中国建设银行个人住房贷款办法Word文档格式.docx
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五、保证人同意提供担保的书面意见及保证人的资信证明材料;
六、建设银行的存款单据(复印件);
七、以自己和配偶及其直系亲属已交存的住房公积金作为自筹资金的,应提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明文件;
八、贷款行要求提供的其他文件或资料。
第八条贷款行应对借款人提交的全部文件、资料的真实性、合法性、可行性等进行评估、审查,并在二个月内,向申请人做出正式答复。
第九条贷款行同意借款人的借款申请后,双方签订借款合同。
并视贷款担保方式,同时签订抵押合同、质押合同或保证合同。
必要时应由国家公证机关办理合同公证。
第四章贷款额度、期限和利率第十条借款人在建设银行有规定额度的存款,可以向贷款行申请相应额度的贷款。
借款人的存款应先于银行贷款投入购买住房。
第十一条贷款额度最高为拟购买住房费用总额的70%;
用住房公积金发放的贷款,贷款额度按当地有权部门的规定和有关文件精神合理予以确定。
第十二条贷款期限最长为20年。
第十三条贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。
第五章贷款方式第十四条个人住房贷款实行抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵押(质押)加保证贷款四种方式。
第十五条抵押贷款方式指贷款行以借款人或者第三人提供的符合规定条件的财产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式。
一、作为个人住房贷款的抵押物,首先必须是抵押人所拥有的房屋或预购房屋;
其次可以用抵押人依法取得的国有土地使用权及贷款行认可的其他符合法律规定的财产。
二、贷款行需对抵押物估价或委托有关机构估价。
所需费用由抵押人负担。
抵押率最高为抵押物评估价值的70%。
三、抵押人需到贷款行指定的保险公司办理抵押物在抵押期间的财产保险,也可以委托贷款行代办有关保险手续,并在《保险合同》中明确贷款行为该项保险的第一受益人;
保险期不得短于申请借款期限;
投保金额不得低于借款的全部本息额;
保险所需全部费用由抵押人负担。
抵押物在申请借款之前已经办理了财产保险的,抵押人需到保险公司办理“批单”,注明贷款行为保险的第一受益人,连同《保险合同》正本交由贷款行保管;
如果原保险期短于借款期限,保险到期时需办理续保手续。
借款合同有效期内,抵押人不得以任何理由中断或撤销保险,否则,贷款行有权代为投保,一切费用由抵押人负担。
保险期间,抵押物如发生保险责任以外的毁损不足以清偿贷款本息,借款人应重新提供贷款行认可的不低于原抵押物评估价值的抵押物,并办理保险手续。
否则,由借款人负全部责任。
四、贷款行与抵押人签订抵押合同后,双方必须依照有关法律规定办理抵押物登记。
抵押合同自抵押物登记之日起生效。
(一)以住房设定抵押权的,应分别情况办理以下登记手续。
1.以期房作抵押,贷款行和抵押人应持依法生效的预购房屋合同到期房座落地的房地产登记机关办理抵押登记备案手续;
同时由售房单位提供担保,待该期房竣工交付后,持《房屋所有权证》办理正式抵押登记。
2.以现房作抵押,贷款行和抵押人应持《房屋所有权证》到房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记,取得《房屋他项权证》;
如售房单位未办妥《房屋所有权证》,贷款行和抵押人应持依法生效的《房屋买卖合同》办理抵押登记备案手续,待售房单位办妥该抵押物的《房屋所有权证》后,再据以办理正式抵押登记手续。
(二)以土地使用权设立抵押权的,贷款行和抵押权人应在抵押合同签订后15日内,持被抵押土地的土地使用证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件及有关材料,到土地所在地的土地管理部门申请抵押登记,取得《土地他项权利说明书》。
五、抵押权设定后,所有能够证明抵押物权属的证明文件(原件)及抵押物的保险单证(正本)等,均由贷款行保管并承担保管责任。
贷款行收到上述文件、单证后,应出具保管证明。
六、抵押贷款本息未清偿前,未经贷款行同意,抵押人不得将抵押物再次抵押、出租、转让、出售或赠予。
