房地产企业开发成本.docx
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房地产企业开发成本.docx
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房地产企业开发成本
房地产企业开发本钱、土地本钱、公共配套的分摊方法
不能够直接认定的土地本钱分摊、开发本钱分摊、公共配套设施分摊等三个问题作如下分析说明:
〔二〕扣除项目不能够直接认定的,审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致,是否按照以下顺序合理分摊:
1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用与拆迁补偿费〞按照实际占用土地面积占土地总面积的比例,在可售与不可售的房地产之间进展分配。
2.将“前期工程费、建筑安装工程费、根底设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目〞,按照建筑面积占总建筑面积的比例,在可售与不可售的房地产之间进展分配。
3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费,一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的本钱。
二、土地本钱分摊,分配方法
〔一〕交易情况
某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进展房地产开发,其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。
该房地产公司在这块土地上建了两幢楼,一幢为写字楼,占地面积〔包括周围的道路与绿地等〕4000平方米,建筑面积15000平方米;一幢为公寓,占地面积〔包括周围的道路与绿地等〕6000平方米,建筑面积16000平方米。
公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米,开发商改变为对外开放的经营性质的设施。
公寓已出售90%,写字楼尚未转让。
〔二〕按占地面积分摊土地出让金
1.公寓应分摊的土地出让金为:
按转让土地使用权的面积分摊,公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下:
公寓应分摊的土地出让金600万元=公寓占地面积6000平方米×〔项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米〕。
2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金:
〔1〕公寓不可售占地面积应负担的出让金。
公寓总占地面积6000平方米,其中不可售面积的游泳也占地100平方米,应负担土地出让金计算方法如下:
不可售面积应负担的土地出让金1O万元=不可售占地面积100平方米×〔项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米〕。
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〔2〕公寓可售面积应分摊的土地出让金。
公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元=公寓应分摊的土地出让金600万元-不可售面积应负担的土地出让金10万元。
3.本次清算应负担的土地出让金:
本次清算应负担的土地出让金531万元=公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元×已出售比例90%。
〔三〕按建筑面积分摊土地出让金
1.公寓应分摊的土地出让金为:
〔1〕总建筑面积=写字楼建筑面积15000平方米+公寓建筑面积16000平方米=31000平方米
〔2〕公寓应分摊的土地出让金:
516万元=公寓建筑面积16000平方米×〔出让金总额1000万元÷总建筑面积31000平方米〕。
2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金:
〔1〕公寓不可售占地面积应负担的出让金
不可售面积应负担的土地出让金16万元=不可售建筑面积500平方米×〔项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总建筑面积31000平方米〕。
〔2〕公寓可售面积应分摊的土地出让金
公寓可售面积应分摊的土地出让金500万元=公寓应分摊的土地出让金516万元-不可售面积应负担的土地出让金16万元。
3.本次清算应负担的土地出让金:
本次清算应负担的土地出让金450万元=公寓可售面积应分摊的土地出让金500万元×已出售比例90%。
三、开发本钱分摊、分配方法
〔一〕交易情况
某房地产开发公司开发一幢公寓,开发本钱为3450万元。
建筑面积15000平方米,可售面积14600平方米,不可售面积400平方米,其中公共配套设施当中有游泳池建筑面积的200平方米,开发商改变为对外开放的经营性质的设施。
公寓已出售90%。
〔二〕可售面积与不可售面积应分摊的开发本钱
1.不可售面积应分摊的开发本钱:
不可售面积应分摊的开发本钱=改变用途的游泳池建筑面积×〔项目支付开发本钱总额÷项目总建筑面积〕
不可售面积应分摊的开发本钱46万元=200平方米×〔3450万元÷15000平方米〕。
2.可售面积应分摊的开发本钱:
公寓可售面积应分摊的开发本钱3404万元=公寓应分摊的开发本钱3450万元-不可售面积应负担的开发本钱46万元。
四、非营利性社会公共事业的公共配套设施费分摊、分配方法
公共配套设备费的分摊,应根据实际使用情况确认分摊方法。
如果全部归全体业主共有或全部用于非营利性社会公共事业,不可售建筑面积分摊的本钱为0,可售建筑面积负担全部配套设备费。
如果只是局部归全体业主共有或局部用于非营利性社会公共事业,不可售建筑面积就应按比例分摊配套设施费,可售建筑面积只负担局部配套设备费。
房地产会计实务之土地开发本钱的核算
房地产开发企业开发的土地,按其用途可将它分为如下两种:
一种是为了转让、出租而开发的商品性土地〔也叫商品性建立场地〕;另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。
前者是企业的最终开发产品,其费用支出单独构成土地的开发本钱;而后者那么是企业的中间开发产品,其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发本钱。
现行会计制度中设置的“开发本钱——土地开发本钱〞科目,它的核算的内容,与企业发生的土地开发支出并不完全对口,原那么上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。
企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地,其费用可分清负担对象的,应直接计入有关房屋开发本钱,在“开发本钱——房屋开发本钱〞科目进展核算。
如果企业开发的自用土地,分不清负担对象,应由两个或两个以上本钱核算对象负担的,其费用可先通过“开发本钱——土地开发本钱〞科目进展归集,待土地开发完成投入使用时,再按一定的标准〔如房屋占地面积或房屋建筑面积等〕将其分配计入有关房屋开发本钱。
如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一局部,那么应将整块土地作为一个本钱核算对象,在“开发本钱——土地开发本钱〞
账户中归集其发生的全部开发支出,计算其总本钱和单位本钱,并于土地开发完成时,将本钱结转到“开发产品〞账户。
待使用土地时,再将使用土地所应负担的开发本钱,从“开发产品〞账户转入“开发本钱——房屋开发本钱〞涨户,计入商品房、出租房等房屋的开发本钱。
二、土地开发本钱核算对象确实定和本钱项目的设置
〔一〕土地开发本钱核算对象确实定
为了既有利于土地开发支出的归集,又有利于土地开发本钱的结转,对需要单独核算土地开发本钱的开发项目,可按以下原那么确定土地开发本钱的核算对象:
1.对开发面积不大、开发工期较短的土地,可以每一块独立的开发项目为本钱核算对象;
2.对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地,可以一定区域作为土地开发本钱核算对象。
本钱核算对象应在开工之前确定,一经确定就不能随意改变,更不能相互混淆。
〔二〕土地开发本钱项目的设置
企业开发的土地,因其设计要求不同,开发的层次、程度和内容都不一样,有的只是进展场地的清理平整,如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整;有的除了场地平整外,还要进展地下各种管线的铺设、地面道路的建立等。
因此,就各个具体的土地开发项目来说,它的开发支出内容是不完全一样的。
企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的本钱项目,设置土地开发项目的本钱项目。
对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的本钱项目,如建筑安装工程费,配套设施费,可不必设置。
根据土地开发支出的一般情况,企业对土地开发本钱的核算,可设置如下几个本钱项目:
〔1〕土地征用与拆迁补偿费或土地批租费〔2〕前期工程费;〔3〕根底设施费;〔4〕开发间接费。
其中土地征用与拆迁补偿费是指按照城市建立总体规划进展土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费,与有关地上、地下物拆迁补偿费等。
但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关本钱。
开发土地如通过批租方式取得的,应列入批租地价。
前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用,包括规划、设计费,项目可行性研究费,水文、地质勘察、测绘费,场地平整费等。
根底设施费是指土地开发过程中发生的各种根底设施费,包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。
开发间接费指应由商品性土地开发本钱负担的开发间接费用。
土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费,还应设置“配套设施费〞本钱项目,用以核算应计入土地开发本钱的配套设施费。
三、土地开发本钱的核算.
