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按揭
“按揭”一词是英文“Mortgage”的粤语音译,指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押,获得银行贷款并依合同分期付清本息,贷款还清后银行归还抵押物。
按揭是指按揭人将房产产权转让按揭,受益人作为还款保证按揭人在还清贷款后,受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人,过程中按揭人享有使用权。
抵押与按揭的区别
《城市房地产管理法》和《担保法》所规定的抵押与香港的按揭有一定的区别,即这两个法律对抵押的界定都以下转移占有为条件。
由于房屋价值量大,即使在人均收较高的国家或地区,购房者一次筹足购房的款项是有一定困难的。
如果所有的购房者都要等到购房款齐备后再买房,少则要十多年,多则要数十年,而且在这漫长的等待时间里还要交付因租用房屋而承担的费用。
近几年来,由于金融机构的参与,银行向购房者发放贷款,使购房者得以提前获得住房。
对房地产开发公司来说,银行向购房者发放贷款。
使购房者提前买房,有利于房地产开发公司回忆资金的周转,以获得更多的利润。
对银行来说,如果直接向房地产开发公司发放贷款,开发公司用贷款来建造的房屋并不能很快地全部销售出去,这势必影响开发公司的还贷能力。
如果直接向购房者发放贷款,购房者将所得的贷款全部用于购房,由于给予购房者的贷款额要低于房价,购房者自己还要投入一笔资金用以购买房屋,又由于购房者在获取贷款时以购得的房屋作抵押,所以还贷的可靠性得到充分的保证。
这种抵押贷款,对于购房者、房地产开发公司和银行都是有利的,而且促进了房地产市场的繁荣。
因此,近几年来比较流行。
一些房地产开发公司便开始将这种抵押贷款称为“按揭”,有的售房广告标明“提供×成按揭”,即是银行可以提供给购房者的贷款比例,如“六成”就是可以提供房价60%的贷款。
银行为了贷款的安全起见,一般最高只能提供房价70%的贷款。
按揭与抵押贷款不完全相同,对按揭较为贴切的解释是向购房者提供的购房抵押贷款,其贷款的目的是为了购买房屋(主要是住宅),并不是所有的以房屋为抵押的贷款都可以称作按揭。
按揭制度是二十世纪九十年代以后在中国兴起的一种新型物权形式,但在大陆当前民事立法当中并没有关于按揭的明确规定,学者们对按揭的法律定位也是众说纷纭、莫衷一是。
事实上,按揭是一种不同于抵押、质押和让与担保的全新物权形式,中国民法应当给予按揭合理的法律定位。
“按揭”一词来源于香港,是英语mortgage的广东话谐音。
作为一项重要制度,西方两大法系中均有“按揭”的存在,但各自的规定及运作亦有不少区别。
按揭
在大陆法系,按揭主要是指对于债务人或第三人不移转占有而供担保之不动产抵押,它相对质押(包括动产质押、权利质押)而存在。
英美法中的按揭则较为复杂,它是指以土地或动产为了担保给定的债务的履行或其他义务的解除而进行的转移和让度。
按揭的基本意义是:
此种担保可以此类债务或其他义务的清偿或履行而解除,即使存在其他相反的约定。
也就是说,按揭本意是指财产中的某种利益为担保一定款项的支付或者某种其他债务的履行而进行的让与或其他处分。
在这种担保方式中,债务人为担保债务之履行而将一定财产的权利转移给债权人,当债务人不履行义务时,债权人可以获得担保财产的所有权。
在实践中,任何财产都可用作抵押,可以是不动产的转让、动产的转让,任何实际利益和动产负担或设定负担的协议,在清偿债务和履行义务后,所设条件即可废除,担保也即可收回。
除此之外,大陆法系抵押关系成立后,抵押人仍对其抵押物拥有所有权、占有权和用益权,仅在其处分或转让再抵押时将受到阻碍。
因为该抵押物再登记簿上已有记录并不得在登记簿上重复登记或变更登记。
抵押后,抵押人仍可在其抵押物上进行营业、出租、收益或收取天然孳息等,除非抵押协议另有规定。
英美法按揭的核心是通过强调对特定财产(按揭物)权利的转移来保障债权的实现,同时赋予按揭人以赎回权,以兼顾债权人和债务人双方的权利,成为一种在英美法系国家普遍适用的担保形式。
香港法的按揭制度与英美法的按揭制度大致相同,只是香港的按揭存在广义和狭义的区别。
就广义而言,按揭包括任何形式的质押或抵押,而狭义上的按揭则不包括抵押。
中国大陆的按揭制度深受英美法特别是香港法的影响,虽然在现行立法中尚未出现“按揭”的字眼,但实际上却在某种程度上承认了按揭存在的事实。
本文拟从中国部分地区自身按揭制度的自身特征入手,给一些地区实施的“按揭”寻找其合理的法律定位。
住房按揭贷款
住房按揭贷款是住房担保贷款的一种,是指购房者以所购住房作抵押并由其所购买住房的房地产开发企业提供担保的个人住房贷款。
“按揭”的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。
它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证,还款后,按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。