抵押人须保证抵押物的安全、完好,并随时接受贷款行的监督检查。
第十六条质押贷款方式指借款人或者第三人将符合规定条件的权利凭证交由贷款行占有,贷款行以该权利作为贷款的担保而向借款人发放贷款的方式。
一、个人住房贷款可以用凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、存款单等有价证券作为质押财产进行质押。
二、贷款行应对出质人提交的有价证券进行查询和认证。
三、出质人应将确认后的权利凭证交付贷款行。
质押合同自权利凭证交付之日起生效。
贷款行负有妥善保管质物的责任。
因保管不善致权利单证灭失或毁损的,贷款行承担相应责任。
四、债券、存款单或其他有价证券兑现日期先于还款日期的,可选择以下方式处理:
(一)到期兑现用于提前清偿贷款;
(二)转换为定期储蓄存单继续用于质押;
(三)用贷款行认可的等额债券、存款单调换到期债券、存款单。
五、质押期间,出质人对用作质押的质押财产不得以任何理由挂失。
第十七条保证贷款方式指贷款行以借款人提供的具有代为清偿债务能力的法人或其他经济组织作为保证人而向其发放贷款的方式。
一、保证人必须同时具备下列条件:
(一)经工商行政管理机关核准登记并办理年检手续;
(二)独立核算,自负盈亏;
(三)有健全的管理机构和财务管理制度;
(四)达到或者相当于《中国人民建设银行企业信用等级评定管理暂行办法》规定的AA级以上企业信用;
(五)在建设银行开立有存款帐户;
(六)无重大债权债务纠纷。
二、保证人为借款人提供的贷款担保为不可撤销的全额连带责任保证。
三、保证人失去担保资格和能力,或发生合并、分立或破产等,借款人须及时通知贷款行,并提供新的保证人,经贷款行认可后,办理担保责任转移手续。
未经贷款行认可,原保证合同不得撤销。
四、单纯保证贷款方式,只适用于期限较短的贷款。
第十八条抵押或质押加保证贷款方式指贷款行在借款人或者第三人提供抵押或质押担保的基础上,要求提供符合规定条件的保证人作为贷款的担保而向借款人发放贷款的方式。
一、抵押担保、质押担保和保证担保按本办法第十五条、第十六条、第十七条及《中国人民建设银行贷款担保办法》的相关规定办理。
二、采用本贷款方式,贷款行与借款人签订借款合同,同时,与抵押人或出质人签订抵押合同或质押合同,与保证人签订保证合同。
当借款人不能按合同约定清偿债务时,贷款行可以通过处分抵押物或质押财产受偿,也可以要求保证人全额清偿。
第十九条贷款行可根据借款人的具体情况,采用上述一种或同时采用上述多种贷款方式发放贷款。
以期房作抵押的,采取抵押加保证贷款方式。
第六章贷款的提取和使用第二十条借款人应按照借款合同规定的用款计划和用途提取使用贷款。
第二十一条贷款的提取有以下两种方式:
一、直接提款。
借款合同生效后,借款人按照合同约定的用款计划,将所借款项直接转入其在贷款行开立的存款户。
二、专项提款。
借款合同生效后,由借款人委托贷款行按借款合同约定的时间,将借款一次或分次转入售房单位或开发商在建设银行开立的存款户内。
采取专项提款方式的借款人,在提取贷款时,必须向贷款行提供有关合同、协议付款通知等凭证。
第二十二条贷款行可根据借款人贷款的具体种类、金额、用途及借款人的信用程度,规定其采取一种或同时采取两种提款方式。
用住房公积金发放的贷款,采取专项提款方式。
第七章贷款偿还第二十三条借款人应按借款合同规定的还款计划、还款方式偿还贷款本息,遇节假日顺延。
如借款人提前还款,要事先征得贷款行同意,办理有关手续。
第二十四条归还贷款本息的方式有两种,由贷款行选定或借贷双方商定。
一、月均还款法。
贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。
计算公式为:
TAI(1+I)每月等额偿还贷款本息=--------T(1+I)-1
其中,A:
贷款本金
T:
贷款期限,按月计算
I:
贷款月利率
二、累进还款法。
贷款期内,逐年或每隔几年按一定比率递增还款额,但每年或某几年内各月均以相等的额度偿还贷款本金和利息。
第二十五条借款人未按合同规定的期限和额度偿还贷款本息,贷款行按人民银行和建设银行的有关规定加收利息。
第二十六条借款人如提前归还全部贷款本息,已计收的贷款利息不再调整。
第二十七条借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力,其财产合法继承人、受遗赠人或法定监护人继续履行借款人签订的借款合同。