企业在土地开发过程中发生的各项支出,除可将直接计入房屋开发本钱的自用土地开发支出在“开发本钱——房屋开发本钱〞账户核算外,其他土地开发支出均应通过“开发本钱——土地开发本钱〞账户进展核算。
为了分清转让、出租用土地开发本钱和不能确定负担对象自用土地开发本钱,对土地开发本钱应按土地开发项目的类别,分别设置“商品性土地开发本钱〞和“自用土地开发本钱〞两个二级账户,并按本钱核算对象和本钱项目设置明细分类账。
对发生的土地征用与拆迁补偿费、前期工程费、根底设施费等土地开发支出,可直接记入各土地开发本钱明细分类账,并记入“开发本钱——商品性土地开发本钱〞、“开发本钱——自用土地开发本钱〞账户的借方和“银行存款〞、“应付账款——应付工程款〞等账户的贷方。
发生的开发间接费用,应先在“开发间接费用〞账户进展核算,于月份终了再按一定标准,分配计入有关开发本钱核算对象。
应由商品性土地开发本钱负担的开发间接费,应记入“开发本钱——商品性土地开发本钱〞账户的借方和“开发间接费用〞账户的贷方。
现举例说明土地开发本钱的核算如下;
如某房地产开发企业在某月份内,共发生了以下有关土地开发支出
商品性土地-自用土地
支付征地拆迁费78000元72000元
支付承包设计单位前期工程款20000元18000元
应付承包施工单位根底设施款25000元18000元
分配开发间接费10000元
合 计133000元108000元
那么在用银行存款支付征地拆迁费时,应作:
借:
开发本钱——商品性土地开发本钱78000
开发本钱——自用土地开发本钱72000
贷:
银行存款150000
用银行存款支付设计单位前期工程款时,应作:
借:
开发本钱——商品性土地开发本钱20000
开发本钱——自用土地开发本钱18000
贷:
银行存款38000
将应付施工企业根底设施工程款入账时,应作:
借:
开发本钱——商品性土地开发本钱25000
开发本钱——自用土地开发本钱18000
贷:
应付账款——应付工程款43000
分配应记入商品性土地开发本钱的开发间接费用时,应作:
借:
开发本钱——商品性土地开发本钱10000
贷:
开发间接费用10000
同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发本钱、自用土地开发本钱明细分
四、已完土地开发本钱的结转
已完土地开发本钱的结转,应根据已完成开发土地的用途,采用不同的本钱结转方法。
为转让、出租而开发的商品性土地,在开发完成并经历收后,应将其实际本钱自“开发本钱——商品性土地开发本钱〞账户的贷方转入“开发产品——土地〞账户的借方。
假设上述开发企业商品性土地经开发完成并验收,加上以前月份开发支出共1002000元,应作如下分录入账:
借:
开发产品——土地1002000.
贷:
开发本钱——商品性土地开发本钱1002000
为本企业房屋开发用的土地,应于开发完成把土地投入使用时,将土地开发的实际本钱结转计入有关房屋的开发本钱,结转计入房屋开发本钱的土地开发支出,可采用分项平行结转法或归类集中结转法。
分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按本钱项目分别平行转入有关房屋开发本钱的对应本钱项目。
归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用与拆迁补偿费或批租地价〞和“根底设施费〞两个费用项目,然后转入有关房屋开发本钱的“土地征用与拆迁补偿费或批租地价〞和“根底设施费〞本钱项目。
凡与土地征用与拆迁补偿费或批租地价有关的费用,均转入有关房屋开发本钱的“土地征用与拆迁补偿费或批租地价〞项目;对其他土地开发支出,包括前期工程费、根底设施费等,那么合并转入有关房屋开发本钱的“根底设施费〞项目。
经结转的自用土地开发支出,应将它自“开发本钱——自用土地开发本钱〞账户的贷方转入“开发本钱——房屋开发本钱〞账户的借方。
假设上述开发企业自用土地在开发完成后,加上以前月份开发车出540000元共648000元。
这块土地用于建造151出租房和181周转房,其中151出租房用地1500平方米,181周转房用、地1200平方米,那么单方自用土地开发本钱为240元〔648000元/1500+1200〕,应结转151出租房开发本钱的土地开发支出为360000元〔240元×1500〕,结转181周转房开发本钱的土地开发支出为288000元〔240元×1200〕,在总分类核算上应作如下分录入账:
借:
开发本钱——房屋开发本钱648000
贷:
开发本钱——自用土地开发本钱648000
如果自用土地开发完成后,还不能确定房屋和配套设施等项目的用地,那么应先将其本钱结转“开发产品——自用土地〞账户的借方,于自用土地投入使用时,再从“开发产品——自用土地〞账户的贷方将其开发本钱转入“开发本钱——房屋开发本钱〞等账户的借方
房地产开发产品完工前后的会计处理
通常情况下,房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前即已开场,完工后还会继续下去,直至开发产品售出完毕。
开发产品完工前不结转销售本钱,完工后根据配比原那么对应结转已售局部的开发本钱。
所以,房地产企业的损益表在项目完工前不能表达开发产品的经营成果。
在税务处理上,鉴于房地产行业的特殊性,国家税务总局下发的《房地产开发经营业务企业所得税处理方法》〔国税发[2009]31号〕第六条规定,企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现。
这说明房地产企业所得税收入确实认并没有完工与否的条件,与会计核算相关规定截然不同。
与之相对应,企业所得税计税本钱的处理与会计核算本钱也有本质的区别。
本文试对开发产品完工前后本钱的处理方式进展分析。
开发产品完工前本钱确实认
开发产品完工前发生的本钱费用通过“开发本钱〞科目反映,“开发本钱〞项目与国税发[2009]31号文件计税本钱支出的内容一样,包括如下内容:
一、土地征用费与拆迁补偿费。