具体地说,按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款,购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行;银行按一定的利率收取利息。
如果贷款人违约,银行有权收走房屋。
按揭
购房按揭贷款可分为狭义的和广义的按揭。
狭义的购房按揭可以从两个方面分类,一种是仅仅指一系列合同中的按揭贷款合同所包含的内容;另一种是指购房者通过按揭购房比不通过按揭购房多出来的合同内容。
按照这种概念,前面提到的合同中,除去购房人同开发商签定的购房合同之外的所有合同,都是属于狭义的购房按揭。
狭义的购房按揭包括购房人向银行申请购房贷款的手续、房屋价格估价、抵押手续、按揭担保、住房保险手续、首付款比例、贷款利率、贷款期限、贷款偿还方式、违约处理条款等具体内容,在不规范的购房按揭机制下,还有购房人的贷款信用担保。
狭义的购房按揭的核心内容是房屋抵押手续、首付款比例、贷款利率、贷款期限及贷款偿还条件。
狭义购房按揭直接影响交易双方或者三方(包括房地产公司)、多方(包括保险公司、房地产估价机构)的直接利益。
一个良好的购房按揭机制,应当使狭义的购房按揭实施起来效率最高,包括手续多少、时间长短、风险大小、公平性等方面的内容。
广义的购房按揭不仅须包括狭义的购房按揭的全部内容,还包括实现狭义的购房按揭的直接环境机制、房地产交易价格机制,具体地讲,包括房地产价格机制、房地产交易价格机制(主要指交易税费和交易手续)、房地产估价机制、政府对狭义购房按贷款的支持政策(如政府贴息)、狭义购房按揭、银行购房按揭流动资金的保险机制、违约处理机制(包括违约处理条款)、二手房地产交易市场(也称房地产三级交易市场)、法律机制、居住福利保险机制。
广义的购房机制的核心思想是为狭义的购房按揭创造实现条件。
各国根据自己的国情和对购房广义按揭机制的实际理解程度,推行自己的广义购房按揭模式。
这些模式的差别,将直接影响这些国家的居住发展水平,还会对相关的一些国家财政、法律、经济、社会、文化机制产生重大影响。
狭义的购房按揭与广义的购房按揭的关系是:
狭义的购房按揭是广义的购房按揭的必要条件,广义的购房按揭是狭义的购房按揭得以实现的环境机制。
没有狭义的购房按揭运行机制的存在,就不能称为是广义的购房按揭机制。
没有广义的购房按揭机制保障,狭义的购房按揭是不可能实现的。
广义购房按揭机制的差异,直接影响狭义购房按揭机制的内容和运作效果,影响狭义购房按揭交易双方的经济利益。
抵押与按揭的区别
《城市房地产管理法》和《担保法》所规定的抵押与香港的按揭有一定的区别,即这两个法律对抵押的界定都以不转移占有为条件。
由于房屋价值量大,即使在人均收较高的国家或地区,购房者一次筹足购房的款项是有一定困难的。
如果所有的购房者都要等到购房款齐备后再买房,少则要十多年,多则要数十年,而且在这漫长的等待时间里还要交付因租用房屋而承担的费用。
近几年来,由于金融机构的参与,银行向购房者发放贷款,使购房者得以提前获得住房。
对房地产开发公司来说,银行向购房者发放贷款,使购房者提前买房,有利于房地产开发公司回笼资金进行周转,以获得更多的利润。
对银行来说,如果直接向房地产开发公司发放贷款,开发公司用贷款来建造的房屋并不能很快地全部销售出去,这势必影响开发公司的还贷能力。
如果直接向购房者发放贷款,购房者将所得的贷款全部用于购房,由于给予购房者的贷款额要低于房价,购房者自己还要投入一笔资金用以购买房屋,又由于购房者在获取贷款时以购得的房屋作抵押,所以还贷的可靠性得到充分的保证。
这种抵押贷款,对于购房者、房地产开发公司和银行都是有利的,而且促进了房地产市场的繁荣。
因此,近几年来比较流行。
一些房地产开发公司便开始将这种抵押贷款称为“按揭”,有的售房广告标明“提供×成按揭”,即是银行可以提供给购房者的贷款比例,如“六成”就是可以提供房价60%的贷款。
银行为了贷款的安全起见,一般最高只能提供房价70%的贷款。
在流动性过剩,国家有意收缩流动性的时期,银行可能会将首付的比例提高,比如2007年9月下旬,中国建设银行等一些商业性银行,为了解决流动性紧张的问题,将按揭的首付比例提高到了4成。
按揭与抵押贷款不完全相同,对按揭较为贴切的解释是向购房者提供的购房抵押贷款,其贷款的目的是为了购买房屋(主要是住宅),并不是所有的以房屋为抵押的贷款都可以称作按揭。
提前还贷
提前还贷能不能节约利息支出,就得看是提前几天。
因为银行的年利率是按360天计算的,而一年却有365天。
因此,对于是1年期的贷款,你若提前还贷,使贷款的实际天数少了360天,你就能节约利息支出;但若使贷款的实际天数大于360天,你就会很冤枉地多支付利息了。
比如,2006年,江小姐用房产抵押向银行借了一笔50万元的1年期个人消费贷款,利率为7.254%(在一年期基本利率5.58%的基础上上浮了30%),贷款于2007年3月29日到期。
为了节约利息支出,她于今年3月28日提前归还了50万元的贷款。
还款后,江小姐回家仔细一算,发现有问题,似乎银行多收了利息。
就算到期还款,利息也才36270元,可提前一天还款少占用银行资金一天,却还要多支付利息?