第二十八条借款人按合同规定归还全部贷款本息后,贷款行应在30日内将抵押人或出质人用作抵押或质押的抵押物或质押财产退还抵押人或出质人。
第八章违约及处置
第二十九条以下情况均为借款人违约:
一、借款合同期满,借款人未按合同约定的还款计划归还全部贷款本息,或借款合同履行期间借款人连续二期以上未按合同约定的分次还款计划归还贷款本息;
二、擅自改变贷款用途,挪用贷款;
三、未经贷款行同意将设定抵押权或质权的财产或权利拆迁、出租、出售、转让、赠与或重复抵押、质押;
四、拒绝或阻挠贷款行对贷款使用情况的监督检查;
五、提供的文件、资料不真实,已经或可能造成贷款损失的;
六、与其他法人或经济组织签订有损贷款行权益的合同和协议;
七、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力,抵押物因意外毁损不足以清偿贷款本息,质物明显减少影响贷款行实现质权,而借款人未按要求落实新保证或新抵押(质押);
八、借款人在还款期内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人,或其法定继承人、受遗赠人、监护人拒绝履行借款合同;
九、违反本办法和借款合同、保证合同、抵押合同、质押合同规定的其他行为。
第三十条借款人违约时,贷款行根据违约性质、程度、金额采用下列一种或数种方式处理:
一、限期纠正违约行为;
二、中止借款人提取贷款,收回部分或全部已贷款项;
三、处以罚息;
四、从借款人帐户中扣款,偿还贷款本息;
五、以处分抵押物所得价款,或以兑现质物所得价款清偿贷款;
六、追索保证人的连带责任;
七、采取法律手段追偿贷款本息。
第九章附则第三十一条本办法由中国建设银行总行负责解释。
第三十二条本办法自1998年1月1日起执行,原《中国人民建设银行住宅储蓄存款和住宅借款暂行办法》、《中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款暂行办法》、《中国人民建设银行国家安居工程个人住房抵押贷款暂行办法》即行废止。
附件一:
关于制定《中国建设银行个人住房贷款办法》的说明
80年代,我行为支持个人购建住房,推动住房制度改革,率先在全国开办了个人住房贷款业务,并相应制定了《中国人民建设银行住宅储蓄和住宅借款办法》、《中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款暂行办法》和《中国人民建设银行国家安居工程个人住房抵押贷款暂行办法》等规章制度。
近年来,一方面随着住房制度改革的深化,居民收入水平不断提高,住房消费意识日益增强,对住房贷款在数量上和形式上的需求提高;
另一方面,由于体制的改革和向商业银行的转化,银行在信贷业务运作机制和操作程序上也有许多新的变化。
这就使得我行原来的个人住房贷款在贷款种类、贷款方法、管理方式等方面,都难以满足需要。
为了更好地开展这项业务,进一步推动其发展,有必要制定新的个人住房贷款办法,使这项业务在运作机制上更加完善,在操作程序上更加规范。
为此,总行在调查研究,广泛征求各行意见,总结几年来各行开办个人住房贷款业务所积累经验的基础上,起草了《中国建设银行个人住房贷款办法》,并根据中国人民银行银发〔1997〕171号《个人住房担保贷款管理试行办法》进行了修改。
现就本办法的有关问题说明如下:
一、关于本办法的适用范围
本办法适用于建设银行向个人发放的各类本外币住房贷款。
目前,我行个人住房贷款中,既有政策性的个人购建房贷款,又有自营性的个人住房贷款;
按贷款对象划分,既有向已进行住房制度改革的全民或集体所有制单位的职工发放的住房抵押贷款,也有向在建设银行办理住宅储蓄的城镇居民发放的住宅贷款,还有向符合安居工程购房条件的城镇居民发放的个人住房抵押贷款。
此外,许多行还开办了楼宇“按揭”贷款(开发商或售房单位作为保证人的抵押加保证贷款)。
本办法是在对所有这些贷款种类进行综合分析的基础上,将其中基本的工作规则和基本的操作程序归纳提炼后制定出来的。
因而,具有很宽的覆盖面,适用于所有的个人住房贷款。
二、关于贷款对象
本办法规定的贷款对象为具有完全民事行为能力的中国公民及在中国大陆有居留权的境外、国外公民。
这与我行现有贷款办法相比,扩大了范围,从原有的房改单位职工和在贷款行办理住宅储蓄的居民以及符合安居工程购房条件的个人,扩展到具有完全民事行为能力,可以独立进行民事活动的个人,既适应了业务发展的需要,又为我们选择好的客户提供了更广泛的领域。
三、关于贷款条件中的存款计算问题