指为取得土地开发使用权〔或开发权〕而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价与相关税费、拆迁补偿支出、安置与动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
二、前期工程费。
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用
三、建筑安装工程费。
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用,主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
四、根底设施建立费。
指开发项目在开发过程中所发生的各项根底设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
五、公共配套设施费。
指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
六、开发间接费。
指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定本钱对象的本钱费用性支出,主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以与项目营销设施建造费等。
会计处理上,对于开发产品完工前的预售收入不进展损益结转,“开发本钱〞科目累计借方发生额或期末余额反映了开发产品项目本钱费用的实际投入。
税务处理上,国税发[2009]31号文件第九条规定,企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季度〔或月〕计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。
这说明税法上要确认未完工开发产品销售收入,但不直接计算对应的计税本钱,而是间接地以计税毛利率来确定销售毛利额。
开发产品完工后本钱确实认
开发产品完工后交付使用,会计上要确认收入,“开发本钱〞归集的本钱费用相应按照已售建筑面积占可售建筑面积的比例结转销售本钱。
会计处理上,无论资产负债表日还是财务报告报出日,本钱项目反映的本钱费用不一定能够全部取得结算发票,为了确保会计损益真实、准确,也包含了为准确核算单位建筑面积开发本钱预提的本钱费用。
所以,开发产品完工后,按照已售建筑面积和单位本钱结转的销售本钱,从会计报表上能够反映开发项目的实际经营情况。
税务处理上,国税发[2009]31号文件第九条规定,开发产品完工后,企业应与时结算其计税本钱并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
第三十五条规定,开发产品完工以后,企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税本钱核算的终止日,不得滞后。
上述税法规定的内容可概括如下:
1.开发产品当年度完工必须结算计税本钱。
2.根据结算的计税本钱,对以前销售收入实际毛利额与预计毛利额差额调整计入当年度应纳税所得额。
3.计税本钱核算终止日,即完工年度企业所得税汇算清缴前。
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由此产生的会计本钱与计税本钱差异表现在:
1.会计本钱与交付入住的建筑面积和确认的收入相配比,计税本钱只考虑实际毛利额,不考虑实际结转本钱。
2.会计本钱年终结算止于资产负债表日,计税本钱可以次年5月31日前任一时点为核算终止日。
3.会计本钱对未入账的本钱费用均可以预提;计税本钱那么规定,预提本钱费用不超过国税发[2009]31号文件第三十二条规定的X围和标准。
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4.12月31日~5月31日之间取得合法凭据,会计作为次年度发生的本钱费用或冲减预提本钱,税法那么可以计入当年度计税本钱。
例如,A房地产开发企业开发的某楼盘已于2008年9月完工并全部交付入住,出包工程合同总金额为8000万元,2008年12月31日前已取得的发票金额为5000万元。
2009年4月取得的发票金额为1000万元,A公司12月31日按照合同造价预提了3000万元。
年终结转后开发本钱无余额。
计税本钱核算以2009年5月1日为终止日,企业的计税本钱包括:
1.2008年12月31日前已取得的发票5000万元;
2.2009年4月取得的发票1000万元;
3.不超过合同总额10%的预提本钱800万元;
企业的销售本钱当年度为8000万元,企业的计税本钱当年度为6800万元,差额为1200万元。
开发产品完工条件确实认
开发产品完工是结算计税本钱的前提,国税发[2009]31号文件规定,除土地开发之外,开发产品符合以下条件之一的,应视为已经完工:
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1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;
2.开发产品已开场投入使用;
3.开发产品已取得了初始产权证明。
另外,国家税务总局《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》〔国税函[2009]342号〕明确,房地产开发企业建造、开发的产品无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工〔竣工〕备案手续以与会计决算手续,当其开发产品开场投入使用时均应视为已经完工。
开发产品开场投入使用是指房地产开发企业开场办理开发产品交付手续〔包括入住手续〕或已开场实际投入使用。
开发产品如果没有竣工验收即提前办理入住手续,这种情况必须结算计税本钱,如果计税本钱资料不全、结算滞后,结算的当年度计税本钱就会小于实际本钱,从而对当年度企业所得税产生重大影响。
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