后来江小姐电话讯问银行,才知道自己提前还贷,还吃了亏。
原来银行有规定:
1年期的贷款,实行“一次性还清贷款本息”的还贷做法:
贷款到期还款,利息按“贷款本金×年利率”计算;贷款提前还款,按“贷款本金×贷款日利率×贷款实际天数”计算利息。
银行对于日利率的计算公式为:
年利率÷360天。
根据银行的规定,江小姐若于3月29日贷款到期时归还贷款,则银行就按到期还款计算利息,计算公式如下:
贷款本金500000元×年利率7.254%×1年=36270元。
而江小姐3月28日还款,银行则按实际贷款天数364天计算利息,计算公式如下:
贷款本金500000元×(年利率7.254%÷360)×实际贷款天数364×1年=36673元。
其中,日利率=年利率7.254%÷360如此一计算,江小姐提前还款显然还要多支付利息403元(36673元-36270元),真是吃大亏了。
江小姐的吃亏经历,给我们一个教训:
对于是1年期的贷款,提前还贷并不一定就节约利息支出。
提前还贷能不能节约利息支出,就得看是提前几天。
因为银行的年利率是360天计算的,而一年却有365天,这之间差了5天的时间;借款的实际天数360天,就是提前还贷与到期还贷利息支出相同的平衡点。
因此,你若提前还贷,使贷款的实际天数少于360天,你就能节约利息支出;相反的,若提前还贷,使贷款的实际天数大于360天,你就会很冤枉地多支付利息了。
因此,看似很简单的贷款归还之事,其实隐藏着很大的学问,小视不得,也想当然不得。
弄清还贷的“真谛”,会让你节约一大笔开支,使你的银行借款成本最低化。
这个只是对于1年期限的计算,对于高于1年期限的贷款,一般常规的房屋按揭是10年,20年,提前还贷无疑是能够节约利息的,而且还的越多,能够省的利息也越高。
这个道理应该谁都能够明白。
但是要注意的一点的是,现在的银行对于提前还贷,是有限制的,而且还要收取违约金。
违约金的多少以及计算方式,是2个重要的方面,每个银行的规定不同,可以在XX知道里面搜索一下,当然,当面去银行询问是最好的。
按揭的风险
按揭作为一种抵押贷款,对银行来说,本身就存在着风险。
以2007年一季度时美国次级按揭的蝴蝶效应引发的全球金融风险来说,由于按揭这种融资方式,部分决定于房市的市场状况,当市场利率上升,房市低迷时,贷款人的还款能力就有可能受到影响,银行也就相应面临着巨大的信贷风险。
当风险积聚到一定的程度时,就有可能有朝一日,暴发出巨大的金融风险。
9月份部分商业银行提高按揭首付比例的做法在一定程度上也是出于防范这一风险的表现。
按揭是香港的叫法,在中国人民银行和各商业银行的正式文件中称为个人住房抵押贷款,即借款人在支付了首付款之后,以所购住房作为抵押物向银行申请的、用于支付剩余房款的贷款。
按揭”具有房地产抵押及分期还款两层含义。
它是指按揭人将物业的产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证,还款后,按揭受益人将物业的产权转让回给按揭人。
具体地说,按揭贷款是指购房者以所购得的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款,购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行;银行按一定的利率收取利息。
如果贷款人违约,银行有权收走房屋。
标准的解释如下:
“按揭”一词源自英语“Mortgage”,其含义即为“抵押贷款”,又为“商品房抵押贷款”,它是指抵押人(借款人)将其合法拥有的物业作为抵押物抵押给抵押权人(贷款人),保证抵押权人为第一受益人并保证履行商品房按揭(抵押)贷款合同项下的全部义务,从而从抵押权人处取得一定数量和期限的贷款。
按揭可以分为现楼按揭贷款和楼花按揭贷款。
现楼按揭是指借款人借款购买现楼,而以购得现楼作抵押。
楼花按揭是金融机构对购买楼花(尚未完工前整栋、分层或分单元先预售的楼房)的置业者提供的以借款人依据购房合同具有权利为抵押的按揭贷款。
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