本办法在借款申请人必须具备的条件中,要求借款人“提出借款申请时,在建设银行有规定数额和规定期限的存款”。
这里的“存款”,包括在建设银行所属分支机构的公积金存款、住宅储蓄存款、一般居民储蓄存款。
此规定与原有办法相比,除扩大了存款的计算范围外,存款的银行也由贷款行扩展到整个建设银行。
其原因是建设银行是一级法人制,集中经营。
客户只要在建设银行所属分支机构存款,就可以向当地任何一家建设银行分支机构申请贷款。
四、关于贷款期限的设定
本办法规定贷款期限最长为20年。
我行原有《中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款暂行办法》规定:
以优惠价、标准价购房的,贷款期限最长不超过15年;
以商品价购房的,贷款期限最长不超过20年。
《中国人民建设银行住宅储蓄与住宅借款暂行办法》规定的贷款期限最长为10年;
《中国人民建设银行国家安居工程个人住房抵押贷款暂行办法》规定的贷款期限一般为5年,最长不超过10年。
《中国人民银行个人住房担保贷款管理试行办法》规定:
贷款期限由银行自行确定,但最长不得超过20年。
考虑到目前我国居民收入普遍较低,住房销售价格相对较高的实际情况,本办法将贷款最长期限设定为20年。
实际操作中,贷款行可视具体情况,在最高贷款期限范围内确定每笔贷款期限。
五、关于贷款利率的执行
本办法规定,个人住房贷款利率按照《中国人民银行个人住房担保贷款管理试行办法》的规定执行。
人民银行在《个人住房担保贷款管理试行办法》中规定:
用住房公积金发放的贷款,其利率不分期限档次。
使用当年归集的住房公积金发放的贷款,贷款利率在活期存款利率基础上加2个百分点执行;
使用上年结转的住房公积金发放的贷款,贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加2个百分点执行。
用信贷资金发放的贷款,在合同期内,期限为5年的,执行3年期固定资产贷款利率;
期限为5年以上至10年的,执行5年期固定资产贷款利率;
期限为10年以上的,在5年期固定资产贷款利率基础上适当上浮,上浮幅度最高不得超过5%。
六、关于贷款方式问题
本办法规定了四种贷款方式,即抵押贷款方式、质押贷款方式、保证贷款方式和抵押(质押)加保证贷款方式。
其中质押贷款方式是指权利质押,不包括动产质押。
目前,我行发放的个人住房贷款普遍采用的是抵押或质押加保证的方式。
随着这项业务的不断发展和日渐成熟,对一些收入较高、信用良好、确有还款能力的借款人,可考虑采用一种贷款方式,以简化贷款手续,增强我行在个人住房贷款业务领域的竞争力。
对需要既设定抵押或质押,又设定保证的贷款,本办法规定保证人对贷款承担不可撤销的全额保证责任。
这一点与《中华人民共和国担保法》关于“同一债权既有保证又有物的担保的,保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”的规定有所不同,原因是考虑到个人住房贷款一般期限较长,抵押物或质物难免发生毁损,为确保贷款足额按期收回,所以要求保证人承担全额连带责任保证。
七、关于贷款提取方式问题
贷款的提取,即借款合同生效后,借款人按照合同约定的用途将款项从贷款行提出。
本办法设定了直接提款和专项提款两种提款方式。
直接提款方式即借款人将贷款转为存款后,直接从存款户中支用。
这种方式不利于银行对贷款用途的监控,易产生挪用贷款、逾期不还的情况。
为此,本办法还设定了专项提款方式。
专项提款方式要求借款人按照借款合同规定的用途,向贷款行提供有关合同、协议及付款通知等凭证,经审核后,贷款行根据借款人的提款通知,将款项转入收款单位在银行开立的存款户内。
这种提款方式可以加强银行对贷款用途的监控,防范贷款风险。
这两种提款方式在实际工作中可由贷款行视情况具体掌握。
根据《中国人民银行个人住房担保贷款管理试行办法》要求,对申请借用住房公积金贷款购房的,办法规定采用专项提款方式。
八、关于贷款的偿还
本办法规定贷款本息的归还有两种方式:
月均归还法和累进还款法。
月均还款法即贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。
原有贷款办法规定的先还息、后还本,等额偿还法和本息均还法均属月均还款法。
因本息均还法未考虑资金的时间价值,实际工作中很少被采用,故在本办法中取消了此种还款方式,将月均还款法限定为等额偿还法。
同时增加了累进还款法,允许借款人在贷款期内逐年或每隔几年按一定比率递增还款额。
