构思与决策阶段
项目构思是不动产开发的起始阶段,是指对未来项目的目标,功能,范围以及项目涉及的各要素进行初步设想。
我认为这个阶段通俗来说就是找地,找地主还有找效益。
就是你想在哪个区域哪个位置进行房地产开发,首先要找地,没有土地,一切都是空谈。
因此首先要获取相关土地的一系列信息,例如土地形状,面积,是否出让等等基本信息。
正所谓“实践是检验真理的唯一标准”,因此要对各个地块进行实地勘察,看看地块附近的现状,发展情况,交通要素,规划等等。
找到地以后,要进行筛选,这就需要找地主还有找效益。
筛选是需要开发商在众多投资机会中,根据自己的经验和投资能力,判断其可行性,还要考虑是自己投资还是找合作伙伴。
在这个过程中需要与土地所有者或使用者,合作伙伴还有相关投资专家沟通,不断修正和完善方案。
最后根据财务状况进入竞投环节,完成前期准备阶段。
2.项目拓展与定位阶段
这个阶段总体来说是找顾客。
确定了地块以后,要对项目进行前期规划,作出详细的可行性研究报告,策划投资方案。
还有比较重要的是要向政府有关部门申报还有申请国有土地使用权证书,房地产开发手册,还有建设工程规划许可证等等许可,然后才开始施工。
在这个阶段主要分为7大步骤:
1.开发项目立项
2.申请建设用地规划许可证
3.申请土地开发使用权
4.申请房地产开发项目手册
5.拆迁安置
6.筹集开发资金
7.项目规划设计与报建
3.项目建设设施
项目建设实施阶段是将开发过程仲所涉及的原材料聚集在一定的空间和时间上,进行开发项目的施工建设。
这个阶段俗称找买单的人。
项目进入施工阶段,要找人付钱施工。
而前提是要办理开工手续,申请批准后建设工程才能开工。
在施工阶段也是设备,材料投入最集中,矛盾最容易引发的时候。
开发商在这个阶段要时刻关注施工的进展,加强巡视,加强合同管理,还要防止工程成本超出预算,确保工程如期安全进行。
最后项目完成后,要进行验收。
首先要接受承包商上报工程相关竣工资料,在监理单位和质检站的配合下组织验收,最后要进行竣工结算和决算工作,还有申请并通过争睹主管部门备案,才能将想项目交付到物业使用。
4.租售及服务阶段
这个阶段是找服务。
在项目竣工完成以后,开发商对项目有出租和出售两种营销方式。
开发商要根据市场状况,资金回收压力,开发项目类型和企业发展战略等因素考虑采用哪种营销方式。
无论是哪种方式,开发商都需要做好后续服务和管理工作。
但实际上,为了节省时间还有分散投资风险,降低借贷压力,开发商在项目构思阶段已经开始找买家或者租客。
在这里简单讲一下如果是以出售方式如何进行。
首先需要制定项目营销策略,随后办理相关销售手续,例如办理商品房产权登记备案证及销售许可证。
办理好手续后项目开盘,开发商可以请销售代理或者自己销售。
销售过程中应成立或者委托物业公司进行物业管理。
良好的物业管理是房地产项目保值增值的重要保障,在最后的阶段还不能忽视。
最后业主收楼,入住及回访。
三.房地产项目可行性研究
可行性研究是指在投资决策之前,对建设项目进行全面的技术经济分析,论证的行为系统。
【4】可行性研究的目的减少或者避免投资决策的失误,提高开发项目的经济,社会和环境效益。
原理很简单,举个通俗的例子,就例如在出外旅行前,应该事先上网查好资料,对资金,行程,路线等等做好规划,这样才能省时省力,减少失误。
有一些投资者不太注重可行性研究,不舍得在前期研究进行资金投入,这样很容易造成缺乏现实特征,缺乏科学性的指导,影响后续的决策。
可行性研究影响大,能为投资决策提供科学合理的依据,因此是很重要的。
房地产开发项目可行性研究的主要内容包括:
市场分析及市场定位、项目选址、产品定位、规划设计、经营方式及租售价格的确定、财务评价、不确定性分析等。
【5】
四.开发过程中的不确定因素分析
不确定性分析属于可行性研究中的一部分。
这里简单谈一下不确定因素。
根据我的理解,这是在进行房地产开发过程中不可预知或者难以预知的方面,以下将其分为外在因素和内在因素。
将上述房地产开发程序概括来说,大概可分为如下三个基本阶段:
(1)获取土地
(2)建造房屋(3)经营房产。
【6】在这些阶段都存在着各种不确定因素,属于内在因素。
以下进行简单分析。
首先是获取土地的不确定性。
用我通俗的理解,我认为获取土地需要办理相当繁琐的程序,也许该土地以前有过许多法律纠纷,在这种未知的环节需要额外的解决措施,因此是存在许多不确定因素;房屋建造阶段,主要的不确定性因素是建设成本。
由于工程建造时间跨度大,有时候时间也会影响建筑材料的成本及其他成本;而经营阶段的不确定性主要是取决于当时的市场状况还有社会情况。
例如,如果这一年房地产市场得到许多政策支持,政府不限贷购房,那么肯定这一年的房地产市场就会较其他情况发展得更好。
因此这也具有很大的不确定性。
而外在不确定性因素最主要是时间因素。
像刚才说的,时间不仅会影响建材的价格,影响的还有人工费,还有房地产的价值也可能收到影响。
如果工程建造时间过长,当时对项目规划设计的内容在到了房地产出售的时候,可能已经缺乏了原来应有的功能,以及降低了建筑物的有效使用年限。
五.结论
不动产开发是人类社会和城市不断发展的必然需要,是发展历程的其中一个重要的步骤。
不仅是开发商或者从事与房地产相关工作的人,其实每个人都应该相应了解一下这方面的知识,不仅能拓展知识面,还能有利于将来购房置业或者投资。
本文通过个人比较片面和理论性地描述了不动产开发的程序还有其中出现的可行性研究和不确定分析,希望也能用于指导自己在这方面加强认识,未来积极投身于中国不动产行业,争做中国的女性开发商之一。
参考文献
【1】代春泉,徐青,房地产开发【M】,北京:
清华大学出版社,
2011:
3
【2】金男浩,不动产开发及其市场机制【J】,求是学刊,1993(4)
【3】代春泉,徐青,房地产开发【M】,北京:
清华大学出版社,
2011:
13--20
【4】代春泉,徐青,房地产开发【M】,北京:
清华大学出版社,2011:
123--127
【5】宋春红,苏敬勤,论房地产开发项目可行性研究【J】,基建优化,2006,27
(1):
57--59
【6】王剑,黄文杰,房地产项目开发中的不确定因素分析【J】,年管理论丛与教育研究专刊,2007:
65--66
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