附件二:
中国建设银行(个人住房贷款)借款合同
(基本格式)
合同编号:
年字第号
借款人:
住所:
电话:
邮政编码:
开户金融机构及帐号:
贷款人:
法定代表人(或授权代理人):
借款人(以下简称甲方):
贷款人(以下简称乙方):
甲方向乙方申请借款,乙方经审查并根据同意发放贷款。
为明确各自的权利、义务,甲乙双方遵照有关法律规定,经协商一致,订立本合同,以便共同遵守执行。
第一条借款金额
甲方向乙方贷款人民币(大写)
第二条借款用途
甲方借款将用于
第三条借款期限
甲方借款期限自年月日至年月日。
第四条贷款利率和利息
贷款利率按息计算,按结息。
贷款利息自贷款转存到甲方指定的帐户之日起计算。
在合同有效期内,如遇利率调整,按人民银行规定调整。
第五条用款计划
甲方的分次用款计划为:
年月日元年月日元
第六条提款方式
甲方借款采取(直接提款/专项提款)方式,按照本合同约定的用款计划转入
单位在乙方开立的存款户内。
第七条还款方式
本合同项下的贷款本息采用(月均还款法/累进还款法)归还。
累进还款法(逐年/每隔年)按%递增还款额。
第八条还款计划
甲方从支用借款的次月开始,按月偿还贷款本息。
还本付息日期定为每月日至日。
采用月均还款法,每月归还贷款本息元。
采用累进还款法,甲方分次归还贷款本息为:
第年每月元第年每月元
第九条贷款的偿还
甲方保证按第八条确定的还款计划归还借款本息,并于每月还本付息日前将应还款额存入在乙方开立的存款帐户内,乙方有权按还本付息计划自行收回。
甲方如提前一次归还全部贷款本息,应在还款日前个营业日内通知乙方,并征得乙方同意。
乙方已计收的贷款利息不再调整。
甲方最后一次归还的贷款本金部分,乙方按其实际使用期限相应的借款利率计收利息。
第十条合同的变更和解除
本合同生效后,甲、乙任何一方不得擅自变更和解除本合同。
当事人的任何一方要求变更合同内容或解除合同需以书面形式提前一个月通知合同的其他有关当事人。
未达成协议前,原合同继续有效。
第十一条借款担保
为保证本合同的履行,甲方提供抵押、质押、第三方保证或抵(质)押加第三方保证作为本合同的担保,乙方与抵押人、出质人或(和)第三方保证人另行签订《抵押合同》、《质押合同》或(和)《保证合同》作为本合同的从合同。
第十二条甲乙双方的主要权利和义务
1.甲方有权要求乙方按合同约定发放贷款;
2.甲方应按合同约定的还款计划和还款期限归还贷款本息;
3.甲方必须按约定用途使用贷款,不得将贷款挪作他用;
4.甲方应按乙方要求定期提供其有关经济收入的证明;
5.乙方有权检查贷款的使用情况;
6.乙方应按合同规定期限及时发放贷款。
第十三条违约责任
1.甲方未按本合同约定用途使用借款,乙方有权对违约使用部分在违约使用期间按计收利息;
2.甲方未按本合同规定归还全部贷款本息或连续二期以上未按合同约定的分次还款计划偿清的贷款为逾期贷款,乙方有权对逾期贷款在逾期期间按计收利息;
3.在合同有效期内,甲方发生下列情况之一的,乙方有权停止发放尚未划付的贷款,并通过提前行使担保债权或其他方式提前收回已发放的贷款本息;
3.1甲方未按合同规定用途使用贷款;
3.2甲方拒绝或阻挠乙方对贷款使用情况进行监督检查;
3.3甲方向乙方提供虚假的证明材料;
3.4甲方与其他法人或经济组织签订有损乙方权益的合同和协议;
3.5设有第三方保证或(和)抵押(质押)的借款合同,保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力,或(和)抵押人(出质人)违反抵押合同(质押合同),或抵押物(质物)因意外毁损不足以清偿本合同项下的贷款本息时,甲方无法落实符合乙方要求的新保证或(和)新抵押(质押);
3.6甲方死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人,或其法定继承人、受遗赠人、监护人拒绝履行借款合同;
3.7甲方发生其他足以影响其偿债能力或缺乏偿债诚意的行为。
4.由于乙方的原因未能按合同规定及时发放贷款,给甲方造成损失的,乙方应按影响天数和数额,每天付给甲方万分之的违约金。
第十四条本合同争议解决方式
甲、乙双方在本合同履行期间发生争议的,可以通过协商解决,也可以直接向乙方所在地的人民法院起诉。
在协商和诉讼期间,本合同不涉及争议部分的条款,双方仍须履行。
第十五条甲、乙双
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